II CSK 359/14

Sygn. akt II CSK 359/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 lutego 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Antoni Górski (przewodniczący)

SSN Zbigniew Kwaśniewski

SSA Jacek Grela (sprawozdawca)

Protokolant Anna Banasiuk

w sprawie z powództwa T. S. i D. S.

przeciwko M. C.

o zapłatę

oraz z powództwa wzajemnego M. C.

przeciwko T. S. i D. S.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie

w Izbie Cywilnej w dniu 6 lutego 2015 r.,

skargi kasacyjnej pozwanej - powódki wzajemnej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 17 grudnia 2013 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego

rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, pozostawiając temu Sądowi

rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Powodowie D. S. i T. S. domagali się od pozwanej M. C. zasądzenia kwoty

98 000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 16 grudnia 2004 r. Dochodzone

roszczenie obejmowało kwotę, którą powodowie uiścili na rzecz pozwanej tytułem

umowy, uznanej następnie za nieważną.

Pozwana wniosła o oddalenie powództwa i jednocześnie wytoczyła

powództwo wzajemne, domagając się od powodów kwoty 218.784,69 zł (później

zwiększonej do 344.949,79 zł) tytułem kosztów przywrócenia nieruchomości do

stanu poprzedniego, tytułem pożytków pobranych oraz nieuzyskanych przez

powodów, a także tytułem kosztów energii, ubezpieczenia i podatków.

Powodowie wnieśli o oddalenie powództwa wzajemnego oraz podnieśli

zarzut potrącenia opiewający na kwotę 34.163 zł z tytułu nakładów poczynionych

przez nich na nieruchomość.

Wyrokiem z dnia 4 kwietnia 2013 r. Sąd Okręgowy w P. zasądził

z powództwa głównego od pozwanej na rzecz powodów kwotę 98.000 zł

z ustawowymi odsetkami od 1 sierpnia 2007 r. do dnia zapłaty i oddalił powództwo

w pozostałej części. Z powództwa wzajemnego Sąd zasądził od powodów na rzecz

pozwanej kwoty 7.179 zł i 67.265 zł z odpowiednio określonymi odsetkami

ustawowymi, a w pozostałej części oddalił powództwo.

Orzeczenie Sądu pierwszej instancji zapadło na podstawie następujących

ustaleń faktycznych:

D. S. i T. S., będący obywatelami Holandii, nawiązali współpracę z M. C. w

celu nabycia nieruchomości oraz sprzedaży mebli holenderskich na terenie Polski.

Dnia 5 kwietnia 2004 r. zawarli z nią umowę pożyczki kwoty 69.493,50 zł,

oznaczając termin jej zwrotu na dzień 15 grudnia 2004 r. Powyższa kwota miała

zostać przeznaczona na zakup nieruchomości. Pozwana w dniu 5 kwietnia 2004 r.

nabyła nieruchomość w R. za kwotę 86.000 zł, zabudowaną dużym piętrowym

budynkiem usługowo-mieszkalnym, budynkiem gospodarczo-garażowym oraz

budynkiem z trzema pomieszczeniami, którego stan nie pozwalał na użytkowanie.

W akcie notarialnym zawarto zapis, że budynki znajdują się w złym stanie

technicznym i wymagają kapitalnego remontu.

3

W dniu 16 grudnia 2004 r. strony zawarły umowę przeniesienia prawa

własności powyższej nieruchomości. Umowa ta, w wyniku uwzględnienia

powództwa Skarbu Państwa wytoczonego przeciwko powodom, została uznana za

nieważną wyrokiem z dnia 23 maja 2007 r., który uprawomocnił się w dniu 31 lipca

2007 r.

Przedmiotowa nieruchomość w momencie zakupu była w złym stanie

technicznym, wymagała napraw i remontów. W styczniu 2005 roku powodowie

przekazali budynki mieszczące się na nieruchomości H. K. Początkowo oddane

zostały w użytkowanie, a następnie w najem. H. K. w ramach umowy miała

nadzorować prowadzenie remontu, jednocześnie w niektórych pomieszczeniach

rozpoczęła sprzedaż używanych mebli holenderskich.

