II CSK 555/14

Sygn. akt II CSK 555/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 sierpnia 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Agnieszka Piotrowska (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Jan Górowski

w sprawie z powództwa Miasta Ł. - Prezydenta Miasta Ł.

przeciwko K.J.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 20 sierpnia 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 26 marca 2014 r.,

1. uchyla zaskarżony wyrok i oddala apelację pozwanego;

2. zasądza od pozwanego na rzecz strony powodowej koszty

postępowania apelacyjnego i kasacyjnego w kwocie 8.883 (osiem

tysięcy osiemset osiemdziesiąt trzy) zł.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 20 sierpnia 2013 r. Sąd Okręgowy w Ł. zasądził od

pozwanego K. J. na rzecz Miasta Ł. Prezydenta Miasta Ł. kwotę 87 652,79 złotych

z ustawowymi odsetkami od dnia 20 marca 2011 r. do dnia zapłaty ustalając, że w

dniu 28 grudnia 2000 roku pozwany nabył od powoda zajmowany przez pozwanego

i jego rodzinę komunalny lokal mieszkalny położony w Ł. przy ul. C. […] o

powierzchni 61 m2

o wartości rynkowej 96 100 złotych za cenę 15 376 złotych,

wynikającą z udzielonej mu bonifikaty. Umowa sprzedaży lokalu odsyłała w

sprawach w niej niewymienionych do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o

gospodarce nieruchomościami (według treści opublikowanej w Dz. U. nr 115, poz.

741 - dalej u.g.n.). W 1998 roku K. J. kupił działkę budowlaną przy ulicy S. w Ł.;

rozpoczął na niej budowę domu jednorodzinnego przed zakupem przedmiotowego

mieszkania z uwagi na dobrą sytuację finansową i materialną rodziny. Wcześniej

kupił także działkę rekreacyjną z domkiem letniskowym w S. Mieszkanie przy ul. C.

składało się z trzech pokoi, kuchni, łazienki, wc i przedpokoju; pozwany mieszkał w

nim z żoną i córką urodzoną w 2000 roku. W dniu 12 czerwca 2003 roku, a więc

przed upływem 5 lat od daty zakupu mieszkania, pozwany zbył ten lokal osobom

obcym za cenę 100 000 złotych. W styczniu 2011 roku powód zwrócił się do

pozwanego o zwrot zwaloryzowanej bonifikaty w kwocie 87 652,79 złotych w

terminie 60 dni od daty wezwania. Pozwany odmówił zapłaty tej należności. Biorąc

pod uwagę powyższe ustalenia Sąd Okręgowy uwzględnił powództwo o zwrot

zwaloryzowanej bonifikaty na podstawie art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu

obowiązującym w dacie zawarcia umowy sprzedaży lokalu z dnia 28 grudnia 2000

roku.

Po rozpoznaniu apelacji pozwanego Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia

26 marca 2014 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił powództwo.

Sąd drugiej instancji wskazał, że wprawdzie art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu

obowiązującym w dacie zawarcia umowy sprzedaży lokalu z dnia 28 grudnia 2000

roku przewidywał, że Gmina może żądać zwrotu udzielonej bonifikaty w przypadku

zbycia lokalu przed upływem 5 lat osobie nie będącej osobą bliską byłego najemcy,

ale w rozpatrywanej sprawie powód, żądając jej zwrotu, naruszył, zdaniem Sądu

3

Apelacyjnego, zasadę uczciwości i lojalności kontraktowej, ponieważ pozwany

sprzedał lokal przed upływem 5 lat w przekonaniu, że powód nie będzie dochodzić

zwrotu udzielonego upustu. Postępowanie powoda domagającego się zapłaty

równowartości udzielonej bonifikaty dopiero w 2011 roku, a więc po upływie kilku lat

od transakcji, narusza zasady współżycia społecznego i nie zasługuje na ochronę

w świetle art. 5 k.c.

W skardze kasacyjnej powód zarzucił naruszenie art. 68 ust. 2 u.g.n.

w brzmieniu obowiązującym w dacie zawarcia umowy sprzedaży lokalu z dnia

28 grudnia 2000 roku oraz art. 5 k.c. przez błędną wykładnię i w rezultacie

niewłaściwe jego zastosowanie prowadzące do uznania, że art. 5 k.c. może jako

zasada, a nie wyjątek, wyłączyć żądanie Gminy zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty

bez uwzględnienia okoliczności każdego rozpatrywanego przypadku. Formułując

te zarzuty powód domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku i orzeczenia co do

istoty sprawy przez oddalenie apelacji pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego

lub uchylenia zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do

ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Skarga kasacyjna powoda zasługuje na uwzględnienie wobec trafności

jej zasadniczego zarzutu, a to naruszenia prawa materialnego - art. 5 k.c. Klauzula

