III CSK 195/14

Sygn. akt III CSK 195/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 marca 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marta Romańska (przewodniczący)

SSN Anna Owczarek

SSN Dariusz Zawistowski (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa A. G.

przeciwko Gminie Miejskiej K.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 6 marca 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 23 grudnia 2013 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o

kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Powód A. G. wniósł o zasądzenie od strony pozwanej Gminy Miejskiej K.

kwoty 100.000 zł wraz z ustawowymi odsetkami od dnia 13 czerwca 2011 r. do dnia

zapłaty tytułem zwrotu części uiszczonej na rzecz strony pozwanej ceny sprzedaży

lokalu nr 11 i 11a położonego w budynku przy ul. B. 10 w K. Wskazał, że uchylił się

od skutków oświadczenia woli o nabyciu tego lokalu, albowiem pozostawał w

błędzie co do jego właściwości, gdyż był przekonany, że nabywając lokal nabywa

również prawo własności balkonu.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana Gmina Miejska K. wniosła

o oddalenie powództwa. Zaprzeczyła by powód był zapewniany, że balkon stanowi

część składową lokalu, a ponadto oświadczenie o uchyleniu się od skutków

prawnych otrzymała w dniu 13 czerwca 2011 r., po upływie terminie do jego

złożenia.

Wyrokiem z dnia 10 lipca 2012 r. Sąd Okręgowy w K. zasądził od strony

pozwanej na rzecz powoda kwotę 100.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 14

czerwca 2011 r. do dnia zapłaty, oddalił powództwo w pozostałym zakresie oraz

orzekł o kosztach postępowania.

Sąd Okręgowy ustalił, że strona pozwana Gmina Miejska K. ogłosiła przetarg

na sprzedaż lokalu mieszkalnego nr 11 i 11 a przy ul. B. 10 w K. W opisie tego

lokalu zawarła informację, że w lokalu jest balkon. To samo wyraźnie wskazano

podczas przetargu ustnego. Natomiast w zaświadczeniu o samodzielności lokalu

nr 11 i 11a nie ma wskazania, że w skład lokalu wchodzi balkon. Na rzucie budynku

nie objęto grubą linią balkonu, inaczej niż rzutu mieszkania. Przy opisie „balkon" nie

zaznaczono że stanowi on część wspólną, zastrzeżenie takie znalazło się przy

opisie klatki schodowej i korytarza. Umową z dnia 13 stycznia 2010 r. strona

pozwana ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 11 i 11a przy ul. B.

10 i sprzedała go powodowi za cenę 617.561,55 zł, wraz z udziałem w użytkowaniu

wieczystym gruntu. Lokal ten został przekazany powodowi. W protokole zdawczo -

odbiorczym brak jest wzmianki o przekazaniu balkonu. W piśmie z dnia 24 czerwca

2010 r., zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. B. 10 w K. poinformował stronę

3

pozwaną, że według oświadczenia A. G. nabył on lokal nr 11 i 11 a wraz z

balkonem komunikacyjnym, podczas gdy inny lokal w takim samym układzie

położony piętro niżej, został sprzedany bez balkonu komunikacyjnego, a według

wiedzy Wspólnoty wszystkie balkony komunikacyjne w tym budynku stanowią

cześć wspólną nieruchomości. Na wiosnę 2010 r. właściciele innych lokali zaczęli

protestować, twierdząc, że powód nie zakupił spornego balkonu. W związku z tym

M. K. – M. na prośbę powoda pod koniec marca 2010 r. telefonowała do Urzędu

Miasta K. z pytaniem o wyjaśnienie kwestii własności balkonu. W odpowiedzi Urząd

Miasta K. poinformował, aby zapoznać się z pkt 3 protokołu, w którym był

zaznaczone, że w mieszkaniu jest balkon. M. K. – M. przekazała tę informację

powodowi. W opinii prawnej z dnia 29 czerwca 2010 r. adw. K. K. stwierdziła, że

balkon znajdujący się przy lokalu mieszkalnym nr 11 i 11 a stanowi część składową

