I CSK 257/14

Sygn. akt I CSK 257/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 kwietnia 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Krzysztof Pietrzykowski

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa J. P.-S.

przeciwko I. K. S.A. Spółce Komandytowo-Akcyjnej w G.

o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 2 kwietnia 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 12 czerwca 2013 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Powódka – J. P. – S. wniosła o uznanie za niedozwolone postanowień

wzorca umowy stosowanych przez pozwanego – I. K. S.A. w G. o treści: „Inwestor

jest uprawniony do przeszacowania ceny nabycia określonej w ust. 1 według

wskaźnika cen produkcji budowlano - montażowej publikowanego przez GUS.

Przeszacowanie polega na zmianie wysokości rat opisanych w ust. 2 o różnicę

pomiędzy wysokościami tychże rat wynikającymi z ich udziału procentowego w

cenie przedmiotu nabycia, a kwotami uzyskanymi z ich przemnożenia przez

miesięczne wskaźniki GUS dotyczące okresu od dnia podpisania umowy do dnia

wyznaczonego jako termin wpłaty danej raty. Uwzględnieniu podlegają wskaźniki

zmiany cen w/g GUS za okres od pierwszego dnia miesiąca, w którym została

zawarta umowa do ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym

przypada termin płatności danej raty. Rozliczenie przeszacowania rat następuje

najpóźniej w terminie płatności ostatniej raty. W przypadku, gdy w dniu wyliczenia

przeszacowania nie są jeszcze znane wskaźniki GUS za ostatnie miesiące, do

wyliczeń przyjmuje się znaną wysokość wskaźnika w miesiącu poprzedzającym.”

„W przypadku, gdy w wyniku dokonania pomiarów powykonawczych, wystąpi

różnica rzeczywistej powierzchni wewnętrznej lokalu w stosunku do projektowanej

powierzchni wewnętrznej lokalu i różnica ta będzie nie mniejsza niż 1% lub nie

mniejsza niż 0,5 m2, cena lokalu mieszkalnego zostanie odpowiednio

skorygowana, zaś rozliczenie tej korekty nastąpi przy wpłacie ostatniej raty. Korekta

ceny polegać będzie na pomnożeniu wartości każdej z rat przez współczynnik

stanowiący stosunek powierzchni wewnętrznej lokalu mieszkalnego ustalonej

powykonawczo do projektowej powierzchni wewnętrznej lokalu. W przypadku

określonym w § 6 ust. 3 w/w różnice w wysokości rat zostaną zwaloryzowane za

okres od pierwszego dnia miesiąca, w którym została zawarta umowa do

ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym przypada termin

płatności ostatniej raty. Waloryzacja różnic zostanie dokonana zarówno

w przypadku nadpłaty, jak i niedopłaty kupującego.”

Pozwany I.K. S.A. w G. wniósł o oddalenie powództwa.

Wyrokiem z 4 września 2012 r. Sąd Okręgowy w W. - Sąd Ochrony

Konkurencji i Konsumentów uwzględnił powództwo w całości, orzekł w przedmiocie

3

opłaty od pozwu oraz zarządził publikację prawomocnego wyroku w Monitorze

Sądowym i Gospodarczym na koszt pozwanego.

Sąd Okręgowy ustalił, że pozwany prowadzi działalność gospodarczą

między innymi w zakresie realizacji projektów budowlanych budynków

mieszkalnych i niemieszkalnych. W obrocie z konsumentami pozwany posługiwał

się wzorcem umownym „Projekt umowy ogólny; umowa przedwstępna

o wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i sprzedaży lokalu

mieszkalnego”, który zawiera zakwestionowane przez powódkę postanowienia

o następującej treści: 1). „Inwestor jest uprawniony do przeszacowania ceny

nabycia określonej w ust. 1 według wskaźnika cen produkcji budowlano -

montażowej publikowanego przez GUS. Przeszacowanie polega na zmianie

wysokości rat opisanych w ust. 2 o różnicę pomiędzy wysokościami tychże rat

wynikającymi z ich udziału procentowego w cenie przedmiotu nabycia, a kwotami

uzyskanymi z ich przemnożenia przez miesięczne wskaźniki GUS dotyczące

okresu od dnia podpisania umowy do dnia wyznaczonego jako termin wpłaty danej

raty. Uwzględnieniu podlegają wskaźniki zmiany cen w/g GUS za okres od

pierwszego dnia miesiąca, w którym została zawarta umowa do ostatniego dnia

miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym przypada termin płatności danej raty.

