II CSK 505/13

Sygn. akt II CSK 505/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 października 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Agnieszka Piotrowska

SSA Barbara Trębska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa J. B. – P. i A. P.

przeciwko H. J. i L. J.

z udziałem interwenienta ubocznego po stronie pozwanych – S. Przedsiębiorstwa

Budowlanego B. Spółki Akcyjnej w S.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 8 października 2014 r.,

skargi kasacyjnej interwenienta ubocznego

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 21 lutego 2013 r.,

1. oddala skargę kasacyjną;

2. zasądza od S. Przedsiębiorstwa Budowlanego B. S.A. w S.

na rzecz J. B. – P. i A. P. kwotę 1.800 (jeden tysiąc osiemset)

złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Powodowie: J. B. — P. i A.P. wnieśli o zasądzenie na ich rzecz od H. J. i L.

J. kwoty 80.723,15 zł z ustawowymi odsetkami od 4 stycznia 2008 r., tytułem

odszkodowania za szkodę poniesioną w związku z wadami lokalu mieszkalnego

kupionego od pozwanych.

Pozwani oraz występujący po ich stronie interwenient uboczny – S.

Przedsiębiorstwo Budowlane „B.” S.A. w S., wykonawca spornego lokalu, wnieśli o

oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu.

Wyrokiem z dnia 2 sierpnia 2012 r. Sąd Okręgowy w S. oddalił powództwo i

orzekł o kosztach procesu. Sąd ten ustalił, że powodowie w dniu 17 stycznia 2005

r., kupili od pozwanych lokal mieszkalny przy ul. T. 56/1 w S. W czasie

wcześniejszych oględzin pomieszczenia piwnicznego, dostrzegli wybrzuszenie w

narożniku ściany, wskazujące na zalanie w przeszłości lokalu. Pozwana wyjaśniła,

że występowały problemy z drenażem, które zostały rozwiązane przez firmę „B.”

Powodowie nie żądali dokumentacji dotyczącej lokalu i nie dopytywali się o jego

stan techniczny. Już wiosną 2005 r. doszło do zalania kupionego lokalu, a potem

miały miejsce następne. O faktach tych powodowie powiadomili pozwanych dopiero

po tym, jak w sierpniu 2007 r., w wyniku gwałtownych deszczy, doszło do

kolejnego zalania. Pozwana przekazała im wówczas odnalezione dokumenty

nieruchomości. Wynikało z nich, że w pomieszczeniach piwnicznych już wcześniej

występowało zawilgocenie i że na żądanie pozwanych firma „B.” wykonywała

prace zmierzające do uszczelnienia ścian budynku. Powodowie zwrócili się do

rzeczoznawcy R. M., który w listopadzie 2007 r. wydał wstępną opinię odnośnie do

stanu technicznego nieruchomości. Z jej wniosków, potwierdzonych następnie

ekspertyzą z 2008 r. wynikało, że w budynku brak jest właściwej izolacji powłokowej

zabezpieczającej przed wodą i wilgocią gruntową oraz brak jest izolacji termicznej

na ścianach zewnętrznych poniżej terenu.

Sąd pierwszej instancji uznał, że pozwani nie mieli świadomości

występowania tych wad i nie zatajali ich celowo. Od czasu, gdy w 2001 r.

wprowadzili się do budynku przy ul. T., miało miejsce jedno większe zalanie garażu,

w związku z którym zgłosili wykonawcy S. Przedsiębiorstwu Budowlanemu „B.”

wystąpienie wilgoci na ścianach zewnętrznych budynku w części podpiwniczonej.

3

Zgłoszenie takie ponowili 10 maja 2004 r. domagając się rozwiązania sprawy

zawilgocenia ścian piwnicznych. Firma „B.” usunęła ujawnione usterki i nie

występowały już dalsze zalania czy zawilgocenia ścian. Dlatego też, zdaniem Sądu,

pozwani mieli prawo przypuszczać, że wady związane z zalewaniem części

piwnicznej nieruchomości zostały skutecznie usunięte. Sąd Okręgowy podkreślił, że

powodowie od nabycia lokalu w styczniu 2005 r. do jesieni 2007 r. nie zgłaszali

pozwanym wystąpienia wad, mimo że już w 2005 r. doszło do zalania ich garażu.

