V CSK 398/13

Sygn. akt V CSK 398/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 maja 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)

SSN Dariusz Dończyk (sprawozdawca)

SSN Anna Owczarek

Protokolant Piotr Malczewski

w sprawie z powództwa Polskich Kolei Państwowych S.A. w W.

przeciwko Gminie W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 maja 2014 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 28 maja 2013 r.

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania

i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w W., wyrokiem z dnia 18 lutego 2013 r., zasądził od

pozwanej Gminy W. na rzecz powódki Polskich Kolei Państwowych S.A. w W.

kwotę 104.853 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 14 października 2010 r. do dnia

zapłaty, a w pozostałym zakresie powództwo oddalił.

Ustalił, że w dniu 5 listopada 2002 r. Prezydent W. zwrócił się do Wojewody

D., na podstawie art. 48 i art. 60 ustawy z dnia 13 października 1998 r. przepisy

wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz.

872 ze zm.), z wnioskiem o przekazanie nieruchomości położonych w W. i

oznaczonych w operacie ewidencji gruntów obrębu P. jako działki nr: 11, 22, 27, 67

oraz części działki 4/20, które nie miały urządzonych ksiąg wieczystych, wskazując

w uzasadnieniu wniosku, że opisane mienie Skarbu Państwa znajdowało się we

władaniu jednostki organizacyjnej Zespołu Szkół […] w W. przy ul. D. 9-11, która z

dniem 1 stycznia 2001 r. została przejęta przez jednostkę samorządu terytorialnego

W. - miasto na prawach powiatu.

W dniu 16 czerwca 2003 r. Wojewoda D. wydał decyzję nr … 7224/U/94/I/94,

w której stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez

Przedsiębiorstwo Państwowe Polskie Koleje Państwowe w W. prawa użytkowania

wieczystego na okres 99 lat gruntu zabudowanego, stanowiącego własność Skarbu

Państwa, położonego w W. przy ul. D. 16-22 oznaczonego w ewidencji gruntów

jako działka nr 11 AM-18, obręb-P. o powierzchni 0,8796 ha oraz prawa własności

urządzeń znajdujących się na działce nr 11 AM-18 obręb P. W decyzji wskazano,

że nieruchomość nie ma oznaczonej księgi wieczystej oraz że nabycie prawa

użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności urządzeń znajdujących się

na gruncie nastąpiło z mocy prawa na podstawie art. 2 ust. 1 i 2 ustawy

o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości. Nabycie urządzeń

położonych na działce nr 11 AM-18, tj. ogrodzenia (siatka oraz boiska do

koszykówki) nastąpiło nieodpłatnie na podstawie art. 8 ustawy o komercjalizacji,

restrukturyzacji i prywatyzacji przedsiębiorstwa państwowego Polskie Koleje

Państwowe. W pkt. IV decyzji, ustalającej warunki użytkowania wieczystego gruntu,

3

zastrzeżono, że nieruchomość powinna być wykorzystana na niezarobkową

działalność wychowawczą oraz oświatową. Zgodnie z pkt. V, użytkownik wieczysty

obowiązany był utrzymać grunt oraz urządzenia znajdujące się na gruncie

w należytym stanie. Decyzja stała się ostateczna w dniu 8 lipca 2003 r.

W dniu 12 listopada 2007 r. Wojewoda D. wydał decyzję nr ...7224/U/94/2/94,

w której stwierdził nabycie z mocy prawa z dniem 5 grudnia 1990 r. przez

Przedsiębiorstwo Państwowe Polskie Koleje Państwowe z siedzibą w W. prawa

użytkowania wieczystego na okres 99 lat gruntów stanowiących własność Skarbu

Państwa położonych w W., oznaczonych w operacie ewidencji gruntów obrębu P.

nr AM-18 jako działki: nr 22 o powierzchni 0,0637 ha, nr 27 o powierzchni 0,2967

ha oraz nr 67 o powierzchni 0,1171 ha, a także prawa własności budynków i

urządzeń znajdujących się na tych działkach. W pkt. II wskazano, że nabycie prawa

użytkowania wieczystego gruntu oraz prawa własności budynków i urządzeń

znajdujących się na tym gruncie nastąpiło z mocy prawa na podstawie art. 2 ust. 1 i

2 ustawy o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości.

W dniu 11 lipca 2005 r. dla nieruchomości obejmującej działkę nr 11

w obrębie P. nr AM 18 przy ul. D. 16-22 założono księgę wieczystą nr …173590/5,

w której w dziale II wpisano Polskie Koleje Państwowe S.A. jako wieczystego

użytkownika nieruchomości. W dniu 22 lipca 2008 r. dla nieruchomości położonej

przy ul. D. 24 w W. założono księgę wieczystą nr …224016/1, w której w dziale II

wpisano Polskie Koleje Państwowe S.A. jako wieczystego użytkownika

nieruchomości.