Wszystkie prace remontowe wykonano za zgodą powodów, którzy płacili za

materiały, z kolei H. K., zamiast czynszu najmu, płaciła za robociznę. Remont

został przerwany decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

H. K. po znalezieniu nowego miejsca na działalność gospodarczą

zdemontowała piec oraz instalację c.o., w tym kaloryfery.

Nakłady dokonane przez powodów służyły tylko przystosowaniu budynku

do zamierzonej działalności. W dalszym ciągu wymaga on szerszych napraw.

Po uprawomocnieniu się orzeczenia stwierdzającego nieważność

przedmiotowej umowy sprzedaży, pozwana podjęła działania zmierzające do

wydania jej nieruchomości. Pismem z dnia 7 września 2007 r. zwróciła się do

powodów z żądaniem opróżnienia, opuszczenia i wydania nieruchomości.

Powodowie podejmowali próby przekazania pozwanej kluczy, jednak nie

przystępowali do sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego, czego domagała

się pozwana. Ostatecznie pozwana przyjęła klucze w dniu 24 czerwca 2010 r.

Sąd Okręgowy uznał za uzasadnione powództwo główne - w całości co do

roszczenia głównego, tj. 98.000 zł i częściowo w zakresie odsetek. Sąd zasądził

odsetki od dnia wniesienia pozwu. Wskazał, że pozwana już wcześniej powinna

zdawać sobie sprawę z powinności zwrotu na rzecz powodów ceny zakupu

4

nieruchomości, ale aktualizacja tego obowiązku nastąpiła dopiero wraz

z uprawomocnieniem się wyroku stwierdzającego nieważność umowy

przeniesienia własności.

W zakresie powództwa wzajemnego, Sąd a quo uznał, że do dnia

prawomocnego zakończenia postępowania o unieważnienie umowy nabycia

nieruchomości, powodowie mogli uważać się za jej właścicieli. Dopiero moment

uprawomocnienia wyroku o unieważnienie umowy sprzedaży zmienił sytuację

prawną stron, gdyż od tej chwili powodowie powinni liczyć się z koniecznością

zwrotu pozwanej nieruchomości i podejmować działania w tym kierunku, jak

również liczyć się z koniecznością ponoszenia kosztów związanych z korzystaniem

z rzeczy bez tytułu prawnego oraz zwrotu pożytków, które pobrali. Sąd uznał za

zasadne roszczenie o zwrot pożytków niepobranych przez powodów po dniu

uprawomocnienia się orzeczenia wydanego w sprawie o unieważnienie umowy

przeniesienia własności nieruchomości, tj. po dniu 31 lipca 2007 r. Sąd pierwszej

instancji uznał co do zasady zasadność roszczenia o zwrot kosztów koniecznych

do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego.

W wyniku rozpoznania apelacji obu stron, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 17

grudnia 2013 r., zmienił zaskarżony wyrok, w ten sposób, że oddalił powództwo

wzajemne oraz oddalił apelację pozwanej.

Sąd Apelacyjny wskazał, że wyrok w zakresie powództwa głównego został

zaskarżony wyłącznie przez pozwaną i to tylko co do odsetek poprzedzających

datę 24 czerwca 2010 r., czyli dzień przekazania kluczy od nieruchomości.

W ocenie Sądu drugiej instancji pozwana nie wykazała, aby przysługiwało jej

prawo zatrzymania, które miało uzasadniać brak opóźnienia w spełnieniu

świadczenia przed dniem 24 czerwca 2010 r. Pozwana twierdziła wprawdzie,

że wzywała powodów do wydania nieruchomości, lecz nie wskazała w jakich

okolicznościach złożyła oświadczenie o skorzystaniu z prawa zatrzymania.

W ocenie Sądu Apelacyjnego kwestionowanie prawa do naliczania odsetek nie

może być uznane za dorozumiane oświadczenie o skorzystaniu z prawa

zatrzymania, tym bardziej, że pozwana nie twierdziła jednocześnie, iż jest gotowa

spełnić swoje świadczenie. Jej postawa procesowa wskazuje, że w istocie nie miała

5

takiego zamiaru, choćby ze względu na brak środków, na co wskazywały jej wnioski

o zwolnienie od kosztów sądowych. Ponadto nie zapłaciła kwoty 98.000 zł także po

odzyskaniu nieruchomości. W ocenie Sądu ad quem nie może powołać się na

zarzut zatrzymania dłużnik, który sam swego świadczenia nie chce spełnić. Celem

tej instytucji nie jest bowiem uzyskanie prolongaty dla zapłaty swojego długu, ale

wymuszenie wykonania zobowiązania na dłużniku wzajemnym.

