I CSK 728/13

Sygn. akt I CSK 728/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 23 października 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący)

SSN Grzegorz Misiurek

SSA Elżbieta Fijałkowska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Z. T.

przeciwko Miastu W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 23 października 2014 r.,

skargi kasacyjnej powódki

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 17 maja 2013 r.,

1. oddala skargę kasacyjną;

2. zasądza od powódki na rzecz pozwanego kwotę 3 600 zł

(trzy tysiące sześćset) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa

procesowego w postępowaniu kasacyjnym.

2

UZASADNIENIE

Powódka Z. T. domagała się zasądzenia od pozwanego Miasta W. na jej

rzecz kwoty 6.763.966 zł wraz z ustawowymi odsetkami od wskazanych w pozwie

kwot, składających się na dochodzoną sumę.

Wyrokiem z dnia 21 listopada 2012 r. Sąd Okręgowy w W. zasądził od

pozwanego Miasta W. na rzecz Z. T. kwotę 139.160,88 zł wraz z odsetkami

ustawowymi od dnia 10 grudnia 2009 r. do dnia zapłaty, w pozostałym zakresie

powództwo oddalił.

Sąd ustalił, że własność nieruchomości, położonej przy ul. S. 9 w W.,

przysługiwała J. A. i E. A. w równych częściach. Nieruchomość jest położona na

obszarze objętym działaniem dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i

użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy (Dz. U. Nr 50, poz. 279 ze zm.).

W wyniku rozpoznania wniosku dekretowego, decyzją z dnia 5 marca

2007 r. Prezydent Miasta W. ustanowił na 99 lat na rzecz E. W. co do udziału

wynoszącego 1/2 części, Z. T. i S. A. co do udziałów wynoszących po 1/4 części,

prawo użytkowania wieczystego do zabudowanego gruntu o powierzchni 520 m2

,

położonego przy ul. S. 9 w W., ustalił czynsz symboliczny w wysokości 1.521 zł

netto, stwierdził, że na gruncie znajduje się IV-ro kondygnacyjny budynek

mieszkalny wybudowany przed 1945 r., a więc spełniający warunki określone w art.

5 dekretu warszawskiego oraz stwierdził, że rozpoznanie wniosku co do pozostałej

części tej nieruchomości, stanowiącej obecnie część działki ewidencyjnej nr 48/6

z obrębu 6-04-0, nastąpi odrębną decyzją.

Decyzją z dnia 20 grudnia 2007 r. Minister Spraw Wewnętrznych

i Administracji stwierdził nieważność decyzji Wojewody z dnia 29 października

1991 r. w części stwierdzającej nabycie przez Gminę W. z mocy prawa własności

budynku mieszkalnego znajdującego się na gruncie położonym przy ul. S. 9. W

dniu 30 grudnia 2008 r. Zakład Gospodarowania Nieruchomościami w Dzielnicy W.

podpisał z E. W., Z. T. i S. A. protokół przekazania - przejęcia w posiadanie

nieruchomości położonej przy ul. S. 9 wraz z budynkiem. Do daty podpisania

3

protokołu przekazujący pobierał dochody oraz ponosił koszty związane z

utrzymaniem nieruchomości

W wyniku wykonania decyzji Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 5 marca

2007 r., aktem notarialnym z dnia 17 marca 2009 r., Miasto Stołeczne Warszawa

ustanowiło na 99 lat prawo użytkowania wieczystego nieruchomości na rzecz osób

i w udziałach wymienionych w tej decyzji.

W latach 2001-2008 m.st. Warszawa poniosło koszty napraw i remontu

budynku przy ul. S. 9 w W.

