II CSK 729/13

Sygn. akt II CSK 729/13

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 30 października 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

SSN Maria Szulc

w sprawie z powództwa Syndyka Masy Upadłości A.J.P. "M." spółki jawnej w

upadłości likwidacyjnej w G.

przeciwko Powiatowi G.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 30 października 2014 r.,

skarg kasacyjnych obu stron

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 5 czerwca 2013 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Zaskarżonym przez powoda - Syndyka Masy Upadłości A.J.P. „M.” -

wyrokiem z dnia 5 czerwca 2013 r. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony przez

powoda wyrok Sądu Okręgowego z dnia 31 lipca 2012 r. w ten sposób, że zasądził

od pozwanego Powiatu G. na rzecz powoda kwotę 153.092 zł z ustawowymi

odsetkami od dnia 13 września 2009 r., oddalił powództwo w pozostałym zakresie,

oddalił apelację w pozostałej części oraz orzekł o kosztach postępowania.

W sprawie tej ustalono co następuje:

W dniu 28 lutego 1992 r. spółka cywilna G. zawarła z Zarządem Dróg w G.

umowę dzierżawy części działki numer 164 położonej w tym mieście na terenie

ODP Z. Spółka miała na wydzierżawionej działce prowadzić działalność

produkcyjną - przeładunkową stację paliw płynnych. Umowę zawarto na czas

określony - do 1 marca 1995 r. z możliwością jej przedłużenia. Strony postanowiły,

że wszelkie adaptacje działki (wynajętego placu) muszą być uzgodnione z

wydzierżawiającym, a po zakończeniu umowy dzierżawca przywróci działkę do

poprzedniego stanu. Na tej nieruchomości posadowione zostały zbiorniki do

przechowywania paliw płynnych. We wrześniu 1993 r. w miejsce dotychczasowego

dzierżawcy wstąpiła A.J.P. „M.” spółka cywilna. Od 1 stycznia 1995 r. przedmiot

dzierżawy został powiększony o dalszą część działki nr 164, a wydzierżawiający

wyraził zgoda na kolejne prace adaptacyjne: utwardzenie terenu, ustawienie

obiektu biurowo – socjalnego z płyt PW - 8 (budynku tymczasowego), osadzenie

dodatkowych dwóch zbiorników na paliwo i założenie dodatkowych ośmiu

zbiorników naziemnych, z zastrzeżeniem, że wszystkie te adaptacje należy

traktować tymczasowo, z możliwością natychmiastowego przywrócenia stanu

pierwotnego nieruchomości zgodnie z umową dzierżawy z dnia 28 lutego 1992 r.

W dniu 5 stycznia 1999 r. GDDP Biuro w Z. zawarła z A.J.P. „M.” na okres

od 1 stycznia do 31 grudnia 1999 r., z możliwością przedłużenia, umowę dzierżawy

części działki numer 164 w celu prowadzenia na niej przeładunku paliw płynnych.

Następnie strony ustaliły, że umowa dzierżawy zostaje zawarta na okres od dnia 1

stycznia 2000 r. do dnia przekazania nieruchomości Powiatowi G.

3

Decyzją właściwego organu (Prezydenta Miasta G.) z dnia 24 listopada

2000 r. wygaszony został trwały zarząd Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych,

Odział P. Decyzją z dnia 8 lutego 2001 r. Wojewoda […] stwierdził nabycie przez

Powiat G. z mocy prawa z dniem 1 stycznia 1999 r. nieodpłatnie prawa własności

nieruchomości zabudowanej Skarbu Państwa oznaczonej jako działka numer 164/2.

Jako podstawę prawną tej decyzji wskazano art. 60 ust. 3 ustawy z dnia

13 października 1998 r. Przepisy wprowadzające ustawy reformujące administracje

publiczną (Dz. U. Nr 133, poz. 872)).

Już po nabyciu prawa własności wspomnianej działki przez Powiat G., w

dniu 6 lipca 2001 r. powiat wydzierżawił ją A.J.P. „M''. Umowa została zawarta na

okres 2 lat, po jej zakończeniu dzierżawca miał zwrócić wydzierżawiającemu

przedmiot dzierżawy w stanie niepogorszonym - poza normalnym zużyciem

wynikającym z prawidłowej eksploatacji. W załączniku do umowy wskazano rodzaj

budynków, budowli i urządzeń zlokalizowanych na dzierżawionej nieruchomości:

pawilon drewniany, pawilon typu Witnica, rurociąg z bocznicy, magazyn oleju

napędowego, magazyn etyliny, osadnik ścieków - separator, wiata stalowa, podłoże

betonowe, ogrodzenie metalowe, słupy betonowe.