W dniu 20 stycznia 2011 r. pozwana zwróciła się do Ministerstwa

Infrastruktury oraz do Ministra Skarbu Państwa z wnioskiem o stwierdzenie

nieważności decyzji ostatecznych wydanych przez Wojewodę D. z dnia 16

czerwca 2003 r. nr …7224/U/94/1/94 oraz z dnia 12 listopada 2007 r.

nr …7224/U/94/2/94, a także z dnia 23 czerwca 2010 r. nr …7224/175j/94/99,

stwierdzających nabycie przez stronę powodową z mocy prawa z dniem 5 grudnia

1990 r. prawa wieczystego użytkowania działek o numerach: 11, 22, 27, 67, 4/60.

Dnia 16 stycznia 2012 r. Minister Skarbu Państwa wydał decyzję

nr …180/RSZ/12, w której po rozpatrzeniu wniosku Prezydenta Miasta W. o

4

ponowne rozpatrzenie sprawy zakończonej decyzją Ministra Skarbu Państwa z dnia

16 września 2011 r. w sprawie stwierdzenia nieważności decyzji Wojewody D. z

dnia 6 września 2010 r. umarzającej postępowania w przedmiocie przekazania na

rzecz Miasta na prawach powiatu W. mienia Skarbu Państwa będącego we

władaniu Zespołu Szkół nr […], uchylił decyzję Ministra Skarbu Państwa z dnia 16

września 2011 r. oraz stwierdził nieważność decyzji Wojewody D. z dnia 6

października 2010 r. Od decyzji tej strona powodowa wniosła skargę, na skutek

której w dniu 4 września 2012 r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w W. wydał

wyrok (sygn. akt: l SA/Wa 464/12), którym uchylił zaskarżoną decyzję Ministra

Skarbu Państwa stwierdzając, że nie podlega ona wykonaniu.

W dniu 26 kwietnia 2012 r. pozwana zwróciła się do Prokuratorii Generalnej

Skarbu Państwa o wystąpienie przez nią w zastępstwie Skarbu Państwa

z powództwem o rozwiązanie stosunku prawnego użytkowania wieczystego

powstałego z mocy decyzji Wojewody D. z dnia 16 czerwca 2003 r. oraz z dnia 12

listopada 2007 r. W dniu 7 grudnia 2012 r. Skarb Państwa, reprezentowany przez

Prezydenta W., zastępowany przez Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa wniósł

przeciwko Polskim Kolejom Państwowym S.A. pozew o rozwiązanie stosunku

użytkowania wieczystego nieruchomości w stosunku do działek nr 11 i 22

położonych przy ul. D. 16 - 22 i 24 w W.

W piśmie z dnia 20 lutego 2009 r., skierowanym do Prezydenta Miasta W.,

powódka poinformowała, że w związku z brakiem uregulowania zasad korzystania

przez Zespół Szkół nr […] w W. z nieruchomości należących do PKP S.A.

położonej przy ul. D. 16-22 oraz 24, od dnia 1 marca 2009 r. będą wystawiane

faktury za bezumowne korzystanie z nieruchomości w wysokości 72.628,80 zł

miesięcznie za nieruchomość zabudowaną internatem oraz w wysokości

111.603,65 zł za boisko szkolne.

W dniu 7 lipca 2010 r. powódka obciążyła pozwaną notą księgową z tytułu

odszkodowania za utracone korzyści za bezumowne korzystanie z nieruchomości

gruntowej o powierzchni 8.796 m2

oznaczonej jako działka nr 11 AM 18 obręb P.,

położonej przy ul. D. 16-22 w W. za okres od 1 do 30 czerwca 2010 r. na kwotę

81.802,80 zł, płatną do dnia 31 lipca 2010 r. W tym samym dniu powódka wystawiła

5

pozwanej notę księgową z tytułu odszkodowania za bezumowne korzystanie z

nieruchomości gruntowej o powierzchni 637 m2

oznaczonej jako działka nr 22 AM

18 obręb P., położonej przy ul. D. 24 w W. i zabudowanej 5 kondygnacyjnym

budynkiem internatu za okres od dnia 1 do 30 czerwca 2010 r. na kwotę 58.934,49

zł, płatną do dnia 31 lipca 2010 r.

W piśmie z dnia 21 czerwca 2011 r. powódka ponownie zwróciła się do

pozwanej o wydanie nieruchomości przy ul. D. 16-22 i 24 w dniu 30 czerwca 2011

r., wskazując równocześnie, że nie zgadza się na ustalenie stawek

zaproponowanych przez stronę pozwaną.

Sąd przyjął, że nieruchomość budynkowa położona przy ul. D. 24 (budynek

internatu), z uwzględnieniem jego standardu i układu funkcjonalnego, może

stanowić przedmiot najmu na zasadach rynkowych. Natomiast optymalnym

wykorzystaniem nieruchomości gruntowej przy ul. D. 16-22 (boisko szkolne),

z uwagi na sposób jego użytkowania, byłoby przeznaczenie jej pod zabudowę

mieszkaniową wielorodzinną, z której możliwy do uznania dochód ustala się

w oparciu o odpowiednią stawkę czynszu dzierżawnego. Miesięczny czynsz

możliwy do uzyskania w czerwcu 2010 r. wynosił 62.188 zł w stosunku do

nieruchomości położonej przy ul. D. 16-22 (boisko szkolne) oraz 42.665 zł

w stosunku do nieruchomości położonej przy ul. D. 24 (budynek internat) - łącznie

104.853 zł.