Sąd Apelacyjny zaznaczył, że rozstrzygnięcie o powództwie wzajemnym

zostało zaskarżone przez obie strony, jest jednak prawomocne w części

zasądzającej na rzecz pozwanej koszty niezbędne do przywrócenia stanu

poprzedniego oraz co do zgłoszonego przez powodów zarzutu potrącenia ich

wierzytelności z tytuły zwrotu nakładów poniesionych na nieruchomość pozwanej.

Zatem, zaskarżenie dotyczy oddalenia powództwa wzajemnego o zasądzenie

dalszych kwot tytułem przywrócenia do stanu poprzedniego oraz zasądzenia

i częściowego oddalenia roszczenia o zwrot pożytków cywilnych z nieruchomości.

W ocenie Sądu odwoławczego, Sąd Okręgowy rozstrzygając o powództwie

wzajemnym, zastosował niewłaściwy reżim prawny. Mylnie zaakceptował

koncepcję pozwanej i orzekł o roszczeniach pozwu wzajemnego na podstawie

przepisów prawa rzeczowego.

Sąd zakwestionował możliwość domagania się przez pozwaną zwrotu

kosztów niezbędnych do doprowadzenia nieruchomości do stanu poprzedniego na

podstawie art. 222 § 2 k.c. W jego ocenie przepis ten daje właścicielowi wyłącznie

roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń.

Jego rolą jest ochrona prawa własności przed trwałym wkroczeniem w tę sferę

uprawnień. Zarówno roszczenie windykacyjne, jak i negatoryjne, mają na celu

przywrócenie właścicielowi stanu niezakłóconego władztwa nad rzeczą

i wyeliminowanie władztwa osoby nieuprawnionej. Nie mogą natomiast być

podstawą roszczeń pieniężnych. Zaznaczono, że bezprawna ingerencja w cudzą

własność, powodująca nieodwracalne zmiany, może stanowić podstawę roszczeń

odszkodowawczych, co jest jednak domeną prawa zobowiązań. Zdaniem Sądu ad

quem, w niniejszej sprawie nie ma podstaw do zasądzenia żądanej kwoty tytułem

6

odszkodowania. Stron nie łączyła ważna umowa, więc nie wchodzi w grę

odszkodowanie z tytułu jej nienależytego wykonania.

Możliwość formułowania roszczeń pieniężnych w związku ze zmianami

dokonanymi w cudzej rzeczy dają przepisy art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c.,

przewidujące odpowiedzialność samoistnego posiadacza w dobrej wierze, który

dowiedział się o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy oraz

samoistnego posiadacza w złej wierze za zużycie, pogorszenie lub utratę rzeczy,

chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy - w pierwszym przypadku

lub rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się

w posiadaniu uprawnionego - w przypadku posiadacza w złej wierze.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, powyższe przepisy również nie znajdują

zastosowania w niniejszej sprawie. Jego zdaniem, jeżeli podstawą dokonywania

nakładów przez posiadacza nieruchomości jest porozumienie z właścicielem, to do

ich rozliczenia mają zastosowania art. 405 k.c. w zw. z art. 410 § i 2 k.c.

Powodowie bowiem uzyskali władztwo nad nieruchomością na podstawie umowy,

którą obie strony początkowo uznawały za ważną. Poczuwali się wówczas

właścicielami i tak byli traktowani przez pozwaną. Przekazanie nieruchomości

nastąpiło zatem na mocy porozumienia stron. W związku z powyższym, rozliczenia

między stronami powinny nastąpić na podstawie przepisów o nienależnym

świadczeniu. Potrzeba zwrotu świadczeń wynika z art. 496 i art. 497 k.c. Kwestię

wzajemnych rozliczeń regulują natomiast art. 405 - 409 k.c., stosowane w związku

z art. 410 § 2 k.c.

