I CSK 243/14

Sygn. akt I CSK 243/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 kwietnia 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)

SSN Marta Romańska

w sprawie z powództwa Miasta W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. K. […]

w W.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 2 kwietnia 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 4 lipca 2013 r.,

oddala skargę kasacyjną.

2

UZASADNIENIE

Miasto W. wniosło przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej Nieruchomości przy

ul. K. w W. powództwo o ustalenie, że lokal mieszkalny oznaczony nr 21, położony

w budynku przy ul. Kw W., o powierzchni użytkowej 96,59 m2

i mieszkalnej 26,27

m2

, powstały w wyniku adaptacji strychu, stanowi własność m. W.

Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 3 kwietnia 2012 r. uwzględnił

powództwo. Ustalił, że powód jest właścicielem nieruchomości gruntowej przy ul. K.

[…] w W., zabudowanej budynkiem mieszkalnym, w którym część lokali zastała

wyodrębniona i wykupiona. Na podstawie decyzji z dnia 27 lutego 1991 r. Wydział

Architektury Urzędu Dzielnicy zezwolił G. G. na adaptację strychu na lokal

mieszkalny we wspomnianym budynku. W dniu 30 kwietnia 1991 r. G. G. zawarła

umowę użyczenia z Przedsiębiorstwem Gospodarki Mieszkaniowej M. P., które

nieodpłatnie przekazało jej do dyspozycji część pomieszczenia strychowego w celu

przeprowadzenia robót mających na celu adaptację na lokal mieszkalny. Po

ukończeniu inwestycji, w dniu 7 maja 1993 r. Urząd Dzielnicy Gminy […] wydał

decyzję przydzielającą G. i R. G. powstały w wyniku adaptacji lokal nr 21,

składający się z 2 pokoi oraz kuchni o łącznej powierzchni mieszkalnej 26,27 m2

i

użytkowej 96,59 m2

. Na tej podstawie w dniu 1 czerwca 1993 r. została zawarta

umowa najmu rzeczonego lokalu pomiędzy m. W. a najemcami G. i R. G. Pismem z

dnia 15 stycznia 2003 r. Wydział Geodezji i Gospodarki Gruntami Urzędu Dzielnicy

poinformował G. i R. G., że rzeczony lokal stanowi część wspólną budynku. Miasto

W. przekazało Wspólnocie Mieszkaniowej w zarząd nieruchomość wspólną

budynku przy ul. K. […] w W. protokołem zdawczo - odbiorczym z dnia 11 lipca

2003 r., wskazując, że rzeczony lokal stanowi pożytek Wspólnoty Mieszkaniowej.

W umowie najmu z dnia 1 czerwca 1993 r. dokonano zmian podmiotowych -

wynajmującym stała się Wspólnota Mieszkaniowa, która uchwałą z dnia 27 lipca

2003 r. wyraziła zgodę na ustanowienie odrębnej własności rzeczonego lokalu oraz

na przeznaczenie do nadbudowy pozostałej części strychu. G. i R. G. zobowiązano

do wpłacenia na fundusz remontowy Wspólnoty Mieszkaniowej kwoty 64.000 zł w

zamian za wyrażenie zgody na adaptację strychu wraz z przeniesieniem praw

3

własności. Uchwałą z dnia 21 czerwca 2011 r. zebranie właścicieli lokali wyraziło

zgodę na przebudowę części dotychczasowej nieruchomości wspólnej i powstanie

nowego lokalu mieszkalnego o powierzchni użytkowej około 169,68 m2

, nadało

wyodrębnionemu lokalowi nr 21, wyraziło zgodę na ustanowienie odrębnej

własności nowo powstałego lokalu i na sprzedaż lokalu na rzecz G. G. za cenę

64.000 zł oraz wyraziło zgodę na zmianę udziałów właścicieli lokali

w nieruchomości wspólnej. W piśmie z dnia 2 czerwca 2011 r. skierowanym do G.

