I CSK 355/14

Sygn. akt I CSK 355/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 17 czerwca 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Irena Gromska-Szuster (sprawozdawca)

SSN Krzysztof Strzelczyk

Protokolant Beata Rogalska

w sprawie z powództwa P. T.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej W. w W.

o ustalenie uchwały za nieistniejącą ewentualnie o uchylenie uchwały,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 17 czerwca 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 29 sierpnia 2013 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania

i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z 3 października 2012 r. oddalił powództwo P.

T. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej W. w W. o uchylenie uchwały nr 12/2009 z

5 października 2009 r. o powołaniu zarządu Wspólnoty jak również oddalił

roszczenie ewentualne o stwierdzenie nieistnienia tej uchwały z powodu braku

wymaganej większości głosów.

Sąd Okręgowy ustalił między innymi, że 17 września 2009 r. na zebraniu

pozwanej Wspólnoty zadecydowano, że zostanie powołany zarząd wieloosobowy

a głosowanie nad wyborem członków zarządu odbędzie się w trybie

indywidualnego zbierania głosów. W taki też sposób odbyło się głosowanie nad

uchwałą nr 12/2009 podjętą 5 października 2009 r., powołującą 5-cioosobowy

zarząd Wspólnoty. Za uchwałą głosowali właściciele posiadający 52,68% udziałów.

W budynku Wspólnoty są 3 hale garażowe, z których każda jest

samodzielnym lokalem użytkowym, stanowiącym odrębną własność, mającym

kilkudziesięciu współwłaścicieli. Ponieważ uzgodnienie - jako jednego głosu -

wspólnego i jednomyślnego stanowiska wszystkich współwłaścicieli lokalu

garażowego jest praktycznie niemożliwe, w pozwanej Wspólnocie przyjęto, iż każdy

współwłaściciel lokalu garażowego może oddać głos nad uchwałami odrębnie

i samodzielnie, niezależnie od pozostałych współwłaścicieli tego lokalu, a siła jego

głosu jest określona udziałem jaki mu przysługuje we współwłasności

nieruchomości lokalowej. W taki też sposób głosowali nad zaskarżoną uchwałą

współwłaściciele lokali garażowych.

Sąd Okręgowy wskazując na istniejące w doktrynie i orzecznictwie

rozbieżności co do sposobu głosowania nad uchwałami Wspólnoty współwłaścicieli

odrębnych lokali użytkowych, którym w głosowaniu przysługuje jeden głos, uznał za

prawidłowy sposób głosowania nad sporną uchwałą przyjęty w pozwanej

Wspólnocie. Stwierdził, że skoro zajęcie jednomyślnego stanowiska przez

wszystkich współwłaścicieli lokalu garażowego jest praktycznie niemożliwe,

a zgodnie z art. 27 u.w.l. prawem i obowiązkiem każdego właściciela lokalu jest

zarząd nieruchomością wspólną, dopuszczalne jest podzielenie udziału i oddanie

3

przez każdego współwłaściciela lokalu garażowego głosu niezależnie od

pozostałych współwłaścicieli i ustalenie siły tego głosu przez pomnożenie wielkości

jego udziału we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności

nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.

Sąd pierwszej instancji nie podzielił też pozostałych zarzutów powoda

zmierzających do wykazania zasadności żądania uchylenia uchwały na podstawie

art. 25 ust. 1 u.w.l., co prowadziło do oddalenia powództwa zarówno co do

roszczenia zasadniczego jak i ewentualnego.

W wyniku apelacji powoda Sąd Apelacyjny wyrokiem z 29 sierpnia 2013 r.

zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że ustalił nieistnienie zaskarżonej uchwały.

Sąd drugiej instancji nie podzielił stanowiska Sądu Okręgowego

o dopuszczalności głosowania współwłaścicieli lokalu garażowego stanowiącego

odrębną własność, przez podział udziału.

Uznał, że wybór członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością

przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną współwłaścicieli

odrębnego lokalu garażowego i powołując się na utrwalone stanowisko Sądu

Najwyższego stwierdził, że współwłaścicielom odrębnego lokalu garażowego

przysługuje, przy każdego rodzaju głosowaniu, niepodzielnie jeden wspólny głos,

a ponieważ czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają

jednomyślności współwłaścicieli, współwłaściciele lokalu garażowego powinni zająć

jedno stanowisko w głosowaniu nad taką uchwałą, zaś w braku zgody zwrócić się

o rozstrzygnięcie sądu. Sąd Apelacyjny wskazał, że zasady te wynikają z art. 199

i art. 201 k.c., do których odsyła u.w.l. i brak podstaw do odejścia od nich jedynie

z powodu trudności w uzyskaniu jednolitości stanowiska współwłaścicieli.

