IV CSK 546/13

Sygn. akt IV CSK 546/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 22 maja 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Barbara Myszka (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

SSA Katarzyna Polańska-Farion

w sprawie z powództwa W. B.

przeciwko R./…/ Spółdzielni Mieszkaniowej w G.

o nakazanie złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 22 maja 2014 r.,

skargi kasacyjnej powódki

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 17 października 2012 r.

1. oddala skargę kasacyjną;

2. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 1 800 ( jeden

tysiąc osiemset) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania

kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Powódka W. B. w powództwie przeciwko pozwanej R./…/ Spółdzielni

Mieszkaniowej w G. domagała się nakazania pozwanej złożenia oświadczenia woli

o zawarciu z powódką umowy ustanowienia odrębnej własności wskazanego

w pozwie lokalu użytkowego oraz o nakazanie pozwanej złożenia oświadczenia

woli obejmującego przeniesienie własności tego lokalu na powódkę. Jako podstawę

prawną tego żądania wskazała art. 39 ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r.

o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r., nr 119, poz. 1116 ze zm.; cyt.

dalej jako „u.s.m.”).

Sąd Okręgowy oddalił powództwo po dokonaniu następujących ustaleń

faktycznych.

Powódka wraz z inną osobą prowadziła wspólną działalność gospodarczą

w formie spółki cywilnej w wynajętym pawilonie, a pod koniec lat 80-tych ubiegłego

stulecia wspólniczki postanowiły, że po wybudowaniu wspólnego, nowego pawilonu

każda z nich będzie prowadziła samodzielną działalność gospodarczą.

Wspólniczka powódki była członkiem pozwanej Spółdzielni. Po uzyskaniu

niezbędnych zezwoleń wspólniczki rozpoczęły budowę pawilonu handlowego

w 1990 r. W miejscu budowy stał już sklep warzywny, a środki na budowę

pochodziły po połowie od obu wspólniczek. W sierpniu 1991 r. W. B. i jej

wspólniczka zawarły umowę sprzedaży połowy wybudowanego pawilonu

handlowego w G. przy ul. U. 78b o łącznej pow. 53 m2

. Powódka uzyskała lokal o

pow. 26,5 m2

. Po zawarciu umowy w pawilonie postawiono ścianę i zrobiono

osobne wejście.

Sąd Okręgowy ustalił, że część pawilonu handlowego należącego do

powódki o pow. 4 m2

znajduje się na działce nr 1196 Gminy Miasta G., natomiast

pozostała część pawilonu o pow. 22 m2

znajduje się na działce nr 1199/4,

stanowiącej również własność tej Gminy, przy czym pozwanej Spółdzielni

przysługuje do tej działki prawo użytkowania wieczystego. Dla obu nieruchomości

gruntowych prowadzone są odrębne księgi wieczyste. Wybudowany pawilon

3

handlowy jest murowany i trwale związany z gruntem. Powódka i pozwana

Spółdzielnia w latach 1991-1993 zawierały co roku umowy dzierżawy gruntu, na

którym wznosił się pawilon handlowy. W umowach tych powódka zobowiązała się

do płacenia czynszu Spółdzielni. Strony ustaliły, że powódka będzie prowadziła

kantor wymiany walut i będzie korzystać z wybudowanego już z własnych środków

pawilonu handlowego. W umowie z 25 listopada 1993 r. ustanowiono prawo

dzierżawy gruntu do końca 1998 r., a ostatecznie strony przewidziały nieokreślony

czas trwania tej umowy. We wrześniu 2007 r. powódka zwróciła się do pozwanej

Spółdzielni o przeniesienie na jej rzecz własności lokalu położonego w G. przy ul. U.

78b na podstawie art. 39 u.s.m. W piśmie z dnia 25 czerwca 2008 r. powódka

wezwała pozwaną do zawarcia z nią umowy o ustanowienie odrębnej własności

tego lokalu użytkowego w pow. 26,5 m2

oraz o przeniesienie jego własności na

powódkę.