Rozliczenie przeszacowania rat następuje najpóźniej w terminie płatności ostatniej

raty. W przypadku, gdy w dniu wyliczenia przeszacowania nie są jeszcze znane

wskaźniki GUS za ostatnie miesiące, do wyliczeń przyjmuje się znaną wysokość

wskaźnika w miesiącu poprzedzającym”; 2) „W przypadku, gdy w wyniku dokonania

pomiarów powykonawczych, wystąpi różnica rzeczywistej powierzchni wewnętrznej

lokalu w stosunku do projektowanej powierzchni wewnętrznej lokalu i różnica ta

będzie nie mniejsza niż 1% lub nie mniejsza niż 0,5 m2, cena lokalu mieszkalnego

zostanie odpowiednio skorygowana, zaś rozliczenie tej korekty nastąpi przy wpłacie

ostatniej raty. Korekta ceny polegać będzie na pomnożeniu wartości każdej z rat

przez współczynnik stanowiący stosunek powierzchni wewnętrznej lokalu

mieszkalnego ustalonej powykonawczo do projektowej powierzchni wewnętrznej

lokalu. W przypadku określonym w § 6 ust. 3 w/w różnice w wysokości rat zostaną

zwaloryzowane za okres od pierwszego dnia miesiąca, w którym została zawarta

umowa do ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego miesiąc, w którym przypada

4

termin płatności ostatniej raty. Waloryzacja różnic zostanie dokonana zarówno w

przypadku nadpłaty, jak i niedopłaty Kupującego.”

Sąd Okręgowy wskazał, że w postępowaniu o uznanie postanowień wzorca

umowy za niedozwolone dokonuje się jego abstrakcyjnej oceny celem ustalenia,

czy zawarte w nim klauzule mają charakter niedozwolonych postanowień

umownych w rozumieniu art. 3851

k.c. Pozwany w obrocie z konsumentami

posługiwał się wzorcem umownym zawierającym zakwestionowane postanowienia,

na które konsumenci generalnie nie mają wpływu, bo nie są one z nimi uzgadniane

indywidualnie. Za nieskuteczne w niniejszym postępowaniu Sąd Okręgowy uznał

zarzuty pozwanego, że negocjacjom z powódką podlegały wszystkie, w tym

zakwestionowane, postanowienia wzorca umowy, a pozwany nie wykazał, że nie

stosował wzorca umowy przedwstępnej o wybudowanie, ustanowienie odrębnej

własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego zawierającego kwestionowane

postanowienia, gdy kierował ofertę zawarcia urnowy do innych konsumentów.

Zdaniem Sądu Okręgowego, zakwestionowane postanowienia nie określają

wprost świadczenia głównego wynikającego z umowy, czyli ceny za wybudowany

lokal mieszkalny, natomiast dotyczą tego świadczenia, między innymi poprzez

klauzule waloryzacyjne, a te mogą być poddane kontroli z punktu widzenia ich

rzetelności kontraktowej. Przepis art. 3851

§ 1 zdanie pierwsze k.c. jest

odpowiednikiem art. 9 ust. 1 dyrektywy nr 93/13/WE, stanowiącego, że klauzulę

umowną, która nie została uzgodniona indywidualnie, należy uznać za

niedozwoloną, jeżeli naruszając zasadę dobrej wiary, powoduje istotną

i nieusprawiedliwioną dysproporcję praw i obowiązków kontraktowych na

niekorzyść konsumenta, przy czym rzeczą sądu jest ocena, czy nierównowaga jest

istotna, czyli rażąca w rozumieniu odpowiedniego przepisu prawa polskiego.

Za „sprzeczne z dobrymi obyczajami” uznaje się wprowadzenie klauzul

godzących w równowagę kontraktową, zaś „rażące naruszenie interesów

konsumenta” polega na nieusprawiedliwionej dysproporcji praw i obowiązków na

niekorzyść konsumenta w określonym stosunku umownym. W taki sposób

kwalifikuje się działania zmierzające do niedoinformowania, dezorientacji,

wywołania błędnego przekonania konsumenta, wykorzystania jego niewiedzy lub

naiwności, a więc działania potocznie określane jako nieuczciwe, nierzetelne,

5

odbiegające od przyjętych standardów postępowania. Pojęcie „interesów

konsumenta” należy rozumieć szeroko, obejmuje one nie tylko interes

ekonomiczny, lecz także: zdrowie konsumenta (i jego bliskich), jego czas zbędnie

tracony, dezorganizację toku życia, przykrość, zawód, itp. Naruszenie interesów

konsumenta wynikające z niedozwolonego postanowienia musi być rażące, a więc

szczególnie doniosłe.