Nie można zatem uznać, że do 2007 r. nie mieli świadomości występowania wad w

lokalu. O tym, że zalewanie i zawilgocenie lokalu może być związane z wadliwym

wykonaniem izolacji przeciwwodnej, dowiedzieli się dopiero z dokumentów, które

pozwani przekazali im jesienią 2007 r. Fakt przekazania im dokumentacji świadczy

o tym, że pozwani nie mieli zamiaru zatajenia wad lokalu. Nie mieli podstaw, aby

informować powodów, że w przeszłości kierowali do wykonawcy jakieś roszczenia

związane z zawilgoceniem ścian. Pozwani nie zataili przed powodami wad

budynku, gdyż sami nie wiedzieli o ich istnieniu. W tej sytuacji nie było podstaw do

zastosowania art. 568 § 2 k.c. Powodowie zaś, zawiadamiając pozwanych o

wykrytych wadach lokalu mieszkalnego dopiero we wrześniu 2007 r. przekroczyli

termin z art. 563 § 1 k.c., tracąc tym samym uprawnienia z tytułu rękojmi za wady

fizyczne rzeczy. Zważywszy natomiast na treść art. 568 § 1 k.c. i okoliczność, że

pozwani wydali powodom lokal w styczniu 2005 r., wygasły ich uprawnienia do

realizowania roszczeń z art. 566 k.c. Z tych też przyczyn, żądanie zapłaty

skierowane przeciwko pozwanym, obejmujące m.in. żądanie obniżenia ceny i

naprawienia szkody poniesionej wskutek istnienia wady, Sąd pierwszej instancji w

całości oddalił.

Po rozpoznaniu apelacji powodów, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 21

lutego 2013 r. zmienił powyższy wyrok i zasądził od pozwanych na rzecz powodów

kwotę 54.973,18 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 28 maja 2010 r., oddalił

powództwo w pozostałej części, orzekł o kosztach procesu. Sąd ten podzielił

ustalenia Sądu pierwszej instancji stanowiące podstawę faktyczną rozstrzygnięcia

lecz dokonał odmiennej oceny mających w sprawie zastosowanie przepisów prawa

materialnego.

4

Nie zgodził się ze stanowiskiem Sądu pierwszej instancji, że powodowie nie

zachowali terminów dla dochodzenia roszczeń w reżimie rękojmi, określonych

w art. 563 § 1 k.c. i art 568 § 1 k.c. Dokonał odmiennej wykładni pojęcia „wykrycie

wady”, który to moment zgodnie z art. 563 § 1 k.c. wyznacza kupującemu początek

biegu jednomiesięcznego terminu na powiadomienie sprzedawcy o wadzie.

W przepisie tym, zdaniem Sądu Apelacyjnego, chodzi o moment faktycznego,

definitywnego wykrycia wady przez kupującego. Z wniosków wydanej w sprawie

opinii wynika, że biegły stwierdził wady ukryte budynku, istniejące już w dacie

nabycia nieruchomości przez powodów. Polegały one na nieprawidłowo wykonanej

izolacji ścian piwnic i posadzek w piwnicach i garażu oraz nieprawidłowo

wykonanym odpływie wody deszczowej z ulicy. To one doprowadzały do podtopień

pomieszczeń garażowych i piwnicznych budynku. Ustaleń w tym zakresie mógł

dokonać tylko profesjonalista posiadający uprawnienia do oceny stanu

technicznego budynku, po dokonaniu odkrywek na zewnątrz i wewnątrz

wykończonego budynku. Z tych względów Sąd Apelacyjny uznał, że samo zalanie

garażu, czy pomieszczeń piwnicznych i garażowych lokalu nie stanowiło wady

rzeczy w rozumieniu art. 563 § 1 k.c., a było następstwem istniejących wad

ukrytych. Tym samym okoliczność, że w 2005 r. doszło do zalania garażu powodów

nie świadczy, że już wówczas mieli oni świadomość występowania wad w lokalu,

że je „wykryli”. Do wykrycia wad budynku w postaci stwierdzonych przez biegłego

sądowego braków ciągłości projektowanej izolacji termicznej i braku projektowanej