G. Wydział Zasobów Lokalowych Urzędu Dzielnicy wyraził stanowisko, że rzeczony

lokal o powierzchni mieszkalnej 26,27 m2

i powierzchni użytkowej 96,59 m2

stanowi własność m. W. oraz stwierdził, że część lokalu nr 21, przyłączona do

niego na podstawie decyzji Prezydenta m. W. z dnia 12 maja 2006 r., jest częścią

nieruchomości wspólnej i własnością Wspólnoty Mieszkaniowej.

Sąd Okręgowy uznał, że stosownie do art. 24 ust. 3 ustawy z 29 kwietnia

1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz. U.

z 1989 r. Nr 14, poz. 74 ze zm.; dalej: „u.g.g.”), później oznaczonego jako art. 21

ust. 3 u.g.g. (jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.), który

obowiązywał od dnia 5 grudnia 1990 r. do dnia wejścia w życie ustawy z dnia

24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903

ze zm.; dalej: „u.w.l.”), a więc do dnia 1 stycznia 1995 r., zmiana przeznaczenia

części nieruchomości wspólnej była dokonywana w drodze decyzji administracyjnej,

której wydanie nie było uzależnione od zgody pozostałych właścicieli mających

udziały w częściach wspólnych. Skoro zmiana przeznaczenia części strychu

nieruchomości wspólnej została dokonana w drodze decyzji administracyjnej, której

wydanie nie było uzależnione od zgody pozostałych właścicieli, to w dniu wejścia

w życie ustawy o własności lokali lokal ten nie stanowił już części wspólnej

budynku.

Pozwana wniosła apelację od wyroku Sądu Okręgowego.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 22 sierpnia 2013 r. zmienił zaskarżony

wyrok w całości i oddalił powództwo, zasądził od powoda na rzecz pozwanego

kwotę 7.217 zł tytułem kosztów oraz zasądził od powoda na rzecz pozwanego

kwotę 25.900 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

4

Sąd Apelacyjny potwierdził dokonane w niniejszej sprawie ustalenia

faktyczne. Następnie omówił orzecznictwo Sądu Najwyższego dotyczące wykładni

przepisów art. 21 u.g.g. Podkreślił, że Sąd Okręgowy uwzględnił poglądy wyrażone

przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK 293/09 (niepubl.).

Sąd Apelacyjny nie podzielił tego stanowiska, przychylając się do poglądu

zawartego w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 25 maja 2012 r., I CSK 447/11

(niepubl.).

Sąd Apelacyjny podkreślił, że w dniu 27 lutego 1991 r. w budynku przy ul. K.

nr 70 były już uprzednio wyodrębnione na rzecz osób trzecich lokale mieszkalne. W

związku z tym w chwili wydania decyzji z dnia 27 lutego 1991 r. strych stanowił

przedmiot współwłasności właścicieli wyodrębnionych lokali i właściciela

nieruchomości zgodnie z art. 15a ust. 2 u.g.n. (obecnie art. 2 ust. 2 u.w.l.).

Sąd Apelacyjny uznał, że decyzje administracyjne o wyrażeniu zgody na

przebudowę budynku przez powiększenie liczby lokali oraz o pozwoleniu na

budowę ani decyzje o przydziale lokalu nie mogły stanowić o wyłączeniu

powierzchni przeznaczonej na przebudowę spośród części budynku przeznaczonej

do wspólnego użytku. Konstrukcja przewidziana w art. 24 ust. 3, 4, 4a i 5

(następnie art. 21 ust. 3-6) u.g.g. powodowała bowiem w istocie wywłaszczenie

dotychczasowych właścicieli lokali, zaś wywłaszczonym właścicielom pozostałych

lokali przysługiwało prawo do uzyskania należnego odszkodowania. Tym samym

elementami koniecznymi do powstania zakładanego przez ustawę wywłaszczenia

za odszkodowaniem było wydanie decyzji administracyjnych, o których mowa w art.