W ocenie Sądu Okręgowego, powódce nie przysługuje wobec pozwanej

Spółdzielni roszczenie na podstawie art. 39 ust. 1 i art. 491

u.s.m., ponieważ nie

wystąpiły niezbędne przesłanki powstania tego roszczenia. Zdaniem Sądu, umowa

zawarta między wspólniczkami o zbycie połowy pawilonu handlowego nie

przesądziła statusu prawnego tego pawilonu. Budynek (pawilon handlowy) został

wybudowany na gruncie będącym w użytkowaniu wieczystym pozwanej Spółdzielni

za jej zgodą i stanowi własność tej Spółdzielni. Powódka jako dzierżawca gruntu

nie miała legitymacji czynnej do wystąpienia z powództwem na podstawie

art. 39 u.s.m., bowiem taka legitymacja służy jedynie najemcy lokalu. Ponadto

przedmiotem dzierżawy był teren (grunt) o pow. 36 m2

, stanowiący część działki

nr 841/4, a nie lokal użytkowy (pawilon). Nie miało przy tym znaczenia to,

że w chwili sporządzenia umowy na działce istniał już pawilon handlowy.

Łączącą strony umowę z dnia 25 listopada 1993 r. zakwalifikować należało

jako umowę dzierżawy nieruchomości (terenu) stanowiącej (stanowiącego) część

działki, która znajdowała się w użytkowaniu wieczystym. Ponadto niedopuszczalne

byłoby ustanawianie odrębnej własności lokalu bez odpowiedniej uchwały zarządu

Spółdzielni, podjętej w trybie art. 42 i 43 u.s.m., a taka uchwała nie została jednak

podjęta. Niezależnie od tego roszczenie powódki nie może być uwzględnione

także dlatego, ponieważ lokal będący w posiadaniu powódki o pow. 26,5 m2

4

znajduje się na dwóch nieruchomościach, stanowiących własność Gminy Miasta G.,

tj. część lokalu o pow. 4 m2

znajduje się na działce nr 1196/4, a pozostała część -

na działce nr 1199/4. Dla obu nieruchomości prowadzone są odrębne księgi

wieczyste. Na jednej z tych nieruchomości ustanowiono użytkowanie wieczyste na

rzecz pozwanej Spółdzielni.

Apelacja pozwanej Spółdzielni została oddalona. Sąd Apelacyjny przyjął,

że zawarta między stronami umowa z dnia 25 listopada 1993 r. na czas

nieokreślony stanowi jednak umowę najmu lokalu użytkowego (a nie umowę

dzierżawy). Taka odmienna kwalifikacja prawna tej umowy nie przesądza jednak

o skuteczności roszczenia powódki. Pawilon handlowy znajduje się bowiem na

dwóch odrębnych nieruchomościach, toteż nie mogłoby w ogóle dojść do spłaty

z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej (art. 39 ust. 1 u.s.m.). Składnikiem

nieruchomości wspólnej w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokalu (Dz. U. z 2000, nr 80, poz. 903 ze zm. cyt. dalej jako „ustawa

o własności lokali”) nie może być udział we współwłasności nieruchomości

sąsiedniej. Pawilon handlowy, znajdujący się na gruncie oddanym Spółdzielni

w użytkowanie wieczyste, nie stanowi własności tej Spółdzielni, nie jest on objęty

prawem własności związanym z użytkowaniem wieczystym. Stanowi jedynie część

składową gruntu (art. 48 k.c.). Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu

Okręgowego, że w ustalonym stanie faktycznym nie jest możliwe określenie

nieruchomości wspólnej związanej z wyodrębnianym lokalem użytkowym, a więc

także i udziałów w takiej nieruchomości. Oznacza to niemożność przeniesienia

własności spornego lokalu za wymaganą w art. 39 spłatą z tytułu udziału

w nieruchomości wspólnej.

