II CSK 167/14

Sygn. akt II CSK 167/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 stycznia 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

SSA Jacek Grela

w sprawie z powództwa Skarbu Państwa - Prezydenta Miasta S.

przeciwko K & K P. Spółce jawnej w S.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 14 stycznia 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 14 sierpnia 2013 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację (punkt

II w związku z punktem I. 3) oraz w części orzekającej o kosztach

procesu (punkt I. 4 i punkt III) i w tym zakresie przekazuje sprawę

Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Powodowy Skarb Państwa – Prezydent Miasta S. domagał się zasądzenia

od K&K P. Spółki Jawnej w S. kwoty 219 295,11 zł tytułem nieuiszczonej części

opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej przy ul. H. 3 w S.

za lata 2009-2011 z odsetkami ustawowymi od poszczególnych należności

składowych od 1 kwietnia roku, za który opłata była żądana. W toku procesu

pozwana wpłaciła szereg kwot na poczet zaległej opłaty, a powód stosownie do

wpłat modyfikował żądanie, domagając się ostatecznie zapłaty kwoty 189 105,60 zł

z odsetkami ustawowymi i cofając powództwo w pozostałym zakresie.

Sąd Okręgowy w S. wyrokiem z dnia 6 marca 2013 r. oddalił powództwo.

Sąd Apelacyjny zmienił to orzeczenie wyrokiem z dnia 14 sierpnia 2013 r. na skutek

apelacji powoda w ten sposób, że umorzył postępowanie w zakresie żądania kwoty

30 189,51 z ustawowymi odsetkami od szczegółowo wskazanych kwot składowych,

zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 73 314,91 zł z ustawowymi

odsetkami od kwoty 31 398,07 zł od 1 kwietnia 2010 r. oraz od kwoty 41 916,84 zł

od dnia 1 kwietnia 2011 r. W pozostałej części powództwo i apelację oddalił.

Sąd Apelacyjny zaakceptował z niewielką poprawką ustalenia faktyczne

Sądu Okręgowego i podstawą oceny uczynił następujący stan faktyczny:

Wspólnikami pozwanej spółki jawnej są D. P. i T. P. Użytkownikiem nieruchomości

przy ul. H. 3 w S. był T. P., który w dniu 31 października 2008 r. zawarł z pozwaną

spółką umowę przeniesienia na nią tego prawa wraz z prawem własności

budynków znajdujących się na nieruchomości w celu pokrycia podwyższonego

wkładu. W tym samym dniu złożony został wniosek o dokonanie wpisu zmiany

uprawnionego do księgi wieczystej, w dniu 3 listopada 2008 r. w księdze wieczystej

wpisana została wzmianka o zawartej umowie, natomiast wpis przeniesienia prawa

użytkowania wieczystego nastąpił w dniu 20 stycznia 2009 r.

Równolegle powód wszczął procedurę aktualizacji opłaty rocznej za

użytkowanie wieczyste nieruchomości. W dniu 25 listopada 2008 r. doręczył T. P.

zawiadomienie zawierające wypowiedzenie na koniec grudnia 2008 r.

dotychczasowej wysokości opłaty rocznej i ofertę jej nowej wysokości,

obowiązującej od 1 stycznia 2009 r. w kwocie 93 980,07 zł wraz z wymaganym

3

pouczeniem o możliwości zakwestionowania zmiany umowy w drodze złożenia

wniosku do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w S. Wniosek taki nie został

złożony.

Pozwana spółka jawna otrzymała kopię zawiadomienia o wypowiedzeniu

opłaty rocznej i jej nowej wysokości przy piśmie z 14 września 2009 r. Uiściła

w okresie 2009 - 2012 r. całość opłaty rocznej za 2009 r. z odsetkami, na poczet

opłaty za 2010 r. – kwotę 20 000 zł i na poczet opłaty za 2011 r. – kwotę 25 000 zł.

Sąd Okręgowy oddalił powództwo, ponieważ uznał, że bezskuteczne było

wypowiedzenie opłaty rocznej T. P. w dniu 25 listopada 2008 r., kiedy prawo

użytkowania wieczystego przysługiwało już pozwanej spółce jawnej na podstawie

umowy zawartej 31 października 2008 r.

Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko o bezskuteczności wypowiedzenia

dotychczasowej opłaty za użytkowanie wieczyste. Wskazał, że wprawdzie zgodnie

z art. 27 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(jedn. tekst: Dz.U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.) skuteczność przeniesienia prawa

użytkowania wieczystego wymaga dokonania konstytutywnego wpisu do księgi

wieczystej, jednakże art. 29 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych

i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2013 r., poz. 707 ze zm.) nadaje wpisowi w księdze

moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku

wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia postępowania.

Sąd zaznaczył, że art. 29 u.k.w.h. dotyczy także wpisów konstytutywnych.

Nie zgodził się z poglądem, że przepis ten dotyczy wszystkich konsekwencji

zawartej umowy z wyłączeniem daty powstania prawa, akcentując, że takiego

wyłączenia art. 29 u.k.w.h. nie przewiduje. Sąd Apelacyjny stwierdził, że skutek

wsteczny wpisu powstaje wyłącznie, kiedy wpis został rzeczywiście dokonany,

jednak z treści art. 27 u.k.w.h. wynika jego zdaniem jedynie, że skuteczność umowy

przenoszącej na nabywcę prawo użytkowania wieczystego została uzależniona od

dokonania wpisu do księgi wieczystej, nie oznacza on natomiast daty powstania lub

przejścia prawa. Wobec tego Sąd przyjął, że wprost z ustawy wynika powiązanie

daty powstania prawa z określonym zdarzeniem, którym jest złożenie wniosku

o dokonanie wpisu w księdze wieczystej. Taki pogląd potwierdza, jego zdaniem,

funkcja art. 29 u.k.w.h. polegająca na likwidacji stanu niepewności co do sytuacji

4

prawnej nabywcy w zakresie skutków wpisu, wynikającej z przypadkowości daty

jego dokonania. Wspiera go także dominująca linia orzecznicza Sądu Najwyższego.

Sąd odwoławczy uznał, że powstałe niedogodności natury praktycznej nie

uniemożliwiały powodowi dokonania aktualizacji opłaty, ponieważ mógł usunąć je

sprawdzając, czy wpłynął stosowny wniosek o zmianę użytkownika wieczystego

i skierować wypowiedzenie dotychczasowej opłaty rocznej i ofertę nowej wysokości

tej opłaty do pozwanej, która stała się użytkownikiem wieczystym nieruchomości od

dnia złożenia wniosku i była nim w chwili doręczania tego wniosku T. P. Pozwana

nie otrzymała jednak oświadczenia ani oferty i nie mogła wszcząć postępowania

kwestionującego ich prawidłowość.

Wobec stwierdzenia nieskuteczności zmiany wysokości opłaty rocznej Sąd

Apelacyjny zbadał, czy pozwana uiściła w całości opłaty w dotychczasowej

wysokości za ten okres. Umorzył postępowanie w sprawie w zakresie, w jakim

powód cofnął pozew, dokonał zaliczeń dokonanych wpłat i zasądził część opłat za

okres 2009 - 2011, które uznał za niezapłacone.

Powód wniósł skargę kasacyjną od wyroku Sądu Apelacyjnego, zaskarżając

go w części oddalającej powództwo (pkt I.3), w części zasądzającej od powoda na

rzecz pozwanej koszty procesu (pkt I.4), w części oddalającej apelację (pkt II) oraz

w części orzekającej o kosztach przyznanych powodowi w instancji apelacyjnej.

Skargę oparł na podstawie naruszenia prawa materialnego (art. 3983

§ 1 pkt 1

k.p.c.). Zarzucił błędną wykładnię art. 27 zd. drugie u.g.n. w zw. z art. 29 u.k.w.h.

przez przyjęcie, że zasada mocy wstecznej wpisu określa datę przeniesienia prawa

użytkowania wieczystego na nabywcę, podczas gdy zdarzeniem, z którym należy

wiązać zmianę stanu prawnego jest data dokonania wpisu do księgi wieczystej.