Zdaniem Sądu drugiej instancji, strony co do zasady powinny zwrócić

uzyskane świadczenia w granicach aktualnego wzbogacenia. Oznacza to,

że pozwana może domagać się od powodów wyłącznie korzyści, uzyskanych

przez nich jej kosztem, tj. takich, które doprowadziły do przysporzenia w majątku

powodów oraz do zubożenia pozwanej. Przepis art. 405 k.c. nie daje zatem

podstawy do żądania pożytków cywilnych niepobranych przez powodów.

Sąd Apelacyjny zwrócił uwagę, że powodowie nie mogą ponosić

odpowiedzialności za to, że pozwana bezpodstawnie odmawiała przyjęcia

nieruchomości. Stan taki miał miejsce co najmniej od 3 lipca 2008 r., kiedy to

7

pełnomocnik powodów w budynku sądu próbował przekazać jej klucze. W tym

czasie nieruchomość została już opróżniona przez H. K. i powodowie nie czerpali z

niej żadnych korzyści. Nie mogło zatem dojść do ich wzbogacenia. Zubożenie

pozwanej o wartość niepobranych pożytków było wyłącznie konsekwencją jej

zaniechania.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w całości zaskarżyła skargą kasacyjną pozwana,

zarzucając:

1) naruszenie prawa materialnego w postaci:

- art. 229 k.c. przez błędną jego wykładnię,

- art. 496 k.c. w zw. z art. 497 k.c. przez ich niezastosowanie,

- art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. przez błędną ich wykładnię,

- art. 496 k.c. w zw. z art. 497 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. i art. 225 k.c. przez ich

niezastosowanie,

- art. 225 k.c. w zw. z art. 6 ust. 1 i art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r.

o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców, przez ich niezastosowanie,

- art. 405 k.c. w zw. z art. 410 § 2 k.c. przez ich niewłaściwe zastosowanie,

- art. 6 k.c. w zw. z art. 224 § 2 k.c. w zw. z art. 225 k.c. przez ich niezastosowanie;

2) naruszenie prawa procesowego, w postaci art. 230 k.p.c. przez brak uznania za

przyznane twierdzeń pozwanej, co do których powodowie nie wypowiedzieli się.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego, pozwana powołała się

na zarzuty oparte na obydwu podstawach wynikających z art. 3983

§ 1 pkt. 1 i 2

k.p.c.

W pierwszym rzędzie, wymagają analizy zarzuty naruszenia przepisów

postępowania, ponieważ brak uchybień w tym zakresie, stwarza dopiero możliwość

właściwej oceny zarzutów materialnoprawnych. Dodać trzeba, że z art. 3983

§ 1 pkt

2 k.p.c. wynika, że podstawą skargi kasacyjnej mogą być tylko takie naruszenia

przepisów postępowania, które mogły mieć istotny wpływ na wynik sprawy.

8

W judykaturze przyjmuje się jednolicie, że w myśl art. 398³ § 3 k.p.c.,

podstawą skargi kasacyjnej nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub

oceny dowodów. Norma ta nie wskazuje konkretnych przepisów, których

naruszenia nie można skutecznie zarzucić w skardze kasacyjnej. W orzecznictwie

Sądu Najwyższego przyjęto m.in., że ze względu na omawianą regulację nie można

skargi kasacyjnej oprzeć na zarzucie naruszenia art. 233 § 1 k.p.c., określającego

zasadę swobodnej oceny dowodów (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia

23 listopada 2005 r., III CSK 13/05, OSNC 2006, nr 4, poz. 76; z dnia 26 kwietnia

2006 r., V CSK 11/06, niepubl.; z dnia 29 marca 2007 r., II PK 231/06, OSNP 2008,

nr 9-10, poz. 124; z dnia 8 maja 2008 r., V CSK 579/07, niepubl.; z dnia

16 listopada 2012 r., III CSK 73/12, niepubl.; z dnia 7 listopada 2008 r., II CSK

289/08, niepubl., z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 400/06, niepubl.; postanowienie

Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego 2006 r., II CSK 136/05, niepubl.; z dnia

16 listopada 2012 r., III CSK 73/12, niepubl., wyrok z dnia 12 czerwca 2013 r., II

CSK 634/12, OSNC-ZD 2014 nr C poz. 54).

