V CSK 535/14

Sygn. akt V CSK 535/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 czerwca 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący,

sprawozdawca)

SSN Jan Górowski

SSN Katarzyna Tyczka-Rote

w sprawie z powództwa L. Spółki Akcyjnej w Ł.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi W.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 25 czerwca 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 29 maja 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę

do ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu

, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie

o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 20 grudnia 2013 r. uwzględniając

powództwo L. S.A. w Ł. przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi W. ustalił, że

odmowa zmiany stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania

wieczystego nieruchomości położonej w W. przy al. J. […] z 3% na 1% jest

nieuzasadniona oraz ustalił wysokość tej stawki na 1 % począwszy od dnia 1

stycznia 2012 r.

Apelacja pozwanego od tego wyroku została oddalona wyrokiem Sądu

Apelacyjnego z dnia 29 maja 2014 r.

Z dokonanych w sprawie ustaleń wynika, że powód w dniu 31 grudnia 2011 r.

złożył wniosek o obniżenie stawki procentowej opłaty rocznej, powołując się na

zmianę sposobu korzystania z nieruchomości, uzyskał bowiem pozwolenie

na rozbiórkę posadowionych na nieruchomości trzech budynków przemysłowo-

magazynowych oraz pozwolenie na budowę zespołu mieszkaniowo-usługowego

z garażem podziemnym i na przebudowę kanalizacji. W dniu 11 października

2011 r. powód przekazał wykonawcy plac budowy. Aktualnie trwają prace

budowlane i niemal został ukończony kompleks budynków, w których przewidziano

lokale mieszkalne i usługowe, a powód sprzedał już większość lokali mieszkalnych.

W ocenie Sądów, do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu

art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami

(tekst jedn. Dz. U. z 2014 r., poz. 518 ze zm.; dalej: u.g.n.) dochodzi już z chwilą

rozpoczęcia prac związanych ze wznoszeniem budynku, o ile budynek został bez

zbędnej zwłoki wzniesiony zgodnie z decyzjami w sprawie warunków zabudowy

i pozwolenia na budowę. Taka sytuacja miała miejsce, skoro inwestycja została

prawie ukończona. Sąd Apelacyjny zwrócił ponadto uwagę, że w budowanym

kompleksie przewidziano lokale mieszkalne i usługowe. Z przedstawionej przez

powoda dokumentacji nie wynika co prawda w sposób niebudzący wątpliwości,

że lokale mieszkalne mają stanowić większość, to jednak okoliczność tę uznał Sąd

za przyznaną na podstawie art. 230 k.p.c., bowiem pozwany nie zaprzeczył

twierdzeniom powoda. Uznając zatem, że lokale mieszkalne stanowią większość,

3

Sąd Apelacyjny uznał, że powód wykazał okoliczność trwałej zmiany sposobu

korzystania z nieruchomości, co uzasadnia jego roszczenie.

Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżył pozwany, reprezentowany przez

Prokuratorię Generalną Skarbu Państwa, skargą kasacyjną opartą na obu

podstawach określonych w art. 3983

k.p.c. W ramach pierwszej podstawy zarzucił

naruszenie art. 73 ust. 2 zdanie pierwsze w związku z art. 72 ust. 3 pkt 4 i art. 73

ust. 2a u.g.n. oraz w związku z art. 189 k.p.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie

prowadzące do uznania, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania

z nieruchomości. Zarzucił ponadto naruszenie art. 81 ust. 1, 4 i 5 w zawiązku z art.

73 ust. 2 zdanie drugie u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie, polegające na

uwzględnieniu okoliczności zaistniałych po dniu złożenia wniosku o zmianę stawki

opłaty rocznej.

W ramach drugiej podstawy kasacyjnej skarżący zarzucił naruszenie art. 316

§ 1 k.p.c. w związku z art. 81 ust. 1, 4 i 5 oraz art. 73 ust. 2 zdanie drugie u.g.n.

poprzez niewłaściwe zastosowanie, polegające na uwzględnieniu okoliczności

zaistniałych po dniu złożenia wniosku o zmianę stawki opłaty rocznej, a także

naruszenie art. 230 k.p.c. w związku z art. 81 ust. 2 oraz art. 73 ust. 2 zdanie drugie

u.g.n. poprzez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że pozwany nie zaprzeczył

okoliczności związanej z częściowym wykorzystaniem nieruchomości pod lokale

użytkowe, a także uznanie, że ciężar zaprzeczenia tej okoliczności obciążał

pozwanego.

