III CZP 83/14

Sygn. akt III CZP 83/14

UCHWAŁA

Dnia 26 listopada 2014 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Grzegorz Misiurek

SSN Barbara Myszka

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z powództwa A. S.

przeciwko Międzyzakładowej […] Spółdzielni Mieszkaniowej "P."

o zapłatę,

po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym

w dniu 26 listopada 2014 r.,

zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w G.

postanowieniem z dnia 15 lipca 2014 r.,

"Czy w wypadku, o jakim mowa w art. 48 ust. 5 w związku z art. 48

ust. 1 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1222) i art. 7 ust. 1

w związku z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r.

o zasadach przekazywania zakładowych budynków mieszkalnych

przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz.U. z 1994 r., Nr 119, poz. 567

z późn. zm.), to jest w razie nieodpłatnego nabycia przez najemcę od

spółdzielni mieszkaniowej prawa własności lokalu mieszkalnego,

przekazanego uprzednio tej spółdzielni nieodpłatnie przez

przedsiębiorstwo państwowe, państwową osobę prawną lub

państwową jednostkę organizacyjną, dopuszczalna jest przewidziana

w art. 3581

§ 3 k.c. sądowa waloryzacja kaucji mieszkaniowej,

wpłaconej przez najemcę na rzecz przedsiębiorstwa państwowego,

państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej?"

2

podjął uchwałę:

W razie nieodpłatnego przeniesienia na najemcę prawa

własności lokalu mieszkalnego na podstawie art. 48 ust. 1 ustawy

z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst

jedn.: Dz. U. z 2013 r. poz. 1222), art. 3581

§ 3 k.c. nie ma

zastosowania do wierzytelności o zwrot kaucji, o której mowa

w art. 48 ust. 5 zdanie drugie tej ustawy.

3

UZASADNIENIE

Wątpliwości przedstawione przez Sąd Okręgowy w G. w zagadnieniu prawnym

powstały przy rozpoznawaniu przez ten Sąd apelacji pozwanej Międzyzakładowej […]

Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” od wyroku Sądu Rejonowego w R. z dnia 6 grudnia

2013 r. W wyroku tym Sąd Rejonowy uwzględnił w przeważającej części powództwo A.

S. o zapłatę na jej rzecz przez spółdzielnię zwaloryzowanej kaucji mieszkaniowej,

wpłaconej w 1990 r. w kwocie 1 209 120 starych zł w związku z zawarciem z

pracodawcą - Kopalnią […] umowy najmu mieszkania zakładowego i zasądził z tego

tytułu kwotę 3 644,98 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wyrokowania. Sąd ustalił, że

umową z dnia 29 grudnia 1998 r., zawartą na podstawie przepisów ustawy z dnia

12 października 1994 r. o zasadach przekazywania zakładowych budynków

mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe (Dz. U. z 1994 r., Nr 119, poz. 567

ze zm. - dalej: „u.z.p”) prawo użytkowania wieczystego gruntu i własności

znajdującego się na tym gruncie budynku, w którym powódka wynajmowała

mieszkanie, przekazane zostało nieodpłatnie przez następcę prawnego KWK […]

(powstałą w wyniku prywatyzacji spółkę akcyjną Skarbu Państwa) pozwanej

spółdzielni mieszkaniowej. W dniu 29 lipca 2008 r., na pisemne żądanie powódki –

pozwana zawarła z nią umowę ustanowienia na jej rzecz prawa odrębnej własności

lokalu z udziałem we własności części wspólnych budynku i w prawie użytkowania

wieczystego gruntu. Postawę prawną umowy stanowił art. 48 ust. 1 ustawy z dnia

15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r.,

poz. 1222 – dalej: „u.s.m.”). W dniu 12 lipca 2013 r. powódka wytoczyła niniejsze

powództwo, domagając się zasądzenia od pozwanej kwoty 3 733,20 zł

z ustawowymi odsetkami od dnia wydania orzeczenia tytułem zwaloryzowanej

kaucji mieszkaniowej wpłaconej w 1990 r. na rzecz KWK […].

Sąd pierwszej instancji uznał, że kaucja podlega waloryzacji na podstawie

art. 3581

§ 3 k.c. W jego ocenie art. 7 ust 3, art. 9 ust. 1 i 2 u.z.p. oraz art. 48 ust. 5

u.s.m. nie wyłączają możliwości zastosowania tego przepisu, tym bardziej, że art. 7

ust. 3 u.z.p. przewiduje pewną formę waloryzacji.