Sąd pierwszej instancji, przyjmując, że pozwana w okresie, którego dotyczy

powództwo, tj. od dnia 1 do dnia 30 czerwca 2010 r., była posiadaczem

nieruchomości w złej wierze, uwzględnił powództwo w przeważającej części na

podstawie art. 224 i art. 225 k.c. Dla ustalenia wysokości należnego powódce od

pozwanej wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości,

należy wziąć pod uwagę kwotę, którą posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi,

gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Z tej przyczyny Sąd wysokość

wynagrodzenia ustalił według stawek rynkowych przy założeniu wykorzystania tych

nieruchomości przez użytkownika wieczystego w sposób najbardziej dla niego

optymalny. Oddanie nieruchomości użytkownikowi wieczystemu na niezarobkową

działalność wychowawczą i oświatową, nie pozbawiała go uprawnienia do

6

korzystania z nieruchomości w sposób, który jest dla niego najbardziej opłacalny

finansowo.

Na skutek apelacji pozwanej wniesionej od wyroku Sądu Okręgowego,

wyrokiem z dnia 28 maja 2013 r., Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten

sposób, że powództwo oddalił, oddalił apelację w pozostałej części oraz orzekł o

kosztach procesu.

Sąd drugiej instancji uznał za prawidłowe ustalenia Sądu pierwszej instancji.

Dodatkowo ustalił, że w decyzji Wojewody D. z dnia 12 listopada 2007 r. wskazano

w pkt. IV - ustalającym warunki użytkowania wieczystego działki gruntu nr 22,

obejmującej budynek internatu - iż ta nieruchomość gruntowa winna być

wykorzystywana na niezarobkową działalność oświatową i wychowawczą.

W pozostałym zakresie uznał za prawidłowe ustalenia Sądu pierwszej instancji.

Za nieuzasadniony uznał zarzut naruszenia art. art. 48 i art. 60 ustawy z dnia

13 października 1998 r. przepisy wprowadzające ustawy reformujące administrację

publiczną. W dniu 1 stycznia 1999 r. mienie, w oparciu o które działał Zespół Szkół

[…] w W., nie należało do Skarbu Państwa ani też do państwowej jednostki

organizacyjnej, a zatem nie mogło być w trybie art. 60 ust. 1 wymienionej ustawy

przejęte przez pozwaną. Mienie to należało wtedy do państwowej osoby prawnej -

Przedsiębiorstwa Państwowego Polskie Koleje Państwowe. W konsekwencji w

okresie objętym sporem pozwana była posiadaczem nieruchomości powódki w złej

wierze, gdyż miała świadomość komu przysługuje tytuł prawny do nieruchomości.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, Sąd pierwszej instancji błędnie nie wziął pod

uwagę celu (przeznaczenia) spornych nieruchomości, wskazanego w punktach

IV decyzji Wojewody D. z dnia 16 czerwca 2003 r. oraz z dnia 12 listopada 2007 r.,

w których wskazano, że nieruchomości gruntowe obejmujące działkę nr 22 i działkę

nr 11 winny być wykorzystywane na niezarobkową działalność wychowawczą oraz

oświatową, jak również nie odwołał się do treści art. 233 k.c. określającego zakres

korzystania gruntu przez użytkownika wieczystego. Prawo użytkowania

wieczystego jest prawem głównym i nadrzędnym, a prawo własności budynku jest

prawem związanym i podrzędnym (art. 235 § 2 k.c.). Z tego względu powództwo

nie było zasadne. Przy założeniu, że powódka dysponowałaby i zarządzałaby

7

swoimi prawami do nieruchomości w sposób zgodny z decyzjami Wojewody D. z

dnia 16 czerwca 2003 r. oraz z 12 listopada 2007 r., to w sytuacji, gdy pozwana

Gmina na nieruchomościach tych prowadziła działalność oświatowo-wychowawczą,

tj. zgodną z przeznaczeniem tych nieruchomości, stronie powodowej nie należy się

za to korzystanie wynagrodzenie, gdyż nieruchomości te miały jej służyć do

prowadzenia tego rodzaju działalności w sposób niezarobkowy.

Poza tym, odnośnie do wysokości należnego wynagrodzenia za bezumowne

korzystanie z nieruchomości, właściwą kwotą jest kwota, którą posiadacz

w normalnym toku rzeczy musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie

opierało się na prawie. Jest to więc kwota najbardziej prawdopodobna, nie zaś

optymalna, do uzyskania na rynku za nieruchomość, przy normalnym, realnym,

najbardziej prawdopodobnym wykorzystaniu przedmiotowej nieruchomości i to

zgodnie z jej przeznaczaniem (na cele oświatowe i wychowawcze). Uwzględniając

powyższe, jak również treść tezy postawionej biegłemu, Sąd Apelacyjny uznał

dowód z opinii biegłego J. Ś. za nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sprawy.