Judykatura przyjęła, że art. 398³ § 3 k.p.c. dotyczy także tych przepisów,

które regulują ustalenie faktów bezdowodowo (art. 228-231 k.p.c.) – por. wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 5 lutego 2014 r., V CSK 140/13, niepublikowany.

W rezultacie, zarzut naruszenia art. 230 k.p.c. a priori okazał się

nieuzasadniony. Dla porządku należy wskazać, że pozwana nie uzasadniła

w należyty sposób tego zarzutu. Tymczasem podkreślenia wymaga, że art. 230

k.p.c. może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy wynik całej rozprawy prowadzi

do jednoznacznego wniosku, że strona przeciwna nie zamierzała zaprzeczyć

faktom. W razie wątpliwości nie można stosować art. 230 k.p.c. Wynik całej

rozprawy - jak to przewiduje art. 230 k.p.c. – nie pozwala na jego

zastosowanie, gdy przyjęciu określonych ustaleń faktycznych sprzeciwiają

się inne ustalenia faktyczne dokonane przez sąd w sprawie (por. wyroki Sądu

Najwyższego: z dnia 6 sierpnia 2014 r., I CSK 551/13, niepublikowany i z dnia

25 lutego 2010 r., I CSK 348/09, niepublikowany).

Nietrafny okazał się zarzut naruszenia przez Sąd ad quem art. 229 k.c.

9

Należy zauważyć, że przepis ten dotyczy problematyki przedawnienia wzajemnych

roszczeń właściciela i posiadacza samoistnego. W niniejszej sprawie zarzut

przedawnienia nie był przedmiotem rozpoznania Sądów meriti.

W istocie, pod pozorem naruszenia art. 229 k.c., pozwana zakwestionowała

dokonaną przez Sąd drugiej instancji wykładnię pojęcia „zwrotu rzeczy”.

Niewątpliwie, właściwa interpretacja tego zwrotu, ma zasadnicze znaczenie dla

dokonania oceny sytuacji prawnej obu stron niniejszego procesu.

W pierwszym rzędzie należy zwrócić uwagę, że zarówno w judykaturze, jak

i piśmiennictwie, niekwestionowane jest stanowisko, iż właściciel nieruchomości

tylko w zupełnie wyjątkowych okolicznościach może odmówić jej przyjęcia, jeśli

nieruchomość tę zwraca posiadacz bez tytułu prawnego (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 13 listopada 1997 r., I CKN 323/97, OSNC 1998 , nr 5, poz.79).

W uzasadnieniu tego orzeczenia podkreślono m.in., że w przypadku rzeczy

ruchomej odmowę taką można by usprawiedliwić tylko wtedy, gdyby zwracana

rzecz została na tyle zmieniona lub zniszczona, że przedstawiałaby istotowo inną

jakość w stosunku do jej stanu pierwotnego, np. wrak samochodu (por. orzeczenie

Sądu Najwyższego z dnia 3 grudnia 1963 r. I CR 994/62, PUG 1964, nr 11, s. 294).

W odniesieniu do nieruchomości o takiej zmianie istotnej można mówić

w przypadkach zupełnie wyjątkowych.

W związku z powyższym, w okolicznościach rozpoznawanej sprawy, brak

było podstaw do odmowy przyjęcia przez pozwaną zwracanej przez powodów

nieruchomości.

W dalszej kolejności zatem, jawi się problem normatywnej treści pojęcia

„zwrotu rzeczy”.

W literaturze przedmiotu przyjmuje się, że mieszczą się tu wszelkie formy

odzyskania przez właściciela posiadania rzeczy; oddanie rzeczy przez posiadacza,

wydobycie rzeczy przez właściciela w wyniku procesu windykacyjnego,

zawładnięcie rzeczą przez właściciela.

Należy wskazać, że przeniesienie posiadania może tu nastąpić, zarówno

w formie traditio corporalis (art. 348 zd. 1 k.c., jak i traditio longa manu (art. 348 zd.