Sąd Apelacyjny nie podzielił stanowiska strony pozwanej, że sam akt

głosowania nad uchwałą i ustalenia wspólnego głosu nie jest czynnością

przekraczającą zwykły zarząd wobec czego wspólny głos współwłaścicieli lokalu

garażowego może być ustalony przez przegłosowanie zwykłą większością głosów

współwłaścicieli. Stwierdził, że o tym, czy uchwała przekracza czy nie zakres

zwykłego zarządu decyduje przedmiot uchwały, a nie sam akt głosowania nad nią,

czy ustalenie sposobu oddania głosu nad uchwałą o powołaniu członków zarządu.

4

Wskazał, że przedmiotem zaskarżenia w sprawie była uchwała pozwanej

Wspólnoty o wyborze członków zarządu, a nie decyzja współwłaścicieli lokalu

użytkowego co do sposobu ustalenia jednego wspólnego głosu w głosowaniu nad

tą uchwałą.

Sąd Apelacyjny stwierdził również, że naruszenie art. 199 k.c., do jakiego

doszło przy głosowaniu nad zaskarżoną uchwałą, miało wpływ na wynik głosowania,

gdyż ustalona większość 52,81% głosów za uchwałą wynikała z niedopuszczalnego

dodania do udziału z lokalu mieszkalnego cząstkowego udziału miejsca

garażowego. Gdyby liczono głosy w sposób prawidłowy, z pominięciem nie

uzgodnionych jednomyślnie głosów z lokali użytkowych, uchwała otrzymałaby

jedynie 45,94% głosów za, a więc nie uzyskałaby wymaganej w art. 23 ust. 2 u.w.l.

większości głosów, co sprawia, że jest to uchwała nieistniejąca. Zmieniając z tej

przyczyny zaskarżony wyrok Sąd Apelacyjny uznał za zbędne rozpatrywanie

pozostałych zarzutów apelacji zmierzających do wykazania zasadności roszczenia

o uchylenie zaskarżonej uchwały na podstawie art. 25 ust.1 u.w.l.

W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie strona pozwana

zarzuciła naruszenie art. 199 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie oraz art. 201 k.c.

przez niezastosowanie i bezpodstawne przyjęcie, że ustalenie przez

współwłaścicieli lokalu garażowego opisanego wyżej sposobu głosowania nad

uchwałą wspólnoty mieszkaniowej o wyborze członków zarządu, stanowi czynność

przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wymagającą zgody wszystkich

współwłaścicieli, podczas gdy ustalenie sposobu głosowania nad taką uchwałą

przez współwłaścicieli pozostaje w granicach zwykłego zarządu lokalem.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Jak trafnie wskazał Sąd Apelacyjny, kwestia sposobu wykonywania prawa

głosu we wspólnocie mieszkaniowej przez współwłaścicieli lokalu użytkowego

stanowiącego odrębną własność, sporna w doktrynie i orzecznictwie sądów

powszechnych, w orzecznictwie Sądu Najwyższego jest rozwiązywana jednolicie,

a ostatecznym wyrazem stanowiska tego Sądu jest uchwała z 12 grudnia 2012 r.

III CZP 82/12 (OSNC 2013/6/75) stwierdzająca, że prawo głosu wynikające

z udziału w nieruchomości wspólnej związanego z odrębną własnością lokalu

5

przysługuje niepodzielnie współwłaścicielom tego lokalu. W uzasadnieniu tej

uchwały Sąd Najwyższy wyjaśnił, że nieruchomość lokalowa jest niepodzielnym

przedmiotem współwłasności, udział w nieruchomości wspólnej stanowi część

składową lokalu, co w świetle art. 47 § 1 k.c. przemawia za uznaniem za

niepodzielny także tego udziału. Z niepodzielności udziału w nieruchomości

wspólnej wynika, że w razie głosowania według zasad przyjętych w art. 23 ust. 2

i 2a u.w.l., jeden głos przysługuje współwłaścicielom wspólnie, skoro bowiem udział

jest niepodzielny, to niepodzielne jest również wynikające z niego prawo głosu.

Przyjęcie stanowiska, że każdemu współwłaścicielowi przysługuje jeden głos

prowadziłoby do nieuzasadnionego pomnożenia kompetencji decyzyjnych

współwłaścicieli jednego lokalu we wspólnocie mieszkaniowej.