Odnosząc się do podniesionego w apelacji zarzutu naruszenia art. 5 k.c.,

Sąd drugiej instancji przyjął, że przepis ten miałby zastosowanie wówczas, gdyby

uznać wbrew wyrażonej wcześniej ocenie, iż powódce przysługuje wynagrodzenie

za korzystanie z jej rzeczy i praw od pozwanej. Ze względu na treść art. 233 k.c.,

jak i decyzji Wojewody D. z dnia 16 czerwca 2003 r. oraz z 12 listopada 2007 r., w

których wskazano, że grunty zostają oddane stronie powodowej w użytkowanie

wieczyste w celu niezarobkowym, dochodzenie przez powódkę wynagrodzenia za

bezumowne korzystanie z nieruchomości należało ocenić jako czynienie ze

swojego prawa użytkowania wieczystego użytku sprzecznego z przeznaczeniem

tego prawa, wynikającym z decyzji Wojewody.

Od wyroku Sądu Apelacyjnego skargę kasacyjną wniosła powódka, która

zaskarżyła go w całości. W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c.

zarzuciła naruszenie przepisów:

- art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 233 k.c. poprzez ich

nieprawidłową interpretację polegającą na przyjęciu, iż wynikające z nich

normy prawne kształtujące prawo do żądania wynagrodzenia za bezumowne

8

korzystanie zostają wyłączone przez normę prawną wynikającą z art. 233 k.c.

i nie mają zastosowania do sytuacji, gdy użytkownik wieczysty

nieruchomości gruntowej i właściciel nieruchomości budynkowych

znajdujących się na nieruchomościach ma określony w umowie użytkowania

wieczystego (decyzji uwłaszczeniowej przekazującej nieruchomość

w użytkowanie wieczyste) sposób korzystania z nieruchomości w postaci

niezarobkowej działalności oświatowej i wychowawczej i przez to ich

niezastosowanie;

- art. 233 k.c. poprzez jego nieprawidłową interpretację i jego zastosowanie

polegające na przyjęciu, że adresatem normy prawnej w części odnoszącej

się do korzystania przez użytkownika wieczystego z rzeczy zgodnie z treścią

umowy (decyzji uwłaszczeniowej) użytkowania wieczystego jest nie tylko

strona tego stosunku, lecz także podmiot leżący poza tym kręgiem, co

w przedmiotowej sprawie przejawiło się wnioskiem, że obostrzenie decyzji

uwłaszczeniowej w zakresie sposobu korzystania z rzeczy odnosi się nie

tylko do relacji stron tego stosunku ale także do relacji wobec podmiotu

spoza niego, co warunkuje dopuszczalność powoływania się tego podmiotu

na istniejące obostrzenie jako przesłankę wyłączającą możliwość

dochodzenia od niego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie i przez to

jego błędne zastosowanie;

- art. 5 k.c. w zw. z art. 233 k.c. poprzez ich nieprawidłowe zastosowanie

w warunkach przyjęcia, że żądanie od osoby nieuprawnionej do korzystania

z rzeczy wynagrodzenia za to korzystanie pozostaje w sprzeczności

z przeznaczeniem tego prawa, jeśli użytkownik wieczysty legitymuje się

decyzjami uwłaszczeniowymi określającymi cel wykorzystania

nieruchomości na niezarobkową działalność oświatową i wychowawczą

a osoba nieuprawniona korzysta z rzeczy zgodnie ze wskazanym wyżej

celem;

- art. 21 ust. 1 i ust. 2, art. 64 ust. 1 i ust. 2 Konstytucji RP oraz art. 2

Konstytucji RP poprzez ich niezastosowanie i odmowę ochrony prawa

9

powoda do żądania wynagrodzenia od podmiotu, który bezpodstawnie

korzysta z jego nieruchomości.

W ramach podstawy kasacyjnej z art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c. zarzucono

naruszenie przepisów:

- art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. poprzez ich

niewłaściwe zastosowanie, których to naruszenie mogło mieć wpływ na

wynik postępowania w przypadku uznania zasadności zasądzenia

roszczenia w oparciu o art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. i niezasadnej

odmowie przyznania opinii biegłego waloru przydatności dowodowej

w niniejszej sprawie, w powiązaniu z naruszeniem przepisów prawa

materialnego, tj.

a) art. 151 ust. 1, art. 152 ust. 1 oraz art. 154 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (obecnie jedn. tekst: Dz. U. z 2014 r., poz.