Pierwsza kwestionowana przez powódkę klauzula zamieszczona w § 6 ust. 3

projektu umowy przedwstępnej jest niedozwolonym postanowieniem umownym

w rozumieniu art. 3851

§ 1 k.c., gdyż spełnia przesłanki określone w art. 3853

pkt

20 k.c. ograniczając konsumentowi możliwość odstąpienia od umowy, a w pewnych

przypadkach pozbawiając jej w ogóle. Ocenianym postanowieniem przedsiębiorca

zagwarantował sobie możliwość podwyższenia ceny w związku z jej waloryzacją

o wskaźnik cen produkcji budowlano - montażowej publikowany przez GUS, przy

czym nie przyznał konsumentowi prawa odstąpienia od umowy w każdym

przypadku wzrostu ceny. W razie przeszacowania ceny nabycia lokalu

mieszkalnego przez inwestora, co skutkowałoby podwyższeniem ceny do zapłaty

przez konsumenta, miałby on możliwość odstąpienia od umowy jedynie

w przypadku wzrostu ceny brutto nabycia przedmiotu umowy przekraczającego

10% ceny całkowitej brutto. Zgodnie bowiem z treścią § 11 ust. 2 zdanie pierwsze

projektu umowy przedwstępnej kupującemu przysługuje prawo do odstąpienia

od umowy z powodu wzrostu ceny brutto nabycia przedmiotu umowy

przekraczającego 10% ceny całkowitej brutto wymienionej w § 6 ust. 1, o ile wzrost

ceny wynika z przyczyn opisanych w § 5 ust. 4 lub § 6 ust. 3 umowy. Z kolei

postanowienie § 5 ust. 4 przyznaje konsumentowi uprawnienie do odstąpienia od

umowy tylko na ściśle określonych warunkach niekorzystnych dla niego. W ocenie

Sądu Okręgowego, w sytuacji wzrostu ceny, jaką ma zapłacić konsument zawsze

powinien mieć on prawo odstąpienia od umowy, ponieważ może już nie być

zainteresowany zakupem rzeczy na zmienionych warunkach, ponadto może nie

mieć środków na zapłacenie nowej wyższej ceny. Nawet przy kilkuprocentowym

wzroście ceny nominalnej lokalu mieszkalnego dodatkowa kwota do zapłaty przez

konsumenta może mieć wielką wartość, niemożliwą do uiszczenia przez niego.

Sąd Okręgowy uznał, że druga kwestionowana klauzula zamieszczona w § 5

6

ust. 3 projektu umowy przedwstępnej stanowi niedozwolone postanowienie

umowne w rozumieniu art. 3851

§ 1 k.c., z uwagi na przesłanki ustalone w art. 3851

pkt 20 k.c. Zgodnie z treścią § 5 ust. 4 projektu umowy tylko w sytuacji, gdy różnica,

o której mowa w zakwestionowanym i omówionym wyżej postanowieniu § 5 ust. 3

projektu umowy przekroczy 5%, kupujący ma prawo odstąpienia od umowy na

podstawie § 11 ust. 2, który przewiduje kolejne obwarowanie ograniczające to

prawo z powodu wzrostu ceny brutto nabycia przedmiotu umowy przekraczającego

10% ceny całkowitej brutto. Tym samym konsument ma bardzo ograniczoną

możliwość odstąpienia od umowy, a w pewnych przypadkach jest jej w ogóle

pozbawiony. Tej niekorzystnej sytuacji nie niweluje stwierdzenie, że waloryzacja

różnic zostanie dokonana zarówno w przypadku nadpłaty, jak i niedopłaty po

stronie kupującego. Nadto jeszcze, gdy rzeczywista powierzchnia nabywanego

lokalu okaże się niniejsza od projektowanej o mniej niż 0,5 m2

lub mniej niż 1%,

cena lokalu nie zostanie skorygowana przez inwestora, więc konsument nie

otrzyma zwrotu ceny mimo mniejszej powierzchni ostatecznej lokalu.

