IV CSK 265/14

Sygn. akt IV CSK 265/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 lutego 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Iwona Koper (przewodniczący)

SSN Jan Górowski

SSN Agnieszka Piotrowska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa J. B.

przeciwko Miastu S.

o ustalenie nieistnienia stosunku prawnego,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 12 lutego 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 20 grudnia 2013 r.,

1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala apelację powódki;

2. zasądza od powódki na rzecz strony pozwanej koszty

postępowania apelacyjnego i kasacyjnego w kwocie 9.849

(dziewięć tysięcy osiemset czterdzieści dziewięć) złotych.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z 24 lipca 2013 r. Sąd Okręgowy w S. oddalił powództwo J. B.

skierowane przeciwko Miastu S., w którym domagała się ustalenia, że nie jest

zobowiązana do zwrotu na rzecz pozwanego bonifikaty pieniężnej w kwocie

106.976 złotych udzielonej powódce przy zakupie lokalu mieszkalnego położonego

w S. przy ulicy K. 18 m 10, określonej w umowie z dnia 6 lipca 2010 roku o

ustanowieniu odrębnej własności tego lokalu mieszkalnego i jego sprzedaży na

rzecz powódki. Sąd pierwszej instancji zasądził także na rzecz strony pozwanej

koszty procesu w kwocie 3.600 złotych. Rozstrzygnięcie to zapadło na tle

następujących ustaleń faktycznych.

Na podstawie umowy w formie aktu notarialnego z dnia 6 lipca 2010 roku

powódka nabyła od strony pozwanej lokal mieszkalny położony w S. przy ulicy K.

18 m 10 o powierzchni 44,26 m2

ze stosownym udziałem we współwłasności części

wspólnych budynku i gruntu o łącznej wartości 118.862 złotych. Powódka zapłaciła

cenę wynoszącą 11.866 złotych, albowiem sprzedający udzielił jej bonifikaty w

kwocie 106.976 złotych. W umowie sprzedaży zawarto postanowienie, że jeśli

powódka w ciągu 5 lat od daty nabycia lokalu sprzeda go lub wykorzysta na inne

cele niż uzasadniające udzielenie jej wskazanej bonifikaty, będzie zobowiązana do

natychmiastowego zwrotu udzielonej bonifikaty z uwzględnieniem jej waloryzacji. W

celu zabezpieczenia wierzytelności strony pozwanej o zwrot bonifikaty, powódka

ustanowiła na rzecz Gminy Miejskiej S. na nabytym lokalu hipotekę kaucyjną do

kwoty 154.848 złotych, wpisaną następnie do księgi wieczystej prowadzonej dla

tego lokalu mieszkalnego. Na początku 2011 roku powódka za środki pochodzące z

zaciągniętego kredytu bankowego kupiła udział w ½ części w nieruchomości

zabudowanej domem mieszkalnym, usytuowanej w S. przy ulicy D. nr 5, do której

przeprowadziła się latem 2011 roku, zajmując piętro budynku z osobnym wejściem i

położone na nim dwa pokoje, kuchnię i łazienkę. Pozostały udział w tej

nieruchomości nabyli rodzice powódki po ¼ części każde z nich. W dniu 10

października 2011 roku powódka sprzedała opisany wyżej lokal mieszkalny przy

ulicy K. nr 18/10 za cenę 142.000 złotych. Umową w formie aktu notarialnego

zawartą w tym samym dniu - 10 października 2011 roku – J. B. nabyła od swoich

3

rodziców udziały po 2/12 części od każdego z nich w nieruchomości przy ulicy D. nr

5 za kwotę 142.000 złotych. Powódka wystąpiła następnie do strony pozwanej

o wyrażenie zgody na wykreślenie z księgi wieczystej urządzonej dla lokalu

mieszkalnego przy ulicy K. nr 18/10 opisanej wyżej hipoteki umownej,

oświadczając, że środki finansowe uzyskane ze sprzedaży tego lokalu

przeznaczyła na zakup udziałów w nieruchomości przy ulicy D. nr 5, w której

zaspokaja swoje potrzeby mieszkaniowe. Strona pozwana odmówiła wyrażenia

zgody na wykreślenie hipoteki umownej podnosząc, że w jej ocenie nie wystąpiły

przewidziane prawem okoliczności zwalniające powódkę od obowiązku zwrotu

udzielonej bonifikaty.

Sąd pierwszej instancji oddalił powództwo wskazując, że powódka nie

wykazała podstawowej przesłanki tego powództwa określonej w art. 189 k.p.c.,

a więc interesu prawnego w uzyskaniu postulowanego rozstrzygnięcia Sądu.

