I CSK 312/14

Sygn. akt I CSK 312/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 czerwca 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Anna Kozłowska (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)

SSN Bogumiła Ustjanicz

Protokolant Justyna Kosińska

w sprawie z powództwa J. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej "O." w W.

o uchylenie uchwał,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 26 czerwca 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 15 listopada 2013 r.,

1. uchyla zaskarżony wyrok w punkcie pierwszym w części

dotyczącej uchwały 3/2011 z dnia 29 marca 2011 r. i w tej

części apelację powoda oddala oraz w punkcie trzecim

i zasądza od powoda na rzecz pozwanej 180 (sto

osiemdziesiąt) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania

apelacyjnego;

2. zasądza od powoda na rzecz pozwanej kwotę 320 (trzysta

dwadzieścia) zł tytułem zwrotu kosztów postępowania

kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Zaskarżonym przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową „O.” wyrokiem z dnia

15 listopada 2013 r. Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony przez powoda J. K. wyrok

Sądu Okręgowego w W. z dnia 28 grudnia 2012 r. w ten sposób, że uchylił uchwałę

Wspólnoty Mieszkaniowej „O.” nr 3/2011 z dnia 29 marca 2011 r. Ponadto Sąd ten

oddalił apelację powoda w pozostałym zakresie oraz orzekł o kosztach

postępowania. W sprawie tej ustalono, co następuje:

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa „O.” położona przy ul. J. […]w W.

obejmuje kompleks budynków, do którego należą garaż podziemny, parking

naziemny i ciągi komunikacyjne. Garaż podziemny, parking i ciągi komunikacyjne

położone są na nieruchomości, którą pozwana wspólnota nie zarządza. Udziały we

współwłasności tych nieruchomości przysługują tylko niektórym spośród właścicieli,

którzy tworzą wspólnotę. Powód J. K. jest właścicielem wyodrębnionego lokalu

mieszkalnego nr […] położonego przy ul. J.[…], i współwłaścicielem nieruchomości,

na której znajdują się budynki, nie jest natomiast współwłaścicielem pozostałych

nieruchomości, na których znajdują się garaż podziemny i parking naziemny.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła w dniu 29 marca 2011 r. trzy

uchwały: 1) uchwałę nr 1/2011 w sprawie zatwierdzenia sprawozdania finansowego

za 2010 r. i przeznaczenia wyników finansowych. W § 1 tej uchwały przyjęto

sprawozdanie finansowe za rok 2010 przedstawione przez Zarząd Wspólnoty.

Natomiast w § 2 ustalono na co zostanie przeznaczona nadwyżka, która została po

rozliczeniu kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej w wysokości 128.312,08 zł.

Ponadto w tym paragrafie uchwały ustalono, że nadwyżka, która została po

rozliczeniu kosztów garażu w wysokości 7.945,77 zł zostanie przekazana na

zasilenie funduszu eksploatacyjnego garażu w roku 2011, zaś wynik finansowy

wynikający z rozliczenia kosztów miejsc postojowych w wysokości 8.522,67 zł

przeznaczono na zasilenie funduszu eksploatacyjnego miejsca postojowego w roku

2011; 2) uchwałę nr 2/2011 w sprawie udzielenia absolutorium Zarządowi

Wspólnoty. W § 1 uchwały Wspólnota Mieszkaniowa „O.” udzieliła zarządowi

absolutorium za rok 2010; uchwałę nr 3/2011 w sprawie przyjęcia planu

3

gospodarczego Wspólnoty Mieszkaniowej „O.” na rok 2011 i ustalenia wysokości

opłat w nieruchomości wspólnej Wspólnoty, miejsc garażowych i parkingu. W § 1

uchwały Wspólnota Mieszkaniowa zatwierdziła roczny plan gospodarczy na 2011 r.

(załącznik do uchwały), zakładający roczny koszt utrzymania „O., „w tym:

nieruchomości wspólnej Wspólnoty w wysokości 973 775,41 zł, miejsc garażowych

w wysokości 56 905,77 zł i parkingu w wysokości 60 902,67 zł”.

W § 2 tej uchwały zatwierdzono miesięczne opłaty zaliczkowe na pokrycie

kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej: w wysokości 3,90 zł miesięcznie na 1

m2

lokali i pomieszczeń przynależnych od 1 stycznia 2011 do 30 września 2011 r.