Po przejęciu przez obecnych właścicieli w posiadanie nieruchomości wraz

z budynkiem, budynek był i jest nadal zamieszkany przez lokatorów z czynszem

regulowanym i przynosi straty. Obecni właściciele nieruchomości nie dokonali

remontu ani modernizacji budynku. Stan budynku zarówno obecnie, jak

i w ostatnich 10 latach, jest dostateczny. Budynek wymaga kapitalnego remontu,

nie ma ciepłej wody ani centralnego ogrzewania. W budynku znajduje się 25 lokali

mieszkalnych i 2 lokale użytkowe na poddaszu. Łącznie za lokale mieszkalne

i użytkowe za okres od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. można

było uzyskać czynsz w wysokości 571.853,52 zł (117.600 zł + 454.253,52 zł) -

według stawek stosowanych przez m.st. Warszawa, a według cen obecnych. Za

okres od dnia 30 grudnia 1998 r. do dnia 30 grudnia 2008 r. czynsz symboliczny od

gruntu przedmiotowej nieruchomości wynosi 15.210 zł. (1.521 zł x 10 lat).

Sąd Okręgowy uznał, że powództwo było zasadne jedynie w części.

Wskazał, że powódka wnosiła ostatecznie o zasądzenie kwoty 3.038.875 zł z tytułu

wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku oraz kwoty 3.725.91 zł,

tytułem pożytków w postaci dochodów uzyskanych i możliwych do uzyskania

z przedmiotowego budynku. Sąd uznał powództwo o zapłatę kwoty 700.000 zł

tytułem odszkodowania za pogorszenie budynku za nieudowodnione. Pozostałe

żądania Sąd Okręgowy rozpoznał w oparciu o przepisy art. 224 - 225 k.c.

Do czasu wydania decyzji odmawiającej ustanowienia prawa własności

czasowej do gruntu, dotychczasowi właściciele pozostawali właścicielami

odrębnego przedmiotu własności - budynku znajdującego się na gruncie, co do

którego został zgłoszony wniosek o ustanowienie prawa własności czasowej.

4

Pozwane m.st. Warszawa było posiadaczem samoistnym w złej wierze w okresie

objętym żądaniem pozwu. W dacie, od której sformułowano roszczenia pozwu, to

jest od dnia 30 grudnia 1998 r., pozwany wiedział o toczącym się postępowaniu

w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji dekretowej. Sąd uznał,

że powództwo dotyczące roszczeń uzupełniających z art. 224-225 k.c. jest słuszne

co do zasady za cały okres objęty pozwem.

Powódka wnosiła o zasądzenie na jej rzecz kwoty 3.038.875 zł., tytułem

wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z budynku i kwoty 3.725.91 zł, tytułem

zwrotu pożytków w postaci dochodów uzyskanych i możliwych do uzyskania przez

pozwanego z tego budynku. Powódka nie wskazała, na czym miałoby konkretnie

polegać wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z budynku, a na czym zwrot