izolacji przeciwwodnej niezbędne było posiadanie wiadomości specjalnych

w zakresie oceny stanu technicznego budynku, a zatem wykrycia wad mógł

dokonać wyłącznie specjalista. Pierwsza ekspertyza rzeczoznawcy R. M.

pochodziła z listopada 2007 r., przy czym oględziny budynku zostały przez niego

dokonane w październiku 2007 r. Gdyby więc liczyć bieg terminu z art 563 § 1 k.c.

od tego momentu, to wówczas zawiadomienie o stwierdzonych uchybieniach

połączone z wezwaniem do zapłaty dokonane pismem z dnia 24 października

2007 r., wysłanym w dniu 25 października, a doręczonym pozwanym w dniu 30

października 2007 r., świadczyłoby o zachowaniu ustawowego, jednomiesięcznego

terminu. Jeśliby zaś przyjąć, że powodowie dowiedzieli się o przyczynach

zalewania dopiero z dokumentacji związanej z lokalem przekazanej im przez

5

pozwanych we wrześniu 2007 r., to zawiadomienie dokonane pismem z dnia 24

października 2007 r. również należałoby uznać za dokonane z zachowaniem

ustawowego terminu. W rezultacie Sąd Apelacyjny przyjął, że pozew spełniający

też funkcję zawiadomienia o wadach, a oparty tylko na przypuszczeniach

prywatnego rzeczoznawcy bez wykonania jeszcze odkrywek, doręczony pozwanym

w lutym 2008 r., został wniesiony do sądu przed momentem, kiedy można byłoby

powodom przypisać wykrycie wady w rozumieniu art. 563 § 1 k.c. W takim stanie

rzeczy wyznaczony w tym przepisie ustawowy termin został przez powodów

dochowany. Dezaktualizowało to podnoszoną przez powodów kwestię

podstępnego zatajenia stwierdzonych wad lokalu przez pozwanych.

Nie podzielił też Sąd Apelacyjny stanowiska Sądu pierwszej instancji,

że w sprawie niniejszej ma zastosowanie roczny, a nie trzyletni termin od wydania

rzeczy, po upływie którego wygasały roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne

(art. 568 § 1 k.c.). Zdaniem Sądu odwoławczego w sprawie niniejszej należało

zastosować trzyletni termin, licząc od dnia wydania rzeczy powodom, zastrzeżony

dla wad budynku. Podzielił stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku

z dnia 25 stycznia 2006 r., I CK 247/05, opowiadające się za szerokim

rozumieniem pojęcia „budynek” z art. 568 § 1 k.c., nieograniczające się do

znaczenia, jakie nadają mu przepisy ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo

budowlane (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 106 poz. 1126 ze zm.). Definicja budynku

sformułowana w art. 3 pkt 2 tej ustawy nie odpowiada zakresowi zastosowania ani

celowi art. 568 § 1 k.c., który z jednej strony ma niewątpliwie ograniczać czasowo

rękojmię, jako instytucję niesprzyjającą pewności obrotu oraz kształtującą

odpowiedzialność według bardzo surowych reguł, a z drugiej strony przewidziane

w nim terminy mają uwzględniać także interesy uprawnionego i dawać możliwość

ujawnienia się w czasie ich trwania wad rzeczy. Dlatego ustawodawca zróżnicował

długość terminu prekluzyjnego w zależności od rodzaju rzeczy i realnego czasu

ujawniania się wad. Z tych względów do wykładni użytego w art. 568 § 1 k.c.