518, dalej: „u.g.n.) - poprzez ich niezastosowanie,

b) art. 154 ust. 3 u.g.n. poprzez jego zastosowanie. Naruszenie przepisów

przejawiło się uznaniem, że Sąd Apelacyjny, mimo że przyjął za własne ustalenia

stanu faktycznego Sądu Okręgowego w W., to uznał też, iż w przypadku

konieczności zasądzenia roszczenia dochodzonego roszczenia, które jednak Sąd

Apelacyjny oddalił w oparciu art. 233 k.c., podstawą zasądzenia wynagrodzenia za

bezumowne korzystanie w oparciu o art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c., nie

mogłaby być przydatna opinia biegłego uwzględniająca wniosek o stawki rynkowe

przy uwzględnieniu najbardziej optymalnego wykorzystania nieruchomości, lecz co

najwyżej wartość dowodową mogłaby mieć opinia uwzględniająca dotychczasowy

sposób korzystania z nieruchomości, zgodny nadto z celem określonym w

decyzjach uwłaszczeniowych - podczas gdy właściwe zastosowanie wyżej

wymienionych przepisów prowadzi do wniosku, że na potrzeby niniejszego

postępowania ustalenia wartości rynkowej stawek za bezumowne korzystanie

musiało uwzględniać założenie optymalnego korzystania nieruchomości,

wyznaczonego jej cechami rzeczy i warunkami miejscowymi,

- art. 385 k.p.c. przez jego niezastosowanie, mimo że apelacja pozwanego

w całości jest bezzasadna.

10

Powódka wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie

sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku

w całości i rozpoznanie merytoryczne sprawy poprzez oddalenie apelacji

pozwanego w całości.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Według art. 233 k.c., w granicach określonych przez ustawy i zasady

współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub

gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków

w użytkowanie wieczyste, użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem

innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może swym prawem

rozporządzać. Przepis ten, podobnie, jak odpowiadający mu art. 140 k.c.

odnoszący się do prawa własności, określa wewnętrzną i zewnętrzną treść prawa

użytkowania wieczystego. Określony w umowie, czy w określonych przez prawo

przypadkach, w decyzji administracyjnej, sposób korzystania z nieruchomości

oddanej użytkownikowi w użytkowanie wieczyste ma znaczenie zarówno w relacji

łączącej użytkownika wieczystego z właścicielem nieruchomości, jak również

w relacji z osobami trzecimi. Korzystanie z nieruchomości przez użytkownika

wieczystego w sposób sprzeczny z umową (decyzją) uprawnia właściciela gruntu

do rozwiązania umowy przed upływem określonego w niej terminu (por. art. 240

k.c.). Natomiast w relacjach z osobami trzecimi ustalony w umowie sposób

korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego ma takie znaczenie,

że wyłącza możliwość korzystania w taki sam sposób z nieruchomości

przez osoby trzecie. Korzystanie przez osobę trzecią z nieruchomości

stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego w sposób, w jaki powinien

z niej korzystać użytkownik wieczysty prowadziłoby zazwyczaj do niemożliwości

korzystania z niej w granicach określonych treścią art. 233 k.c. przez

samego użytkownika wieczystego i naruszałoby, wynikający z tego przepisu

obowiązek o charakterze erga omnes powstrzymania się od wszelkich działań

wkraczających w sferę uprawnień przysługujących użytkownikowi wieczystemu.

Zgodnie z art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c., właściciel rzeczy może żądać

wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy przez jej posiadacza samoistnego w złej

11

wierze. Mimo, że nie ma przepisu, który wprost przewidywałby stosowanie

przepisów zawartych w art. 224 w zw. z art. 225 k.c. w stosunku do użytkownika

wieczystego mają one również do niego zastosowanie. Prawo użytkowania

wieczystego podlega bowiem ochronie takiej, jak prawo własności, co wynika

z ukształtowania w art. 233 k.c. treści prawa użytkowania wieczystego

analogicznie jak treści prawa własności w art. 140 k.c., bowiem zarówno właściciel,

jak i użytkownik wieczysty wykonują swe prawo „z wyłączeniem innych osób” (por.

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2000 r., I CKN 287/00, OSNC 2001,

nr 3, poz. 43). W konsekwencji użytkownik wieczysty, tak jak właściciel rzeczy,

może domagać się od osoby trzeciej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie

z jego nieruchomości przez jej posiadacza. Ustalony w umowie (decyzji) sposób

korzystania z nieruchomości przez jej użytkownika wieczystego nie stanowi

przesłanki negatywnej wyłączającej możliwość dochodzenia przez użytkownika

wieczystego wymienionego wyżej roszczenia przeciwko posiadaczowi

nieruchomości, a ponadto, nie będąc podstawą uprawnienia do korzystania w taki

sam sposób z nieruchomości przez osoby trzecie, nie stanowi także źródła

skutecznego zarzutu posiadacza nieruchomości przeciwko takiemu roszczeniu

dochodzonemu przez użytkownika wieczystego. W szczególności prawa

dochodzenia przez użytkownika wieczystego omawianego roszczenia przeciwko

posiadaczowi nieruchomości nie wyłącza przeznaczenie w umowie (odpowiednio

w decyzji administracyjnej) o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste

nieruchomości na prowadzenie przez użytkownika niezarobkowej działalności

oświatowo-wychowawczej. Przyjęcie odmiennego stanowiska prowadziłoby do

ograniczenia zakresu ochrony prawa użytkowania wieczystego i akcesoryjnego

wobec niego prawa własności urządzeń i budynków znajdujących się na gruncie

w stosunku do prawa własności, ale także do zróżnicowania (ograniczenia)

zakresu ochrony prawa użytkowania wieczystego w zależności od określonego

w umowie (decyzji) sposobu korzystania z nieruchomości przez użytkownika

wieczystego, co nie ma nie tylko uzasadnienia normatywnego, ale także nie jest

uzasadnione treścią prawa użytkowania wieczystego, ani funkcjami, jakie ma

spełniać roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przez posiadacza.