pożytków w postaci dochodów uzyskanych i możliwych do uzyskania przez

pozwanego z budynku. Nie wskazała różnicy między wynagrodzeniem za

korzystanie z budynku a dochodami z budynku. Powódka nie wskazała innego

rodzaju możliwego wykorzystania przedmiotowego budynku, niż wynajem

znajdujących się w nim lokali. Wynagrodzenie za korzystanie z budynku mogło być

wyliczone jako czynsz najmu, jaki byłby należny za wynajęcie budynku czy też

lokali znajdujących się w budynku. Pobrane oraz możliwe do pobrania pożytki

z budynku sprowadzają się również do czynszu najmu, jaki uzyskano lub można

byłoby uzyskać za wynajęcie lokali. W ocenie Sądu, brak było podstaw do

dwukrotnego zasądzania w istocie tego samego roszczenia. Powódka nie

wykazała, że wartość możliwych do uzyskania pożytków przez pozwanego

przekracza wartość czynszów najmu pobieranych według stawek m.st. Warszawy,

w szczególności według stawek rynkowych. Lokale mieszkalne są obciążone

prawami najmu na rzecz najemców, którzy w nich zamieszkują. Umowy najmu

zostały zawarte z gminą i obowiązują nadal. W prawa wynajmującego wstąpili

obecni właściciele. Nie są to zatem lokale, co do których można zastosować

rynkowe stawki czynszu najmu. Lokatorzy zajmujący przedmiotowe lokale byli tak

zwanymi komunalnymi lokatorami i chociaż możliwe jest podwyższenie im stawek

czynszu najmu, to w praktyce jest to utrudnione. Utrudnione jest również

rozwiązanie umowy najmu, zaś procedura związana z uzyskaniem, a następnie

wykonaniem orzeczenia eksmisyjnego powoduje, że lokal obciążony prawem

5

najmu, szczególnie nawiązanym na podstawie umowy najmu z gminą, ma zawsze

mniejszą wartość. Powódka nie tylko nie udowodniła, że możliwe byłoby osiąganie

wyższych czynszów niż pobierane przez m.st. Warszawa, ale postawą swoją

i pozostałych współwłaścicieli wykazała, że obecnie nie jest to możliwe. Nie

udowodniła też, że m.st. Warszawa z powodu złej gospodarki nie uzyskało

wyższych pożytków z budynku niż pobierane czynsze według obowiązujących

stawek.

Powódka ma i miała udział we własności budynku w wysokości 1/4; za

należne tylko w tej części Sąd uznał jej roszczenia z art. 224-225 k.c. Zgodnie żart.

209 k.c., każdy ze współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności

i dochodzić wszelkich roszczeń, które zmierzają do zachowania wspólnego prawa.

Żądanie zapłaty z tytułu uzyskanych pożytków nie jest, zdaniem Sądu,

roszczeniem zmierzającym do zachowania wspólnego prawa. Dlatego Sąd

zasądził na rzecz powódki kwotę 139.160,88 zł., stanowiącą 1/4 z kwoty

556.643,52 zł wraz z ustawowymi odsetkami.

Wyrokiem z dnia 17 maja 2013 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powódki i

przyjął za własne ustalenia Sądu Okręgowego. W rozważeniu zarzutów

procesowych uznał, że Sąd I Instancji miał prawo dopuścić z urzędu dowód z

uzupełniającej opinii biegłego, jeśli uznał za potrzebne ustalenie okoliczności

faktycznych niezbędnych do rozstrzygnięcia sprawy. Sąd w takim przypadku

podejmuje decyzje według swego swobodnego uznania. Nie ma podstaw by uznać,

że dopuszczenie tego dowodu bez wniosku strony doprowadziło do naruszenia

zasady kontradyktoryjności procesu lub równowagi stron. Za prawidłową uznał

wykładnię i zastosowanie przepisów prawa materialnego wskazanych jako

podstawa rozstrzygnięcia.

Skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego wniosła powódka:

zaskarżyła go w całości i zarzuciła:

1. naruszenie prawa materialnego, tj. art. 224 § 2 k.c.; art. 224 § 2 i art. 225

k.c; art. 209 k.c.; art. 7-9 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst

jedn. - Dz. U. z 2005 r„ nr 31, poz. 266 ze zm.),

6

2) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik

sprawy, tj. art. 385 k.p.c.; art. 32 ust. 1 i 45 ust. 1 Konstytucji RP; art. 6 k.c. oraz art.

232 k.p.c.; art. 229 w zw. z art. 230 k.p.c.

Powódka wniosła o uchylenie wyroku Sądu Apelacyjnego i przekazanie

sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie o uchylenie tego wyroku

i orzeczenie co do istoty sprawy, tj. uwzględnienie apelacji i zmianę wyroku Sądu

I instancji w zaskarżanej części oraz o zasądzenie od pozwanego na rzecz

powódki kosztów postępowania przed Sądem I i II instancji.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty naruszenia przepisów postępowania były nieuzasadnione.

Wszystkie, poza zarzutem naruszenia art. 229 w zw. z art. 230 k.p.c., powiązane

były z przeprowadzeniem przez Sąd z urzędu dowodu z uzupełniającej opinii

biegłego.

Przepis art. 385 k.p.c. jest adresowany do sądu drugiej instancji i przesądza

o tym, w jaki sposób ma on rozstrzygnąć sprawę, jeżeli stwierdzi, że apelacja jest

bezzasadna. Ocena zasadności lub bezzasadności apelacji w istocie wiąże się

z prawidłowym zastosowaniem innych przepisów postępowania lub prawa

materialnego przez sąd drugiej instancji w danej sprawie. Zarzut obrazy art. 385

k.p.c. może być zatem skuteczny, jeżeli zostały jednocześnie (w związku z nim)

podniesione naruszenia innych przepisów postępowania lub prawa materialnego

prowadzące do wniosku, że sąd drugiej instancji błędnie ocenił zasadność apelacji.