W apelacji od wyroku Sądu Rejonowego pozwana podtrzymała zarzuty

niedopuszczalności waloryzacji kaucji na podstawie art. 3581

§ 3 k.c., argumentując,

4

że zastosowanie znaleźć powinien art. 48 ust. 5 u.s.m., mający charakter przepisu

szczególnego. Powódka w odpowiedzi na apelację powoływała się na obowiązek

stosowania wobec niej ogólnych zasad, ponieważ nigdy nie była członkiem

pozwanej spółdzielni.

Uzasadniając przedstawione zagadnienie prawne Sąd Okręgowy zwrócił

uwagę, że powódka uiściła kaucję mieszkaniową na podstawie art. 15 ust. 3 ustawy

z 10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe (jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r., Nr 30, poz. 165

ze zm.), która nie zawierała przepisów dotyczących waloryzacji kaucji. Późniejsze

ustawy szczególne regulujące stosunek najmu lokali nie spowodowały ostatecznie

zmiany tego stanu rzeczy w odniesieniu do kaucji uiszczonych w okresie

obowiązywania prawa lokalowego, wobec czego w orzecznictwie utrwaliła się

wykładnia, zgodnie z którą podstawę waloryzacji kaucji wpłaconych przed dniem

12 listopada 1994 r. stanowi art. 3581

§ 3 k.c. Sąd Okręgowy wyjaśnił, że jego

wątpliwości budzi problem, czy ta sama zasada waloryzacji ma zastosowanie

do kaucji wpłaconych pod rządami prawa lokalowego przez najemców mieszkań

w budynkach zakładowych, przekazanych następnie nieodpłatnie spółdzielni

mieszkaniowej na podstawie przepisów ustawy o zasadach przekazywania

zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe, którzy

skorzystali z uprawnienia do uzyskania prawa odrębnej własności zajmowanych

lokali. Sąd zwrócił uwagę, że art. 7 ust. 3 w związku z art. 9 ust. 1 i 3 u.p.z. nakazywał

podmiotowi przekazującemu budynki wypłacić na rzecz podmiotu przejmującego,

najpóźniej w dniu zawarcia umowy, kaucje mieszkaniowe w takiej wysokości, w jakiej

należałoby je w tym dniu zwrócić najemcom. W wypadku ustanowienia na rzecz

najemcy spółdzielczego prawa do lokalu - kaucje podlegały zaliczeniu na poczet

wkładu mieszkaniowego lub budowlanego. Sąd zaznaczył, że art. 48 ust. 1 u.s.m.

przyznał najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez

spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego,

państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, prawo domagania

się od spółdzielni zawarcia z nim umowy przeniesienia własności lokalu,

a wówczas, zgodnie z art. 48 ust. 4 i 5 u.s.m. - w wypadkach kiedy budynek został

przez spółdzielnię przejęty odpłatnie - uiszczona przez najemcę kaucja mieszkaniowa

podlega zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego, po zwaloryzowaniu

5

proporcjonalnie do wartości lokalu. Natomiast w pozostałych wypadkach zwrot

kaucji powinien nastąpić w wysokości środków przekazanych spółdzielni przez

podmiot, od którego przejęła budynek. Sąd Okręgowy rozważył różne możliwości

odczytania tych przepisów, począwszy od odmówienia im funkcji szczególnych norm

waloryzacyjnych i przyjęcia, że kaucje mieszkaniowe podlegają w tym wypadku

waloryzacji na zasadach ogólnych, do uznania art. 7 ust. 3 u.z.p. w powiązaniu z art.

48 ust. 5 u.s.m. za przepisy szczególne, wprowadzające samodzielny mechanizm

waloryzacji, wyłączający możliwość zaktualizowania kaucji na podstawie art. 3581

§ 3

k.c. To ostatnie rozwiązanie wzbudziło obawy Sądu pytającego co do zgodności art.

48 ust. 5 u.s.m. z art. 64 ust. 1, art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 2 Konstytucji RP.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ewolucja zasad przekazywania mieszkań zakładowych spółdzielniom

mieszkaniowym oraz przyznawania najemcom tych mieszkań trwalszych praw do

zajmowanych lokali została szczegółowo omówiona przez Trybunał Konstytucyjny

w uzasadnieniach wyroków z dnia 14 lutego 2012 r. (P 17/10, OTK-A 2012/2/14)

oraz z dnia 12 czerwca 2012 r. (P 27/10, OTK-A 2012/6/64). Proces ten - wbrew

pierwotnym założeniom - nie przebiegł sprawnie, ani według jednolitych zasad.