W ocenie Sądu Okręgowego zakwestionowane postanowienia kształtują

prawa i obowiązki konsumentów sprzecznie z dobrymi obyczajami, rażąco

naruszając ich interesy, a zatem stanowią one niedozwolone postanowienia

umowne w rozumieniu art. 3851

§ 1 k.c., których stosowania Sąd zakazał

na podstawie art. 47942

k.p.c.

Wyrokiem z 12 czerwca 2013 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanego

od wyroku Sądu Okręgowego z 4 września 2012 r. i zasądził od niego na rzecz

powódki kwotę 619,18 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Apelacyjny zaakceptował ustalenia faktyczne Sądu Okręgowego i ich

ocenę prawną oraz wyjaśnił, że przedmiotem jego badania nie była zastosowana

przez pozwanego we wzorcu klauzula waloryzacyjna i kwestia jej dopuszczalności,

ale wyłącznie ocena skutków jej zastosowania w świetle art. 3851

§ 1 k.c.

Za bezprzedmiotowe uznał Sąd Apelacyjny rozważanie zgodności

zakwestionowanego postanowienia z treścią Dyrektywy Rady 93/13/EWG (ust. 2

lit.d załącznika nr 1) oraz przepisem art. 288 akapit 3 Traktatu o funkcjonowaniu

Unii Europejskiej (dawny art. 249 TWE), w zakresie interpretacji prawa krajowego

w zgodzie z dyrektywą, na podstawie której prawo krajowe zostało wprowadzone.

7

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego z 12 czerwca 2013 r.

pozwany zarzucił, że orzeczenie to zapadło z naruszeniem prawa materialnego

(art. 3983

§ 1 pkt 1 k.p.c.), a mianowicie: - art. 3853

pkt 20 k.c. poprzez jego błędne

zastosowanie do klauzuli indeksacyjnej (waloryzacyjnej) zawartej w § 6 ust. 3

wzorca umowy i wprowadzającej dla pozwanego uprawnienie kształtujące do

określenia lub podwyższenia ceny, podczas gdy kwestionowany przepis wzorca

stanowi w istocie klauzulę waloryzacyjną, o jakiej mowa w art. 3581

§ 2 k.c. i nie

podlega ocenie w oparciu o kryteria kontroli zawarte w przepisie art. 3853

pkt 20

k.c., a powinien podlegać ocenie w oparciu o ogólne kryteria przewidziane w art.

3851

§ 1 k.c.; - art. 3853

pkt 20 k.c. przez niezastosowanie przy jego wykładni

postanowień ustępu 2 lit. d załącznika nr 1 do Dyrektywy Rady 93/13/EWG, który

rozróżnia klauzule indeksacyjne (waloryzacyjne) od uprawnienia sprzedawcy

do podwyższenia lub określenia ceny; - art. 288 akapit 3 Traktatu o funkcjonowaniu

Unii Europejskiej (dawny art. 249 TWE), w zakresie w jakim wymaga on

od państwa członkowskiego osiągnięcia rezultatu przewidzianego przez dyrektywę,

a zarazem wymaga od sądu krajowego, by interpretował prawo krajowe w zgodzie

z dyrektywą, na podstawie której prawo krajowe zostało wprowadzone.

Pozwany zarzucił też, że zaskarżony wyrok zapadł z naruszeniem przepisów

postępowania (art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c.), to jest: - art. 321 § 1 k.p.c. poprzez

zakazanie stosowania objętych żądaniem pozwu postanowień § 6 ust. 3 i § 5 ust. 3

wzorca umowy, chociaż istota zarzutów dotyczących ograniczenia prawa do

odstąpienia od umowy została skierowana wobec innych postanowień wzorca, tj.

§ 5 ust. 4 i § 11 ust. 2, a powód nie żądał ich skontrolowania.

Pozwany wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie

sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Art. 321 § 1 k.p.c., którego naruszenie zarzuca pozwany (pominąwszy, że

w postępowaniu apelacyjnym przepis ten jest stosowany w zw. z art. 391 § 1

k.p.c.), jest wyrazem jednej z głównych zasad procesu cywilnego, a mianowicie

zasady skargowości i dyspozycyjności. Przepis ten zakazuje sądowi orzekania co

do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem oraz zasądzania ponad żądanie.