(bez zmian), w wysokości 4,20 zł na 1 m2

lokali i pomieszczeń przynależnych od

1 października 2011 (podwyżka o 0,30 zł/m2

), a także w wysokości 85 zł

miesięcznie od miejsca w garażu podziemnym (bez zmian) i w wysokości 45 zł

miesięcznie od miejsca postojowego (bez zmian). Plan gospodarczy, stanowiący

załącznik do podjętej uchwały, zestawia odrębnie planowane koszty utrzymania

w 2011 r. nieruchomości wspólnej, miejsc garażowych i miejsc postojowych.

Powód J. K. wniósł o uchylenie podjętych w dniu 29 marca 2011 r. przez

Wspólnotę Mieszkaniową „O.” uchwał o numerach: 1/2011, 2/2011 i 3/2011.

Wyrokiem z dnia 28 grudnia 2012 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo w

całości. Rozpoznający sprawę Sąd Apelacyjny uznał, że Sąd Okręgowy dokonał

prawidłowych ustaleń faktycznych i przyjął je za własne. W ocenie Sądu

Apelacyjnego rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego w zakresie dotyczącym uchwały

nr 3/2011 było jednak wadliwe; stąd też Sąd ten uwzględnił w części apelację

powoda. W ocenie Sądu Apelacyjnego ma rację powód podnosząc w apelacji, że

powołana uchwała podlega uchyleniu na podstawie art. 25 ust. 1 i 2 ustawy o

własności lokali, albowiem jest ona niezgodna z przepisami prawa.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, przedmiotowa uchwała nr 3/2011 narusza art.

22 w zw. z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz.

U. z 2000, Nr 80, poz. 903 ze zm., dalej u.w.l. Zgodnie z art. 22 ust. 2 u.w.l., do

podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu

potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej

czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów

4

stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem

przewidzianej. Zaś z art. 22 ust. 3 pkt 2 i 3 u.w.l. wynika, że czynnościami

przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności przyjęcie rocznego

planu gospodarczego oraz ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu.

Zaskarżona uchwała nr 3/2011 dotyczyła spraw przekraczających zakres zwykłego

zarządu, więc musiała zostać podjęta przez pozwaną Wspólnotę. Zgodnie z art. 6

u.w.l. wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli, których lokale wchodzą

w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa

i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Ponieważ osobowość prawna jest cechą normatywną, zaś z powołanego

przepisu i innych przepisów ustawy o własności lokali nie wynika, aby ustawodawca

wyposażył wspólnoty mieszkaniowe w osobowość prawną, są one rodzajem

jednostek organizacyjnych nieposiadających osobowości prawnej. Z art. 6 u.w.l.

wynika natomiast, że wspólnota mieszkaniowa dysponuje zdolnością prawną (może

nabywać prawa i zaciągać zobowiązania) i zdolnością sądową (może pozywać

i być pozwana). Przyjęcie, że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków

cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać majątek odrębny od majątków

właścicieli lokali (własny majątek). W skład tego majątku mogą jednak wejść

jedynie prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną.

Wynika stąd, że wspólnota mieszkaniowa nie może być podmiotem praw

i obowiązków innych niż związane z zarządem nieruchomością wspólną. Jest ona

powołana do decydowania wyłącznie o sprawach dotyczących nieruchomości

wspólnej, natomiast nie posiada kompetencji do decydowania o sprawach

dotyczących lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych właścicieli

lokali, a tym bardziej o sprawach dotyczących sąsiednich nieruchomości (jak to

miało miejsce w zaskarżonej uchwale nr 3/2011). W konsekwencji zaskarżona

uchwała nr 3/2011 podlegała uchyleniu jako sprzeczna z art. 6 ustawy o własności

lokali, albowiem rozstrzygała ona o planowanych kosztach utrzymania

nieruchomości sąsiednich, a także o wysokości zaliczkowych opłat obowiązujących

współwłaścicieli tych nieruchomości.