Zapoczątkowany został w 1994 r. uchwaleniem ustawy o zasadach przekazywania

zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe. Ustawa

weszła w życie jednocześnie z ustawą z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali

mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r., Nr 120,

poz. 787 ze zm.). Przewidywała możliwość nieodpłatnego przekazywania

przez przedsiębiorstwa państwowe i jednoosobowe spółki Skarbu Państwa

powstałe w wyniku przekształcenia tych przedsiębiorstw gruntów zabudowanych

budynkami mieszkalnymi wraz z towarzyszącymi obiektami infrastruktury

technicznej i społecznej na rzecz gmin lub innych osób prawnych, w tym także

spółdzielni mieszkaniowych. Jednocześnie z zawarciem umowy o przekazaniu

nieruchomości przedsiębiorstwo (spółka) przekazujące zobowiązane było przenieść

na przejmującego wpłacone przez najemców kaucje mieszkaniowe „w takiej

kwocie w jakiej należałoby je zwrócić najemcom w tym dniu”. Kaucje mieszkaniowe

podlegały zaliczeniu na poczet wkładu mieszkaniowego lub budowlanego.

Spółdzielnie mieszkaniowe uznano za podmioty odpowiednie do przejęcia byłych

6

mieszkań zakładowych z uwagi na ich specjalizację w zarządzaniu zasobami

mieszkaniowymi oraz dobrowolną, spółdzielczą formę organizacyjną i bezwynikowy

charakter prowadzonej działalności. W wyniku przejęcia nieruchomości mieszkania

stawały się lokalami spółdzielczymi, a dotychczasowe umowy najmu z mocy prawa

przekształcały się w najem na czas nieoznaczony. Na spółdzielniach nie ciążył

jednak pierwotnie ustawowy obowiązek przyjęcia najemców w poczet członków, ani

przydzielenia im lokali. Dopiero zmiana ustawy o przekazywaniu zakładowych

budynków mieszkalnych dokonana ustawą z dnia 14 kwietnia 2000 r. (Dz.U. Nr 49,

poz. 442) wprowadziła do art. 9 ust. 2 u.p.z. obowiązek przydzielenia członkom

będącym najemcami dawnych lokali zakładowych zajmowanych lokali na

warunkach lokatorskiego prawa do mieszkania, a obowiązująca od 24 kwietnia

2001 r. ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w pierwotnym brzmieniu

zobowiązała w art. 48 ust. 1 spółdzielnie do przeniesienia na najemców na ich

żądanie własności zajmowanego lokalu według zasad dotyczących członków,

którym przysługiwało spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. W wyniku kolejnych

zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych do tej ustawy wprowadzono także

obowiązek zawarcia z lokatorami takich mieszkań umowy o ustanowienia

spółdzielczego prawa lokatorskiego lub własnościowego do tego lokalu

(na podstawie noweli do ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z dnia 19 grudnia

2002 r., Dz.U. Nr 240, poz. 2058), by – na skutek zmiany dokonanej ustawą z dnia

14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych i niektórych

innych ustaw (Dz.U. Nr 125, poz. 873) - wrócić do przysługującego najemcy

(obecnie także osobie bliskiej najemcy) na podstawie tego przepisu w pierwotnej

wersji prawa domagania się przeniesienia na niego własności zajmowanego lokalu.

W międzyczasie nowelizacja art. 48 ust. 2 u.s.m. dokonana ustawą z dnia

3 czerwca 2005 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz

niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 122, poz. 1024) przyznała najemcom byłych

mieszkań zakładowych roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Równolegle zmiany objęły postanowienia dotyczące losów kaucji mieszkaniowych

wpłaconych przez lokatorów. Kaucje te, które spółdzielnie powinny były otrzymać

od podmiotów przekazujących im grunty z budynkami mieszczącymi mieszkania

zakładowe, podlegały zaliczeniu - zgodnie z postanowieniem art. 9 ust. 2 u.z.p. –

7

na poczet wkładu mieszkaniowego lub budowlanego, a po wprowadzeniu ustawą

z 14 kwietnia 2000 r. obowiązku przydzielenia i ustanowienia na rzecz najemców

spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu – art. 9 ust. 2 u.z.p. zobowiązywał do

zaliczenia kaucji na poczet wkładu mieszkaniowego. Postanowienia dotyczące

rozliczenia kaucji zawierał też art. 48 u.s.m. Nowelą z dnia 3 czerwca 2005 r.

zamieszczono w nim ust. 11

nakazujący zaliczyć kaucje, o których mowa w art. 9

ust. 2 u.p.z. na poczet wkładu mieszkaniowego albo budowlanego oraz ust. 12

określający zasadę waloryzacji kaucji (proporcjonalnie do wartości rynkowej lokalu).