Te ostatnie nie ograniczają się jedynie do zagwarantowania właścicielowi rzeczy

12

dochodu z rzeczy, który mógłby osiągnąć właściciel (odpowiednio użytkownik

wieczysty) z oddania rzeczy do odpłatnego korzystania osobie trzeciej. Roszczenie

właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, przewidziane w art. 224 § 2

w zw. z art. 225 k.c. mieści bowiem w sobie różne elementy (pierwiastki) roszczeń

szczególnych przewidzianych w przepisach o zobowiązaniach. W szczególności

roszczenie właściciela przeciwko posiadaczowi o wynagrodzenie za korzystanie

z rzeczy, oparte na podstawie przepisów o ochronie własności spełnia tę samą

funkcję, co roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia (art. 405 k.c.)

obejmując uzyskaną przez tego posiadacza korzyść majątkową wynikającą

z korzystania z tej rzeczy (por. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia

4 grudnia 1980 r., II CR 501/80, OSNC 1981, nr 9, poz. 171, jak również uchwała

Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 1972, III CZP 22/72, OSNCP 1972, nr 12, poz.

213, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 grudnia 1979 r., II CR 471/79, z dnia

25 marca 1986 r., IV CR 29/86, OSNC 1987, nr 2-3, poz. 44 oraz z dnia

12 stycznia 2006 r., II CK 341/05, OSNC 2006, nr 10, poz. 169). Omawiane

roszczenie zmierza także do kompensacji kosztów np. publicznoprawnych

ponoszonych przez właściciela (użytkownika wieczystego) na rzecz, z której nie

mógł korzystać, czy kosztów poniesionych na możliwość korzystania z innej rzeczy

tego samego rodzaju. Możliwość dochodzenia przez właściciela rzeczy roszczenia

uzupełniającego obejmującego wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy przez

posiadacza pełni również niewątpliwie funkcję prewencyjną w tym znaczeniu,

że sama perspektywa konieczności zapłaty przez posiadacza ewentualnego

wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy powinna przeciwdziałać

obejmowaniu cudzych rzeczy w posiadanie w złej wierze. O takiej funkcji

omawianego roszczenia świadczy jednoznacznie to, że prawo dochodzenia

wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy jest niezależne od tego, czy właściciel

(użytkownik wieczysty) poniósł jakiś uszczerbek, a posiadacz uzyskał jakąś korzyść

z tego tytułu, że cudzą rzecz posiadał. Wykładnia wyłączająca możliwość

dochodzenia przez użytkownika wieczystego od posiadacza wynagrodzenia za

korzystanie z nieruchomości, będącej przedmiotem tego prawa, w razie wskazania

w umowie, o której mowa w art. 233 k.c. (odpowiednio decyzji), że użytkownik

wieczysty powinien wykorzystywać daną nieruchomość do celów niezarobkowych,

13

prowadziłaby do faktycznej eliminacji wskazanej wyżej, prewencyjnej, funkcji

roszczenia z art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c. i w konsekwencji nieuzasadnionego

premiowania nagannej postawy posiadacza rzeczy w złej wierze, który wkroczył

w zakres wyłącznego władania nieruchomością użytkownika wieczystego. Taka

wykładnia byłaby niewątpliwie sprzeczna z przepisami Konstytucji powołanymi

w skardze kasacyjnej gwarantującymi ochronę własności i innych praw

majątkowych. Uwzględniając powyższe za uzasadniony należy uznać zarzut

naruszenia art. 233 k.c. przez uznanie przez Sąd Apelacyjny, że ustalony w decyzji

administracyjnej sposób korzystania z nieruchomości gruntowej, nabytej przez

powódkę z mocy prawa w użytkowanie wieczyste, wyłączał możliwość dochodzenia

przez nią roszczenia przewidzianego w art. 225 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c.

Sąd Apelacyjny uznał, przy hipotecznym założeniu, że powódka mogła

dochodzić roszczenia na podstawie art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c., iż w takim