10

2 k.c.). Nie jest też wykluczona postać constitutum possessorium (art. 349 k.c.) –

tak: uchwała Sądu Najwyższego z dnia 22 lipca 2005 r., III CZP 47/05, OSNC 2006,

nr 6, poz.100.

Z powyższego wypływa zasadniczy wniosek, że do zwrotu rzeczy nie jest

wymagana jakakolwiek szczególna forma (rozumiana w potocznym tego słowa

znaczeniu, a nie jako forma czynności prawnej). W szczególności, nie jest

wymagane protokolarne przekazanie rzeczy. Termin „zwrot rzeczy” należy wiązać

nie tylko ze świadomym przekazaniem rzeczy przez dotychczasowego posiadacza

właścicielowi, lecz w istocie z każdą sytuacją, w której właściciel uzyskał możność

bezpośredniego władztwa nad rzeczą, a dotychczasowy posiadacz to władztwo

utracił (por. uzasadnienie cytowanej uchwały Sądu Najwyższego z dnia 22 lipca

2005 r.).

W rezultacie – jak słusznie podnosi się w doktrynie – uznać należy,

że również zaoferowanie zwrotu rzeczy (przy nieuzasadnionej odmowie jej

przyjęcia) rodzi identyczne skutki jak jej zwrot.

Wskazane powyżej, szerokie rozumienie terminu „zwrot rzeczy” wywarło

decydujący wpływ – o czym mowa będzie w dalszej części uzasadnienia – na

sytuację prawną stron procesu, w tym na zakres zgłoszonych roszczeń.

Słusznie podkreślił Sąd ad quem, że dla dokonania oceny wzajemnych

roszczeń stron, zasadnicze znaczenie ma wybór odpowiedniego reżimu prawnego.

Dokonując wyboru podstawy prawnej wzajemnych rozliczeń, Sąd Apelacyjny

błędnie zinterpretował wywód Sądu Najwyższego zawarty w wyroku z dnia z dnia

17 kwietnia 2002 r. IV CKN 979/00 (niepublikowanym). Otóż, Sąd Najwyższy

wyraził zapatrywanie, że jeżeli podstawą dokonywania nakładów przez posiadacza

nieruchomości jest porozumienie z właścicielem, to do ich rozliczenia nie mają

zastosowania przepisy art. 224-229 k.c., w tym art. 229 § 1 k.c. określający termin

przedawnienia. Trafności tego poglądu nie osłabia okoliczność, że czynność praw-

na między posiadaczem, a właścicielem jest nieważna z braku wymaganej przez

art. 158 k.c. formy aktu notarialnego. W tym wypadku obowiązek zwrotu wartości

uzyskanej korzyści majątkowej obciąża właściciela z mocy art. 405 k.c. w zw. z art.

410 § 1 i 2 k.c.

11

Sąd drugiej instancji, dokonując interpretacji powyższego stanowiska,

pominął stan faktyczny, który legł u podstaw wydanego judykatu oraz właściwe

rozumienie pojęcia „porozumienie”.

Otóż, dla odrzucenia zastosowania reżimu prawnego w postaci art. 224-229

k.c., nie ma znaczenia umowne uzyskanie władztwa nad nieruchomością, ale fakt

porozumienia się pomiędzy stronami w zakresie korzystania z rzeczy bądź

w zakresie czynienia nakładów. W sprawie, która była przedmiotem rozpoznania

Sądu Najwyższego, strony porozumiały się w zakresie czynienia nakładów na

nieruchomości. W okolicznościach aktualnie rozpoznawanej sprawy, brak jest

jakichkolwiek przesłanek świadczących o tym, że strony, poza umową przenoszącą

własność nieruchomości, łączyło jakiekolwiek porozumienie dotyczące szeroko

rozumianego korzystania z niej.

Należy podkreślić w tym miejscu, że ochrona przewidziana przepisami,

normującymi roszczenia uzupełniające roszczenie właściciela o wydanie rzeczy,

ma miejsce, gdy właściciela i posiadacza nie łączy stosunek umowny, albo doszło

do jego wygaśnięcia. W razie istnienia stosunku umownego, rozliczenie nastąpić

powinno według uregulowań prawnych łączących się z tym stosunkiem (por. wyrok

Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2014 r., III CSK 235/13, niepublikowany,

postanowienie Sądu Najwyższego, z dnia 5 marca 2009 r., III CZP 6/09,

niepublikowane).