Artykuł 48 ust. 13

u.s.m. natomiast zwalniał najemców dawnych mieszkań

zakładowych, które zostały przejęte przez spółdzielnie nieodpłatnie, od obowiązku

uiszczenia wkładu mieszkaniowego. Nowelizacja z dnia 14 czerwca 2007 r.,

przywracająca najemcom możliwość nabycia prawa własności dawnego

mieszkania zakładowego, uzależniła powstanie roszczenia o przeniesienie

własności lokali przejętych przez spółdzielnie nieodpłatnie jedynie od spłaty

ewentualnych zadłużeń z tytułu umowy najmu oraz od pokrycia kosztów

dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych przeznaczonych na

utrzymanie budynku, w którym znajduje się lokal. Kaucje mieszkaniowe na

podstawie art. 48 ust. 3 i 4 u.s.m., podlegały wówczas zaliczeniu na poczet tych

kosztów. Ustawowa konstrukcja uprawniająca najemcę dawnego mieszkania

zakładowego do uzyskania prawa własności tego lokalu jedynie w zamian za spłatę

zadłużenia z umowy najmu oraz zwrot kosztów nakładów koniecznych spółdzielni

na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal została zakwestionowana

przez Trybunał Konstytucyjny w dwóch etapach. Najpierw wyrokiem z dnia

15 lipca 2009 r. (K 64/07, OTK-A 2009/7/110) Trybunał uznał za niezgodny z art. 64

ust. 1 Konstytucji RP art. 48 ust. 3 u.s.m., uzależniający roszczenie o ustanowienie

odrębnej własności lokalu od zwrotu kosztów nakładów koniecznych na utrzymanie

budynku. Utrata mocy obowiązującej przez ten przepis bez uzupełnienia ustawy

w drodze legislacyjnej rozwiązaniami uwzględniającymi wskazywaną przez

Trybunał Konstytucyjny konieczność ochrony własności i innych praw majątkowych

spółdzielni mieszkaniowych przez odpowiednie, proporcjonalne ukształtowanie

obowiązków najemcy uzyskującego prawo własności lokalu, doprowadziła do stanu

prawnego, w którym spółdzielnia zobowiązana była przenieść na najemcę własność

8

lokalu przejętego przez siebie nieodpłatnie o ile tylko najemca uregulował całość

zadłużenia z umowy najmu. W konsekwencji najemca otrzymywał prawo własności

zajmowanego lokalu w istocie pod tytułem darmym, co pogłębiało wadliwość

konstrukcji, zakwestionowaną przez Trybunał i spowodowało, że w wyroku z dnia

14 lutego 2012 r. (P 17/10, OTK-A 2012/2/14) Trybunał Konstytucyjny stwierdził,

iż art. 48 ust. 1 u.s.m w zakresie, w jakim przyznaje najemcy roszczenie

o przeniesienie własności spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed

nieodpłatnym przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem

przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej

jednostki organizacyjnej, powiązane wyłącznie z obowiązkiem spłaty zadłużenia

z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu (pkt 1 powołanego

przepisu), jest niezgodny z art. 64 ust. 1 Konstytucji RP. Trybunał uznał, że

naruszone zostało konstytucyjne prawo spółdzielni mieszkaniowej do

rozporządzania rzeczą, przez pozbawienie jej możliwości swobodnego zachowania

własności należącego do niej lokalu mieszkalnego bez spełnienia warunków

proporcjonalności określonych w art. 64 ust. 3 oraz art. 31 ust. 3 Konstytucji RP.

Utrata mocy obowiązującej przez zakwestionowany przepis w oznaczonym

przez Trybunał zakresie odroczona została na okres 12 miesięcy od dnia

ogłoszenia wyroku.

