I CSK 623/14

Sygn. akt I CSK 623/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 lutego 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Katarzyna Tyczka-Rote (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Miasta W.

przeciwko D. P.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 11 lutego 2015 r.,

skargi kasacyjnej pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 11 grudnia 2013 r.,

1) uchyla zaskarżony wyrok w części zmieniającej wyrok Sądu

Okręgowego w W. z dnia 28 czerwca 2013 r. (pkt 1)

oraz w części oddalającej apelację pozwanej (pkt 2)

i orzekającej o kosztach postępowania apelacyjnego

(pkt 3), przekazując w tym zakresie sprawę do ponownego

rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu

2

i pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania kasacyjnego

2) odrzuca skargę kasacyjną w pozostałej części.

3

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 28 czerwca 2013 r. uwzględnił

częściowo powództwo Miasta W. przeciwko pozwanej D. P. i zasądził od pozwanej

kwotę 51 238,67 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 22 października 2011 r.

stanowiącą równowartość części bonifikaty udzielonej pozwanej przy sprzedaży

nieruchomości lokalowej nr 1 przy ul. D. 8 w W. W pozostałym zakresie, tj. co do

kwoty 288.081,05 zł z odsetkami powództwo zostało oddalone. Sąd ustalił, że

pozwana kupiła od powoda w dniu 21 lutego 2008 r. odrębną własność

wynajmowanego przez nią dotychczas lokalu mieszkalnego o pow. 46,97 m2

,

wycenionego na kwotę 328.650 zł. Sprzedaż nastąpiła przy zastosowaniu 90%

bonifikaty i w rezultacie zapłacona przez pozwaną cena lokalu wyniosła 33.648 zł,

ponadto pozwana uiściła pierwszą opłatę z tytułu użytkowania wieczystego w

wysokości 783 zł. W umowie sprzedaży pozwana zobowiązała się do zwrotu na

żądanie powoda kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie w wypadku zbycia lokalu

mieszkalnego przed upływem 5 lat od dnia nabycia. Zamieszczono w niej także

zapis, że kupująca została poinformowana o wyjątkach od tego obowiązku

przewidzianych w art. 68 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst Dz. U. z 2014 r., poz. 518, ze zm., według stanu

obowiązującego w dniu zawarcia umowy – dalej „u.g.n.”). W dniu 6 sierpnia 2009 r.

pozwana sprzedała kupiony od powoda lokal za 450 000 zł i 8 dni później kupiła

nowe, mniejsze mieszkanie przy ul. K. za 365.000 zł, a ponadto poniosła koszty

podatku od czynności cywilnoprawnych (7.300 zł), wynagrodzenia notariusza

(1.115 zł), opłaty sadowej (200 zł) i podatku od towarów i usług (245,30 zł). Zmiana

mieszkania była podyktowana potrzebą poprawy warunków bezpieczeństwa

(mieszkanie przy ul. D. położone było na parterze) i zamieszkania bliżej córki. W

2011 r. powód wezwał pozwaną do wpłacenia równowartości udzielonej jej

bonifikaty w kwocie 339.319,72 zł.

Sąd Okręgowy wskazał, że w chwili wykupu przez powódkę mieszkania

przy ul. D., sprzedaży tego mieszkania i nabycia mieszkania przy ul. K.

obowiązywał art. 68 ust. 2 u.g.n., który uzasadniał żądanie zwrotu bonifikaty w

4

wypadku, kiedy nabywca lokalu, korzystający przy jego zakupie z bonifikaty, zbył

ten lokal przed upływem pięciu lat. Jednakże, na podstawie art. 68 ust. 2a pkt 5

u.g.n. obowiązek zwrotu równowartości bonifikaty nie powstawał, jeżeli nabywca

środki uzyskane ze sprzedaży lokalu mieszkalnego przeznaczył w ciągu 12

miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości

przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele mieszkaniowe. Sąd ten opowiedział się

za wykładnią art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., zgodnie z którą przeznaczenie na nabycie

innego lokalu mieszkalnego tylko części środków uzyskanych ze sprzedaży

mieszkania zakupionego z bonifikatą uzasadnia żądanie zapłaty równowartości

tylko odpowiedniej części bonifikaty, odpowiadającej proporcji w jakiej pozostaje

wartość nowo zakupionego mieszkania do kwoty uzyskanej ze zbycia lokalu

zakupionego z bonifikatą. Sąd ustalił, że pozwana na zakup nowego mieszkania

przeznaczyła 83,08% środków otrzymanych ze sprzedaży lokalu nabytego od

powoda, co oznacza, że powinna zwrócić powodowi jedynie odpowiednik 16,92%

wykorzystanej bonifikaty w kwocie 51 238,67 zł. Sąd nie zgodził się z pozwaną,

że do kosztów zakupu nowego lokalu można zaliczyć takie wydatki, jak prowizja

agencji nieruchomości, czy koszty wykończenia lub remontu tego lokalu.