tej nieruchomości, w związku z czym powód w ramach przeprowadzonego

przetargu wraz z lokalem nabył skutecznie również balkon. W piśmie z dnia 8

września 2010 r. skierowanym do powoda, zastępca dyrektora wydziału Urzędu

Miasta K. oświadczyła, że brak jest podstaw do uznania, że balkon stanowił

przedmiot transakcji sprzedaży. W piśmie z dnia 21 kwietnia 2011 r., złożonym na

dziennik podawczy Urzędu Miasta K. w dniu 13 czerwca 2011 r., powód uchylił się

od skutków prawnych zawartego w umowie z dnia 13 stycznia 2010 r. oświadczenia

woli o nabyciu lokalu nr 11 i 11a w budynku przy ul. B. 10 w K. i wezwał stronę

pozwaną do zwrotu całej zapłaconej przez niego ceny. Wskazał, że nie kupiłby

lokalu, gdyby wiedział, iż balkon nie stanowi jego części. Powód wystąpił o warunki

zabudowy balkonu na początku 2010 r. a w maju 2011 r. powód uzyskał stosowną

zgodę. Na balkon prowadzi wejście z klatki schodowej.

Sąd Okręgowy wskazał, że podstawę prawną roszczenia powoda stanowią

art. 405 oraz art. 410 § 1 i § 2 k.c. Uznał, że powód skutecznie uchylił się od

skutków prawnych umowy z dnia 13 stycznia 2010 r., na podstawie której zapłacił

stronie pozwanej kwotę 617.561,55 zł i może domagać się zapłaty części ceny,

tytułem nienależnego świadczenia. Zdaniem Sądu Okręgowego powód nabywając

w dniu 13 stycznia 2010 r. lokal pozostawał w błędnym przekonaniu, że kupując

lokal nabywa również, jako wchodzący w jego skład, znajdujący się przy lokalu

balkon. To błędne przekonanie powoda zostało wywołane zachowaniami osób,

4

którym strona pozwana zleciła podejmowanie czynności w związku ze zbyciem

lokalu. Skutki zachowania tych osób należy przypisać stronie pozwanej, którą

reprezentowały. Błąd był błędem istotnym, gdyż z twierdzeń powoda wynika,

że powód wiedząc o rzeczywistym stanie rzeczy nie zawarłby umowy ze stroną

pozwaną. Sąd Okręgowy uznał, że powód dochował przewidzianego w art. 88 § 2

k.c. rocznego terminu do uchylenia się od skutków prawnych oświadczenia woli

zawartego w umowie kupna lokalu.

Wyrokiem z dnia 23 grudnia 2013 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację strony

powodowej od wyroku Sądu Okręgowego. Podzielił ustalenia faktyczne Sądu

pierwszej instancji oraz jego argumentację prawną, z pewnymi modyfikacjami. W

ocenie Sądu Apelacyjnego, w apelacji trafnie zarzucono, że powód nie nabył

mieszkania ze względu na balkon, a jego nabycie nie wpływa na możliwość

podziału lokalu.

Skarga kasacyjna strony pozwanej została oparta na podstawie naruszenia

prawa materialnego (art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c.). W ramach tej podstawy skarżąca

zarzuciła obrazę art. 84 § 2 k.c., art. 84 § 1 i 2 k.c. oraz art. 88 § 2 k.c. W oparciu

o te zarzuty wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku oraz poprzedzającego go

wyroku Sądu Okręgowego i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania

Sądowi Okręgowemu w K., ewentualnie o uchylenie zaskarżonych wyroków i

oddalenie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty naruszenia prawa materialnego zawarte w skardze kasacyjnej strony

pozwanej dotyczą dwóch odrębnych kwestii: kwestionowania oceny Sądu,

że pozwany złożył oświadczenie woli o nabyciu lokalu mieszkalnego działając pod

wpływem błędu co do przedmiotu transakcji (zarzuty naruszenia art. 84 k.c.) oraz

oceny, że zachował termin do złożenia oświadczenia o uchyleniu się od skutków

prawnych złożonego oświadczenia woli (zarzut naruszenia art. 88 § 2 k.c.).

Zarzuty te okazały się uzasadnione w obu przypadkach.