Od lipca 2003 do września 2006 r Spółka A.J.P. „M.” bezumownie korzystała

z działki, a następnie ugodą sądową strony ustaliły wynagrodzenia za ten okres na

142.740 zł. Dnia 2 października 2006 r. strony zawarły na okres dwóch lat tj. do 30

września 2008 r. kolejną umowę dzierżawy określając ponownie, że jej

przedmiotem jest działka gruntu wraz z budynkami i urządzeniami zlokalizowanymi

na niej. Po zakończeniu dzierżawy powódka miała zwrócić pozwanemu przedmiot

dzierżawy w stanie niepogorszonym - poza normalnym stopniem zużycia

wynikającym z prawidłowej eksploatacji. Aneksem z dnia 30 września 2008 r.

przedłużono czas trwania umowy do dnia 24 listopada 2008 r. Pozostałe

postanowienia umowy pozostały bez zmian.

Pismem z dnia 28 listopada 2008 r. Spółka zwróciła się do Powiatu o zapłatę

kwoty 1 574 000 zł z tytułu zwrotu nakładów poczynionych na dzierżawionej działce;

Powiat G. roszczeń tych nie uznał. W tej sytuacji Spółka A.J.P. „M.” wystąpiła z

4

pozwem domagając się zasądzenia od pozwanego Powiatu kwoty 1.574.000 zł

z ustawowymi odsetkami od dnia 14 sierpnia 2009 r.

Dnia 23 czerwca 2009 r. przedmiotową nieruchomość za cenę wywołania

1.220.000 zł nabyła Spółka z o.o. D. Wartość rynkowa nieruchomości na potrzeby

przetargu - wyceniona była na kwotę 1.928.000 zł. Dnia 13 sierpnia 2009 r. doszło

do sporządzenia protokołu przejęcia nieruchomości od powódki, która to następnie

w dniu 1 października 2009 r. zawarła z nowym właścicielem umowę dzierżawy na

czas nieokreślony. Pismem z dnia 5 sierpnia 2010 r. umowa ta została rozwiązana

za dwumiesięcznym okresem wypowiedzenia. Nowy właściciel na działce prowadzi

punkt zbierania odpadów do punktu skupu surowców wtórnych.

Wyrokiem z dnia 31 lipca 2012 r. Sąd Okręgowy powództwo oddalił. W

związku z ogłoszeniem postanowieniem Sądu Rejonowego z dnia 29 grudnia 2012

r. upadłości likwidacyjnej wspomnianej spółki w jej miejsce do procesu wstąpił

syndyk masy upadłości spółki A.J.P. „M. spółka jawna.

Uwzględniając w części apelację powoda Sąd II instancji stwierdził, że jako

dzierżawcy co do zasady przysługiwało spółce jawnej w stosunku do Powiatu G.

roszczenie o zwrot wartości ulepszeń. Pozwany Powiat uzyskał prawo do

nieruchomości w związku z decyzji z dnia 24 listopada 2000 r. wygaszającej trwały

zarząd do nieruchomości oznaczonej jako działka 164/1 i decyzją z dnia 8 lutego

2001 r. Wojewody stwierdzającą nabycie przez Powiat z mocy prawa z dniem 1

stycznia 1999 r. nieodpłatnie prawa własności tej nieruchomości. Pozwany stał się

następcą prawnym poprzedniego wydzierżawiającego, gdyż wcześniejsza umowa

dzierżawy łącząca powódkę z jednostką organizacyjną, której przysługiwał trwały

zarząd, nie została wypowiedziana po wygaśnięciu trwałego zarządu. Roszczenie

powódki do pozwanego o zwrot wartości ulepszeń stało się wymagalne po zwrocie

przedmiotu dzierżawy wydzierżawiającemu (art. 676 w zw. z art. 694 k.c.) - co

formalnie nastąpiło w sierpniu 2009 r. (a w praktyce w październiku 2010 r.).

Sąd Apelacyjny przyjął, że w sprawie dla ustalenia wartości nakładów

ulepszających poczynionych przez powódkę na przedmiot dzierżawy nie może być

przydatna opinia sporządzona przez biegłego J. A. ani wycena tej nieruchomości

przez rzeczoznawcę S. K. z uwagi na zastosowaną w tych opiniach metodologię.