Skarżąca w związku z nim wskazywała na naruszenie zasady równego

traktowania stron, prawa do bezstronnego sądu wyrażoną w przepisach art. 32 ust.

1 i 45 ust. 1 Konstytucji, a także zasady rozkładu ciężaru dowodu wyrażonej

w przepisach art. 6 k.c. oraz art. 232 zd. 1 k.p.c.

Nie ma podstaw do wniosku, że na skutek naruszenia wymienionych

przepisów Sąd II instancji uznał apelację powódki za bezzasadną. Jeśli chodzi

o rozkład ciężaru dowodowego to, co do zasady, w znaczeniu materialnym,

spoczywał on na powódce (art. 6 k.c.). Natomiast art. 232 k.p.c. dotyczy ciężaru

dowodu w znaczeniu formalnym i zobowiązuje strony do przedstawienia środków

dowodowych w celu wykazania prawdziwości twierdzeń o faktach, z których

wywodzą dla siebie skutki prawne. Reguła ta, w odniesieniu do dochodzonych

7

przez powódkę roszczeń, nie została naruszona; to powódka zobowiązana była do

wykazania rozmiaru wynagrodzenia. Sąd Apelacyjny nie mógł zasady tej naruszyć

skoro uznał, że przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego z urzędu miało

podstawę w przepisach procesowych tj. art. 232 zd. 2 k.p.c. W okolicznościach tej

sprawy dopuszczenie przez Sąd dowodu z urzędu nie może być uznane za

działanie naruszające zasady bezstronności i równości stron - art. 32 ust. 1 i art.

45 ust. 1 Konstytucji RP, skoro Sąd ma obowiązek czuwania nad przestrzeganiem

form postępowania cywilnego, tak by doprowadziły do prawidłowych ustaleń

faktycznych i wydania orzeczenia zgodnego z zastosowaną normą prawną, czyli

odpowiadającego rzeczywistym okolicznościom sprawy (por. wyroki Sądu

Najwyższego: z dnia 13 lutego 2004 r., IV CK 24/03; z dnia 24 czerwca 2005 r.,

V CK 806/04; z dnia 6 lipca 2005 r., III CK 3/05; z dnia 26 października 2005 r.,

I PK 27/05; z dnia 24 października 1996 r., III CKN 6/96; z dnia 25 marca 1998 r.,

II CKN 656/97; z dnia 5 listopada 1997 r., III CKN 244/97; z dnia 25 czerwca

1998 r., III CKN 384/98; z dnia 14 maja 2008 r., II PK 320/07).

Rację ma Sąd Apelacyjny, że dopuszczenie dowodu z opinii biegłego

z urzędu leżało w interesie powódki. Ze stanowiska pozwanego, kwestionującego

wysokość dochodzonych roszczeń oraz dowodów przedstawionych przez niego

wynikało, że lokale w budynku obciążone są prawami najmu na rzecz tzw.

komunalnych lokatorów. Nakładało to na powódkę obowiązek wykazania wielkości

wynagrodzenia, jakie mogłaby osiągnąć z czynszu za najem tych konkretnych,

a nie innych lokali. Pierwsza opinia biegłego nie uwzględniała obciążenia lokali

czynszami regulowanymi; wyliczała wynagrodzenia z pominięciem tej istotnej

okoliczności faktycznej, co mogłoby prowadzić do sytuacji nieudowodnienia przez

powódkę wysokości wynagrodzenia.