pojęcia „budynku" nie jest przydatna nie tylko definicja tego pojęcia przyjęta

w Prawie budowlanym, lecz także definicje innych pojęć zawarte w przepisach

tego prawa, jak na przykład definicja „obiektu budowlanego", którą objęte są tak

różne obiekty, jak budynki, lotniska, fortyfikacje, budowle sportowe oraz obiekty

6

tzw. małej architektury, którymi są przykładowo kapliczki i krzyże przydrożne oraz

piaskownice i huśtawki. Wielkość, wartość, zakres robót koniecznych do powstania

takich obiektów, jak również sposób ich użytkowania i okres ujawniania się

ewentualnych wad są tak różne, że nie ma podstaw do objęcia ich wspólnym

określeniem "budynek" użytym w art. 568 § 1 k.c., jak sugerują zwolennicy

szerokiej definicji tego pojęcia, postulujący objęcie nim „obiektów budowlanych”

w rozumieniu art. 3 pkt 1 Prawa budowlanego. Sąd Najwyższy stanął na

stanowisku, że definicje zawarte w Prawie budowlanym przyjęte są dla potrzeb

wynikających z prawa administracyjnego i nie można ich przenosić wprost do art.

568 § 1 k.c., którego cel jest inny i który używa pojęcia „budynek" w innym

znaczeniu. Zważywszy przede wszystkim na cel omawianego przepisu uznał,

że w istocie ustawodawcy chodziło o obiekt budowlany o złożonej konstrukcji oraz

poważnym znaczeniu gospodarczym i użytkowym, którego ewentualne wady mogą

nie ujawnić się w krótkim czasie jednego roku od dnia wydania i dlatego konieczne

jest objęcie takiego obiektu trzyletnim terminem prekluzyjnym. Zdaniem Sądu

Apelacyjnego, pojęcie „budynek” z tego przepisu można odnosić do lokalu

mieszkalnego będącego przedmiotem sprzedaży w niniejszej sprawie. Podkreślił,

że treść przepisu art. 568 § 1 k.c. jest niezmienna od daty uchwalenia Kodeksu

cywilnego. Tymczasem instytucja odrębnej własności lokali została wprowadzona

ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, co przemawia za uznaniem,

że skoro treść tego przepisu pochodzi z 1964 roku, to jego wykładnia, w tym użyte

tam pojęcie „budynek”, musi uwzględniać zmiany ustrojowe oraz legislacyjne, które

nastąpiły później, w tym właśnie wspomnianą ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r.

o własności lokali. Nadto zwrócił uwagę Sąd Apelacyjny na specyfikę budowy

przedmiotowego lokalu, który wchodzi w skład budynku w tzw. zabudowie

bliźniaczej, gdzie w każdym z tych dwóch pionów zostały wydzielone po dwa

mieszkania: jeden na parterze wraz z garażem i piwnicą i drugi na piętrze

z garażem, małą piwnicą i strychem użytkowym. W rezultacie na budynek przy

ul. T. 56-58, w odróżnieniu od bloku mieszkalnego, składają się tylko cztery lokale

mieszkalne, a do każdego z nich przynależy pomieszczenie garażowe w

podpiwniczeniu. W tej sytuacji trudno jest oddzielić wadliwości samego lokalu

należącego do powodów od wadliwości całego tego budynku (tj. w zakresie jego

7

izolacji pionowej i poziomej), czego wyrazem jest choćby opinia biegłego

sądowego, która traktuje o „wadach budynku” w postaci odstępstw od jego

dokumentacji projektowej. Konstrukcja lokalu powodów również zatem świadczy

o jej złożoności i przemawia za tym, że jego wady mogły nie ujawnić się w krótkim

czasie jednego roku od dnia wydania, do zalania całej części podpiwniczonej

doszło przecież dopiero po upływie dwóch i pół roku od wydania. W tej sytuacji Sąd

Apelacyjny, przyjmując na podstawie art. 568 § 1 k.c., trzyletni termin dla

dochodzenia roszczeń powodów z tytułu rękojmi, uznał, iż do dnia wytoczenia

niniejszego powództwa z dnia 15 stycznia 2008 r. termin ten jeszcze nie upłynął.