W skardze kasacyjnej strony powodowej podnoszono zarzuty naruszenia

art. 3 ustawy o własności lokali, art. 39 ust. 1, art. 491

w zw. z art. 42 i w zw. z art.

43 u.s.m. Skarżąca wnosiła o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie

sprawy Sądowi drugiej instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W sprawie tej pojawiła się kwestia, czy w ustalonym przez oba Sądy meriti

stanie faktycznym doszło do powstania skutecznego roszczenia powódki,

5

przewidzianego w art. 39 ust. 1 u.s.m. w postaci zaktualizowania się obowiązku

pozwanej Spółdzielni „do zawarcia (z powódką) umowy przeniesienia własności (…)

lokalu”. O powstaniu takiego roszczenia może decydować pojawienie się

przesłanek przewidzianych nie tylko wprost w tym przepisie, ale także - ogólniejsze

wymagania wynikające z obowiązującego systemu prawa.

Z ustaleń obu Sądów meriti wynika to, że sporny pawilon handlowy (budynek)

jest ściśle związany z gruntem i został posadowiony na dwóch odrębnych

nieruchomościach w ten sposób, że część tego pawilonu o pow. 4 m2

znajduje się

na działce nr 1196/4, natomiast pozostała, większa część budynku o pow. 22 m2

,

na - działce nr 1199/4. Obie działki (nieruchomości) stanowią własność Gminy

Miasta G. Wybudowanie tego pawilonu, stanowiącego lokal użytkowy, nastąpiło

w całości ze środków powódki i przy akceptacji pozwanej Spółdzielni

Mieszkaniowej, której do działki nr 1199/4 przysługiwało i obecnie przysługuje

prawo użytkowania wieczystego (art. 232 k.c.).

Sąd Apelacyjny - odmiennie od Sądu Okręgowego - stwierdził, że strony

wiązały początkowo kolejne umowy najmu lokalu użytkowego i ostatecznie także

umowa najmu na czas nieograniczony (od 1998 r.). Odrzucono zatem kwalifikację

prawną tej umowy jako umowy dzierżawy, z którą przepis art. 39 ust. 1 u.s.m. nie

wiąże żądania powódki objętego pozwem. Roszczenie takie może przysługiwać

tylko najemcy lokalu użytkowego, a zatem dla ustalenia kręgu podmiotów

uprawnionych nie byłoby wystarczające powołanie się na treść art. 694 k.c.,

nakazującego stosowanie do umowy dzierżawy odpowiednio przepisów o umowie

najmu. Skoro powódka wniosła skargę kasacyjną i nie podważała takiej kwalifikacji

(oczywiście korzystnej dla niej), nie ma powodów kwestionowania tej oceny

prawnej umowy w postępowaniu kasacyjnym, niezależnie od przyjętego sposobu

motywacji stanowiska Sądu drugiej instancji. W orzecznictwie Sądu Najwyższego

trafnie przyjmuje się, że dzierżawcy gruntu, znajdującego się w użytkowaniu

wieczystym spółdzielni mieszkaniowej, nie przysługuje na podstawie art. 39 u.s.m.

roszczenie o zawarcie umowy o przeniesienie własności lokalu użytkowego

w budynku wniesionym na tym gruncie przez dzierżawcę (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 2 grudnia 2011 r., III CSK 66/11, nie publ.).

6

Należy przyznać rację skarżącemu odnośnie do określenia statusu

prawnego wybudowanego pawilonu handlowego, trwale związanego - jak

ustalono - z nieruchomością gruntową (przede wszystkim z działką nr 1199/4).