W konsekwencji należy przyjąć, że wszyscy współwłaściciele odrębnego

lokalu użytkowego (garażu, miejsca postojowego) mają w głosowaniu nad

uchwałami wspólnoty tylko jeden wspólny głos. Podjęcie decyzji co do wykonania

wspólnego prawa jednego głosu jest uprawnieniem przysługującym wszystkim

współwłaścicielom lokalu i wynika z udziału w nieruchomości wspólnej jako części

składowej lokalu. Uzasadnione jest więc stosowanie do takiej decyzji przepisów

o zarządzie rzeczą wspólną: art. 199 i art. 201 k.c. A zatem w zależności od tego

co ma być przedmiotem głosowania (uchwały) - stosownie do postanowień art. 22

u.w.l.: czy czynność zwykłego zarządu, czy przekraczająca zwykły zarząd –

wykonanie prawa głosu przez współwłaścicieli lokalu użytkowego może stanowić

czynność zwykłego zarządu albo czynność przekraczającą zakres zwykłego

zarządu.

Wbrew stanowisku skarżącej, należy zgodzić się z Sądem Apelacyjnym,

że o tym, czy uchwała wspólnoty stanowi czynność zwykłego zarządu, czy

przekracza zakres zwykłego zarządu decyduje przedmiot uchwały, a nie sam

akt głosowania. Ustalenie sposobu głosowania nad uchwałą jest zdeterminowane

przedmiotem uchwały: jeżeli uchwała dotyczy kwestii przekraczających zakres

zwykłego zarządu, do głosowania nad nią należy stosować zasady przewidziane

w art. 199 k.c., a więc konieczna jest jednomyślność wszystkich współwłaścicieli.

Natomiast jeżeli uchwała dotyczy czynności zwykłego zarządu, do jej podjęcia

6

wystarczy, zgodnie z art. 201 k.c., zgoda większości współwłaścicieli, a więc

głosowanie za jej podjęciem przez większość współwłaścicieli.

Przedmiotem zaskarżenia w rozpoznawanej sprawie była uchwała wspólnoty

mieszkaniowej dotycząca wyboru członków zarządu wspólnoty. Rozważenia zatem

wymagało, czy wybór członków zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest

czynnością zwykłego zarządu, czy też czynnością przekraczającą zwykły zarząd.

Sąd Apelacyjny bez głębszej analizy uznał tę czynność za przekraczającą zakres

zwykłego zarządu powołując się jedynie na to, że wybór członków zarządu należy

do kwestii istotnych z punktu widzenia kierowania sprawami wspólnoty

mieszkaniowej i reprezentowania jej na zewnątrz i opiera się na zaufaniu do

wybieranych osób. Nie są to jednak okoliczności decydujące dla oceny,

czy dana czynność współwłaścicieli należy do zwykłego zarządu rzeczą wspólną,

czy zarząd taki przekracza.

Choć powszechnie przyjmuje się, że pojęcia te są względne, zależą od

konkretnych okoliczności faktycznych i nie jest możliwe przyjęcie jednolitego

kryterium do ich rozgraniczenia, to jednak literatura i orzecznictwo ukształtowały

pewne ogólne wskazania pozwalające określić, co stanowi czynność zwykłego

zarządu, a co jest jego przekroczeniem. Ogólnie uważa się za czynności zwykłego

zarządu załatwianie spraw związanych z normalną eksploatacja i zarządzaniem

(administrowaniem) rzeczą wspólną. Do czynności zwykłego zarządu zalicza się

więc pobieranie pożytków i dochodów, konserwację, administrację i szeroko

rozumianą ochronę rzeczy w postaci podejmowania czynności zachowawczych

takich jak wytoczenie powództwa o ochronę własności, posiadania, o zapłatę

czynszu itp., zawieranie umów z osobami trzecimi w tym zakresie, w tym także

zawieranie umów związanych z zarządem i eksploatacją, a także ze sposobem

korzystania przez współwłaścicieli z rzeczy wspólnej. Jak słusznie zauważył Sąd

Najwyższy w uchwale składu siedmiu sędziów z 25 marca 1994 r. III CZP 182/93

(OSNCP 1994, nr 7-8, poz. 146), zmiany następujące w stosunkach społeczno-

gospodarczych, a zwłaszcza rozszerzająca się sfera prywatnej działalności

gospodarczej, mają wpływ na rozszerzanie zakresu czynności objętych pojęciem

zwykłego zarządu i na jego elastyczne rozumienie.