Roszczenie objęte art. 224 § 2 lub art. 225 i art. 230 k.c. jest odrębnym

roszczeniem, niezależnym od przesłanek roszczeń odszkodowawczych i zwrotu

bezpodstawnego wzbogacenia (por. uchwałę z dnia 7 stycznia 1998 r., III CZP

62/97, OSNC 1998, nr 6, poz. 91). W odniesieniu do tego roszczenia wyłączone

jest stosowanie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu (art. 405 i nast. k.c.),

z których właściciel mógłby skorzystać jedynie w zakresie, jaki nie został objęty

przepisami art. 222 do 231 k.c. (tak: Sąd Najwyższy w cytowanym wyroku z dnia

6 czerwca 2014 r.).

W przedmiotowej sprawie, zdaniem Sądu Najwyższego, nie powinno być

wątpliwości, że wzajemne rozliczenia stron związane z korzystaniem

z przedmiotowej nieruchomości, powinny się odbywać na podstawie przepisów

12

obejmujących roszczenia uzupełniające właściciela nieruchomości i roszczenia

posiadacza samoistnego o zwrot nakładów, a więc art. 224-229 k.c.

Wybór powyższego reżimu determinuje ocenę prawną poczynionych ustaleń

faktycznych, zupełnie pod innym kątem niż dotychczas. Oczywiście, będzie ona

ograniczona z uwagi na uprawomocnienie się wyroku Sądu pierwszej instancji

w określonym zakresie.

W pierwszym rzędzie wskazać należy, że roszczenia uzupełniające

właściciela nieruchomości zostały określone w art. 224 i 225 k.c. Ustawodawca

wymienia tu roszczenia: o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy, o zwrot

pożytków lub zapłatę ich wartości oraz o naprawienie szkody z powodu zużycia

pogorszenia lub utraty rzeczy.

Pierwszą czynnością Sądu orzekającego winno być jednoznaczne

wyjaśnienie i ustalenie, jakiego rodzaju żądania zgłosiła pozwana w kontekście

powyższej siatki pojęciowej.

W dalszej kolejności podkreślenia wymaga, że występuje wyraźne

zróżnicowanie sytuacji prawnej posiadacza w dobrej wierze (art. 224 § 1 k.c.),

posiadacza w dobrej wierze od chwili, w której dowiedział się o wytoczeniu

powództwa o wydanie rzeczy (art. 224 § 2 k.c.) i posiadacza w złej wierze (art. 225

k.c.). W tym wypadku determinantem oceny jest kategoria prawna w postaci dobrej

wiary oraz wiedza o wytoczeniu powództwa o wydanie. Od razu należy podkreślić,

że w myśl art. 7 k.c. jeżeli ustawa uzależnia skutki prawne od dobrej lub złej wiary,

domniemywa się istnienie dobrej wiary. W doktrynie powszechnie przyjmuje się,

że posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto władając rzeczą, pozostaje

w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu,

że przysługuje mu prawo do rzeczy. W przypadku posiadania samoistnego chodzi

o przeświadczenie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności. A contrario,

dobrą wiarę posiadacza wyłącza zarówno jego wiedza o przeciwnym stanie

prawnym, jak też niedbalstwo, rozumiane jako niedołożenie należytej staranności.

W piśmiennictwie wskazuje się, że art. 224 § 2 k.c. nie wiąże chwili

dowiedzenia się o wytoczeniu powództwa o wydanie rzeczy z faktem doręczenia

13

pozwu. Oznacza to, że każda wiarygodna informacja może być uważana za

wystarczającą. Ciężar udowodnienia spoczywa na właścicielu (art. 6 k.c.).

Dodaje się również, że art. 224 § 2 k.c. wiąże określone w nim skutki

z wytoczeniem powództwa windykacyjnego. Nie oznacza to jednak,

że dowiedzenie się przez posiadacza o wytoczeniu tego powództwa albo innego,

np. o ustalenie, że powód jest właścicielem rzeczy lub o usunięcie niezgodności

między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem

prawnym, jest bez znaczenia w zakresie jego dobrej wiary. Powzięcie takiej

wiadomości może spowodować, w zależności od okoliczności faktycznych,

całkowitą utratę dobrej wiary, a wtedy od tej chwili posiadacz będzie uważany za

będącego w złej wierze.