W konkluzji wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy

do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zarzuty podniesione w ramach drugiej podstawy kasacyjnej podlegają

ocenie w pierwszej kolejności, bowiem kontrola zarzutów dotyczących naruszenia

prawa materialnego możliwa jest tylko w wypadku prawidłowo ustalonego stanu

faktycznego sprawy. Przystępując zatem do oceny zasadności tych zarzutów

należy uznać, wbrew twierdzeniom skarżącego, że nie doszło w sprawie

do naruszenia art. 316 § 1 k.p.c. w związku z powołanymi w podstawie kasacyjnej

przepisami. Zgodnie z art. 316 § 1 k.p.c., który ma zastosowanie również

4

w postępowaniu odwoławczym poprzez odesłanie z art. 381 i 382 k.p.c., sąd

wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy, biorąc za podstawę stan rzeczy istniejący

w chwili zamknięcia rozprawy. Pojęcie „stan rzeczy” oznacza zaś okoliczności

faktyczne ustalone przed zamknięciem rozprawy oraz stan prawny, to jest

obowiązujące przepisy, które mogą stanowić podstawę rozstrzygnięcia. Sąd był

zatem zobowiązany do uwzględnienia takich okoliczności, jak stopień

zaawansowania budowy, brak przerw w realizacji inwestycji, wydane w związku

z budową decyzje administracyjne, bowiem te okoliczności pozwalają następczo

ustalić, czy i w jakim czasie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania

z nieruchomości. Ten zatem zarzut okazał się nietrafny.

Nie można natomiast odmówić skarżącemu racji, gdy zarzuca naruszenie art.

230 k.p.c. Sąd Apelacyjny uznał za ustalony w sprawie fakt, że większość

wprowadzonej przez powoda inwestycji stanowić będą lokale mieszkalne,

a nie użytkowe, na tej podstawie, że pozwany wyraźnie tej okoliczności nie

zaprzeczył. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że, jak kilkakrotnie wyjaśnił już Sąd

Najwyższy, art. 230 k.p.c. może mieć zastosowanie tylko wówczas, gdy wynik

całego postępowania prowadzi do jednoznacznego wniosku, że strona przeciwna

nie zamierzała zaprzeczyć faktom (m.in. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 lutego

2010 r., I CSK 348/09, niepubl.). W rozpoznawanej sprawie natomiast pozwany

konsekwentnie zaprzeczał okoliczności trwałej zmiany sposobu korzystania

z nieruchomości, prowadzącej do obniżenia stawki opłaty rocznej. Niezależnie od

tego, trafnie wskazał skarżący, że zgodnie z art. 81 ust. 2 u.g.n., ciężar dowodu,

że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym.

Pozwany zatem winien był udowodnić wszelkie okoliczności świadczące o zmianie

sposobu korzystania z nieruchomości z przemysłowo-usługowego na mieszkalny.

Kwestia ta nie została jednoznacznie wyjaśniona.

Nie pozwala to na uznanie, że stan faktyczny sprawy został ustalony

w sposób pozwalający na ocenę zasadności zarzutów materialnoprawnych. Należy

jednak podkreślić, że przepis art. 73 ust. 2 zdanie pierwsze u.g.n. dotyczy sytuacji,

w której nastąpiła trwała zmiana korzystania z nieruchomości oddanej

w użytkowanie wieczyste, a nie tylko przeznaczenia gruntu. Sąd Najwyższy

rozważał już tę kwestię w odniesieniu do nieruchomości, na której wzniesiono

5

budynek, w którym mają być zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe. W wyroku

z dnia 22 marca 2012 r., IV CSK 333/11 (OSNC 2012 r., nr 11, poz. 132) wyjaśnił,

że samo uzyskanie pozwolenia na budowę nie wystarcza do stwierdzenia,

że doszło do trwałej zmiany korzystania z nieruchomości, bowiem fakt ten może

być stwierdzony w sposób niepodważalny dopiero po zakończeniu budowy

i wydaniu decyzji na użytkowanie budynku. Dopiero wówczas można ocenić, czy

lokale rzeczywiście mają charakter mieszkalny i czy ich powierzchnia jest większa

od powierzchni lokali użytkowych. W niniejszej sprawie ustalono, że w budynku

poza lokalami mieszkalnymi mają być także lokale użytkowe oraz garaż podziemny,

nie ustalono natomiast, czy garaż ten ma stanowić odrębną nieruchomość lokalową,

czy też tylko pomieszczenie przynależne do lokalu mieszkalnego. W pierwszym

wypadku nie można go uznać za lokal o charakterze mieszkalnym, chodzi bowiem

o odrębną nieruchomość, mogącą być przedmiotem odrębnego od budynku obrotu.

Znaczenie tej kwestii dla ustalenia wysokości opłaty rocznej wyjaśnił Sąd

Najwyższy uchwale z dnia 16 listopada 2012 r., III CZP 62/12 (OSNC z 2013 r., nr 5,

poz. 56). Charakter podziemnego garażu ma znaczenie dla porównania planowanej

powierzchni lokali mieszkalnych i użytkowych. Trafnie skarżący powołał art. 73 ust.

2a u.g.n., zgodnie z którym przepisy ust. 1 i 2 tego przepisu stosuje się

odpowiednio do udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości

gruntowej, w przypadku m.in. ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego

przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana. Proporcja

udziałów lokali mieszkalnych i użytkowych może kolidować z możliwością uznania

całej nieruchomości jako wykorzystywanej na cele mieszkaniowe.

Z tych względów orzeczono, jak w sentencji, na podstawie art. 39815

k.p.c.