Nieruchomość ta została obciążona użytkowaniem wieczystym na rzecz Gminy

Miasta G. i dlatego w wyniku posadowienia na niej pawilonu handlowego budowla

ta mogła się stać własnością użytkownika wieczystego (pozwanej Spółdzielni), a

nie właściciela gruntu (gminy). W orzecznictwie Sądu Najwyższego rozważano już

problem prawno-rzeczowych skutków wzniesienia budynku przez osobę trzecią

(dzierżawcę) na gruncie oddanym w użytkowanie użytkownikowi wieczystemu. W

uchwale Sądu Najwyższego z 25 listopada 2011 r., III CZP 60/11 (OSNC 2012, z. 6,

poz. 66) wyjaśniono, że budynek, wzniesiony przez dzierżawcę na gruncie

oddanym w użytkowanie wieczyste, stanowi własność użytkownika wieczystego.

Oznacza to szersze ujęcie wyjątku od zasady przewidzianej w art. 48 k.c. Z

przyjętej w uzasadnieniu tej uchwały argumentacji prawnej Sądu Najwyższego nie

wynika, że w ustalonym w obecnej sprawie stanie faktycznym (wybudowanie

pawilonu handlowego ze środków powódki, za wiedzą pozwanej, długotrwała więź

prawna łącząca strony) nie należałoby podobnego skutku – w zakresie określenia

statusu prawnego budynku - łączyć także z umową najmu, skoro przedmiotem tej

umowy był teren wydany powódce. Wadliwe stwierdzenie zatem przez Sąd

Apelacyjny, że sporny pawilon handlowy stanowił - w okolicznościach sprawy -

jednak własność właściciela gruntu, a nie pozwanej Spółdzielni (użytkownika

wieczystego), oznacza trafność zarzutu naruszenia art. 235 § 1 k.c. przez jego

niewłaściwą interpretację.

Z treści art. 39 ust. 1 u.s.m. wynika konieczność istnienia uprawnienia po

stronie pozwanej Spółdzielni Mieszkaniowej do wynajęcia lokalu użytkowego

i zachowania odpowiedniego uprawnienia do nieruchomości oraz lokalu w chwili

zaktualizowania się roszczenia uprawnionego najemcy. Pozwana Spółdzielnia

mogła zatem mieć też status użytkownika wieczystego (jak w rozpoznawanej

sprawie). Niezbędne jest też wykazanie tożsamości przedmiotu objętego umową

najmu i przedmiotu objętego roszczeniem wynikającym z art. 39 § 1 u.s.m.

Chodzi mianowicie o tożsamość lokalu użytkowego najmowanego przez najemcę

(uprawnionego) i lokalu, którego własność ma być przeniesiona przez spółdzielnię

7

mieszkaniową na uprawnionego. Taka tożsamość oczywiście nie występuje

wówczas, gdy uprawniony żąda przeniesienia własności innego lokalu

niż będącego przedmiotem wcześniejszej umowy najmu, łączącego go

z wynajmującą spółdzielnią (nawet gdyby oba lokale istniałyby w ramach tej samej

nieruchomości) lub lokalu o powierzchni większej niż pierwotnie najmowany lokal.

Chodzi tu o tożsamość natury fizycznej (ten sam lokal) i natury inwestycyjnej

(wybudowany ze środków najemcy). Taka tożsamość prawna powinna być

zachowana także wówczas, gdy przedmiotem najmu była jednocześnie

nieruchomość i zabudowany nią budynek (por. np. uzasadnienie wyroku Sądu

Najwyższego z dnia 2 grudnia 2011 r., III CSK 66/11, nie publ). Z ustaleń

faktycznych Sądów meriti wynika, że kolejno wiążące strony umowy

(zakwalifikowane przez Sąd Apelacyjny jako umowy najmu) obejmowały jednak

teren (a nie tylko sam budynek) o pow.36 m2, wydany powódce, w tym też cały

pawilon handlowy o pow. 26,5 m2

. Jeżeli jednak wyraźnie ustalono, że pawilon

handlowy wykraczał poza granice nieruchomości, którą pozwana Spółdzielnia

władała jako użytkownik wieczysty, to nie sposób mówić o zachowaniu wymagania

tożsamości lokalu w omawianym znaczeniu. Uprawniony najemca nie może w tej

sytuacji skutecznie żądać od pozwanej Spółdzielni przeniesienia własności

wynajmowanego wcześniej lokalu, skoro był on po części trwale związany

z nieruchomością sąsiednią, a nie tylko z nieruchomością objętą umową najmu.