5

W ocenie Sądu Apelacyjnego nie ma znaczenia, czy plan gospodarczy na

rok 2011, stanowiący załącznik do podjętej uchwały, obejmował odrębnie

planowane koszty utrzymania nieruchomości wspólnej, miejsc garażowych i miejsc

postojowych, czy też nie. O niezgodności z prawem powyższej uchwały przesądza

już sam fakt podjęcia przez pozwaną Wspólnotę uchwały w sprawach nie

związanych z zarządem nieruchomością wspólną, tj. w sprawach zarządu

nieruchomościami sąsiednimi, co nie należało do jej właściwości i nie było objęte jej

zdolnością prawną. Oceny tej nie zmienia fakt funkcjonalnego powiązania tych

nieruchomości z nieruchomością wspólną. Nieruchomości te mają bowiem

współwłaścicieli, którzy powinni sprawować zarząd nimi na zasadach wynikających

z Kodeksu cywilnego. Co do wzajemnych rozliczeń, to nie ma przeszkód, aby

współwłaściciele nieruchomości sąsiednich obciążali pozwaną Wspólnotę

wynagrodzeniem za korzystanie z nich przez członków tej Wspólnoty, gdyż

stanowiłoby ono koszt zarządu nieruchomością wspólną. Również pozwana

Wspólnota mogłaby obciążać współwłaścicieli nieruchomości sąsiednich określoną

częścią ponoszonych opłat (np. za energie elektryczną) na podstawie zawartej

przez strony umowy. Natomiast z powołanych wyżej przyczyn, za sprzeczne

z prawem należy uznać rozstrzyganie o wysokości tychże opłat w uchwale

Wspólnoty Mieszkaniowej.

W skardze kasacyjnej pozwana zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj.:

1) art. 6 oraz art. 22 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności

lokali przez jego błędną wykładnię i przyjęcie, iż ograniczenie zdolności prawnej

wspólnot mieszkaniowych do praw i obowiązków związanych z nieruchomością

wspólną oznacza, iż wspólnota nie jest uprawniona do wskazania w uchwale

kosztów utrzymania nieruchomości sąsiednich, których wysokość została

uchwalona przez ich współwłaścicieli, podczas gdy w przypadku kiedy nie ma

możliwości prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną bez właściwego

utrzymania sąsiednich nieruchomości, zdolność wspólnot mieszkaniowych

obejmuje możliwość wskazywania tego typu danych w uchwałach Wspólnoty oraz

rozliczania tych kosztów przez zarząd Wspólnoty, wobec zgody współwłaścicieli

tych nieruchomości oraz braku innego podmiotu mogącego dokonać tego typu

rozliczenia;

6

2) art. 201 k.c. przez jego niezastosowanie oraz uznanie, że podjęcie

przedmiotowej uchwały było jedynie wyrazem woli Wspólnoty Mieszkaniowej, która

nie była kompetentna do rozstrzygania o wysokości opłat dotyczących

nieruchomości sąsiednich, których zarząd powinien być sprawowany przez

współwłaścicieli na zasadach określonych w kodeksie cywilnym, podczas gdy

oprócz członków wspólnoty uchwała ta została zaakceptowana przez większość

współwłaścicieli tych nieruchomości - i to oni określili koszty dotyczące

poszczególnych nieruchomości.

3) art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali w zw. z art. 58 § 3 k.c. w zw. z art.

1 ust. 2 ustawy o własności lokali przez ich niezastosowanie i uchylenie

zaskarżonym wyrokiem uchwały Wspólnoty nr 3/2011 w całości, podczas gdy

z uzasadnienia wyroku wynika, że Sąd Apelacyjny stwierdził, iż jedynie

postanowienia tej uchwały dotyczące kosztów utrzymania ruchomości sąsiednich

naruszały przepisy prawa, wobec czego Sąd powinien uchylić uchwałę wyłącznie w

części dotyczącej tych kosztów, a nie również w zakresie kosztów utrzymania

nieruchomości wspólnej.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje.

Sąd Apelacyjny uchylił w zaskarżonym wyroku uchwałę nr 3/2011 pozwanej

Wspólnoty Mieszkaniowej wskazując, że Wspólnota nie miała zdolności prawnej do

jej podjęcia. Zgodnie z art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. u.w.l. wspólnota

mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania. Podobne w treści

określenia zawierają także przepisy kodeksu spółek handlowych w odniesieniu do

handlowych spółek osobowych oraz kapitałowych spółek w organizacji. Po

wprowadzeniu do kodeksu cywilnego art. 331

w doktrynie i orzecznictwie

powszechnie przyjmuje się, że oznacza to nic innego jak przyznanie przez ustawę

określonej jednostce organizacyjnej zdolności prawnej. Myśl tę wyraził

jednoznacznie Sąd Najwyższy w tezie uchwały 7 sędziów z dnia 21 grudnia 2007 r.,

III CZP 65/07 (OSNC 2008/7-8/69) stwierdzając, że wspólnota mieszkaniowa,

działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej, może nabywać prawa

i obowiązki do własnego majątku.