Zagadnienie prawne przedstawione przez Sąd Okręgowy dotyczy zasad

ustalenia zaktualizowanej wysokości kaucji gwarancyjnej wpłaconej przez najemcę

przy zawieraniu umowy najmu mieszkania zakładowego pod rządami prawa

lokalowego z 1974 r., a zwracanej przez spółdzielnię mieszkaniową, która przejęła

ten lokal nieodpłatnie na podstawie przepisów ustawy o zasadach przekazywania

zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe,

a następnie przeniosła jego własność na najemcę na podstawie art. 48 ust. 1 u.s.m.

w brzmieniu nadanym w wyniku nowelizacji z dnia 14 czerwca 2007 r. Roszczenie

o zwrot kaucji aktualizowało się z chwilą nabycia przez najemcę prawa własności

lokalu, z tą chwilą bowiem wygasł najem. Jednak w rozpatrywanym wypadku

stosunek najmu nie pozostawał bez wpływu na nabycie własności lokalu, ponieważ

status najemcy dawnego lokalu zakładowego, „przejętego” przez spółdzielnię

mieszkaniową wraz z zajmowanym przez niego lokalem stanowił przesłankę

9

roszczenia o przeniesienie własności. Najemca taki (a także osoby bliskie najemcy)

był uprawniony do otrzymania lokalu na własność o ile nie ciążyło na nim

zadłużenie z tytułu umowy najmu oraz gdy dokonał zwrotu na rzecz spółdzielni

kosztu koniecznych nakładów na utrzymanie budynku, w którym znajdował się

najmowany przez niego lokal. Nie miał natomiast obowiązku opłacenia wkładu

budowlanego. Wpłacona przez niego kaucja mieszkaniowa – zgodnie z art. 48 ust.

4 u.s.m. - powinna zostać zaliczona na poczet koniecznych nakładów spółdzielni na

utrzymanie budynku. Wobec odwołania się w tym przepisie do art. 7 ust. 3 i art. 9

ust. 1 u.z.p. nie budzi wątpliwości, że postanowienie art. 48 ust. 4 w zw. z ust. 3

u.s.m. odnosiło się do bezpośrednio do kaucji uiszczonej przez najemcę

mieszkania zakładowego, które zostało przejęte nieodpłatnie przez spółdzielnię,

przy czym przepis nie zawierał odwołań do stosunku członkostwa, co dowodzi, że

kryterium podlegającym ocenie w wypadku zgłoszenia roszczenia o przeniesienie

własności zajmowanego lokalu był jedynie status najemcy „przejętego” wraz

z mieszkaniem na podstawie przepisów ustawy o zasadach przekazywania

zakładowych budynków mieszkalnych przez przedsiębiorstwa państwowe lub osoby

mu bliskiej. W orzecznictwie wskazywano, że art. 48 ust. 1 u.s.m. ustanowił dwa

roszczenia oparte na odmiennych przesłankach. Jedno umożliwiało uzyskanie przez

najemcę prawa własności lokalu przejętego przez spółdzielnię mieszkaniową

nieodpłatnie, a drugie – uzyskanie tożsamego prawa do lokalu przejętego przez

spółdzielnię mieszkaniowa odpłatnie. W drugim wypadku na najemcy ciążył

obowiązek wpłacenia wkładu budowlanego. W nawiązaniu do podstaw obu

roszczeń art. 48 ust. 4 u.s.m. zawiera odrębne postanowienie dotyczące losów

kaucji w razie realizacji każdego z tych roszczeń. W wypadku uzyskania przez

najemcę prawa własności mieszkania nabytego przez spółdzielnie odpłatnie –

kaucja podlega zaliczeniu na poczet wkładu budowlanego, podczas gdy realizacja

roszczenia o przeniesienie własności lokalu na rzecz najemcy (lub jego bliskich)