przypadku jego uwzględnienie byłoby sprzeczne z art. 5 k.c. Zastosowanie tego

przepisu może mieć miejsce jedynie w wyjątkowych przypadkach. Trafnie przyjął

Sąd Apelacyjny, że ustalone w sprawie okoliczności uzasadniały, co do zasady,

zastosowanie art. 5 k.c. Wyjątkowość okoliczności rozpoznawanej sprawy wynikała

przede wszystkim z tego, że posiadanie przez pozwaną nieruchomości powódki

było konsekwencją wejścia w życie regulacji ustawowych, na mocy których

pozwana Gmina była zobowiązana do prowadzenia działalności oświatowej w

szkole znajdującej się na nieruchomościach, będących przedmiotem użytkowania

wieczystego powódki. O wyjątkowej sytuacji świadczy także to, że od dnia 1

stycznia 2001 r. pozwana wykonywała na nieruchomościach powódki zadania

oświatowe, które wcześniej na tych nieruchomościach realizowała sama powódka,

prowadząc szkołę kolejową. Ze względu na profil szkoły, kształcących przyszłych

pracowników także na potrzeby powódki, była więc to działalność prowadzona w

pewnym sensie w interesie samej powódki. Poza tym działalność prowadzona

przez pozwaną na nieruchomości powódki była działalnością niedochodową

prowadzoną w interesie publicznym, zbieżną z działalnością, którą na tej

nieruchomości powinna prowadzić sama powódka.

Należy mieć jednak na uwadze, że art. 5 k.c. może stanowić nie tylko

podstawę oddalenia powództwa w całości, ale także w części. W ocenie Sądu

14

Najwyższego, naruszenie przez Sąd Apelacyjny art. 5 k.c. nastąpiło wskutek

oddalenia dochodzonego powództwa w całości, co do zasady. Oddalając

powództwo, Sąd Apelacyjny wyeksponował okoliczność, że nieruchomości powinny

być wykorzystywane przez powódkę na niedochodową działalność oświatowo-

wychowawczą. Innymi słowy, dochodzenie roszczenia Sąd drugiej instancji

utożsamił z dążeniem do uzyskania przez powódkę korzyści majątkowej na

podstawie posiadanego tytułu prawnego do nieruchomości w postaci prawa

użytkowania wieczystego gruntów i akcesoryjnego wobec tego prawa, prawa

własności budynków i urządzeń wzniesionych na tych gruntach. Tymczasem

omówione wcześniej funkcje roszczenia art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c.

wykraczają poza zagwarantowanie właścicielowi (odpowiednio użytkownikowi

wieczystemu) zysku z tytułu korzystania z rzeczy przez osobę trzecią. Określony

w decyzjach administracyjnych sposób korzystania przez powódkę

z nieruchomości nabytych z mocy prawa w użytkowanie wieczyste nie zwalniał jej

od konieczności ponoszenia danin publicznych związanych z tymi

nieruchomościami, których rekompensata jest elementem mającym także wpływ na

wysokość wynagrodzenia za korzystanie z cudzej rzeczy. Posiadanie

nieruchomości przez pozwaną oznaczało także, iż powódka została pozbawiona

możliwości korzystania z nich w sposób określony w decyzjach administracyjnych,

w tym na prowadzenie działalności oświatowo-wychowawczej. Niezależnie od tego

realizowanie przez pozwaną zadań publicznych w postaci działalności oświatowo-

wychowawczej odbyło się kosztem składników mienia powódki. Podkreślić należy,

iż realizacja celów publicznych przez zobowiązane do tego podmioty, w tym

przypadku pozwaną, jako jednostkę samorządu terytorialnego, nie może być

wykonywana przy wykorzystaniu cudzego mienia w sposób bezprawny i bez

stosownej rekompensaty finansowej. Istniejąca na nieruchomościach powódki

w okresie objętym sporem sytuacja - polegająca z jednej strony na tym,

że powódka posiadała tytuł prawnorzeczowy do nieruchomości, natomiast

pozwana była zobowiązana do prowadzenia działalności oświatowej w szkole

znajdującej się na tych nieruchomościach - powstała w następstwie zbiegu różnych,

niespójnych, regulacji ustawowych, obligowała nie tylko organy Skarbu Państwa,

ale także pozwaną do podjęcia w rozsądnym terminie odpowiednich środków

15

prawnych zmierzających do jej właściwego uregulowania: przeniesienia szkoły na

inną nieruchomość albo zawarcia odpowiedniej umowy pomiędzy stronami

regulujące zasady korzystania przez pozwaną z nieruchomości powódki. Z tej

perspektywy nie można pominąć okoliczności, że powódka dochodziła roszczenia

za okres odległy o wiele lat od chwili objęcia jej nieruchomości w posiadanie przez

stronę pozwaną. Powyższe względy przemawiały przeciwko oddaleniu powództwa

z powołaniem się na art. 5 k.c. w całości. Wyjątkowe, wcześniej wskazane,

okoliczności przemawiały natomiast za ich uwzględnieniem przy ustalaniu

wysokości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z jej nieruchomości.

Abstrahując od konsekwencji wynikających z art. 5 k.c., przyjęte

w judykaturze zasady dotyczące ustalania wysokości wynagrodzenia na rzecz

właściciela za korzystanie z rzeczy przez jej posiadacza mają odpowiednie

zastosowanie w razie dochodzenia tego roszczenia przez użytkownika wieczystego.