Oświadczenie złożone przez powódkę, że lokale w okresie którego sprawa

dotyczy mogły być wynajmowane jedynie za tzw. czynsz regulowany mogło być

uznane za fakt przyznany (art. 229 kpc), skoro przyznanie nie obejmowało jego

oceny prawnej. Ocena prawna faktów pozostawiona jest zawsze Sądowi, który

w tej sprawie jej dokonał, (por. wyroki SN: z dnia 28 lutego 1996 r., I CRN 222/95,

OSNC 1996, nr 6, poz. 87; z dnia 13 stycznia 2005 r., IV CK 430/04; postanowienie

8

SN z dnia 7 października 2005 r., IV CK 133/05). Wobec tego zarzut naruszenia

przepisu art. 229 w zw. z art. 230 k.p.c., formułowany jako nieuprawnione przyjęcie

oświadczenia powódki za okoliczność przyznaną, był niezasadny.

Wskazane w skardze przepisy prawa materialnego nie zostały naruszone.

Skarżąca kwestionowała, zarzucając naruszenie przepisu art. 224 § 2 k.c.,

ustaloną przez Sąd wysokość wynagrodzenia za korzystanie z lokali i twierdziła,

że wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy powinno odpowiadać dochodowi, jaki

w normalnych warunkach jej właściciel (nie samoistny posiadacz) mógłby

osiągnąć z czynszu za najem albo dzierżawę rzeczy podobnego rodzaju według

stawek rynkowych.

Stanowisko, że powódka jako współwłaścicielka nieruchomości budynkowej

mogłaby osiągnąć wyższe czynsze niż pozwany (określone jako „rynkowe")

abstrahuje od okoliczności faktycznych tej sprawy. Przy określaniu kryteriów,

według których należy ustalać tego rodzaju wynagrodzenie, przyjmuje się, że

o jego wysokości nie decyduje wysokość rzeczywistych strat właściciela

i rzeczywistych korzyści odniesionych przez posiadacza. Decyduje tu obiektywne

kryterium, jakim jest układ odpowiednich cen rynkowych - stawek za korzystanie

z rzeczy tego rodzaju. Stosując takie kryterium przy ustalaniu wynagrodzenia za

korzystanie z lokalu mieszkalnego bez podstawy prawnej, należy przyjąć, że

wynagrodzenie powinno równać się dochodowi, jaki normalnie osiąga się przy

wynajęciu lokalu i - co trzeba podkreślić - z uwzględnieniem okoliczności

konkretnej sprawy. Tak przepis ten rozumie się powszechnie w doktrynie

i orzecznictwie (zob. uchwałę składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia

10 lipca 1984 r. III CZP 20/84, OSNCP 1984, Nr 12, poz. 209 oraz uchwałę SN

z dnia 17 czerwca 2005 r. III CZP 29/05, OSNC 2006/4/64, wyrok z dnia 4 lipca

2012 r. I CSK 641/11).

Rozstrzygając o wielkości należnego wynagrodzenia, trzeba uwzględnić

okoliczności faktyczne, w tym przede wszystkim miejsce położenia nieruchomości

i obowiązujący porządek prawny w zakresie gospodarowania lokalami

mieszkalnymi. Budynek stanowiący współwłasność powódki jest nieruchomością

lokalową posadowioną na gruncie, który podlega przepisom dekretu z dnia

26 października 1945 o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st.

9

Warszawy. Niezależnie od losu tego gruntu, tj. czy po przejściu jego własności na

rzecz gminy m. st. Warszawy właścicielowi została przyznana wieczysta jego

dzierżawa, czy też nie, to rozporządzanie lokalami przez każdego właściciela

budynku poddane było przepisom o publicznej gospodarce lokalami i to począwszy

od wejścia w życie dekretu z dnia 21 grudnia 1945 r. o publicznej gospodarce

lokalami (Dz. U. 1951, Nr 10, poz. 75), poprzez kolejne akty prawne normujące

gospodarkę lokalami. Oznaczało to, że również stawki czynszowe regulowane były

przez ustawodawcę, co pozbawiało właścicieli prawa do umownego,

odpowiadającego stawkom rynkowym, ustalania czynszu, wyższego niż wynikałoby

to z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. Skarżąca nie wykazała by

lokale znajdujące się w budynku wymienionym przepisom nie podlegały, bądź na

skutek jakichś zdarzeń przepisy te przestały mieć zastosowanie do tych lokali. Od