Od wyroku Sądu Okręgowego apelację wniosły obydwie strony.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 11 grudnia 2013 r. zmienił orzeczenie

Sądu pierwszej instancji w ten sposób, że zasądził od pozwanej na rzecz powoda

dalszą kwotę 3 263, 63 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 22 października 2011 r.

i odpowiednio zmienił orzeczenie o kosztach procesu. W pozostałej części

apelację powoda oddalił, zaś apelację pozwanej oddalił w całości.

Zmiana wyroku była konsekwencją podzielenia przez Sąd drugiej instancji

stanowiska powoda, że na podstawie art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. przysługuje mu

prawo domagania się zapłaty równowartości zwaloryzowanej, a nie tylko

nominalnej kwoty udzielonej bonifikaty. Zasądzona kwota 3 263, 63 zł uaktualnia

wartość zasądzonej od pozwanej należności za okres od września 2009 r. do

sierpnia 2011 r. w oparciu o wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych podany

przez Główny Urząd Statystyczny. Dalej idące żądania zawarte w apelacji powoda

Sad oddalił.

5

Apelację pozwanej, która podtrzymywała stanowisko, że środki

przeznaczone na remont i wykończenie lokalu oraz na prowizję agencji

pośredniczącej w zakupie powinny także być uznane za wydatkowane na zakup

nowego lokalu w rozumieniu art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., Sąd odwoławczy oddalił

w całości, ponieważ zgodził się ze stanowiskiem Sądu pierwszej instancji, że do

kosztów zakupu nowego lokalu, o których mowa w tym przepisie zaliczyć można,

oprócz ceny tego lokalu, jedynie opłaty publiczne i notarialne związane z zakupem.

Pozwana wniosła skargę kasacyjną od powyższego wyroku zaskarżając go

w całości. Skarga oparta została na podstawie naruszenia prawa materialnego:

- przez błędną wykładnię art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. polegającą na wadliwym

przyjęciu, że konieczne jest wykorzystanie całej kwoty uzyskanej ze sprzedaży

lokalu nabytego z bonifikatą, aby nie powstał obowiązek zwrotu jakiejkolwiek części

bonifikaty;

- przez niezastosowanie art. 5 k.c.

We wnioskach skarżąca domagała się uchylenia zaskarżonego wyroku

i orzeczenia co do istoty sprawy przez oddalenie powództwa w całości,

ewentualnie uchylenia tego wyroku i przekazania sprawy Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania oraz w obu wypadkach – o stosowne orzeczenie kosztach

postępowania kasacyjnego.

Powód wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie na jego rzecz

od pozwanej kosztów postępowania wywołanego jej wniesieniem.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Pozwana zaskarżyła wyrok Sądu odwoławczego w całości, mimo że część

tego orzeczenia zawierała rozstrzygnięcia korzystne dla niej. Taki charakter miało

częściowe oddalenie apelacji powoda. W tym zakresie zaskarżenie wyroku Sądu

drugiej instancji nie leżało w interesie pozwanej, a jej skarga kasacyjna podlegała

odrzuceniu na podstawie art. 3986

§ 3 k.p.c. jako niedopuszczalna. W uchwale

składu siedmiu sędziów z dnia 15 maja 2014 r. (III CZP 88/13, OSNC 2014/11/108),

mającej moc zasady prawnej, Sąd Najwyższy przyjął, że pokrzywdzenie

6

orzeczeniem (gravamen) jest przesłanką dopuszczalności środka zaskarżenia,

chyba że interes publiczny wymaga merytorycznego rozpoznania tego środka.

W rozpatrywanym wypadku nie zachodzi potrzeba rozpoznania skargi kasacyjnej

od niekrzywdzącej pozwanej części orzeczenia oddalającego apelację powoda

uzasadniona wystąpieniem interesu publicznego.

W pozostałym zakresie skarga kasacyjna wymaga merytorycznego

rozpoznania. Podstawowym zarzutem, jaki zgłosiła skarżąca jest zarzut błędnej

wykładni art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. Pozwana nie zgadza się z interpretacją przyjętą

przez Sądy obu instancji, zgodną z poglądem wyrażonym w uchwale Sądu

Najwyższego z dnia 26 stycznia 2012 r. (III CZP 87/11, OSNC 2012/7-8/84),

uznając ją za niedostatecznie daleko idącą w interpretacji celu omawianego

przepisu i przedstawia własną propozycję jego rozumienia. Jej zdaniem

przewidziany w art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. wyjątek od obowiązku zwrotu

równowartości udzielonej bonifikaty (dopłaty bonifikowanej części ceny)

uzależniony jest jedynie od tego, by na nabycie innego lokalu mieszkalnego

w okresie rocznym od dnia zbycia lokalu uzyskanego na preferencyjnych

warunkach cenowych wydatkować przynajmniej część środków uzyskanych ze

zbycia. Odczytanie z treści art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. takiej normy nie znajduje

jednak uzasadnienia w żadnej ze stosowanych metod wykładni. Nie uzasadnia jej

wykładnia językowa. Wyłączenie stosowania art. 68 ust. 2 u.g.n. następuje

„w przypadku sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego

sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu

mieszkalnego lub nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystywanej na cele

mieszkaniowe”. Środkami uzyskanymi ze sprzedaży jest cena, za jaką nastąpiła

sprzedaż. Przepis kładzie nacisk na swoistą surogację przedmiotu uzyskanego za

niższą, zbonifikowaną cenę. Osoba, która uzyskała własność lokalu mieszkalnego

ze znaczną pomocą publiczną nie ma obowiązku zwrotu tej pomocy wówczas,

kiedy rozporządziła tym prawem w 5-letnim okresie karencji jedynie po to, aby

uzyskać analogiczne prawo lepiej odpowiadające jej potrzebom i nie odniosła przy

tym dodatkowych korzyści. Wniosek taki wspiera również wykładnia systemowa.