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma też racji Sąd pierwszej instancji,

że skoro pozwani nie byli „sprawcami” wady to nie ponoszą oni odpowiedzialności

za występujące wady lokalu, o których nie wiedzieli. Przewidziana w art. 556 § 1

i następne k.c. odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady fizyczne

rzeczy jest odpowiedzialnością bezwzględną, której wystarczającą przesłanką

faktyczną jest ustalenie, że sprzedana kupującemu rzecz wykazuje cechy

kwalifikujące ją w danym stosunku prawnym jako rzecz wadliwą. Takie wady lokalu

przy ul. T. 56/1 zostały wykazane. W rezultacie brak świadomości po stronie

pozwanych o istnieniu wady nie wyłącza ich odpowiedzialności z tytułu rękojmi.

Uznając roszczenia powodów co do zasady za słuszne, Sąd Apelacyjny

zmienił zaskarżony wyrok i zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powodów

solidarnie dochodzoną pozwem kwotę 52.973,18 zł tytułem obniżenia ceny

sprzedaży nieruchomości oraz kwotę 2.000 zł tytułem wydatków poniesionych na

opinię rzeczoznawcy, obie kwoty z ustawowymi odsetkami od dnia 28 maja 2010 r.

W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu.

Niezależnie od przedstawionej wyżej oceny prawnej roszczenia powodów,

Sąd Apelacyjny wskazał, że przy przyjęciu, iż nie dochowali oni terminów z art. 563

§ 1 k.c. i art. 568 § 1 k.c., a pozwanym nie można przypisać umyślnego ukrycia

wad sprzedawanego lokalu, utrata uprawnień z tytułu rękojmi nie pozbawiła

powodów odszkodowania za nienależycie wykonaną umowę sprzedaży na

podstawie innych tytułów, a mianowicie na podstawie art. 471 k.c. Dla skutecznego

dochodzenia roszczenia o naprawienie szkody powodowie byli obowiązani

8

wykazać, że kupiony lokal miał wady, że ponieśli szkodę, oraz że istnieje normalny

związek przyczynowy między wadą a szkodą. Zdaniem Sądu Apelacyjnego także

takie przesłanki odpowiedzialności kontraktowej na zasadach ogólnych zostały

w niniejszej sprawie spełnione i także na tej podstawie roszczenie powodów jest

uzasadnione.

Skargę kasacyjną od powyższego wyroku wniósł interwenient uboczny – S.

Przedsiębiorstwo Budowlane „B.” S.A. w S. – opierając ją na naruszeniu prawa

materialnego, a mianowicie art. 568 § 1 k.c., którego upatrywał w błędnej wykładni i

przyjęciu, że lokal mieszkalny, stanowiący odrębną nieruchomość lokalową spełnia

kryteria budynku, o którym mowa w tym przepisie i znajduje do niego zastosowanie

trzyletni termin na wygaśnięcie uprawnień z tytułu rękojmi.

Zarzucając powyższe wniósł skarżący o zmianę wyroku i oddalenie

powództwa w całości, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Istota spornego zagadnienia przedstawionego w skardze kasacyjnej,

w której skarżący nie kwestionuje istnienia w lokalu nabytym przez powodów wad

ukrytych polegających na nieprawidłowo wykonanej izolacji ścian piwnic i posadzek

w piwnicach i garażu, sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy lokal ten,

stanowiący odrębną nieruchomość jest budynkiem w rozumieniu art. 568 § 1 k.c.,

albo też, czy uprawnienia z tytułu rękojmi za wady nieruchomości lokalowej

wygasają tak jak w przypadku wad budynku. Przepis ten statuuje generalną

zasadę rocznego terminu wygaśnięcia uprawnień nabywcy z tytułu rękojmi.