Zakwestionował też prawidłowość zastosowania obu przepisów przez przyjęcie,

że prawo użytkowania wieczystego nieruchomości przeszło na pozwaną z dniem

3 listopada 2008 r., podczas kiedy stało się to dopiero 20 stycznia 2009 r., w dniu

dokonania wpisu na rzecz pozwanej. Ponadto zarzucił niewłaściwe zastosowanie

art. 78 ust. 1 w zw. z art. 78 ust. 2 , art. 78 ust. 4 zd. drugie i trzecie i w zw. z art. 79

ust. 5 u.g.n. oraz w zw. z art. 40 § 1 k.p.a. przez przyjęcie, że wypowiedzenie opłaty

rocznej skierowane zostało do osoby niebędącej już użytkownikiem wieczystym

5

i nie było ono skuteczne wobec pozwanej spółki, która nie mogła go

zakwestionować.

We wnioskach powód domagał się uchylenia wyroku Sądu Apelacyjnego

w zaskarżonej części i jego zmiany przez zasądzenie od pozwanej na rzecz

powoda dodatkowo kwoty 115 790,69 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty

38 576,09 zł od 1 kwietnia 2009 r., a od dwóch kwot po 38 607,30 zł odpowiednio

od dnia 1 kwietnia 2010 r. i od dnia 1 kwietnia 2011 r. i kosztami procesu za całość

postępowania na rzecz Skarbu Państwa – Prokuratorii Generalnej Skarbu Państwa.

Pozwana złożyła odpowiedź na skargę kasacyjną, w której wniosła

o oddalenie tej skargi i zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów postępowania

kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Problem jaki pojawił się w niniejszej sprawie dotyczy kwestii skuteczności

czynności prawnych, a konkretnie wypowiedzenia wysokości opłaty rocznej za

użytkowanie wieczyste i złożenia oferty nowej wysokości opłaty, które - jak wynika

z art. 77 ust. 1 w zw. z art. 78 ust. 1 u.g.n. właściciel nieruchomości musi podjąć

w ściśle określonym terminie (w razie zmiany wartości nieruchomości gruntowej,

nie częściej niż raz na trzy lata i w drodze wypowiedzenia złożonego do dnia

31 grudnia roku poprzedzającego) w stosunku do użytkownika wieczystego tej

nieruchomości. Powstał w związku z tym, że czynności konieczne do

zaktualizowania opłaty rocznej właściciel podjął w specyficznym odcinku czasowym,

kiedy dotychczasowy użytkownik wieczysty zawarł już umowę zbycia prawa

i złożony został wniosek o wpisanie nabywcy tego prawa do księgi wieczystej, wpis

jednak jeszcze nie został dokonany. Właściciel doręczył wypowiedzenie i ofertę

nowej wysokości opłaty dotychczasowemu użytkownikowi - zbywcy prawa,

uważając, że dopiero po dokonaniu wpisu przestanie on być użytkownikiem

wieczystym, a zostanie nim nabywca, ponieważ wpis jest w tym wypadku

konstytutywny, co wynika z art. 27 zdanie drugie u.g.n. Sąd Apelacyjny stanął

jednak na stanowisku, że konsekwencją przewidzianego w art. 29 u.k.w.h.

wstecznego skutku dokonanego wpisu, także o charakterze konstytutywnym, jest

konieczność traktowania wpisanego nabywcy prawa użytkowania wieczystego jako

użytkownika wieczystego już od chwili złożenia wniosku o wpis, a w rezultacie

6

konieczność skierowania do niego wypowiedzenia dotychczasowej wysokości

opłaty i przedstawienia oferty nowej jej wysokości, aby czynności te odniosły skutek.

Różnica między obydwoma stanowiskami wynika z perspektywy spojrzenia na stan

prawny istniejący w okresie pomiędzy złożeniem wniosku o wpisanie nabywcy

użytkowania wieczystego a dokonaniem wpisu przez sąd wieczystoksięgowy.

Powód poddaje go ocenie według realiów z chwili składania wypowiedzenia i oferty,

kiedy wpis nie był jeszcze dokonany, wobec czego nie powstały jeszcze jego

wsteczne konsekwencje. Sądy obydwu instancji mają natomiast na uwadze stan

prawny, jaki powstał po dokonaniu wpisu, według którego nabywca (pozwana) stała

się użytkownikiem wieczystym z chwilą złożenia wniosku o wpis, ponieważ

tę chwilę ustawodawca wskazał w art. 29 u.k.w.h. jako moment do którego sięga

wsteczna moc wpisu, a więc także wynikające z wpisu skutki konstytutywne

przewidziane w art. 27 zd. drugie u.g.n.