zajmującego lokal przejęty nieodpłatnie uzasadniało zaliczenie kaucji na poczet

kosztów nakładów spółdzielni na budynek. Artykuł 48 ust. 5 u.s.m. stanowi

kontynuację i uzupełnienie ust. 4. W pierwszym zdaniu wyjaśnia jak należy

waloryzować kaucję zaliczaną na poczet wkładu budowlanego. Przepis ten,

precyzujący kryterium waloryzacyjne i sposób waloryzacji ma charakter szczególny

10

i samodzielny w stosunku do ogólnych reguł waloryzacyjnych. Wątpliwości Sądu

pytającego budzi natomiast drugie zdanie art. 48 ust. 5 u.s.m., zgodnie z którym

w pozostałych przypadkach zwrot kaucji następuje w wysokości środków

przekazanych spółdzielni przez przedsiębiorstwo państwowe, państwową osobę

prawną lub państwową jednostkę organizacyjną. Postanowienie to – z uwagi na

zamieszczenie go w ciągu przepisów normujących zagadnienia związane

z uprawnieniami najemców dawnych mieszkań zakładowych do uzyskania prawa

odrębnej własności zajmowanych lokali i w opozycji do postanowienia o sposobie

waloryzowania kaucji zaliczanej na poczet wkładu budowlanego, odnieść należy

do pozostałych sytuacji, jakie mogły powstać w związku z realizacją roszczeń z art.

48 ust. 1 u.s.m., a więc przede wszystkim do rozliczeń związanych z nabyciem

własności lokalu przejętego przez spółdzielnię mieszkaniową nieodpłatnie.

Lege non distinguente zdanie drugie dotyczy nie tylko kaucji zwracanej wprost

najemcy, ale także kaucji zaliczanej w okresie obowiązywania art. 48 ust. 3 u.s.m.

na poczet kosztów nakładów spółdzielni na utrzymanie budynku, w którym

znajdował się lokal. Wykładnia językowa art. 48 ust. 5 zd. drugie u.s.m. prowadzi do

wniosku, że zwrot kaucji, która nie została zaliczona na poczet wkładu

budowlanego, następuje w takiej wysokości, w jakiej przekazano ją spółdzielni.

Jakkolwiek kategoryczne stwierdzenie, że wysokość zwracanej kaucji wyznacza

kwota przekazana przez podmiot przenoszący na spółdzielnię prawa do

nieruchomości z mieszkaniami zakładowymi sugeruje, że zgodność tego

przekazania z postanowieniami art. 7 ust. 3 w związku z art. 9 ust. 1 u.z.p. nie jest

wymagana, jednak taki wniosek jest błędny, zważywszy na odesłanie zawarte

w art. 48 ust. 4 u.s.m., który nakazuje dokonać zaliczenia kaucji „o których mowa

w art. 7 ust. 3 w związku z art. 9 ust. 1” u.z.p. Niedopuszczalne skutki dosłownego

rozumienia art. 48 ust. 5 u.s.m. unaoczniają okoliczności rozpatrywanej sprawy,

w której podmiot przenoszący na pozwaną prawa do nieruchomości nie wywiązał

się z obowiązku przekazania kaucji. Uchybienia w realizacji obowiązków

wykonywanych poza zakresem ingerencji a nawet wiedzy najemcy nie mogą go

obciążać. Z art. 48 ust. 5 u.s.m. wynika, że obowiązek zwrotu kaucji na rzecz

najemcy, który uzyskał prawo własności lokalu, ciąży na spółdzielni. Obowiązek ten

oznacza więc powinność zwrotu kaucji w wysokości, w jakiej art. 7 ust. 3

11

w związku z art. 9 ust. 1 u.z.p. nakazywał ją przekazać spółdzielni

(por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 marca 2012 r., III CZP 3/12,

nie publ.). Stanowcze sformułowanie tego przepisu uzasadnia stanowisko, że ma

on identyczny charakter, jak zdanie pierwsze art. 48 ust. 5 u.s.m., a więc wyraża

normę szczególną określającą zasady waloryzacji kaucji mieszkaniowych

podlegających zwrotowi w okolicznościach wyczerpujących hipotezę tego przepisu.

Kaucja taka podlegała swoistemu zamrożeniu w okresie, w którym prawo jej

posiadania przysługiwało spółdzielni. Natomiast za okres poprzedni kaucja

podlegała waloryzacji według reguł właściwych ze względu na to, kiedy została

wpłacona. Takie znaczenie przypisać należy sformułowanemu w art. 7 ust. 3 w zw.

z art. 9 ust. 1 u.p.z. obowiązkowi wypłacenia spółdzielni kaucji mieszkaniowej

w wysokości, w jakiej w tym dniu należałoby ją wypłacić najemcy. Reasumując art.