7

Posiadanie zdolności prawnej decyduje o tym, że mamy do czynienia

z osobą. Aktualnie w związku z tym możemy na tle prawa polskiego wyróżnić trzy

osoby: fizyczną, prawną oraz jednostkę organizacyjną, która nie jest osobą prawną,

ale której ustawa przyznaje zdolność prawną. Skoro nie jest to osoba prawna,

a posiada tak jak osoba fizyczna i prawna zdolność prawną, to nie jest to żadna

ułomna osoba prawna, ale najlepiej określać ją, korzystając z tej samej konwencji

co przy określaniu pozostałych osób, jako osobę ustawową. Warto bowiem zwrócić

uwagę, że osoba fizyczna także jest konstrukcją prawną, a przymiotniki „fizyczna

i prawna” nie mają określonej treści informacyjnej, ale służą konwencjonalnemu

odróżnieniu osoby, której substratem jest człowiek od osoby, która jest jednostką

organizacyjną. Skoro zaś do osoby ustawowej należy odpowiednio stosować

przepisy o osobach prawnych, czyli są to osoby, których reżym prawny jest

podobny, użycie na ich określenie dwóch terminów różniących się zakresowo, ale

bliskoznacznych, (osoba prawna, osoba ustawowa) dobrze podkreśla tę bliskość,

a jednocześnie pozwala na wyraźne odróżnienie tych osób.

Zdolność prawna oznacza, że ten kto ją posiada może być podmiotem

każdego w zasadzie stosunku prawnego i wynikającego z niego prawa. Tylko

wyraźny przepis ustawy może w określonej sytuacji ograniczyć możliwość nabycia

konkretnego prawa lub obowiązku. Stwierdzenie to w pełni odnosi się do osób

fizycznych. Natomiast zdolność prawna osób prawnych i osób ustawowych nie

obejmuje możliwości bycia podmiotem tych stosunków prawnych, które wiążą się

tylko z człowiekiem (stosunki rodzinne, czy spadkowe). Wspólnota mieszkaniowa

jako osoba ustawowa, skoro posiada zdolność prawną może być co do zasady

podmiotem każdego stosunku prawnego lub prawa.

Przyznanie jej zdolności prawnej, stawia pod znakiem zapytania wykładnię

przepisów prawa, zgodnie z którą jej zdolność prawna jest co do zasady

ograniczona. Wprawdzie w uzasadnieniu wspomnianej uchwały III CZP 65/07 Sąd

Najwyższy stwierdził ostrożnie, że „Nie dokonując generalnej oceny takiego

stanowiska należy jednak wskazać, że przepisy ustawy o własności lokali stwarzają

podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej

została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem

(administrowaniem) nieruchomością wspólną”, to stanowisko takie, na co zwrócono

8

uwagę w doktrynie, nie ma wyraźnych podstaw prawnych. Prowadzi ono także do

pozbawienia zdolności prawnej jej najważniejszego waloru praktycznego.

W przypadku gdy uznajemy, że ktoś ma zdolność prawną nie musimy badać czy

w konkretnej sytuacji może on być podmiotem określonego stosunku prawnego lub

prawa, bo o tym przesądza sam fakt posiadania zdolności prawnej. Uznanie zaś,

że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw

i obowiązków związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną prowadzi do

konieczności rozważania w wielu sprawach, czy określony stosunek prawny lub

prawo wiążą się z takim zarządem. W konsekwencji pojawiają się dodatkowe

problemy, które muszą rozstrzygać sądy z Sądem Najwyższym włącznie. O tym,

że problemów tych jest bardzo wiele świadczy to, że w ciągu kilku lat Sąd

Najwyższy musiał się już wypowiadać wielokrotnie na temat zakresu zdolności

prawnej wspólnoty mieszkaniowej (wyroki z dnia 14 marca 2013 I CSK 379/12,

OSNC 2013/11/130, z dnia 15 maja 2014, IV CSK 470/13, z dnia 29 sierpnia 2013,

I CSK 705/12 oraz uchwały: z dnia 21 listopada 2013 r. III CZP 65/13, OSNC

2014/7-8/71, uchwała z dnia 5 maja 2010 r., III CZP 117/09, a także uchwała

7 sędziów SN z dnia 29 stycznia 2014, III CZP 84/13, OSNC 20014, nr 9, poz. 84).