Sąd Apelacyjny w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku podkreślił, że balkon

będący przedmiotem sporu ma szczególny charakter, gdyż nie służy on

zaspokajaniu potrzeb indywidualnych właściciela lokalu do którego przylega, lecz

5

„stanowi komunikację". Jego funkcją jest połączenie klatki schodowej z wejściem do

lokalu mieszkalnego. Sąd Apelacyjny wyraził pogląd, że jest to stwierdzenie

konieczne dla zrozumienia sporu. Ten trafny pogląd został wyrażony w powiązaniu

z ustaleniem, że pozwany przed nabyciem lokalu nr 11 i 11a był już właścicielem

innego lokalu w tym samym budynku i znał budynek oraz panujące w nim stosunki

własnościowe. Wskazuje to, że pozwanemu była znana funkcja komunikacyjna

balkonu. Sąd Apelacyjny oddalając apelację nie rozważył należycie tej kwestii

wadliwie przyjmując, że ocena istnienia błędu po stronie pozwanego powinna być

ograniczona wyłącznie do przesłanek obiektywnych, dokonywanych z punktu

widzenia sporządzonego przez stronę powodową opisu lokalu przeznaczonego do

sprzedaży adresowanego do wszystkich jego potencjalnych nabywców.

W rzeczywistości ocena, czy strona czynności prawnej dokonała czynności pod

wpływem błędu wymaga oceny stanu świadomości konkretnej osoby składającej

oświadczenie i w rozstrzyganej sprawie nie mogła ograniczać się do oceny

okoliczności złożenia oświadczenia woli tożsamych dla każdego potencjalnego

nabywcy lokalu. W skardze kasacyjnej zasadnie zarzucono również, że Sąd

Apelacyjny dokonując oceny, czy pozwany złożył oświadczenie woli działając pod

wpływem błędu co do przynależności balkonu do nabywanego lokalu pominął

analizę części dokumentów wskazujących na oznaczenie przedmiotu czynności

prawnej (inwentaryzacji architektoniczno-budowlanej, operatu szacunkowego).

Nie dokonał też jednoznacznej oceny skutków wynikających z ustalenia , że obrys

lokalu na rysunku załączonym do zaświadczenia o samodzielności lokalu nie

obejmuje balkonu. Nie było wystarczające zasygnalizowanie wątpliwości

związanych z brakiem opisu na tym rysunku co do statusu balkonu. Z tych

względów skarga kasacyjna była uzasadniona w części, w której zarzucono w niej

naruszenie art. 84 k.c.

Uzasadniony był także zarzut naruszenia art. 88 § 2 k.c. Z ustaleń

dokonanych w sprawie wynika, że najpóźniej w marcu 2010 r. powód miał

świadomość, że przynależność balkonu do jego mieszkania jest kwestionowana.

Ma to istotne znaczenie dla ustalenia daty, w jakiej powód wykrył błąd, o ile

oświadczenie woli istotnie złożył pod wpływem błędu. Niewątpliwie powód

rozpoczął wówczas wyjaśnianie tej kwestii, co także wynika z dokonanych ustaleń.

6

Stwierdzenie Sądu Apelacyjnego, że strona pozwana cofnęła dowody osobowe,

które miały służyć wykazaniu, że powód nie zachował terminu do złożenia

oświadczenia woli o uchyleniu się od skutków dokonanej czynności prawnej i nie

wykazała tej okoliczności było nieuzasadnione. Pomija ono bowiem, że powód miał

wówczas możliwość przeanalizowania szeregu dokumentów, które istniały zarówno

na dzień sporządzenia aktu notarialnego dotyczącego sprzedaży lokalu,

a w szczególności zaświadczenia o samodzielności lokalu, jak i protokołu

o przekazaniu lokalu sporządzonego po dacie sprzedaży lokalu. Powód miał

również możliwość zbadania wpisu w księdze wieczystej zawierającego opis lokalu.

Ocena czy zapoznał się z treścią tego wpisu powinna uwzględniać domniemanie

wynikające z art. 2 u.k.w.h. Konieczne było w związku z tym dokonanie przy

pomocy kryteriów obiektywnych oceny, czy pozwany po rzetelnej analizie

wskazanych wyżej dokumentów mógł stwierdzić, że balkon nie stanowi części

nabytego lokalu mieszkalnego. Bez przeprowadzenia takiej analizy stwierdzenie

Sądu Okręgowego, zaaprobowane przez Sąd Apelacyjny, że pozwany dowiedział

się o rzeczywistym statusie balkonu dopiero w dniu 8 września 2010 r. z pisma

Urzędu Miasta K., było nieuzasadnione.

Z przyczyn wyżej wskazanych skarga kasacyjna strony pozwanej podlegała

uwzględnieniu i zaskarżony nią wyrok został uchylony na podstawie art. 39815

§ 1

k.p.c.