generalna niedopuszczalności czynienia ze swego prawa użytku sprzecznego

z zasadami współżycia społecznego ma na celu zapobieganie stosowania prawa

w sposób prowadzący do skutków nieetycznych lub rozmijających się w sposób

zasadniczy z celem danej regulacji prawnej. Jeśli więc uwzględnienie powództwa,

zgodnego z literą prawa, powodowałoby skutki rażąco niesprawiedliwe

i krzywdzące (summum ius summa iniuria), nie dające się zaakceptować z punktu

widzenia norm moralnych i wartości powszechnie uznawanych w społeczeństwie,

art. 5 k.c. zezwala na jego oddalenie. Należy jednak pamiętać, że istotą prawa

cywilnego jest ochrona praw podmiotowych, tak więc odmowa udzielenia tej

ochrony osobie, która korzysta z przysługującego jej prawa podmiotowego

w sposób zgodny z jego treścią, może mieć miejsce zupełnie wyjątkowo i musi być

uzasadniona istnieniem szczególnych okoliczności uzasadniających przyjęcie,

4

że w określonym układzie stosunków uwzględnienie powództwa prowadziłoby

do skutków szczególnie dotkliwych i nieakceptowanych (por. wyroki Sądu

Najwyższego: z dnia 25 sierpnia 2011 roku, II CSK 640/10, niepubl. i z dnia

24 stycznia 2013 r., II CSK 286/12, niepubl.).

W rozpoznawanej sprawie Gmina dochodziła, na podstawie art. 68 ust. 2

u.g.n. w brzmieniu obowiązującym w dacie zakupu tego lokalu (28 grudnia 2000 r.),

zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej pozwanemu przy zakupie

komunalnego lokalu mieszkalnego. Przepis ten stanowił, że właściwy organ może

żądać zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, jeżeli nabywca

nieruchomości przed upływem 10 lat, licząc od dnia jej nabycia, zbył lub

wykorzystał nieruchomość na inne cele niż wymienione w ust. 1 pkt 1-3 lub

przed upływem 5 lat na inne cele niż wymienione w ust. 1 pkt 7. Nie dotyczyło to

zbycia na rzecz osoby bliskiej. W świetle ukształtowanych poglądów orzecznictwa

Sądu Najwyższego, wprowadzenie do u.g.n. regulacji prawnych przyznających

najemcom komunalnych lokali mieszkalnych nie tylko pierwszeństwo w ich nabyciu

bez przetargu, ale także możliwość otrzymania znacznego upustu od ceny

nabywanych lokali ustalonej zgodnie z ich wartością rynkową, stanowi przejaw

realizacji wskazanej w art. 75 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej polityki

władz publicznych, sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli

i popierającej ich działania zmierzające do uzyskania własnego mieszkania

i stabilizacji w ten sposób ich sytuacji życiowej (por. uzasadnienie uchwały Sądu

Najwyższego z dnia 30 marca 2012 r., III CZP 4/12, OSNC 2012, nr 10, poz. 116

oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2003 r., IV CKN 1637/00,

niepubl.). Przewidziana w art. 68 ust. 1 u.g.n. możliwość udzielenia przez gminę

bonifikaty od ceny komunalnego lokalu mieszkalnego, ustalonej zgodnie z art. 67

ust. 3 u.g.n., stanowi odstępstwo od zasady sprzedaży lokali gminnych za cenę

odpowiadającą ich wartości rynkowej i ma na celu, ułatwienie zakupu lokalu przez

dotychczasowego najemcę, dla którego lokal ten stanowi centrum życiowe,

w którym najemca i członkowie jego rodziny realizują potrzeby mieszkaniowe.

Udzielenie najemcy bonifikaty stanowi istotny przywilej finansowy nabywcy lokalu

uzyskiwany kosztem środków publicznych i niewątpliwie stawiający nabywcę lokalu

komunalnego w sytuacji lepszej od tych osób, które są zmuszone zaspokajać swoje

5

potrzeby mieszkaniowe drogą zakupu mieszkań po ich cenie rynkowej, co wiąże

się z koniecznością zgromadzenia znacznych środków finansowych, zaciągnięcia

kredytu itp. Te względy uzasadniają pogląd o konieczności ścisłej wykładni

przepisów normujących reguły korzystania przez nabywców lokali komunalnych

z przyznanego im przywileju (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego

2015 r., IV CSK 265/14, Biuletyn Sądu Najwyższego 2015, nr 4, poz. 12).

Zastosowanie art. 5 k.c. jako środka obrony byłego najemcy, który przed upływem

terminu wskazanego w art. 68 ust. 2 u.g.n. zbył lokal mieszkalny osobie

niespokrewnionej, przed roszczeniem Gminy o zwrot bonifikaty, wymaga zawsze

rozważenia przeciwstawnych wartości, dokonania pogłębionej oceny wszystkich

okoliczności rozpatrywanego przypadku oraz unikania wszelkiego schematyzmu.