30 grudnia 1998 r. do 30 grudnia 2008 r., tj. w okresie, za który skarżąca domaga

się wynagrodzenia, lokale podlegały przepisom ustawy z dnia 2 lipca 1994 r.

o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (Dz. U. z 1998 r. Nr 120,

poz. 787 ze zm. dalej: „ ustawa o najmie lokali"), a następnie ustawie z dnia

21 czerwca o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie

Kodeksu cywilnego (jedn. tekst Dz. U. z 2014 r. Nr 150 dalej „ustawa o ochronie

praw lokatorów"). Zmiany wprowadzone wymienionymi ustawami nie oznaczały

kategorycznego zerwania z zasadą regulowania czynszów w lokalach, które do tej

pory podlegały przepisom o publicznej gospodarce lokalami. Zgodnie z art. 56 ust.

1 ustawy o najmie lokali, najem nawiązany na podstawie decyzji administracyjnych

o przydziale lub na podstawie innego tytułu prawnego przed wprowadzeniem

w danej miejscowości publicznej gospodarki lokalami albo szczególnego trybu

najmu stał się najmem umownym zawartym na czas nie oznaczony. Do dnia

31 grudnia 2004 r. czynsz najmu lokali w taki sposób nawiązany, położonych

w domach stanowiących własność osób fizycznych albo lokali stanowiących

własność takich osób, musiał być ustalany zgodnie z przepisami o czynszu

regulowanym (ust. 2 art. 56). Zerwanie z zasadą ustalania czynszów regulowanych

nie nastąpiło wraz z wejściem w życie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie

praw lokatorów. Zgodnie z art. 28 ust. 2 tej ustawy, do dnia 31 grudnia 2004 r.,

w stosunkach najmu powstałych przed dniem wejścia w życie ustawy, wysokość

10

czynszu w lokalach, w których obowiązywał w dniu wejścia w życie ustawy czynsz

regulowany, nie mógł przekraczać w stosunku rocznym 3% wartości

odtworzeniowej lokalu.

Sąd Apelacyjny nie naruszył przepisów art. 7 - 9 wymienionej ustawy

stwierdzając, że nieruchomość obciążona była czynszami regulowanymi. Budynek

wchodził w skład publicznego zasobu mieszkaniowego i wysokość czynszu

ustalana była przez pozwanego zgodnie z art. 7 i 8 ustawy o ochronie praw

lokatorów. Gdyby to powódka dysponowała lokalami w tym okresie, to i ona nie

miałby dowolności w ustalaniu czynszu, gdyż procedura oraz warunki

podwyższania czynszów uregulowane zostały przez kolejne przepisy art. 8a i 9.

Powódka nie udowodniła, o ile wyższy czynsz mogłaby osiągnąć z wynajmu tych

lokali gdyby, przy hipotetycznym założeniu, poddała je procedurze wypowiedzenia

co do wysokości czynszu. W okolicznościach faktycznych sprawy, zasądzone na

rzecz skarżącej wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy bez tytułu prawnego

odpowiada dochodowi, jaki ona sama mogłaby uzyskać z czynszów za najem lokali

położonych w budynku, będącego przedmiotem jej współwłasności.

Ustalenie takiej wielkości wynagrodzenia za bezumowne korzystanie nie

wynikało z przyjęcia, że powódka weszłaby w stosunek najmu lokali w miejsce

pozwanego. Uwagi sądów obu instancji co do hipotetycznych losów umów najmu

nie mają żadnego znaczenia w rozpoznawanej sprawie, gdyż roszczenia

rozważane były przy uwzględnieniu zasady, że jest to suma, którą pozwany

musiałby zapłacić, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Brak jest zatem

podstaw do przyjęcia, że został naruszony art. 678 § 1 k.c.

Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy i o zwrot wartości

pożytków (art. 224 § 2 i art. 225 k.c.) należą do tzw. roszczeń uzupełniających

roszczenia właściciela względem posiadacza i mogą być dochodzone niezależnie

od siebie. Nie oznacza to jednak, że w każdej sytuacji bezumownego korzystania

z rzeczy roszczenia te w ogóle powstają. W przepisach art. 224 - 225 k.c.

określono katalog możliwych roszczeń przysługujących właścicielowi obok

roszczenia windykacyjnego. O tym, czy i jakie roszczenia przysługują właścicielowi,

decydować będą okoliczności konkretnej sprawy.

11

Posiadacz samoistny w złej wierze zobowiązany jest do zwrotu nie tylko

pobranych pożytków (zużytych i nie zużytych) ale także wartości tych, których

z powodu złej gospodarki nie uzyskał. Powódka domagała się zwrotu pożytków

cywilnych (art. 53 § 2 k.c.) o wartości określonej na kwotę 3.725.091 zł, jako

stanowiących dochód uzyskany i możliwy przez pozwanego do uzyskania z tytułu

wynajmu lokali. Nie wykazywała jakiego rodzaju inne pożytki mogłaby przynosić

kamienica z lokalami.

Rację mają Sądy obu instancji, że w okolicznościach tej sprawy tylko

w przypadku wykazania, iż pozwany prowadził złą gospodarkę mieszkaniową

i w związku z tym nie uzyskał wyższych czynszów niż to było możliwe,

przysługiwałoby powódce roszczenie o te nieuzyskane pożytki. Taki dowód

w sprawie nie został przez skarżącą przeprowadzony. Mowa tutaj chociażby

o dowodzie, który potwierdzałby, że to niewłaściwa gospodarka mieszkaniowa

pozwanego doprowadziła do niemożności ustalenia stawki czynszowej na

wyższym poziomie, a to z uwagi na niepodwyższenie standardu wyposażenia lokali

w urządzenia i instalacje, których nie posiadały i niepodwyższenie ogólnego stanu

technicznego budynku (art. 7 ust. 1, 8 pkt 1, art. 21 ust. 2 pkt 4 ustawy o ochronie

lokatorów).

Wniosek, że zasądzenie równowartości pożytków, które stanowią sumę czynszów

zapłaconych za wynajem lokali, prowadziłoby do bezpodstawnego wzbogacenia powódki

jest uzasadniony w okolicznościach tej sprawy. Argument, że gdyby powódka posiadała

i zarządzała tymi lokalami, to uzyskałaby tylko dochody z czynszów, a nie takie

świadczenie w podwójnej wysokości (z tytułu pożytków i wynajmu), potwierdza słuszność

tej konkluzji. Nie można oczywiście wykluczyć sytuacji, że łączna wysokość zobowiązań

posiadacza w stosunku do właściciela z tytułu wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy

i rozliczenia pożytków będzie wyższa niż należności, które właściciel mógłby uzyskać

z czynszu za wynajem swojej nieruchomości. Rozważanie jednak wskazanego

zagadnienia w oderwaniu od rozpoznawanej sprawy jest bezprzedmiotowe, bowiem

o istnieniu tych roszczeń, ich wielkości decydują właśnie konkretne okoliczności faktyczne.

W każdym zaś razie z pola widzenia tracić nie można celu, jakiemu te roszczenia służą

z punktu widzenia właściciela, a mianowicie, że mają naprawić właścicielowi stratę

12

poniesioną na skutek utraty władztwa na rzeczą, a nie stanowić źródło jego

bezpodstawnego wzbogacenia.

Zarzut naruszenia art. 209 k.c. nie jest zasadny. Zgodnie z tym przepisem, każdy ze

współwłaścicieli może wykonywać wszelkie czynności i dochodzić wszelkich roszczeń,

które zmierzają do zachowania wspólnego prawa. W doktrynie przyjmuje się, że czynność

zachowawczą charakteryzują dwie podstawowe cechy: po pierwsze, jej celem jest ochrona

prawa przed możliwym niebezpieczeństwem, po drugie, ochrona ta dotyczy wspólnego

prawa i jest podejmowana w interesie wszystkich współwłaścicieli. W orzecznictwie

podkreśla się, że art. 209 k.c. ma na względzie czynności podjęte przez współwłaściciela w

celu zachowania wspólnego prawa własności, że stanowią one metodę ochrony wspólnego

prawa i nie wchodzą w zakres pojęcia zarządu (art. 199 - 201, 203 i 208 k.c.) i (wyrok Sąd

Najwyższego z dnia 30 października 2013 r„ II CSK 672/12, teza 1 nie publ.).