Zgodzić się jednak należy z powodem, że prawidłowość czynności prawnej

dokonanej w określonym momencie oceniać należy według stanu rzeczy

istniejącego w tym czasie, którym musiał się kierować przy podejmowaniu tej

czynności. Wsteczna zmiana pozycji prawnej nabywcy ma oczywiście znaczenie

z punktu widzenia chwili powstania jego obowiązków i praw wynikających z umowy

stanowiącej podstawę wpisu, nie może jednak prowadzić do ograniczenia czy

unicestwienia praw osób trzecich. W piśmiennictwie i orzecznictwie rozważano

już stan istniejący w okresie oczekiwania na załatwienie wniosku o konstytutywny

wpis do księgi wieczystej. Przyjmuje się, że w tym okresie osobie, na rzecz której

wpis ma nastąpić przysługują wszystkie uprawnienia wynikające z umowy

o ustanowienie prawa, które ma być wpisane, oprócz samego prawa, co –

w wypadku ustanawiania prawa - odpowiada ekspektatywie uzyskania tego prawa

(por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2007 r., II CSK 523/06, nie publ.

poza bazą Lex nr 253425, postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 21 września

2011 r., I CSK 32/11, OSNC-ZD 2012/4/77). Tak samo kształtuje się położenie

nabywcy istniejącego już prawa, jeżeli konstytutywny wpis jest niezbędny do jego

skutecznego przeniesienia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 kwietnia

2014 r., III CSK 319/13, nie publ. poza bazą Lex nr 1489252). Także on do

momentu dokonania wpisu nie uzyskuje prawa, ponieważ skutek rozporządzający

7

uzależniony jest od wpisu. Po wpisaniu przejścia prawa – nabywa je nie tylko na

przyszłość, lecz także na przeszłość – od dnia złożenia wniosku o wpis, jednakże

następuje to w drodze retrospektywnej fikcji prawnej. W czasie rzeczywistym jego

sytuacja po złożenia wniosku a przed dokonaniem wpisu jest zbliżona do położenia

uprawnionego warunkowo, wpis konstytutywny uznawany jest bowiem z tzw.

warunek prawny. Uzasadnione więc będzie stosowanie, w drodze analogii, art. 91

k.c., uprawniającego go do wykonywania wszelkich czynności które zmierzają do

zachowania oczekiwanego prawa, nie może on jednak być w tym czasie traktowany

jako podmiot tego prawa. Prawo użytkowania wieczystego przysługiwało nadal

zbywcy, on więc musiał być adresatem oświadczeń przewidzianych w art. 78 ust. 1

u.g.n. Wzmianka o złożeniu wniosku nie powoduje przejścia prawa ze zbywcy

użytkowania na nabywcę, wobec czego złożenie w tym czasie przez powoda

oświadczenia nabywcy byłoby nieskuteczne. Zmiana użytkownika wieczystego

w toku postępowania aktualizacyjnego stanowi następstwo prawne, które podlega

ocenie według przepisów kodeksu cywilnego, dotyczy bowiem praw i obowiązków

cywilnoprawnych. Nabywca wstępuje w prawa zbywcy, także w zakresie terminów

i uprawnień związanych z postępowanie aktualizacyjnym. W tym więc wypadku

postanowienia art. 29 u.k.w.h. nie rzutują na przebieg czynności związanych

z ustaleniem nowej wysokości opłaty rocznej. Mają natomiast znaczenie dla

skutków tego postępowania, ponieważ wyznaczają moment, od którego nabywca

stał się użytkownikiem wieczystym i zobowiązany jest do ponoszenia opłaty rocznej.

Ponieważ Sąd Apelacyjny przyjął odmienny pogląd, a uwzględnienie wykładni, za

którą opowiada się Sąd Najwyższy w składzie rozpatrującym niniejszą sprawę

wymaga poczynienia ustaleń, w jakim zakresie pozwana zalega z zapłatą

zaktualizowanych należności, wyrok Sądu odwoławczego należało uchylić

w zaskarżonej części na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. i przekazać sprawę temu

Sądowi do ponownego rozpoznania.

Orzeczenie o kosztach postępowania kasacyjnego wynika z treści art. 39821

w zw. z art. 391 § 1 i art. 108 § 2 k.p.c.