24 ust. 3 i 4 (art. 21 ust. 3 i 4) u.g.g., co stanowiło podstawę do dokonania

odpowiednich wpisów w księdze wieczystej. Nie można tym samym zaaprobować

poglądu Sądu Okręgowego, zgodnie z którym decyzja administracyjna

przewidziana w art. 24 ust. 4 (21 ust. 4) u.g.g. stanowiła wyłącznie czynność

wykonawczą, bez znaczenia dla przeniesienia prawa własności. Przeciwko takiemu

poglądowi przemawia konstytucyjna zasada ochrony prawa własności (dawniej art.

7 Konstytucji z dnia 22 lipca 1952 r., w brzmieniu nadanym ustawą z dnia 29

grudnia 1989 r. o zmianie Konstytucji Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej - Dz. U. Nr

75, poz. 444), która stanowi dyrektywę interpretacyjną przy wykładni przepisów

ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości.

5

Powód wniósł skargę kasacyjną, w której zaskarżył wyrok Sądu

Apelacyjnego w całości, zarzucając naruszenie przepisów postępowania,

mianowicie art. 233 § 1 w związku z art. 391 k.p.c., a także naruszenie prawa

materialnego, mianowicie art. 24 ust. 3 i 4 u.g.n. oraz art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 1 u.w.l.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zagadnienie prawne występujące w niniejszej sprawie sprowadza się do

określenia chwili, w której, stosownie do przepisów art. 24 u.g.g. (później art. 21

u.g.g.), dochodziło do „wywłaszczenia” właścicieli wyodrębnionych lokali

w odniesieniu do tej części nieruchomości wspólnej (strychu), z której powstał

nowy lokal mieszkalny. Sąd Apelacyjny w zaskarżonym wyroku wskazał na

istniejące w tym zakresie rozbieżności w orzecznictwie Sądu Najwyższego.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK 293/09 wskazał,

powołując się na literaturę i orzecznictwo (por. uchwałę składu siedmiu sędziów

Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1992 r., III AZP 20/93, OSNC 1993, nr 3,

poz. 27 oraz wyroki Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97,

OSNC 1999, nr 3, poz. 113 i z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK 293/09 niepubl.) na tle

art. 24 ust. 3 u.g.g. (art. 21 ust. 3 u.g.g. według tekstu jednolitego), że decyzja

terenowego organu o przebudowie polegającej na powiększeniu liczby lokali

zastępowała zgodę wszystkich współwłaścicieli budynku na przebudowę.

Przeznaczając część powierzchni dotychczas wspólnej na kolejny lokal mieszkalny,

terenowy organ administracji przesądzał jednocześnie o tym, że powierzchnia

przeznaczona na przebudowę zostaje wyłączona spośród części budynku

przeznaczonych do wspólnego użytku. Nie do pogodzenia ze wspólnym użytkiem

jest bowiem prowadzenie przebudowy polegającej na wydzieleniu kolejnego

mieszkania, a więc lokalu z założenia służącego użytkowi indywidualnemu.

Współwłasność części wspólnych budynku nie stanowiła samodzielnego prawa,

lecz prawo związane z odrębną własnością lokalu mieszkalnego, a jej zakres

limitowało przeznaczenie tych części, wyrażające się w charakterze wspólnym

i służebnym względem prawa do lokalu mieszkalnego. Dlatego też skorzystanie

przez Państwo z prawa przyznanego w art. 24 ust. 3 u.g.g. stanowiło zdarzenie

sprawcze, powodujące, że przestrzeń zaadaptowana na nowy lokal przestawała

6

być przedmiotem współwłasności, a lokal ten - powiększał liczbę lokali

niewyodrębnionych, pozostających w dyspozycji Skarbu Państwa, jako

dotychczasowego właściciela budynku. Natomiast decyzja, z którą skutek ten

łączyły Sądy obydwu instancji, to znaczy decyzja określającą w nowy sposób

wielkość udziałów współwłaścicieli w nieruchomości (art. 24 ust. 3a u.g.g., później

art. 21 ust. 4 u.g.g.) stanowiła jedynie czynność wykonawczą, dostosowującą

wielkość udziałów w nieruchomości wspólnej do rzeczywistej liczby i powierzchni

użytkowej lokali w budynku. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku

z dnia 13 kwietnia 2012 r., I CSK 382/11 (niepubl.).