W przedmiotowej sprawie znaczenie ma zatem, nie tylko fakt

uprawomocnienia się orzeczenia stwierdzającego nieważność umowy sprzedaży

rzeczonej nieruchomości, ale również sam fakt wytoczenia powództwa o ustalenie

nieważności oraz podstawa faktyczna tego żądania.

Po dokonaniu analizy w zakresie rodzaju dochodzonych roszczeń oraz po

odpowiednim zakwalifikowaniu posiadania z punktu widzenia dobrej i złej wiary

bądź faktu wytoczenia danego powództwa, należy określić czasookres, za który

odpowiednie roszczenie o zapłatę jest uzasadnione.

Nie powinno być wątpliwości – co jest istotą roszczeń uzupełniających – że

cezurą czasową ich powstawania jest zwrot rzeczy. Powinien być zatem,

rozpatrywany cały okres, przez który posiadacz korzystał z rzeczy. Jednakże

należy podkreślić – o czym była powyżej mowa – że termin „zwrot rzeczy” należy

wiązać z każdą sytuacją, w której właściciel uzyskał możność bezpośredniego

władztwa nad rzeczą, a dotychczasowy posiadacz to władztwo utracił, a więc

również z taką, gdy właściciel niezasadnie odmówił przyjęcia rzeczy, zaoferowanej

mu do zwrotu.

Dlatego też, tak ważne jest precyzyjne określenie chwili zaoferowania przez

powodów zwrotu nieruchomości pozwanej.

Z powyższym zagadnieniem łączy się kolejna kwestia. Pozwana podniosła

bowiem zarzut zatrzymania. Wskazać trzeba, że skuteczne skorzystanie przez

14

stronę z prawa zatrzymania wzajemnego świadczenia pieniężnego wyłącza

opóźnienie w spełnieniu tego świadczenia (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

7 stycznia 2005 r., IV CK 204/04, niepublikowany). Nadto – wbrew twierdzeniu

Sądu - nie ma przeszkód aby oświadczenie o skorzystaniu z prawa zatrzymania

złożone zostało w sposób konkludentny (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

21 stycznia 2004 r., IV CK 356/02, niepublikowany).

Z art. 496 k.c. w zw. z art. 497 k.c. wynika, że jeżeli wskutek ustalenia

nieważności umowy wzajemnej strony mają dokonać zwrotu świadczeń

wzajemnych, każdej z nich przysługuje prawo zatrzymania, dopóki druga strona nie

zaofiaruje zwrotu otrzymanego świadczenia albo nie zabezpieczy roszczenia

o zwrot.

W rezultacie, precyzyjne określenie chwili zwrotu nieruchomości przez

powodów – w zaprezentowanym powyżej rozumieniu – ma również doniosłe

znaczenie dla oceny skuteczności podniesionego przez pozwaną zarzutu

zatrzymania oraz dla oznaczenia daty początkowej naliczania odsetek od

zasądzonej z powództwa głównego kwoty 98 000 zł.

Podsumowując stwierdzić trzeba, że zarzuty naruszenia art. 224 § 2 k.c. i art.

225 k.c. w zw. z art. 6 k.c., art. 496 k.c. w zw. z art. 497 k.c. oraz art. 405 k.c. w zw.

z art. 410 § 2 k.c., okazały się uzasadnione. Z kolei zarzut naruszenia art. 225 k.c.

w zw. z art. 6 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości

przez cudzoziemców (aktualnie jednolity tekst Dz. U. z 2014 r., poz. 1380) o tyle był

uzasadniony, że wnioski płynące z treści powyższej ustawy mogą być pomocne do

dokonania oceny istnienia dobrej bądź złej wiary po stronie powodów, a czego Sąd

drugiej instancji dotychczas nie dokonał.

Z tych względów na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. oraz art. 108 § 2 w zw.

z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c. orzeczono, jak w sentencji.