5

Metoda dochodowa, którą zastosowali powołani rzeczoznawcy dla ustalenia

wartości nieruchomości, nie może być przydatne dla określenia wartości nakładów

ulepszających. Jej podstawą jest wartość rynkową nieruchomości jako całości,

uwzględniająca zarówno wartość gruntu, jak i zabudowań i urządzeń istniejących

na nim. Dla takiej wyceny znaczenie miały nie tylko wartość nakładów ale szereg

innych czynników takich jak: położenie gruntu, jego otoczenie, infrastruktura

techniczna, drogi dojazdowe, warunki geotechniczne, przeznaczenie w planach

zagospodarowania przestrzennego i wreszcie stan zagospodarowania. W konkluzji

Sąd Apelacyjny stwierdził, że metoda dochodowa wyceny nieruchomości nie może

być adekwatna do ustalenia wartości ewentualnych ulepszeń istniejących na

nieruchomości. Ich wartość należy ocenić według odrębnych zasad, jak uczynił to

biegły G. K. Określenie wartości nakładów musi bowiem uwzględnić okres, w

którym zostały dokonane, materiały z których je wykonano i stopień zużycia

technicznego.

Ostatecznie biegły sądowy G. K. oszacował wartość nakładów poniesionych

na nieruchomość pozwanego przez powódkę na kwotę 153.092 zł. Sąd Apelacyjny

ocenił opinię biegłego G. K., jako merytoryczną, pełną, odpowiadającą na pytania

Sądu, jak i udzielającą odpowiedzi na zapytania strony powodowej. Strona

powodowa nie zaoferowała innego materiału dowodowego dla wykazania wartości

poniesionych nakładów.

W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie prawa materialnego, tj.: art.

676 k.c. przez jego błędną wykładnię polegającą na przyjęciu, że określenie

wartości nakładów ulepszających musi uwzględniać okres, w którym zostały

dokonane, materiały, z których je wykonano i stopień zużycia technicznego; 2) art.

149 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami w związku z § 35

rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, przez wykluczenie podejścia

dochodowego dla ustalenia wartości nakładów ulepszających.

Natomiast pozwany zarzucił naruszenie prawa materialnego :1) art. 46 ust.3

ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, 2) art. 60 ust. 1

i 3 oraz art. 80 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r., Przepisy

6

wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz.

872 ze zm.).

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Uzasadnione są zarzuty naruszenia prawa materialnego zawarte w skardze

kasacyjnej pozwanego. Decydujące znaczenie dla uwzględnienia roszczeń powódki

ma ustalenie, czy pozwany Powiat wstąpił w stosunek dzierżawy jaki łączył

powódkę z jednostką organizacyjną, która miała prawo trwałego zarządu do

nieruchomości stanowiącej przedmiot dzierżawy po wygaszeniu trwałego zarządu.

Wbrew temu co ustalił Sąd Apelacyjny brak podstaw prawnych dla uznania,

że pozwany jest następcą prawnym poprzedniego wydzierżawiającego

tj. Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych, któremu przysługiwał trwały zarząd do

nieruchomości stanowiącej przedmiot dzierżawy.

Zgodnie z art. 46 ust.3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst Dz.U.2014.518 ze zm., dalej powoływana jako u.g.n.)

wygaśnięcie trwałego zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem między

innymi umów dzierżawy z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia,

jeżeli nieruchomość w stosunku do której wygasł trwały zarząd była

wydzierżawiona. Jest bezsporne w rozpoznawanej sprawie, że decyzją

uprawnionego organu Prezydenta Miasta G. z dnia 24 listopada 2000 r. wygaszony

został trwały zarząd Generalnej Dyrekcji Dróg Publicznych, które było

wydzierżawiającym. Oznacza to, że po upływie trzech miesięcy wygasał stosunek

zobowiązaniowy dzierżawy, łączący jednostkę której przysługiwał trwały zarząd

z powodową spółką. To, że ustawodawca ustalając okres, po którym w związku

z wygaśnięciem trwałego zarządu, wygasa stosunek dzierżawy obciążający

nieruchomość oddaną w trwały zarząd, oznaczył go jako okres wypowiedzenia nie

jest równoznaczne z tym, że do wygaśnięcia tego stosunku potrzebne jest złożenie

wypowiedzenia. Po pierwsze, nie wiadomo kto takie wypowiedzenia powinien

złożyć. Po drugie, gdyby intencją ustawodawcy było, aby stosunek zobowiązaniowy

dzierżawy ustawał dopiero po wypowiedzeniu dzierżawy, to przepis art. 46 ust. 3

u.g.n. musiałby mieć inną treść. Z przepisu tego wynika, że wygaśnięcie trwałego

zarządu jest równoznaczne z wypowiedzeniem umowy dzierżawy z zachowaniem

7

trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Zamiast więc oświadczenia woli