Ponadto Sąd Okręgowy ocenił, że nawet gdyby interes ten wykazała, powództwo

podlegałoby oddaleniu, albowiem nie zrealizowały się przesłanki zwalniające

powódkę od obowiązku zwrotu na rzecz strony pozwanej udzielonej jej bonifikaty,

o których mowa w art. 68 ustęp 2a punkt 5 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku

o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm. -

dalej jako u.g.n.).

Po rozpoznaniu apelacji powódki Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok

Sądu Okręgowego w ten sposób, że ustalił, iż powódka J. B. nie jest zobowiązana

do zwrotu pozwanemu Miastu S. bonifikaty pieniężnej udzielonej przy zakupie

lokalu mieszkalnego nr 10 przy ulicy K. 18 w S. określonej w umowie z dnia 6 lipca

2010 roku o ustanowieniu odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży sporządzonej

w formie aktu notarialnego rep. A nr […] przez notariusz A. W. w Kancelarii

Notarialnej w S. Sąd Apelacyjny obciążył ponadto stronę pozwaną kosztami

postępowania za obie instancje.

W ocenie Sądu drugiej instancji, powódka wykazała zarówno interes prawny

w rozumieniu art. 189 k.p.c. w uzyskaniu wyroku ustalającego nieistnienie jej

zobowiązania w stosunku do strony pozwanej, jak i przesłanki zwalniające ją,

w świetle art. 68 ustęp 2a punkt 5 u.g.n., od obowiązku zwrotu na rzecz strony

4

pozwanej udzielonej jej bonifikaty pieniężnej. Powódka udowodniła bowiem,

zdaniem Sądu Odwoławczego, że środki finansowe uzyskane ze sprzedaży lokalu

mieszkalnego kupionego od strony pozwanej z bonifikatą przeznaczyła następnie

na zakup udziału w nieruchomości przeznaczonej na zaspokojenie jej potrzeb

mieszkaniowych.

W skardze kasacyjnej strona pozwana, zaskarżając wyrok Sądu

Apelacyjnego w całości, zarzuciła naruszenie przepisów prawa materialnego i

procesowego, tj. art. 68 ust. 2 i art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., art. 189 k.p.c., art. 316,

328 § 2 i art. 382 § 2 k.p.c. W oparciu o powyższe zarzuty skarżący wniósł o

uchylenie zaskarżonego wyroku Sądu Apelacyjnego i wydanie orzeczenia co do

istoty sprawy przez oddalenie apelacji powódki i obciążenie jej kosztami

postępowania, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy

Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach

postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne poczynione przez

Sąd Okręgowy, lecz wywiódł z nich odmienne oceny i wnioski prawne,

skutkujące wydaniem orzeczenia reformatoryjnego uwzględniającego powództwo.

Rozstrzygnięcie to uzasadnił wprawdzie lakonicznie, ale w sposób pozwalający na

odtworzenie toku rozumowania Sądu Odwoławczego i w związku z tym poddający

się kontroli kasacyjnej. Sprawia to, że nie zasługują na uwzględnienie

sformułowane w ramach drugiej podstawy kasacyjnej zarzuty naruszenia art. 316

i 328 § 2 k.p.c. (por. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia 20 lutego 2003 r., I CKN

65/01, niepubl. i z dnia 19 sierpnia 2010 r., IV CSK 80/10, niepubl.), natomiast

zarzut naruszenia art. 382 § 2 k.p.c. jest niezrozumiały z uwagi na brak takiego

przepisu w ustawie procesowej. Nietrafny jest także zarzut naruszenia

art. 189 k.p.c., notabene niewłaściwie, z uwagi na jego materialnoprawny

charakter, ulokowany przez skarżącego w ramach drugiej podstawy kasacyjnej.

Wbrew bowiem stanowisku pozwanego, powódka ma interes prawny w rozumieniu

art. 189 k.p.c. w wyjaśnieniu jej wysoce niepewnej, bo spornej między stronami

sytuacji prawnej odnoszącej się do ciążącego na niej z mocy ustawy oraz z mocy

postanowień umowy sprzedaży mieszkania przy ulicy Kołłątaja, obowiązku zwrotu

5

przyznanej bonifikaty pieniężnej. Między stronami istnieje, mimo wykonania umowy

sprzedaży lokalu (wydania przez sprzedającego lokalu i zapłaty przez kupującą

umówionej ceny), wynikający z przepisów ustawy - art. 68 u.g.n. - stosunek

zobowiązaniowy, którego treścią jest obowiązek powódki zwrotu, na żądanie

strony pozwanej, udzielonej powódce bonifikaty pieniężnej po jej waloryzacji

w razie ziszczenia się przewidzianych w art. 68 ust. 2 u.g.n. i nie wystąpienia

wskazanych w art. 68 ust. 2a u.g.n. okoliczności. Jeśli jest, jak w rozpoznawanej

sprawie, sporne, czy zaistniały takie okoliczności, to powódka może swoją sytuację

prawną wyjaśnić jednoznacznie tylko w drodze powództwa o ustalenie opartego na

art. 189 k.p.c. Wytoczenie powództwa o zapłatę kwoty stanowiącej równowartość

bonifikaty (w ramach którego to procesu pozwana J. B. mogłaby wykazać, jako

przesłankę niweczącą żądanie pozwu, okoliczności wyłączające obowiązek jej

zwrotu) zależy wyłącznie od inicjatywy wierzyciela czyli Gminy Miejskiej S.