Wskazując na naruszenie art. 3 ustawy o własności lokali, skarżąca wywodzi, że

Sądy nietrafnie skonstatowały niemożność ustalenia ” spłaty z tytułu udziału

w nieruchomości wspólnej” jako kolejnej przesłanki powstania dochodzonego roszczenia

na podstawie art. 39 ust. 1 u.s.m. Powołując się treść art. 151 k.c., przewidującego wyjątek

od zasady wyrażonej w art. 48 k.c., oraz orzecznictwo Sądu Najwyższego, skarżąca

wyjaśniała, iż możliwe byłoby - także w okolicznościach rozpoznawanej sprawy -

odpowiednie konstruowanie przedmiotowego zasięgu współwłasności wspólnej w

rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokalu (skarżącej jako właścicielki

wyodrębnionego lokalu i pozwanej Spółdzielni). Współwłasność ta obejmowałaby grunt, ”na

którym posadowiona jest większa część (…) budynku oraz wszystkie części budynku

i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokalu”. Wartość takiego

substratu współwłasności mogłaby być zatem odpowiednio wyceniona.

8

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wprawdzie przyjęto, że ustanowienie odrębnej

własności lokalu jest dopuszczalne w sytuacji, w której budynek jest posadowiony

na dwóch nieruchomościach stanowiących własność gminy, dla których

prowadzone są oddzielnie księgi wieczyste(uchwala z dnia 14 maja 1996 r., III CZP

37/96-OSNC 1996, z. 9, poz. 116), jednakże w uzasadnieniu tej uchwały wyraźnie

zastrzeżono, iż dla zachowania konstrukcji nieruchomości gruntowej (a tym samym

- też dla współwłasności wspólnej) konieczne byłoby zamieszczenie w umowie

o ustanowieniu własności lokalu wniosku właściciela o połączenie obu

nieruchomości. Przepis art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali nie dopuszcza

jednak do ustanowienia takiej jakby „ułomnej” współwłasności wspólnej

o ograniczonym jej substracie, nieobejmującej części pawilonu posadowionego na

sąsiedniej nieruchomości i tym samym stanowi jednak zasadniczą przeszkodę

prawną w uwzględnieniu żądania powódki przewidzianego w art. 39 ust. 1 u.s.m.

Niedopuszczalne byłoby w ogóle ustanowienie współwłasności wspólnej

i określenie w niej udziałów. Nie było zatem podstaw do twierdzenia o naruszeniu

przez Sąd Apelacyjny przepisu art. 3 ustawy o własności lokali.

W konsekwencji należy przyjąć, że roszczenie najemcy o zobowiązanie

spółdzielni mieszkaniowej do zawarcia umowy o przeniesienie własności lokalu

użytkowego na rzecz tego najemcy (art. 39 ust. 1 u.s.m.) nie powstaje, gdy

znajdujący się na nieruchomości lokal posadowiony został w części także na

nieruchomości sąsiedniej.

W związku z tym, że nie wystąpiły - wbrew stanowisku skarżącej - wszystkie

niezbędne przesłanki powstania roszczenia powódki przewidziane w art. 39 ust. 1

u.s.m., tj. tożsamość przedmiotu najmu i lokalu objętego żądaniem, a także istniała

zasadnicza przeszkoda w ewentualnym ustanowieniu współwłasności wspólnej

przewidzianej w art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali, należało oddalić skargę

powódki jako nieuzasadnioną (art. 39814

k.p.c.) i rozstrzygnąć o kosztach

postępowania kasacyjnego.