7

Ustawodawca, choć nie zawarł w żadnym akcie prawnym ustawowej definicji

czynności zwykłego zarządu i przekraczających zwykły zarząd, to jednak niekiedy

daje pewne wskazówki w tym przedmiocie, wymieniając przykładowo czynności

zwykłego zarządu lub czynności przekraczające zwykły zarząd. Uczynił tak między

innymi w art. 22 ust. 3 u.w.l., w którym wymienił przykładowo czynności

przekraczające zakres zwykłego zarządu, na dokonanie których właściciele lokali

muszą wyrazić zgodę podejmując stosowną uchwałę. Nie ma wśród tych czynności

wyboru członków zarządu, choć wymieniono ustalenie wynagrodzenia zarządu lub

zarządcy nieruchomością wspólną. W art. 22 ust. 1 i 2 wyraźnie natomiast

stwierdzono, że zarząd może samodzielnie podejmować tylko czynności zwykłego

zarządu, a do podjęcia przez zarząd czynności przekraczających zakres zwykłego

zarządu potrzebna jest stosowna uchwała właścicieli oraz udzielenie zarządowi

pełnomocnictwa.

Również na gruncie regulacji zawartych w art. 199, art. 201 i art. 203 k.c.

przyjmuje się, że zarządca rzeczą wspólną może samodzielnie wykonywać tylko

czynności zwykłego zarządu, a do czynności przekraczających zakres zwykłego

zarządu musi mieć zgodę (jednomyślną) współwłaścicieli albo sądu (porównaj

między innymi wyrok Sądu Najwyższego z 29 listopada 2012 r. II CSK 141/11,

niepubl.).

Skoro zatem zarządzanie i administrowanie rzeczą wspólną zalicza się do

czynności zwykłego zarządu, a zarządca, w tym także zarząd wspólnoty

mieszkaniowej, może samodzielnie podejmować wyłącznie czynności zwykłego

zarządu, to wybór przez współwłaścicieli członków zarządu wspólnoty

mieszkaniowej należy zaliczyć także do czynności zwykłego zarządu rzeczą

wspólną, nie ma bowiem żadnego racjonalnego powodu, by czynność tę uznać za

przekraczającą zwykły zarząd. Za taką wykładnią przemawia również to, że wybór

członków zarządu we wspólnocie mieszkaniowej powinien odbywać się szybko

i sprawnie, by wspólnota nie pozostawała zbyt długo bez zarządu, który jest

niezbędny do załatwiania bieżących spraw związanych z nieruchomością wspólną,

a jak wskazano na wstępie podjęcie uchwały należącej do czynności

przekraczających zakres zwykłego zarządu może napotykać przeszkody trudne do

przezwyciężenia w postaci wymagania jednomyślności współwłaścicieli lokali

8

użytkowych. Taka wykładnia nie narusza też żadnych praw właścicieli, gdyż

zawsze muszą oni wyrazić zgodę na podjęcie przez zarząd każdej czynności

przekraczającej zakres zwykłego zarządu, a więc każdej czynności istotnej

z punktu widzenia ich praw i obowiązków jako współwłaścicieli nieruchomości

wspólnej i właścicieli (lub współwłaścicieli) odrębnych lokali.

W konsekwencji należy zatem uznać, że uchwała o wyborze członków

zarządu wspólnoty mieszkaniowej jest czynnością zwykłego zarządu, wobec czego

wykonanie wspólnego prawa jednego głosu przysługującego niepodzielnie

współwłaścicielom odrębnego lokalu użytkowego, wynikającego z udziału

w nieruchomości wspólnej, przy głosowaniu nad taką uchwałą stanowi także

czynność zwykłego zarządu i uzgodnienie treści tego głosu wymaga większości

liczonej według wielkości udziałów albo według zasady, że na jednego właściciela

przypada jeden głos.

Kasacyjny zarzut naruszenia art. 199 i art. 201 k.c. okazał się więc skuteczny,

choć z innych przyczyn, niż wskazała skarżąca.

Biorąc to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39815

oraz art. 108

§ 2 w zw. z art. 391 par.1 i art. 39821

k.p.c., uchylił zaskarżony wyrok i przekazał

sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia

o kosztach postępowania kasacyjnego, gdyż merytoryczne rozstrzygnięcie sprawy

było niemożliwe z uwagi na nie rozpoznanie przez Sąd drugiej instancji zarzutów

apelacyjnych związanych z żądaniem uchylenia zaskarżonej uchwały na podstawie

art. 25 ust. 1 u.w.l.