i powódka nie ma na to żadnego wpływu. Trudno oczekiwać od niej, aby przez

okres przedawnienia tego roszczenia majątkowego Gminy, pozostawała

w niepewności co do istnienia po jej stronie obowiązku zwrotu bonifikaty zwłaszcza,

że bonifikata podlega waloryzacji, a strona pozwana wyraziła już w korespondencji

przedsądowej z powódką niekorzystne dla niej stanowisko. Wydany natomiast

w niniejszej sprawie wyrok definitywnie przesądzi o istnieniu lub nieistnieniu

obowiązku zwrotu przez nią bonifikaty. Istotne znaczenie ma także wiążące Sąd

Najwyższy ustalenie, że nabyty z bonifikatą lokal mieszkalny jest obciążony

hipoteką umowną zabezpieczającą wierzytelność strony pozwanej o zwrot

udzielonej bonifikaty, a strona pozwana nie wyraziła zgody na wykreślenie tej

hipoteki mimo złożenia przez J. B. wniosku w tym przedmiocie i popartego

stosownymi dokumentami oświadczenia o przeznaczeniu uzyskanych ze sprzedaży

mieszkania środków finansowych na zakup udziału w innej nieruchomości w celu

zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych. Niewykreślenie hipoteki pociąga za sobą

istotne dla powódki konsekwencje w postaci obowiązku zapłaty kary umownej

nabywcom jej lokalu. Powódka, nie będąc właścicielką tego lokalu nie ma

natomiast legitymacji do wytoczenia powództwa o uzgodnienie stanu prawnego

lokalu mieszkalnego przy ulicy K. ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym

stanem prawnym przez wykreślenie wpisu hipoteki (por. uchwała składu siedmiu

6

sędziów Sądu Najwyższego z dnia 15 marca 2006 roku, III CZP 106/05, OSNC

2006, nr 10, poz. 160).

Trafny jest sformułowany w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 68

ustęp 2 i art. 68 ustęp 2a punkt 5 u.g.n. przez błędną wykładnię i w rezultacie

niewłaściwe zastosowanie w ustalonym w niniejszej sprawie stanie faktycznym.

W świetle ukształtowanych poglądów orzecznictwa Sądu Najwyższego

wprowadzenie do ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 roku o gospodarce

nieruchomościami regulacji prawnych przyznających najemcom komunalnych lokali

mieszkalnych nie tylko pierwszeństwo w ich nabyciu bez przetargu, ale także

możliwość otrzymania znacznego upustu od ceny nabywanych lokali ustalonej

zgodnie z ich wartością rynkową, stanowi przejaw realizacji wskazanej w art. 75

ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej polityki władz publicznych, sprzyjającej

zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli i popierającej ich działania

zmierzające do uzyskania własnego mieszkania i stabilizacji w ten sposób ich

sytuacji życiowej (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 30 marca

2012 roku, III CZP 4/12, OSNC 2012, nr 10, poz.116, wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 15 stycznia 2003 r., IV CKN 1637/00, niepubl.).

Art. 67 ust. 1 u.g.n. statuuje zasadę, że cenę przeznaczonej do sprzedaży

nieruchomości należącej do Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego

ustala się na podstawie jej wartości. Wartość tę określa rzeczoznawca i na tej

podstawie podmiot sprzedający ustala cenę wywoławczą w pierwszym przetargu,

nie niższą od wartości. Zgodnie z art. 67 ust. 3 i 3a u.g.n., także przy

sprzedaży nieruchomości w drodze bezprzetargowej, cenę nieruchomości ustala

się w wysokości nie niższej niż jej wartość.

Przewidziana w art. 68 ust. 1 u.g.n. możliwość udzielenia przez gminę

bonifikaty od ceny komunalnego lokalu mieszkalnego, ustalonej zgodnie z art. 67

ust. 3 u.g.n., stanowi odstępstwo od zasady sprzedaży lokali gminnych za cenę

odpowiadającą ich wartości rynkowej i ma na celu, jak się podkreśla

w orzecznictwie, ułatwienie zakupu lokalu przez dotychczasowego najemcę, dla

którego lokal ten stanowi centrum życiowe, w którym najemca i członkowie jego

rodziny realizują potrzeby mieszkaniowe (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

15 stycznia 2003 r., IV CKN 1637/00, niepubl.). Udzielenie najemcy bonifikaty

7

stanowi istotny przywilej finansowy nabywcy lokalu uzyskiwany kosztem środków

publicznych i niewątpliwie stawiający nabywcę lokalu komunalnego w sytuacji

lepszej od tych osób, które zmuszone są zaspokajać swoje potrzeby mieszkaniowe

drogą zakupu mieszkań po ich cenie rynkowej. Te względy uzasadniają pogląd

o konieczności ścisłej wykładni przepisów normujących reguły korzystania przez

nabywców z przyznanego im przywileju.