O wysokości należnego właścicielowi wynagrodzenia decydują stawki rynkowe

(przeciętne) za korzystanie z danego rodzaju rzeczy w określonych warunkach

i czas posiadania rzeczy przez adresata roszczenia (por. m.in. uchwały Sądu

Najwyższego: z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, zasada prawna – OSNCP

1984, nr 12, poz. 209, z dnia 7 stycznia 1998 r., III CZP 62/97, OSNC 1998, nr 6,

poz. 91 oraz wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 7 kwietnia 2000 r., IV CKN 5/00,

z dnia 15 kwietnia 2004 r., IV CSK 273/03 oraz z dnia 19 października 2011 r.,

II CSK 80/11, niepubl.). Innymi słowy, ustalając wysokość wynagrodzenia za

korzystanie z rzeczy należy uwzględnić wysokość kosztów, jakie musiałby ponieść

posiadacz rzeczy, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie (por. wyroki Sądu

Najwyższego: z dnia 11 lutego 2004 r., I CK 206/03 oraz z dnia 6 października

2006 r., V CSK 192/06, niepubl.). Uwzględniając powyższe zasady, ustalając

wysokość wynagrodzenia należnego powódce za korzystanie przez pozwaną

z nieruchomości, do których przysługuje powódce prawo użytkowania wieczystego

oraz prawo własności znajdujących się na nich budynków i urządzeń należało

uwzględnić, że przedmiotem posiadania przez pozwaną były nieruchomości

przystosowane i wykorzystywane zarówno przez jej użytkownika wieczystego,

a następnie przez pozwaną, jako jej posiadacza, do prowadzenia działalności

oświatowej. Nie może też uiść uwagi, że według decyzji administracyjnych

16

Wojewody D. nieruchomości te przez okres kilkudziesięciu lat miały być

wykorzystywane na cele oświatowe, nie zaś na cele mieszkaniowe. Zatem,

w sprawie należało ustalić wysokość wynagrodzenia za korzystanie

z nieruchomości powódki przez pozwaną nie przy hipotetycznym założeniu

optymalnego sposobu ich wykorzystania wynikającego ze studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego W. – na cele mieszkaniowe – lecz

przy uwzględnieniu sposobu korzystania, do którego nieruchomości te były

przystosowane i zgodnie z ich przeznaczeniem wykorzystane przez pozwaną jako

ich posiadacza. Dlatego podstawą ustalenia wysokości wynagrodzenia należnego

powódce nie mogły być dochody, jakie mogłaby osiągnąć powódka gdyby

wykorzystała nieruchomości w sposób ekonomicznie najbardziej optymalny,

w oderwaniu od faktycznego i prawnego przeznaczenia danej nieruchomości

będącej w posiadaniu pozwanej. Z tych względów nie był zasadny zarzut

naruszenia art. 227 k.p.c. w zw. z art. 278 i art. 391 § 1 k.p.c. poprzez ich

niewłaściwe zastosowanie wskutek niezasadnej odmowy przyznania opinii biegłego

waloru przydatności dowodowej w sprawie w sytuacji, gdy przedmiotem tej opinii

było ustalenie wysokości dochodów, jakie możliwe były do uzyskania

z nieruchomości w okresie objętym powództwem przy założeniu optymalnego

wykorzystania nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego.

Z tych samych względów niezasadne były także powiązane z omówionym wyżej

zarzutem procesowym zarzuty skargi kasacyjnej naruszenia art. 151 ust. 1, art. 152

oraz art. 154 ust. 2 u.g.n. poprzez ich niezastosowanie. Niezależnie od tego

przepisy te nie określają metody ustalania wysokości wynagrodzenia za

bezumowne korzystanie z rzeczy przez jej posiadacza na rzecz właściciela, czy,

odpowiednio, na rzecz użytkownika wieczystego gruntu, lecz metody ustalania

wartości nieruchomości. Ubocznie dodać należy, iż ocena Sądu drugiej instancji

o nieprzydatności przeprowadzonego w sprawie dowodu z opinii biegłego dla

rozstrzygnięcia sprawy, nie miała wpływu na wynik sprawy, skoro ostatecznie Sąd

przyjął, że w ustalonych okolicznościach powództwo nie zasługiwało na

uwzględnienie nawet w części ze względu na treść art. 233 k.c. i art. 5 k.c.

O negatywnym wyniku postępowania nie zadecydowało więc to, że w ocenie Sądu

drugiej instancji przeprowadzony w postępowaniu przed Sądem pierwszej instancji

17

dowód z opinii biegłego okazał się nieprzydatny dla rozstrzygnięcia sprawy, lecz to,

że powództwo nie było usprawiedliwione co do zasady.

Niezasadny był także samodzielnie podniesiony w skardze kasacyjnej zarzut

naruszenia art. 385 k.p.c. Byłby on uzasadniony jedynie wówczas, gdyby Sąd

drugiej instancji po stwierdzeniu zasadności wniesionej apelacji nie uchylił albo nie

zmienił zaskarżonego wyroku, lecz niekonsekwentnie ją oddalił, co w rozpoznanej

sprawie nie miało miejsca.

Z tych względów na podstawie art. 39815

§ 1 oraz art. 108 § 2 w zw. z art.

391 § 1 i art. 39821

k.p.c. orzeczono, jak w sentencji.