Drugi wyjątek zwalniający nabywcę od obowiązku rozliczenia się z bonifikaty,

związany z wyzbyciem się lokalu mieszkalnego przed upływem 5 lat na rzecz osoby

7

nie należącej do osób bliskich, odnosi się do zamiany tego lokalu na inny lokal lub

na nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe (art. 68

ust. 2a pkt 4 u.g.n.). Porównanie postanowień obydwu przepisów prowadzi do

wniosku, że ustawodawca konsekwentnie postanowił, iż wyzbycie się zakupionego

ze znaczną ulgą lokalu przed upływem wyznaczonego ustawowo okresu tylko

wtedy nie uzasadnia utraty ulgi, kiedy wiąże się jedynie z zastąpieniem zbywanego

prawa analogicznym wartościowo i funkcjonalnie. W sposób dorozumiany wyrażone

została w tych przepisach założenie, że poważna pomoc udzielona ze środków

publicznych, jaką stanowi sprzedaż własności lokali mieszkalnych znacznie poniżej

wartości, wymaga wprowadzenia środków wymuszających realizację celu takiego

rozwiązania, jakim jest zapewnienie własnych mieszkań także osobom

niezamożnym i ograniczających czasowo (na niezbyt długi okres 5-letni) możliwość

wzbogacenia się nabywcy w drodze sprzedaży na wolnym rynku lokalu

zakupionego za ułamek jego wartości. Nie ma natomiast żadnego uzasadnienia,

aby za wystarczający powód rezygnacji z domagania się zwrotu wartości bonifikaty

(ściśle - jej proporcjonalnie określonej części) uznać fakt wydatkowania na inny

lokal części uzyskanej ze sprzedaży kwoty, oznaczałoby to bowiem, że w sensie

ekonomicznym ochronie podlegałby stan, w którym nabywca uzyskał ostatecznie

prawo do lokalu lub nieruchomości mieszkalnej z bonifikatą o większym rozmiarze,

a niewykluczone, że całkowicie nieodpłatnie, bądź z dodatkowym zyskiem, co

nastąpiło kosztem środków publicznych.

W rezultacie proponowany w skardze kasacyjnej kierunek wykładni art. 68

ust. 2a pkt 5 u.g.n. nie może zostać uwzględniony, na akceptację zasługuje

natomiast przyjęty przez Sądy powszechne obu instancji pogląd wyrażony i szeroko

umotywowany przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 26 stycznia 2012 r. (III CZP

87/11), który podziela skład orzekający w niniejszej sprawie.

Natomiast uzasadniony jest zarzut nierozważenia przez Sąd Apelacyjny

zasadności roszczeń powoda pod katem ich zgodności z zasadami współżycia

społecznego. Nie budzi wątpliwości w orzecznictwie, że żądanie zwrotu

równowartości bonifikaty udzielonej na podstawie art. 68 ust. 1 u.g.n. podlega takiej

ocenie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2011 r., II CSK 494/10,

8

nie publ. poza baza Lex nr 1027172) i wymaga rozpatrzenia całokształtu

okoliczności faktycznych występujących w danej sprawie. Takie stanowisko

potwierdza możliwość odstąpienia przez właściwy organ od żądania dopłaty

(zwrotu udzielonej bonifikaty) w innych wypadkach, niż przewidziane w ustawie

ustanowione wprost art. 68 ust. 2c u.g.n. Z ustaleń Sądów wynikało, że do

wyzbycia się mieszkania kupionego z bonifikatą i zakupu innego skłoniły pozwaną

okoliczności życiowe i zdrowotne, których waga i znaczenie w zestawieniu z oceną

ogólnej sytuacji rodzinnej i majątkowej pozwanej powinna stać się bazą do

zbadania, czy w tym indywidualnym wypadku zachodzą przesłanki umożliwiające

uznanie roszczenia zgłoszonego przez powoda za nadużycie jego prawa

podmiotowego.

Z tych względów skargę kasacyjną pozwanej należało uwzględnić w części,

w którym nie została odrzucona i uchylić zaskarżony wyrok w kwestionowanym nią

zakresie, przekazując sprawę do ponownego rozpoznania Sądowi drugiej instancji

na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. Orzeczenie o kosztach postępowania

kasacyjnego uzasadnia art. 39821

w zw. z art. 391 § 1 i art. 108 § 2 k.p.c.