Wyjątkiem są wady budynku, w przypadku których odpowiedzialność sprzedawcy

wygasa po upływie trzech lat od dnia wydania budynku nabywcy. Z uwagi na

różnicę terminów, określenie wyznaczników pojęcia „budynek” ma zatem

podstawowe znaczenie dla ustalenia, czy roszczenie z rękojmi wygasło.

W związku z tym, że prawo cywilne prywatne nie definiuje pojęcia „budynek”,

zarówno w doktrynie jak i orzecznictwie występuje rozbieżność stanowisk odnośnie

do tego, czy należy je rozumieć tak jak ujmuje je prawo publiczne w art. 3 pkt 2

ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. 2013.1409, j.t. ze zm.), czy

9

też przy wykładni art. 568 § 1 k.c. definicję w prawie tym zawartą należy stosować

tylko posiłkowo, nie ograniczając pojęcia budynek do obiektu budowlanego trwale

związanego z gruntem, wydzielonego z przestrzeni za pomocą przegród

budowlanych, posiadającego fundamenty i dach (jak to stanowi Prawo budowlane).

Za pierwszym stanowiskiem opowiedział się Sąd Najwyższy w motywach

postanowienia z dnia 26 stycznia 2006 r. (II CK 365/05, niepubl.) oraz w wyroku

z dnia 29 kwietnia 2011 r. (I CSK 484/10, niepubl.). W pierwszej ze spraw,

o zniesienie współwłasności, Sąd Najwyższy utożsamił pojęcie budynek o jakim

mowa w art. 46 k.c. oraz art. 235 § 1 k.c. z budynkiem zdefiniowanym w prawie

budowalnym, przy czym spór dotyczył m.in. tego, czy jeżeli z nieruchomości

budynkowej da się wydzielić dwa odrębne budynki wielorodzinne po osi ściany

środkowej, można mówić istnieniu faktycznie dwóch budynków jeszcze przed

dokonanym podziałem. W drugiej z kolei sprawie, chodziło m.in. o ustalenie czy

„domek fiński” (domek campingowy) stanowi budynek w rozumieniu art. 207

ustawy o gospodarce nieruchomościami. Sąd Najwyższy odwołał się w tej kwestii

do definicji budynku z Prawa budowlanego, podnosząc, że jest ona zgodna

z pojęciem budynku jako nieruchomości według art. 46 § 1 k.c.

Odmienne stanowisko zaprezentował Sąd Najwyższy w wyroku z dnia

25 stycznia 2006 r. (I CK 247/05, niepubl.), w sprawie, w której spór dotyczył m.in.

tego, czy stadion sportowy, niespełniający kryteriów budynku z Prawa

budowlanego, stanowi budynek w rozumieniu art. 568 § 1 k.c. Odpowiadając

twierdząco, Sąd Najwyższy podnosząc, że definicje prawa administracyjnego nie

przesądzają sposobu rozumienia danego pojęcia na obszarze prawa cywilnego

prywatnego, wskazał, że przy interpelacji terminu „budynek” z art. 568 § 1 k.c.

chodziło o obiekt budowalny o złożonej konstrukcji oraz poważnym znaczeniu

gospodarczym i użytkowym, którego ewentualne wady mogą się nie ujawnić

w krótkim czasie jednego roku od dnia wydania nabywcy.

Sąd Najwyższy w składzie obecnym podziela drugie z zaprezentowanych

stanowisk. Nie kwestionując potrzeby jednolitego rozumienia pojęć występujących

w szeroko pojętym systemie prawnym, nie można pomijać, że prawo publiczne

i prywatne oparte są na zupełnie innych wartościach i zasadach. Zasada równości

10

stron, swobody umów oraz autonomii woli stron podmiotów prawa prywatnego są

wyraźną granicą oddzielającą je od prawa publicznego, opartego na stosunkach

władztwa administracyjnego, hierarchicznego podporządkowania i nadrzędności.