Stosownie do art. 68 ustęp 2 u.g.n. jeśli nabywca przed upływem 5 lat od

dnia transakcji zbył lokal komunalny kupiony z bonifikatą pieniężną, zobligowany

jest, na żądanie właściwego organu, do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie

po jej waloryzacji. Powódka bezspornie sprzedała mieszkanie nabyte od strony

pozwanej przed upływem wskazanego wyżej okresu. Przedmiotem sporu

pozostawało, czy ziściły się okoliczności wskazane w art. 68 ust. 2a punkt 5 u.g.n.

zwalniające powódkę od obowiązku zwrotu udzielonej jej bonifikaty. Wykładnia

językowa art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. prowadzi do wniosku, że warunkiem

zastosowania tego przepisu, a tym samym wyłączenia obowiązku zwrotu kwoty

równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jest nabycie innego lokalu

mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele

mieszkaniowe, które nastąpiło po zbyciu lokalu objętego bonifikatą, i wydatkowanie

- na nabycie tego innego lokalu albo innej nieruchomości o określonym

przeznaczeniu - środków uzyskanych ze sprzedaży. Przepis ten znajduje co do

zasady zastosowanie także w sytuacji, gdy środki finansowe ze sprzedaży lokalu

nabytego uprzednio z bonifikatą zostaną następnie przeznaczone na zakup udziału

w nieruchomości w celu zapewnienia zbywcy lokalu możliwości zaspokojenia w tej

nieruchomości potrzeb mieszkaniowych, którą utracił w wyniku sprzedaży

dotychczas posiadanego lokalu mieszkalnego, nabytego uprzednio od gminy

z bonifikatą. Dla oceny, czy powstał obowiązek zwrotu bonifikaty ważna jest

zarówno kolejność następujących po sobie czynności prawnych (najpierw sprzedaż

lokalu kupionego z bonifikatą, a następnie dopiero zakup innego lokalu,

innej nieruchomości lub udziału w innej nieruchomości przeznaczonej lub

wykorzystywanej na cele mieszkaniowe), jak i cel zakupu udziału w nieruchomości

nakierowany na umożliwienie zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych zbywcy w tej

nieruchomości, których w innym przypadku nie mógłby realizować, skoro zbył

8

dotychczas zajmowany lokal mieszkalny, a innego mieszkania nie posiada.

Skarżący trafnie wskazał w skardze kasacyjnej, że powódka przyznała, iż będąc

właścicielką lokalu przy ulicy K., kupiła na początku 2011 roku udział wynoszący ½

część w nieruchomości zabudowanej domem mieszkalnym przy ulicy D. nr 5, do

której przeprowadziła się latem 2011 roku, zajmując mieszkanie na piętrze

składające się z dwóch pokoi, kuchni i łazienki i zaspokajając tym samym swoje

potrzeby mieszkaniowe.

Ustalenia wskazują więc, że powódka nie przeznaczyła pieniędzy

uzyskanych ze sprzedaży lokalu przy ulicy K. na nabycie udziału w nieruchomości

przy ulicy D. w celu zaspokojenia jej potrzeb mieszkaniowych, lecz kupując

dodatkowe udziały w tej nieruchomości powiększyła w istocie swój majątek.

Zwolnienie od obowiązku zwrotu udzielonej bonifikaty przewidziane w art. 68 ust.

2a punkt 5 u.g.n. służy temu samemu celowi, co jej udzielenie, a więc

zapewnieniu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych byłego najemcy, nie zaś

uzyskaniu przez niego, kosztem środków publicznych z uwagi na udzielenie

bonifikaty, środków finansowych na realizację innych, wcześniej powstałych

projektów mieszkaniowych (por. uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia

30 marca 2012 roku, III CZP 4/12, OSNC 2012, nr 10, poz. 116).

W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy na podstawie art. 39816

k.p.c. uchylił

zaskarżony wyrok Sądu Apelacyjnego i orzekł co do istoty sprawy w ten sposób,

że oddalił apelację powódki od wyroku Sądu Okręgowego w S., obciążając ją, na

podstawie art. 98 i 108 w związku z art. 39821

k.p.c., kosztami postępowania

apelacyjnego w kwocie 2.700 złotych i kosztami postępowania kasacyjnego

w kwocie 7.149 złotych, łącznie 9.849 złotych.