Stanowiska tego nie podzielił Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 maja

2012 r., I CSK 447/11. Podkreślił, że do czasu sprzedaży przez Skarb Państwa lub

gminę wszystkich lokali mieszczących się w domach stanowiących własność

Państwa lub własność gminy o przebudowie, nadbudowie lub rozbudowie domu

przez osoby fizyczne, polegającej na powiększeniu liczby lokali, decydował

rejonowy organ rządowej administracji ogólnej, a w odniesieniu do domów

stanowiących własność gminy zarząd gminy. Do organu administracji rządowej

należało następnie wydanie pozwolenia na budowę. Po dokonaniu przebudowy,

nadbudowy lub rozbudowy organ rządowej administracji ogólnej w odniesieniu do

nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa, a zarząd gminy

w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność gminy w drodze decyzji

zmieniały odpowiednio wielkość udziałów właścicieli poszczególnych lokali we

współwłasności domu oraz współużytkowaniu gruntu.

Sąd Najwyższy w niniejszym składzie, podobnie jak Sąd Apelacyjny

w zaskarżonym wyroku, podziela stanowisko zajęte przez Sąd Najwyższy

w wyroku z dnia 25 maja 2012 r., I CSK 447/11, zgodnie z którym do

„wywłaszczenia” właścicieli wyodrębnionych lokali dochodziło dopiero z chwilą

wydania decyzji zmieniającej odpowiednio wielkość udziałów właścicieli

poszczególnych lokali we współwłasności domu oraz we współwłasności lub we

współużytkowaniu gruntu (art. 21 ust. 4 u.g.g.). Dopiero w konsekwencji wydania tej

decyzji, stanowiącej podstawę do dokonania odpowiednich zmian w księdze

wieczystej (art. 21 ust. 6 u.g.g.), "wywłaszczeni" właściciele lokali mogli dochodzić

odszkodowania ustalonego według zasad obowiązujących przy wywłaszczaniu

7

nieruchomości (art. 21 ust. 4 u.g.g.). Należy ponadto podkreślić, że Sąd Najwyższy

w wyrokach z dnia 12 lutego 2010 r., I CSK 293/09 i z dnia 13 kwietnia 2012 r.,

I CSK 382/11 nietrafnie odczytał stanowisko zajęte w uchwale składu siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego z dnia 18 listopada 1992 r., III AZP 20/92 (OSNCP

1993, nr 3, poz. 27), w której wskazano, że „Osoba dążąca do przebudowy

budynku (nie musi to być współwłaściciel) zwraca się do właściwego organu

administracji o wyrażenie zgody na taką czynność. Organ ten w odniesieniu do

zgłaszającego wniosek oraz uczestniczących w postępowaniu współwłaścicieli

załatwia tę indywidualną sprawę na podstawie konkretnej normy prawa

administracyjnego. Decyzja ta następuje za zgodą wszystkich współwłaścicieli

budynku na przebudowę, a więc powinna kierować się przesłankami określonymi

w art. 199 in fine k.c.”.

Nie są w tej sytuacji trafne podniesione w skardze kasacyjnej zarzuty

naruszenia przepisów art. 24 (art. 21) u.g.g. Zarzuty zaś naruszenia art. 3 i 4 u.w.l.

są zaś bezprzedmiotowe jako przenoszące współczesne pojęcia na sytuacje

z okresu poprzedzającego wejście w życie ustawy o własności lokali, gdy do

wyodrębniania własności lokali na zasadach dość istotnie odmiennych od obecnie

obowiązujących.

Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c. jest, po

pierwsze, niedopuszczalny jako kwestionujący ocenę dowodów (art. 3983

§ 3 k.p.c.),

po drugie zaś ma znaczenie wtórne w stosunku do zarzutów naruszenia prawa

materialnego.

Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c.

orzekł, jak w sentencji.