o wypowiedzeniu, co jest standardem gdy chodzi o regulację umowy dzierżawy

w kodeksie cywilnym, w art. 46 ust. 3 u.g.n. przewidziano, że skutek

wypowiedzenia jest związany z decyzją wygaszającą trwały zarząd. Wynika to

jednoznacznie ze sformułowania ustawy „wygaśnięcie trwałego zarządu jest

równoznaczne z wypowiedzeniem umów najmu, dzierżawy lub użyczenia”. Gdyby

skutek wygaśniecie wspomnianych umów następował dopiero po złożeniu

wypowiedzenia, to wspomniany przepis musiałby to przewidywać. Przykładowo

jego treść powinna brzmieć „Po wygaśnięciu trwałego zarządu osoba, której

przysługuje prawo do gruntu, może wypowiedzieć umowy najmu, dzierżawy lub

użyczenia zawarte z jednostką, której przysługiwał do tego gruntu trwały zarząd

z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia”. To, że wygaśnięcie

umów, o których mowa w art. 46 ust. 3 u.g.n. następuje po upływie trzech miesięcy

od chwili wygaszenia trwałego zarządu jest też jednolicie uznawane zarówno

w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego jak i Sądu Najwyższego

(vide wyrok NSA z dnia 24 sierpnia 2010 r., I OSK 1405/5 oraz wyrok SN z dnia

20 kwietnia 2012 r., III CSK 228/11).

Jeżeli umowa dzierżawy zawarta z jednostką, której przysługiwało prawo

trwałego zarządu wygasła trzy miesiące po wydaniu decyzji o wygaszeniu trwałego

zarządu a powódka dochodzi zwrotu nakładów jakie poczyniła na dzierżawionej

nieruchomości przed zawarciem umowy z pozwanym Powiatem, w latach 1992 –

1998, to brak podstaw do uznania jej roszczeń z tego tytułu. W orzecznictwie Sądu

Najwyższego za ugruntowane można uznać stanowisko, że roszczenia z tytułu

ulepszeń przedmiotu dzierżawy dotyczą tylko ulepszeń dokonanych w trakcie

trwania takiej umowy. Dlatego do ulepszeń dokonanych przed zawarciem umowy

dzierżawy z pozwanym Powiatem art. 676 k.c. nie stosuje się. (vide wyrok SN

z dnia 12 listopada 1997 r., I CKN 318/97, wyrok SN z dnia 7 sierpnia 1997 r.,

I CKN 211/97).

Mając na uwadze powyższe uzasadniony jest także zarzut naruszenia art. 60

ust. 1 i 3 oraz art. 80 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 13 października 1998 r. Przepisy

wprowadzające ustawy reformujące administrację publiczną (Dz. U. Nr 133, poz.

872 ze zm.). Jeżeli bowiem brak podstaw dla roszczeń powodowej spółki z tytułu

8

ulepszeń przedmiotu dzierżawy wobec pozwanego Powiatu to bezprzedmiotowe są

rozważania czy odpowiedzialność ponosi pozwany Powiat, czy Skarb Państwa.

Nie zasługują na uwzględnienie zarzuty zawarte w skardze kasacyjnej

powódki. O naruszeniu przepisów regulujących sposób określania wartości

nakładów poczynionych przez powódkę można byłoby mówić dopiero wtedy, gdyby

w ogóle roszczenia z tytułu zwrotu nakładów na przedmiot dzierżawy przez

powódkę przysługiwały jej wobec pozwanego. Skoro brak podstaw do uznania,

że pozwany odpowiada z tego tytułu wobec powódki to podniesione przez nią

zarzuty są irrelewantne dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy.

Mając na uwadze powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art.

39815

k.p.c., orzekł jak w sentencji wyroku.