Zgłoszenie żądania pozwu to wskazanie na konkretny rodzaj rozstrzygnięcia,

8

jakiego powód oczekuje od sądu (art. 187 § 1 pkt 1 k.p.c.) z uwagi na przytoczone

okoliczności faktyczne (art. 187 § 1 pkt 2 k.p.c.). Tak zgłoszone żądanie wraz

z uzasadniającymi je okolicznościami faktycznymi tworzy powództwo i staje się

przedmiotem rozpoznania w procesie cywilnym.

W niniejszej sprawie powódka sprecyzowała, jakiego rodzaju rozstrzygnięcia

oczekuje. Zmierzało ono do uznania za niedozwolone postanowień zapisanych

przez pozwanego w konkretnych jednostkach redakcyjnych wzorca umowy pod

nazwą „projekt umowy ogólny, umowa przedwstępna o wybudowanie, ustanowienie

odrębnej własności lokalu”. Ich wykładnia i stwierdzenie, w jaki sposób byłyby

stosowane w stosunku prawnym nawiązanym zgodnie z wzorcem wymaga jednak

uwzględnienia szerszego kontekstu, w jakim te postanowienia funkcjonują.

Nie sposób jest bowiem dojść do ich rzeczywistego znaczenia, bez uwzględnienia

tych postanowień wzorca umowy, na podstawie których określone mają być skutki

zaistnienia sytuacji określonej w analizowanych postanowieniach wzorca.

Uwzględnienie tak szerokiego kontekstu postanowień wzorca umowy przy wykładni

tych, którym zarzuca się sprzeczność z dobrymi obyczajami nie stanowi

o naruszeniu art. 321 § 1 k.p.c., o czym będzie mowa także niżej.

2. W uzasadnieniu wyroku z 26 września 2008 r., V CSK 105/08 (niepubl.)

Sąd Najwyższy wyjaśnił, że przepisy art. 384 – 3854

k.c., w brzmieniu nadanym

przez art. 18 pkt 1 – 5 ustawy z 2 marca 2000 r. o ochronie niektórych praw

konsumentów oraz o odpowiedzialności za szkodę wyrządzoną przez produkt

niebezpieczny (Dz.U. Nr 22, poz. 271 ze zm.), stanowiły implementację dyrektywy

Rady 93/13/EWG z 5 kwietnia 1993 r. w sprawie nieuczciwych warunków

w umowach konsumenckich (Dz.U. UE L z dnia 21 kwietnia 1993 r.) i miały na celu

wzmocnienie poziomu ochrony konsumenta jako zazwyczaj słabszej strony

stosunku prawnego, którego drugą stroną jest przedsiębiorca. Zostały one

następnie częściowo zmienione ustawami nowelizującymi z 14 lutego 2003 r.

(Dz.U. Nr 49, poz. 408) i z 13 kwietnia 2007 r. (Dz.U. Nr 82, poz. 557), z tym że

zmiany nie dotyczyły art. 3853

k.c., zawierającego przykładowe wyliczenie

niedozwolonych postanowień umownych zaczerpnięte z załącznika do dyrektywy

Rady 93/13/EWG z 5 kwietnia 1993 r. Sądy obu instancji stosowały w sprawie niżej

omówione przepisy prawa krajowego, nie zaś przepisy dyrektywy.

9

W myśl art. 3851

§ 1 k.c. za niedozwolone postanowienia umowne uznaje się

postanowienia umowy zawieranej z konsumentem, które nie zostały uzgodnione

indywidualnie, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny

z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Nie dotyczy to

postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub

wynagrodzenie jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny. Z brzmienia

tego przepisu wynika, że abstrakcyjna kontrola wzorca umowy musi uwzględniać jej

rodzaj, gdyż bez tego nie byłoby możliwe zidentyfikowanie „głównych świadczeń”

stron.