Uznanie, że zdolność prawna wspólnoty mieszkaniowej ma charakter specjalnej,

ograniczonej zdolności prawnej budzi wątpliwości, jeżeli wziąć pod uwagę, że nasz

ustawodawca odstąpił od specjalnej zdolności osób prawnych usuwając z kodeksu

cywilnego art. 36 k.c. Przepisy ustawy o odrębnej własności lokali, z których

wywodzi się ograniczenie zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej, można zaś

rozumieć jako określenie przedmiotu jej działalności, który wyznacza przede

wszystkim dozwolony zakres działania zarządu wspólnoty, a nie ogranicza jej

zdolność prawną. Takie ich odczytanie pozwala uniknąć niekończących się sporów,

czy wspólnocie przysługuje zdolność do bycia podmiotem określonego stosunku

prawnego lub prawa, a z drugiej strony zapobiega nadużywaniu przez jej zarząd

kompetencji do reprezentowania wspólnoty, gdyż może on ponosić wobec

właścicieli lokali odpowiedzialność za przekroczenie granic swojego umocowania.

Gdyby określenie w ustawie przedmiotu działalności jednostki organizacyjnej,

o której mowa w art. 331

k.c., mogło być podstawą do ograniczenia jej zdolności

prawnej, to należałoby uznać, że zdolność prawna handlowych spółek osobowych

9

nie obejmuje praw i obowiązków nie związanych z prowadzeniem przedsiębiorstwa.

Powszechnie zaś uznaje się, że zdolność prawną takich spółek jest

nieograniczona.

Przyjmując, że brak podstaw do uznania, iż zdolność prawna wspólnoty jest

ograniczona, zarzut zawarty w skardze kasacyjnej jest uzasadniony. Nawet jednak

gdy traktować, tak jak to przyjmuje się za uzasadnieniem uchwały 7 sędziów SN

III CZP 65/07, że zdolność tak została ograniczona do praw i obowiązków

związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną, zarzut naruszenia art. 6 i 22

§ 2 u.w.l. także jest uzasadniony. Uchwała nr 3/2011 dotyczy nieruchomości

wspólnej, którą zarządza wspólnota oraz trzech innych nieruchomości.

Zapewnienie prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną wymaga jednak nie

tylko zapewnienia finasowania tej nieruchomości, ale ze względu na ścisły związek

pozostałych nieruchomości z nieruchomością pozostającą w zarządzie wspólnoty,

zorganizowania i zapewnienia finansowania pozostałych nieruchomości. W takiej

sytuacji, mając na względzie ścisły funkcjonalny związek finansowania kosztów

zarządu nieruchomością wspólną oraz finansowania zarządu nieruchomościami

pozostałymi, brak podstaw do przyjęcia, iż podjęcie zaskarżonych uchwał

wykraczało poza zdolność prawną wspólnoty. Taka interpretacja zarządzania

nieruchomością wspólną jest nadmiernie formalistyczna i wyklucza podejmowanie

racjonalnych uchwał przez wspólnotę, które zapobiegają temu, aby nie zostały

naruszone żywotne interesy uczestników wspólnoty, którzy będą mieli problemy

z poruszaniem się po drogach, parkowaniem, czy wypoczynkiem w najbliższym

otoczeniu. Zaskarżona uchwała poprzez ustalenie mechanizmu finansowania

zarządu nieruchomościami, które formalnie nie są nieruchomością wspólną,

zapobiega naruszeniu tego ważnego interesu dla uczestników wspólnoty i z tego

względu należy uznać kompetencje wspólnoty do jej podjęcia. Należy jednak

dodatkowo zwrócić uwagę na dwie ważne kwestie związane z zaskarżoną uchwałą.

