IV CSK 189/14

Sygn. akt IV CSK 189/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 lutego 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)

SSN Anna Kozłowska (sprawozdawca)

SSN Agnieszka Piotrowska

w sprawie z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej

w T. przy ulicy Ł. 69 - 69 A

przeciwko Przedsiębiorstwu Usługowo-Handlowemu L.-B. Spółce

z ograniczoną odpowiedzialnością w T.

o nakazanie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 4 lutego 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 24 września 2013 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i wyrok Sądu Okręgowego

w T. z dnia 19 lutego 2013 r. i przekazuje sprawę Sądowi

Okręgowemu w T. do ponownego rozpoznania pozostawiając

temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania

kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 19 lutego 2013 r. Sąd Okręgowy w T. oddalił powództwo

Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. Ł. 69-69A w T. skierowane przeciwko

Przedsiębiorstwu Usługowo-Handlowemu L.- B. sp. z o.o. w T. o usunięcie

szczegółowo opisanych w pozwie wad wzniesionych przez pozwaną jako

dewelopera budynków powołując się na brak legitymacji czynnej powódki do

dochodzenia tego rodzaju roszczeń. Ten pogląd prawny podzielił Sąd Apelacyjny

oddalając wyrokiem z dnia 24 września 2013 r. apelację powódki. Wskazał, z

powołaniem się na orzecznictwo Sądu Najwyższego, na ograniczoną do praw i

obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, zdolność

prawną wspólnoty mieszkaniowej. Ponieważ w sprawie chodziło o realizację praw

z umów sprzedaży lokali to jest realizację roszczeń z tytułu rękojmi za wady rzeczy

sprzedanej, to mimo dokonania przelewu tych roszczeń przez właściciela lokalu na

powódkę, brak było podstaw do przyjęcia skuteczności tego przelewu i przyjęcia

dopuszczalności realizacji przez powódkę tych roszczeń skoro nie były to

roszczenia związane z czynnościami zarządu i administrowania nieruchomością

wspólną.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego opartej na podstawie

z art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c. powódka zarzuciła naruszenie art. 1 ust. 1 w związku

z art.6 i 17 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r.,

Nr 80, poz. 903 ze zm.- dalej jako u.w.l.) w związku z art. 331

k.c. oraz naruszenie

art. 13 w związku z art. 14, 18 i 22 u.w.l. i art. 58 § 1 k.c.

We wnioskach kasacyjnych skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonego

wyroku i poprzedzającego go wyroku Sądu Okręgowego i przekazania sprawy

Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zagadnienie skuteczności przelewu przez właściciela lokalu na wspólnotę

mieszkaniową przysługujących mu przeciwko sprzedawcy lokalu roszczeń z rękojmi

za wady rzeczy sprzedanej stało się przedmiotem rozważań Sądu Najwyższego

w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 29 stycznia 2014 r. III CZP 84/13 (OSNC

z 2014 r., Nr 9, poz. 84). W uchwale tej Sąd Najwyższy stwierdził, że właściciel

lokalu może na podstawie umowy przelewu przenieść na wspólnotę mieszkaniową

3

uprawnienia przysługujące mu wobec sprzedawcy lokalu w związku z wadami

fizycznymi nieruchomości wspólnej. Stanowisko to należy podzielić, podobnie jak

i argumentacje prawną, która doprowadziła do podjęcia tej treści uchwały. Jeżeli

bowiem za ugruntowany uznaje się podgląd o podmiotowym statusie wspólnoty

mieszkaniowej i jej prawie do posiadania własnego majątku (zob. wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 8 października 2008 r., V CSK 143/08, niepubl., z dnia

15 października 2008 r., I CSK 118/08, niepubl., z dnia 14 marca 2013 r., I CSK

379/12, OSNC 2013, nr 11, poz. 130 i z dnia 29 sierpnia 2013 r., I CSK 705/12,

niepubl., postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 4 lutego 2011 r., III CSK 110/10,

OSNC-ZD 2011, nr C, poz. 88 oraz uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego

z dnia 16 października 2008 r. III CZP 91/08, OSNC 2009, nr 10, poz. 124)

to konsekwentnie przyjąć trzeba, że może ona nabyć w drodze umowy przelewu

od właściciela lokalu przysługujące mu wobec sprzedawcy uprawnienia związane

z wadami nieruchomości wspólnej. Może to uczynić skoro w granicach jej

zdolności prawnej pozostają uprawnienia związane z wadami fizycznymi

nieruchomości wspólnej, które nabyła na podstawie zawartych przez siebie umów

mieszczących się w ramach zarządu nieruchomością wspólną (por. uzasadnienia

uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r.,

III CZP 65/07, oraz wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2008 r.,

I CSK 118/98). Analogiczne uprawnienia wynikające z umów sprzedaży lokali

spełniają tę samą funkcję, choć przysługują indywidualnie właścicielom

poszczególnych lokali wobec sprzedawcy; w obu przypadkach chodzi o usunięcie

skutków wad fizycznych tej samej nieruchomości wspólnej. Przelew uprawnień

przysługujących właścicielowi lokalu na rzecz wspólnoty mieszkaniowej nie

prowadzi zatem do nabycia przez nią praw, których nie może być ona podmiotem.

Nie dochodzi w ten sposób do modyfikacji zakresu zdolności prawnej wspólnoty

mieszkaniowej w drodze czynności prawnej ani zniweczenia celu rękojmi za wady

fizyczne rzeczy sprzedanej, stanowiącej środek zapewniający możliwość

przywrócenia zachwianej, wskutek dostarczenia przez sprzedawcę rzeczy wadliwej,

ekwiwalentności świadczeń stron umowy sprzedaży. Wspólnota mieszkaniowa nie

może realizować celów sprzecznych z interesami tworzących ją właścicieli lokali;

4

dochodząc przelanych na nią uprawnień, realizuje zarówno ich interesy, jak

i interes wspólnotowy.

Wobec prezentowania przez sądy obu instancji odmiennych ocen prawnych,

które w świetle powołanej uchwały są nietrafne, Sąd Najwyższy na podstawie art.

39815

§ 1 i art. 108 § 2 w związku z art. 39821

k.p.c. orzekł jak w sentencji.