48 ust. 5 zd. drugie u.s.m. wprowadza w odniesieniu do kaucji wpłaconych przez

najemców dawnych mieszkań zakładowych i nie podlegających zaliczeniu na

poczet wkładu budowlanego zasadę waloryzacji na dzień przejęcia budynku

z mieszkaniami zakładowymi, stosownie do reguł obowiązujących strony stosunku

najmu w poszczególnych okresach, a więc:

1. kaucje wpłacone pod rządami prawa lokalowego z 1974 r. podlegają

waloryzacji na podstawie art. 3581

§ 3 k.c. (por. uchwala z dnia 26 września

2002 r., III CZP 58/02, OSNC 2003/9/117),

2. kaucje wpłacone w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r.

o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (tekst jednolity

Dz. U. z 1998 r., Nr 120, poz. 787 ze zm.), której art. 62 - w zakresie

w jakim wyłączał możliwość waloryzacji kaucji mieszkaniowych - został

uznany za niekonstytucyjny wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego

z dnia 3 października 2001 r. (K 33/99, OTK 2000/6/188) - na podstawie

art. 36 ust. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

(jedn. tekst: Dz. U. z 2014 r., poz.150) podlegają waloryzacji według

kryterium wartości odtworzeniowej lokalu,

3. kaucje wpłacone w okresie obowiązywania ustawy z dnia 21 czerwca

12

2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy

i o zmianie Kodeksu cywilnego podlegały waloryzacji na podstawie jej art.

6 ust. 3 według kryterium wzrostu czynszu.

W piśmiennictwie wskazywano wprawdzie, że art. 7 ust. 3 u.p.z.

nawiązywał do postanowień art. 62 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach

mieszkaniowych, który interpretowany był jako wyłączający waloryzację na

podstawie art. 3581

§ 3 k.c., jednak uwzględnić należy skutki późniejszego

stwierdzenia niekonstytucyjności tego przepisu w tym właśnie zakresie

(por. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 październik 2000 r., K 33/99).

Wbrew zastrzeżeniom podnoszonym przez Sąd Okręgowy takie

rozwiązanie nie nasuwa obaw co do zgodności z art. 64 ust. 1, art. 31 ust. 3 oraz art.

64 ust. 2 Konstytucji RP. Przewidziane w art. 48 ust. 5 u.s.m. zasady waloryzacji kaucji

wprowadzone zostały wraz z przywróceniem najemcom dawnych mieszkań

zakładowych możliwości nabycia własności zajmowanych lokali i skorelowane

z zakresem nałożonych na nich obowiązków finansowych. W wypadku, kiedy

uzyskanie prawa własności związane było z obowiązkiem wniesienia wkładu

budowlanego, kaucja podlegała waloryzacji w oparciu o kryterium wartości rynkowej

lokalu, a więc z zastosowaniem wskaźnika najlepiej uwzględniającego zmiany

wartościowe zachodzące na rynku mieszkaniowym i zapewniającego najemcy

znaczącą kwotę do zarachowania. Natomiast w wypadku, kiedy nabycie następowało

w warunkach zakładających nieekwiwalentność świadczenia spełnianego przez

najemcę na rzecz spółdzielni, a w końcu nawet całkowitą bezpłatność otrzymanego

prawa – ustawodawca przyjął waloryzację o ograniczonym zakresie, polegającą co do

zasady na zwróceniu kaucji w wysokości, w jakiej spółdzielnia ją otrzymała przejmując

nieodpłatnie nieruchomości z mieszkaniami zakładowymi. W ten sposób wyłączył

możliwość powstania sytuacji, w których spółdzielnia przekazuje najemcy prawo

własności nieruchomości o znacznej wartości pod tytułem darmym lub uzyskując

jedynie zwrot kosztów nakładów koniecznych, a jednocześnie zobowiązana jest do

zwaloryzowania mu własnym kosztem zwracanej kaucji. Mimo, że umowa najmu,

z która związana była kaucja mieszkaniowa, stanowiła stosunek prawny odrębny

i samodzielny w stosunku do nabycia prawa własności lokalu mieszkalnego, to jednak

powiązanie pomiędzy tymi prawami, wyrażające się w związaniu roszczenia

13

o przeniesienie własności mieszkania ze statusem jego najemcy w czasie przejęcia

mieszkania przez spółdzielnię i w czasie realizacji roszczenia o przeniesienie

własności uzasadnia ukształtowanie zasad waloryzacji kaucji mieszkaniowej

z uwzględnieniem rozmiaru i stopnia ekwiwalentności korzyści płynących dla stron

z przeniesienia własności.

Z przytoczonych względów podjęto powyższą uchwałę.