Nie sposób skonstruować katalogu okoliczności uzasadniających zastosowanie

w takiej sprawie art. 5 k.c., niemniej jednak niewątpliwie należą do nich sytuacje,

w których były najemca, z przyczyn od siebie niezależnych, znalazł się,

przykładowo wskutek choroby, niepełnosprawności, wypadku losowego, utraty

pracy lub źródła innych dochodów, wdowieństwa lub wielodzietności w sytuacji

życiowej i materialnej uniemożliwiającej lub poważnie utrudniającej mu zwrot

zwaloryzowanej bonifikaty. Należy przy tym wskazać na możliwość uwzględnienia

przez Sąd orzekający w takich sprawach, także przy zastosowaniu art. 5 k.c.,

tylko części roszczenia Gminy lub możliwość rozłożenia zasądzonego świadczenia

na raty (art. 320 k.p.c.).

Brak w treści umowy sprzedaży lokalu mieszkalnego z dnia 28 grudnia

2000 roku zapisu o możliwości skorzystania przez powoda z prawa żądania zwrotu

udzielonej bonifikaty w przypadkach, o których mowa w art. 68 ust. 2 u.g.n.

nie wyłączył uprawnienia powoda do żądania zwrotu tej należności w razie

spełnienia się wskazanych w tym przepisie przesłanek, skoro umowa odsyłała

w paragrafie 7 do przepisów u.g.n. Wbrew także stanowisku Sądu drugiej instancji

nie podjęcie przez Radę Miasta uchwały stwierdzającej, że Gmina będzie żądać

zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty w przypadku ziszczenia się przesłanek, o których

mowa w art. 68 ust. 2 u.g.n., nie stanowiło przeszkody do domagania się zwrotu

bonifikaty, skoro uprawnienie organu wykonawczego do dochodzenia zwrotu

udzielonego upustu wynika wprost z ustawy. Nie sposób także przyjąć, aby

6

wystąpienie przez powoda z nieprzedawnionym żądaniem zwrotu udzielonej

bonifikaty, opartym na ustawowej podstawie i wynikającym z obowiązku

racjonalnego gospodarowania środkami publicznymi, stanowiło naruszenie zasady

uczciwości i lojalności kontraktowej, jak to przyjął Sąd drugiej instancji. Pozwany

nie wykazał, aby w rozpoznawanej sprawie zaistniały szczególne, wyjątkowe

okoliczności przemawiające za oceną, iż żądanie powoda zwrotu udzielonej

bonifikaty jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego i stanowi nadużycie

prawa podmiotowego w świetle art. 5 k.c. Z wiążących Sąd Najwyższy przy

rozpoznawaniu niniejszej skargi kasacyjnej ustaleń wynika, że pozwany zajmował

wraz z żoną i kilkuletnim dzieckiem przedmiotowe mieszkanie komunalne

o powierzchni 61 m2

składające się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju, łazienki

i wc, a więc mieszkanie niewątpliwie zapewniające mu zaspokajanie potrzeb

mieszkaniowych rodziny. W 1998 roku kupił działkę budowlaną przy ulicy S. w Ł.;

rozpoczął na niej budowę domu jednorodzinnego przed zakupem przedmiotowego

mieszkania z uwagi na dobrą sytuację finansową i materialną rodziny. Wcześniej

kupił także działkę rekreacyjną z domkiem letniskowym w S. W dacie zakupu od

Gminy tego mieszkania powód i jego żona pracowali zarobkowo, dodatkowo powód

prowadził działalność gospodarczą przynoszącą dochody rzędu 100 000 złotych

rocznie. Mieszkanie kupione od Gminy w 2000 roku za kwotę 19 220 złotych,

pozwany zbył w 2003 roku za 100 000 złotych, a uzyskane pieniądze przeznaczył

na dokończenie budowy domu jednorodzinnego o powierzchni 210 m2

na działce o

powierzchni 2980 m2

, w którym zamieszkuje aktualnie z żoną, dzieckiem i teściową.

Decyzja o podwyższeniu komfortu życiowego rodziny przez budowę domu

jednorodzinnego należała do pozwanego i była oczywiście jego prawem, niemniej

jednak z uwagi na treść umowy sprzedaży mieszkania z dnia 28 grudnia 2000 roku,

odsyłającą w paragrafie 7 do przepisów u.g.n., powinien był liczyć się z

obowiązkiem zwrotu bonifikaty na żądanie uprawnionej Gminy w razie zbycia lokalu

przed upływem wskazanego w ustawie terminu. Udzielenie bonifikaty służy

zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych byłego najemcy, nie zaś uzyskaniu przez

niego dodatkowych środków finansowych na realizację innych, wcześniej

powstałych projektów mieszkaniowych (por. uzasadnienie uchwały Sądu

Najwyższego z dnia 30 marca 2012 r., III CZP 4/12, OSNC 2012, Nr 10, poz. 116).

7

W tym stanie rzeczy Sąd Najwyższy na podstawie art. 39816

k.p.c. uchylił

zaskarżony wyrok Sądu Apelacyjnego i orzekł co do istoty sprawy w ten sposób,

że oddalił apelację pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego, obciążając go,

na podstawie art. 98 i 108 w związku z art. 39821

k.p.c., kosztami postępowania

apelacyjnego w kwocie 2.700 złotych i kosztami postępowania kasacyjnego

w kwocie 6.183 złotych, łącznie 8.883 złotych.