Współwłaściciel podejmuje czynność zachowawczą we własnym imieniu, ale w interesie

wszystkich współwłaścicieli (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 15 września 1960 r., I CO

16/60, OSN 1961, nr 2, poz. 31). Do czynności zachowawczych orzecznictwo Sądu

Najwyższego zalicza wytoczenie powództwa windykacyjnego, które zmierza do odzyskania

przez współwłaścicieli utraconego władztwa nad rzeczą i jednocześnie zapobiega utracie

prawa własności na skutek zasiedzenia (uchwała Sądu Najwyższego (7) z dnia

15 września 1960 r., I CO 16/60, OSN 1961, nr 2, poz. 31); powództwa negatoryjnego

(orzeczenie Sądu Najwyższego 3 CR 237/62), wystąpienie z wnioskiem o rozgraniczenie

nieruchomości, o zasiedzenie (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 30 marca 1962 r.,

III CR 237/62, OSN 1963, nr 2, poz. 48); wystąpienie na podstawie art. 10 u.k.w.h.

z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 7 kwietnia 2006 r„ III CSK 114/05, OSP 2007, z. 4, poz.

46). Za czynność zachowawczą uznaje się również żądanie eksmisji najemcy z lokalu

mieszkalnego (por. np. postanowienie Sądu Wojewódzkiego w Poznaniu z dnia

17 sierpnia 1973 r., III CR 1366/73, OSP 1975, z. 4, poz. 99), w piśmiennictwie

prawniczym: sprzedaż rzeczy ze względu na możliwość szybkiego zepsucia się;

rozebranie budynku grożącego zawaleniem się. Dyskusyjny jest natomiast pogląd

uznający za czynność zachowawczą dochodzenie przez współwłaściciela całej

należności z tytułu czynszu najmu, wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, zwrotu

13

równowartości pożytków, odszkodowania i żądania zasądzenia jej w całości na

swoją rzecz.

Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym sprawę wyraża stanowisko,

że czynność dochodzenia wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy i zwrotu

równowartości pożytków (art. 224 § 2 i 225 k.c.) nie należy do zachowawczych

w rozumieniu przepisu art. 209 k.c., gdyż jej celem nie jest ochrona prawa przed

możliwym niebezpieczeństwem i nie zmierza ona do zachowania wspólnego prawa

własności rzeczy; podziela pogląd, że powódka jako współwłaścicielka

nieruchomości budynkowej nie ma legitymacji do dochodzenia całości roszczeń

zgłoszonych w rozpoznawanej sprawie.

Roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ma charakter

obligacyjny i gdy powstanie, uzyskuje byt samodzielny, niezależnie od roszczeń

chroniących własność (art. 222 § 1 i 2 k.c.); może być samodzielnie dochodzone

niezależnie od roszczenia windykacyjnego albo negatoryjnego i jest samodzielnym

przedmiotem obrotu. Utrata własności rzeczy nie powoduje utraty możliwości

żądania wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy w okresie, w którym właścicielowi

prawo to przysługiwało (uchwała Sądu Najwyższego z dnia z dnia 24 lipca 2013 r.

III CZP 36/13). Taki charakter roszczenia przesądza o słuszności wniosku,

że roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy nie może być

kwalifikowane jako czynność zachowawcza (wyrok Sądu Najwyższego z dnia

11 lutego 2010 r. I CSK 312/09; z dnia 11 lutego 2009 r. V CSK 325/08;

postanowienie z dnia 9 września 1999 r. II CKN 460/98).

Z tych względów pozbawiona usprawiedliwionych podstaw skarga kasacyjna

podlegała oddaleniu na podstawie art. 39814

k.p.c. O kosztach postępowania

rozstrzygnięto stosownie do art. 98 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c.