Wzorzec, którego kontroli domagała się powódka dotyczył umowy nazwanej

przedwstępną umową o wybudowanie, ustanowienie odrębnej własności i sprzedaż

lokalu mieszkalnego. Sąd Apelacyjny nie wypowiedział się o tym, do jakiego typu

umów ją zaliczył, ale istotniejsze jest to, że nie wskazał też, które postanowienia tej

umowy uznał za określające główne świadczenia stron. Rodzaj zobowiązań, jakie

przez zawarcie ocenianej umowy zaciągnęłyby obie jej strony musi być

uwzględniony w procesie oceny poszczególnych jej postanowień w kontekście

kryteriów decydujących o ich zakwalifikowaniu jako niedozwolonych. Trzeba

zauważyć, że we wzoru umowy, której abstrakcyjnej oceny dokonywał Sąd

Apelacyjny pozwany używa określenia „przedwstępna umowa”, co nie musi mieć

jednak rozstrzygającego znaczenia przy ocenie charakteru umowy (por. rozważania

w uzasadnieniu uchwały Sądu Najwyższego z 9 grudnia 2010 r., III CZP 104/10,

OSNC 2011, nr 7-8, poz. 79). Z ustaleń Sądu Okręgowego, do których nawiązał

Sąd Apelacyjny wynika, że pozwany prowadzi działalność gospodarczą między

innymi w zakresie realizacji projektów budowlanych związanych ze wznoszeniem

budynków. Wydaje się zatem (chociaż Sądy meriti powinny się o tym

wypowiedzieć), że świadczeniem głównym pozwanego z umowy zawieranej na

podstawie ocenianego wzorca jest wybudowanie budynku zawierającego lokal

o uzgodnionych cechach i standardzie, a następnie przeniesienie jego własności

na nabywcę. Z uzasadnienia zaskarżonego wyroku wynika, że za świadczenie

główne nabywcy Sądy meriti uznały zapłatę ceny za lokal. Postanowieniom

umownym odnoszącym się do jej wysokości powódka nie zarzucała braku

jednoznaczności. Jej zarzuty skierowane były natomiast przeciwko postanowieniom

10

związanym z mechanizmem waloryzacyjnym ceny, a mianowicie przeciwko temu,

że jego zastosowanie nie jest powiązane z zagwarantowaniem konsumentowi

możliwości odstąpienia od umowy. Zastosowanie tych mechanizmów do

jednoznacznie określonej ceny za lokal prowadzi do jej modyfikacji, zgodnie

z oddziaływaniem wskaźników, na podstawie których waloryzacja ma być

przeprowadzona. W wyroku z 13 maja 2005 r., I CK 690/04 (niepubl.), Sąd

Najwyższy wyjaśnił, że umowna klauzula waloryzacyjna nie jest objęta

wyłączeniem zawartym w art. 3851

§ 1 zdanie drugie k.c. Nie określa ona bowiem

bezpośrednio świadczenia głównego, ale wprowadza umowny reżim jego

podwyższania, a cel przepisu art. 3851

k.c. nie pozwala na ograniczenie ochrony

partnera umowy w wyniku szerokiej interpretacji formuły „postanowień

określających główne świadczenia stron”.

Ani powódka, ani Sądy meriti nie zakwestionowały możliwości zastosowania

w ocenianym wzorcu umowy wskaźnika cen produkcji budowlano-montażowej

publikowanego przez GUS, jako odpowiadającego charakterowi zawartej umowy

i uwzględniającego parametry, według których określona została wysokość

świadczenia głównego nabywcy. Co do zasady, wprowadzenie do wzorca umowy

mechanizmu waloryzowania ceny za lokal mieszkalny według zobiektywizowanych

wskaźników, na które żadna ze stron nie ma wpływu, nie jest równoznaczne

z upoważnieniem podmiotu zobowiązanego do wybudowania i sprzedaży lokalu do

„określenia lub podwyższenia ceny” za ten lokal w rozumieniu art. 3853

pkt 20 k.c.

Jeśli bowiem każda ze stron przyszłej umowy jest w stanie samodzielnie obliczyć

wysokość świadczenia głównego nabywcy w postaci ceny za lokal (także płaconej

w ratach), o ile tylko sięgnie do powszechnie dostępnych danych o wskaźnikach,

które ma odnieść do kwoty bazowej, to nie sposób jest twierdzić, że określenie

ceny w takiej sytuacji pozostawione zostało „kontrahentowi konsumenta”. Tak samo

należałoby ten problem ocenić w sytuacji, gdy to kontrahent konsumenta bierze na

siebie obowiązek obliczenia zwaloryzowanej ceny i poinformowania o niej

konsumenta, który ma obowiązek spełnić świadczenie w zwaloryzowanej

wysokości, bo przecież nie ma przeszkód, by skontrolował to obliczenie.