Pojęcia używane w prawie administracyjnym mają spełniać funkcje przewidziane

dla prawa publicznego, w związku z czym nie jest zasadne bezpośrednie ich

transponowanie na obszar prawa cywilnego. Mając to na względzie stwierdzić

trzeba, że definicja „budynku” w prawie budowalnym stworzona została dla

oznaczenia rodzaju technicznej konstrukcji budowlanej wyróżniającej ją od innych,

w związku z odmiennym uregulowaniem wymogów prawa publicznego dla

wznoszenia i użytkowania poszczególnych konstrukcji budowlanych. Tymczasem

pojęcie „budynek” w kodeksie cywilnym jest używane dla oznaczenia szczególnego

przedmiotu prawa rzeczowego (nieruchomości budynkowej), stanowiącej

przedmiot obrotu cywilnoprawnego. Przeciwko posługiwaniu się terminem

„budynek" w rozumieniu prawa budowlanego dla ustalenia uprawnień z tytułu

rękojmi za wady fizyczne budynku przemawia także wykładnia funkcjonalna

unormowania zawartego w art. 568 § 1 k.c., na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy w

wyroku z dnia 25 stycznia 2006 r. Nie ulega wątpliwości, że ustawodawca zastrzegł

szczególną regulację odnośnie do wad budynków z uwagi na ich znaczenie

gospodarcze oraz złożoność konstrukcji, a także negatywne skutki jakie mogą

powstać z ich wadliwością, która nierzadko, z uwagi na ową złożoność konstrukcji

oraz wpływ czynników zewnętrznych (oddziaływanie warunków atmosferycznych)

i wewnętrznych (np. tzw. osiadania budynku) powoduje, że wady ujawniają się

w czasie dłuższym niż rok. Ścisłe trzymanie się wykładni językowej i korzystanie

z terminu „budynek” z prawa budowalnego, niejednokrotnie godziłoby w potrzebę

ochrony obrotu prawnego oraz dobrej wiary kupujących.

Nie można pominąć i tej okoliczności, że ustawa z dnia 30 maja 2014 r.

o prawach konsumenta (Dz.U.2014.827), która wejdzie w życie niebawem,

bo z dniem 25 grudnia 2014 r., zmieniła zasadniczo przepis art. 568 § 1 k.c.

stanowiąc, że sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna

zostanie stwierdzona przed upływem dwóch lat, a gdy chodzi o wady

nieruchomości - przed upływem pięciu lat od dnia wydania rzeczy kupującemu. Nie

tylko zatem wydłużyła termin odpowiedzialności z tytułu rękojmi, ale dłuższy termin

11

obecnie zastrzeżony do wad budynku odniosła do wad nieruchomości, co jest

wyraźnym odejściem od dotychczasowej terminologii, mogącej skłaniać do

korzystania z wykładni prawa publicznego, a nadto - co bardzo istotne - obejmuje

także nieruchomości lokalowe. Kierunek zmian legislacyjnych wskazuje zatem,

że wolą ustawodawcy była ochrona nabywcy budynku rozumianego w szerszym

zakresie niż przewiduje to prawo budowlane.

W rozpoznawanej sprawie przedmiotem umowy sprzedaży zawartej między

stronami była wyodrębniona część budynku stanowiąca lokal mieszkalny

w rozumieniu art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali

(Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) wraz z pomieszczeniami przynależnymi:

garażem i piwnicą oraz związanym z tym lokalem udziałem w prawie własności

części wspólnych budynku (451/1000) i gruntu, na którym budynek jest

posadowiony. Samodzielnym lokalem mieszkalnym w myśl tej ustawy jest

wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb

przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi

służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Zgodnie z tą definicją za lokal

należy uznać przestrzeń znajdującą się między elementami konstrukcyjnymi

budynku, tj. ścianami nośnymi oraz kondygnacjami. Jest to zatem wyodrębniona

część budynku stanowiąca odrębną nieruchomość (art. 46 § 1 k.c.), ale nie

odrębny budynek. Przy odmiennym założeniu dochodziłoby do nielogicznej sytuacji,

w której budynek wielomieszkaniowy stanowiłby zbiór mniejszych budynków.

Z kolei częścią wspólną lokalu, zgodnie z art. 3 ust. 2 powołanej ustawy jest grunt

oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli

lokali. Mowa tu w szczególności o fundamentach, ścianach nośnych, dachu,

korytarzach, elewacji budynku, itp. Stanowią one przedmiot współwłasności

wszystkich właścicieli lokali znajdujących się w budynku.

Budynek, w którym usytuowany jest lokal nabyty przez powodów jest

w zabudowie bliźniaczej, a w każdym z dwóch pionów zostały wydzielone po dwa

mieszkania - jeden na parterze wraz z garażem i piwnicą oraz drugi na piętrze

z garażem, małą piwnicą i strychem użytkowym. W rezultacie w całym budynku są

tylko cztery lokale mieszkalne ( żadna ze stron nie podnosiła jednak, aby spełniał

on warunki budynku mieszkalnego jednorodzinnego w rozumieniu art. 3 ust. 2a

12

prawa budowlanego, choć wydaje się, że powyższe ustalenia mogłyby to

uzasadniać). Trafnie wskazując na specyfikę budynku, w którym powodowie nabyli

lokal, stwierdził Sąd Apelacyjny, że w takiej sytuacji trudno jest oddzielić wadliwość

samego lokalu należącego do powodów od wadliwości całego budynku polegającej

na nieprawidłowo wykonanej izolacji ścian piwnic i posadzek w piwnicach i garażu

oraz nieprawidłowo wykonanym odpływie wody. Nieprawidłowe wykonanie

istotnych robót zabezpieczających lokal przed zalewaniem i wilgocią, prowadzące

do zmniejszenia jego wartości - dotyczyła części wspólnych nieruchomości

( zewnętrznych ścian piwnic i posadzek piwnicy i garażu), a nie samego lokalu

powodów. Ponieważ ujawniła się ona w elementach konstrukcyjnych budynku,

w ramach których znajduje się ich lokal, to oni ponieśli z tego tytułu szkodę, choć

zastrzeżenia co do wadliwości budynku składali wszyscy współwłaściciele. Była to

zatem wada budynku także w rozumieniu prawa budowlanego, którego powodowie

są współwłaścicielami. Inna byłaby sytuacja, gdyby w lokalu powodów stwierdzono

wadę niemającą związku ze stanem budynku (np. pękające kafelki, odpadająca

farba, wadliwe gniazdko elektryczne czy kaloryfer, itp.). Tego rodzaju wada nie

mogłaby być uznana za wadę budynku, a jedynie wadę lokalu, a uprawnienia

z tytułu rękojmi wygasłyby po upływie roku.

Reasumując, samodzielny lokal mieszkalny, o jakim mowa w ustawie

o własności lokali nie stanowi budynku w rozumieniu art. 568 § 1 k.c., jednakże

jego właścicielowi przysługują uprawnienia z tytułu rękojmi za wady budynku,

w którym lokal jest położony, w szczególności gdy wady te uzewnętrzniają się jako

wada lokalu (np. zagrzybienie, zawilgocenie mieszkania wskutek nieprawidłowych

izolacji poziomych i pionowych). Uprawnienia te wygasają po upływie trzech lat.

Uzupełniająco należy zwrócić uwagę, że Sąd Apelacyjny uwzględnił

powództwo na dwóch podstawach. Obok reżimu odpowiedzialności z tytułu rękojmi

uznał roszczenie za uzasadnione także na podstawie odpowiedzialności

kontraktowej, przyjmując, że zostały w sprawie wykazane wszystkie przesłanki

z art. k.c. Skarga kasacyjna zaś rozstrzygnięcia w tym zakresie nie zaskarżyła.

Mając na uwadze powyższe Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną jako

pozbawioną uzasadnionych podstaw (art. 39814

k.p.c.). O kosztach postępowania

13

kasacyjnego (kosztach zastępstwa procesowego) kasacyjnego orzeczono zgodnie

z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 39821

w zw. z art. 391 § 1 i art.

98 § 1 i 3 k.p.c.).