W zaskarżonej uchwale przyjęto roczny plan gospodarczy. Plan taki stanowi

podstawę do określenia obowiązków zarządu wspólnoty i jej członków w zakresie

kosztów związanych z zarządem wspólnotą. W uchwale tej znalazły się jednak

także postanowienia dotyczące kosztów nieruchomości sąsiednich oraz wysokości

w jakiej współwłaściciele tych nieruchomości mają partycypować w ponoszeniu tych

10

kosztów. Trafnie Sąd Apelacyjny wskazał, że uchwała wspólnoty nie może sama

przez się stanowić podstawy prawnej dla określenia praw i obowiązków

współwłaścicieli nieruchomości sąsiedniej. Wskazanie w uchwale stanowiącej plan

gospodarczy kosztów zarządu nieruchomościami sąsiednimi oraz określenie

wysokości w jakiej współwłaściciele tych nieruchomości mają partycypować

w ponoszeniu tych kosztów pełni jednak ważną funkcję. Stanowi ona informację

o tym jakie są koszty zarządu nieruchomością wspólną i związane z nimi ściśle

koszty zarządu nieruchomościami sąsiednimi oraz upoważnia zarząd do

podejmowania czynności zmierzających do określenia zasad zarządu tymi

nieruchomościami przez ich współwłaścicieli. Bez wykazywania kosztów zarządu

nieruchomościami sąsiednimi oraz określenia sposobu ich pokrycia prawidłowe

zarządzanie nieruchomością wspólną byłoby niemożliwe, gdyż nieruchomości

sąsiednie są funkcjonalnie, prawnie i finansowo połączone z nieruchomością

wspólną. Nie bez znaczenia jest także, że część członków pozwanej Wspólnoty

Mieszkaniowej jest również współwłaścicielami nieruchomości sąsiednich. Z tych

względów brak podstaw do uznania, że samo umieszczenie w planie

gospodarczym wspólnoty postanowień odnoszących się do nieruchomości

sąsiednich, ściśle powiązanych z nieruchomością wspólną, stanowi przekroczenie

zdolności prawnej wspólnoty i stanowi podstawę dla uchylenia uchwały

zawierającej taki plan.

Należy jednak wyraźnie podkreślić, że zaskarżona uchwała sama przez się

nie stanowi podstawy prawnej dla określenia spraw związanych z zarządem

nieruchomościami sąsiednimi. Skoro nieruchomości te stanowią współwłasność

określonych właścicieli, tylko oni na podstawie przepisów kodeksu cywilnego

o współwłasności, w szczególności art. 199 – 205, są władni określić sposób

zarządu i koszty z nimi związane. Z tego względu, że niektórzy z współwłaścicieli

są także członkami wspólnoty oraz, że rozliczanie niektórych mediów np. energii

elektrycznej dokonywane jest dla wszystkich nieruchomości łącznie, podjęcie

uchwały przez wspólnotę określającej koszty zarządu wszystkimi nieruchomościami

należy uznać za zasadne. Pozwala to członkom wspólnoty na rozeznanie jak

zarząd planuje zgromadzenie środków na zarząd nieruchomościami, które służą

zaspakajaniu ich żywotnych potrzeb. Taka uchwała ma więc z punktu widzenia

11

członków wspólnoty przede wszystkim walor informacyjny. Natomiast zarząd

wspólnoty powinien doprowadzić do tego, aby zgodę na taki sposób finansowania

zarządu nieruchomościami sąsiednimi wraziła co najmniej większość

współwłaścicieli. W sytuacji gdy istnieje tak silny związek funkcjonalny i prawny

pomiędzy nieruchomością, którą zarządza wspólnota mieszkaniowa

a nieruchomościami sąsiednimi, najlepszym rozwiązaniem wydaje się, aby

wspólnota mieszkaniowa została przez współwłaścicieli ustanowiona zarządcą tych

nieruchomości, co pozwoli jej uzyskać wyraźny formalny tytuł do podejmowania

czynności związanych z zarządem nieruchomościami sąsiednimi.

Warto również zwrócić uwagę na to, że uchylenie zaskarżonej uchwały, która

określa także podstawy gospodarowania nieruchomością wspólną, zarządzaną

przez Wspólnotę, doprowadziłoby do tego, że działałaby ona w 2011 r. bez

ustalonego uchwałą właścicieli rocznego planu gospodarczego i ustalonej

wysokości opłat na pokrycie zarządu, co byłoby podstawą do podważania

czynności zarządu podejmowanych na podstawie tej uchwały, także w odniesieniu

do nieruchomości, którą Wspólnota zarządza. Rodzi się też pytanie, dlaczego nie

uchylono uchwały nr 1, której § 2 odnosił się, podobnie jak uchwała nr 3 również do

obowiązków współwłaścicieli sąsiednich nieruchomości.

Mając na względzie powyższe Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39816

k.p.c., orzekł jak w sentencji.