Kwalifikując oceniane postanowienie wzorca umowy na podstawie art. 3853

pkt 20 k.c. Sądy meriti nie wypowiedziały się o tym, czy skorzystanie

11

z przewidzianego nim mechanizmu waloryzacji zostało pozostawione swobodnej

decyzji kontrahenta konsumenta („inwestor jest uprawniony”), czy też ma być

regułą, co by oznaczało, że konsument nie będzie zaskakiwany waloryzacją, musi

się na nią przygotować i uwzględnić w planie wydatków na poczet świadczenia

głównego, które ma spełnić na rzecz swojego kontrahenta. W takim przypadku

badane postanowienie wzorca umowy podlegałoby ocenie na podstawie art. 3851

§ 1 k.c.

Proces inwestycyjny prowadzący do wybudowania i sprzedaży

wyodrębnianych na własność lokali jest długotrwały z uwagi na jego

uwarunkowania techniczne i prawne, a to rodzi ryzyko, że czynniki zewnętrzne,

rynkowe będą istotnie oddziaływały na treść, wysokość i ostatecznie

ekwiwalentność świadczeń uzgodnionych przez strony i spełnianych przez nie na

podstawie umowy. Klauzula waloryzacyjna ma takie oddziaływania zminimalizować,

a dzieje się to w interesie obu stron umowy. Trzeba podkreślić, że kontrahent

konsumenta musi się na rynku utrzymać, żeby mógł wykonać swoje zobowiązania

wobec niego, a zagwarantowanie mu, że otrzyma od konsumenta świadczenia

o takiej sile nabywczej, na jaką liczył przy zawarciu umowy ma istotne znaczenie

dla zrealizowania tego celu. Umowa, której wzorzec oceniały Sąd merti jest

zapewne przez pozwanego zawierana z konsumentami na różnych etapach

zaawansowania procesu inwestycyjnego, chociaż i to nie wynika z kontekstu

faktycznego przyjętego w zaskarżonym wyroku za podstawę oceny wzorca.

Nieodległa perspektywa zakończenia inwestycji pozwalałaby na pewne określenie

wysokości ceny za lokal, którą kupujący ostatecznie będzie musiał zapłacić.

Zawarcie umowy zgodnie z wzorcem na początkowym etapie realizacji inwestycji

sprawia, że kupujący przez dłuższy czas musi liczyć się z poddaniem

mechanizmowi waloryzacyjnemu ceny, którą ratalnie płaci za lokal. Waloryzowanie

ceny przy wykorzystaniu zobiektywizowanych wskaźników, nawiązujących do

charakteru umowy i przesłanek, które decydowały o określeniu jej wysokości

w samej umowie nie jest równoznaczna z określeniem ceny lub jej podwyższeniem

wyłącznie przez prowadzącego proces inwestycyjny kontrahenta konsumenta.

Przyjęcie, że w takim przypadku konsument musi mieć zagwarantowane

nieograniczone prawo odstąpienia od umowy byłoby równoznaczne

12

z przerzuceniem na kontrahenta konsumenta wszelkiego ryzyka związanego

z działaniem czynników rynkowych, sprawiających, że wzajemne świadczenie

kupującego traciło na wartości przez czas związania umową. Ogólny wzorzec

kontroli z art. 3851

§ 1 k.c. nie przewiduje obowiązku wprowadzania do umowy

nieograniczonego uprawnienia do odstąpienia od niej w przypadku zastosowania

waloryzacji umownej.

Druga z ocenianych przez Sąd Apelacyjny klauzul dotyczy korekty

świadczenia konsumenta w związku z różnicą powierzchni lokalu wybudowanego

dla niego i podlegającego sprzedaży względem zadeklarowanej w umowie.

Jej wykładnia w ramach analizowanego wzorca jest możliwa po zidentyfikowaniu

głównych świadczeń stron umowy i wymaga rozważenia, czy tego rodzaju różnice

w lokalu projektowanym i wykonanym są nieuniknione także w starannie

prowadzonym procesie budowlanym oraz czy postanowienia dotyczące obliczenia

powykonawczej powierzchni lokali i dostosowania do niej świadczenia kupującego,

z uwzględnieniem także możliwego stopnia szczegółowości pomiaru i warunków

odstąpienia od umowy, nie godzą w interesy konsumenta sprzecznie z dobrymi

obyczajami.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c.,

Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji.