II CSK 763/14

Sygn. akt II CSK 763/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 października 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Irena Gromska-Szuster (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Jan Górowski

SSN Barbara Myszka

w sprawie z powództwa Gminy Miasta Ł.

przeciwko G. F. i J. F.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 28 października 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w Ł.

z dnia 8 maja 2014 r.,

oddala skargę kasacyjną.

2

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 8 maja 2014 r. Sąd Okręgowy w Ł. oddalił apelację

powodowej Gminy Miasta Ł. od wyroku Sądu pierwszej instancji oddalającego

powództwo przeciwko G. i J. F. o zasądzenie kwoty 62 780,30 zł tytułem zwrotu

zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej pozwanym od ceny sprzedaży lokalu

mieszkalnego.

Sądy ustaliły, że pozwani mieszkali wraz z małoletnim synem i córką

w lokalu mieszkalnym o pow. 49,45 m. kw., składającym się z dwóch pokoi, kuchni,

łazienki i przedpokoju. W dniu 21 marca 2001 r. pozwani kupili ten lokal od strony

powodowej za kwotę 11 424 zł, przy zastosowaniu 80% bonifikaty od wartości

rynkowej ustalonej na kwotę 71 400 zł oraz 20% bonifikaty z tytułu jednorazowej

wpłaty. W umowie sprzedaży zaznaczono, że następuje ona na podstawie

przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami a w sprawach nie

uregulowanych w umowie mają zastosowanie przepisy tej ustawy oraz przepisy

ustawy o własności lokali. Pozwanych nie poinformowano o konieczności zwrotu

bonifikaty w razie sprzedaży nabytego lokalu przed upływem terminu wskazanego

w ustawie, nie okazano im ustaw wymienionych w umowie ani nie pouczono

o treści przepisów tych ustaw mających zastosowanie w takiej sytuacji.

Dzieci pozwanych, między którymi różnica wieku wynosi 5 lat, zajmowały

w przedmiotowym mieszkaniu wspólnie jeden pokój, co było bardzo niekorzystne

z uwagi na ich stan zdrowia. Trzynastoletni syn przeszkadzał siostrze w nauce,

cierpiał bowiem na nerwicę, zaburzenia emocjonalne, dysleksję i pozostawał pod

stałą opieką poradni psychiatrycznej oraz neurologa, od 16 roku życia został

zaliczony do osób o umiarkowanym stopniu niepełnosprawności, ze wskazaniem

pracy w warunkach chronionych. Córka mająca wówczas 8 lat cierpiała na alergię

i astmę objawiającą się częstym kaszlem szczególnie w nocy, co budziło brata

i wywoływało u niego ataki nerwicy.

Pozwani w 1999 r. nabyli nieruchomość w gminie S. celem wybudowania w

ciągu kilku lat systemem gospodarczym domu, w którym zamierzali zamieszkać z

synem a mieszkanie pozostawić córce, gdy się usamodzielni. Rozpoczęli budowę w

3

2000 r. finansując ją z różnych źródeł: pożyczek zaciąganych w pracy i od rodziców,

darowizn oraz z pobranego kredytu. Mimo to mieli problemy ze sfinansowaniem

budowy domu, co sprawiło, że postanowili sprzedać mieszkanie kupione od strony

powodowej, co uczynili w dniu 17 lutego 2003 r. sprzedając je osobie dla nich obcej

za kwotę 55 000 zł, którą w całości zużytkowali na wykonanie robót budowlanych

polegających na częściowym wykończeniu budowanego przez nich domu, co bez

tych środków byłoby niemożliwe. Na żądanie urzędu skarbowego pozwani

przedstawili rachunki potwierdzające zużycie w całości kwoty 55 000 zł ze

sprzedaży mieszkania na budowę domu, a urząd stwierdził prawidłowość tego

rozliczenia. Wiosną 2003 r. pozwani wraz z dziećmi przeprowadzili się do

budowanego domu, uzyskując pozwolenie na użytkowanie budynku w zakresie

jedynie parteru. Dzieci pozwanych zamieszkały w odrębnych pokojach.

Pismem z dnia 15 lipca 2011 r. strona powodowa wezwała pozwanych do

zwrotu kwoty 62 780,30 zł zwaloryzowanej bonifikaty.

Sąd pierwszej instancji stwierdził, że żądanie strony powodowej znajduje

podstawę w art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm. - dalej:

„u.g.n.”), w brzmieniu obowiązującym w dacie zarówno zbycia lokalu przez stronę

powodową pozwanym jak i w dacie zbycia lokalu przez pozwanych osobie trzeciej.

Uznał jednak, że jest ono w okolicznościach sprawy sprzeczne z zasadami

współżycia społecznego. Stwierdził, że obywatel w stosunkach z władzą publiczną

jest słabszym partnerem i ma prawo pozostawać w przekonaniu, że działanie czy

zaniechanie organów władzy nie narazi go na konflikt z prawem ani nie spowoduje

niekorzystnych dla niego skutków finansowych. Tę zasadę, jak również obowiązki

sprzedawcy przewidziane w art. 546 k.c., naruszyło, zdaniem Sądu, zaniechanie

przez stronę powodową poinformowania pozwanych o możliwości i przesłankach

żądania zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty, czego nie zastąpiło powołanie się

w umowie na u.g.n. i u.w.l., bez wskazania jednak konkretnych przepisów.

Sąd stwierdził również, że zgodnie z art. 7 i art. 9 kpa na organach administracji

samorządowej i władzy publicznej ciąży obowiązek działania zgodnego z prawem

i uwzględniającego interes społeczny i słuszny interes obywateli oraz obowiązek

należytego i wyczerpującego informowania stron o okolicznościach faktycznych

4

i prawnych mogących mieć wpływ na ustalenie ich praw i obowiązków będących

przedmiotem postępowania administracyjnego. Organy powinny czuwać by strony

i uczestnicy postępowania nie poniosły szkody z powodu nieznajomości prawa

i powinny im udzielać stosownych informacji i pouczeń.

Oceniając roszczenie na gruncie art. 5 k.c., Sąd pierwszej instancji wziął

również pod uwagę okoliczność, że dodany w 2007 r. do u.g.n. przepis art. 68 ust.

2a pkt 5 wyłączył obowiązek zwrotu bonifikaty w razie sprzedaży lokalu

i przeznaczenia uzyskanych środków w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu

mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe,

co wskazuje, iż celem ustawodawcy było aby wzgląd na zabezpieczenie

finansowych interesów gminy ustąpił ważnemu społecznie interesowi wspierania

budownictwa mieszkaniowego obywateli. Chociaż przepis ten nie ma zastosowania

w sprawie, to jednak jego celu nie można pomijać przy ocenie zarzutu naruszenia

art. 5 k.c. i należy uwzględnić, że pozwani całość uzyskanych ze sprzedaży

mieszkania środków przeznaczyli na budowę domu, a zatem wykupienie od

Gminy mieszkania z bonifikatą nie nastąpiło w celach spekulacyjnych ani dla zysku.

Z tych wszystkich względów Sąd pierwszej instancji uznał roszczenie za

sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Rozpoznając apelację strony powodowej, opartą na zarzutach naruszenia art.

5 i art. 546 k.c. oraz art. 7 i art. 9 k.p.a, Sąd drugiej instancji podzielił ustalenia

faktyczne i ocenę prawną Sądu Rejonowego. Uznając również roszczenie

za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego dodatkowo stwierdził,

że dochodzenie przez gminę zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty nie było,

w obowiązującym wówczas stanie prawnym, obligatoryjne, zależało od decyzji

gminy a strona powodowa nie wskazała, co w przypadku pozwanych zadecydowało

o dochodzeniu zwrotu bonifikaty. Mogłoby to być jedynie wzbogacenie się

pozwanych kosztem Gminy, ponieważ jednak przeznaczyli oni środki uzyskane

ze sprzedaży na poprawę swoich warunków mieszkaniowych, działali w ramach

celu, który zadecydował o udzieleniu im bonifikaty jako członkom wspólnoty

samorządowej. Sąd drugiej instancji podkreślił, że poprawa warunków

mieszkaniowych nie była podyktowana chęcią zapewnienia sobie komfortu lecz

bezwzględną koniecznością zapewnienia chorym dzieciom warunków niezbędnych

5

do prawidłowej egzystencji i rozwoju. W świetle wskazanych przez pozwanych i nie

kwestionowanych przez stronę powodową przyczyn sprzedaży mieszania, takie

działanie pozwanych i taki transfer środków nie jest w żaden sposób wątpliwy od

strony moralnej , tym bardziej, że od nowelizacji w 2007 r. takie rozporządzenie

środkami jest prawnie chronione przed obowiązkiem zwrotu bonifikaty. W tych

okolicznościach decyzja strony powodowej o żądaniu zwrotu bonifikaty, choć

prawnie dopuszczalna, była, zdaniem Sądu, dowolna i ta dowolność nosiła cechy

nadużycia prawa, w rozumieniu art. 5 kc. Zachowanie strony powodowej naruszało

zasadę zaufania obywateli do władzy publicznej, godziło w zasady słuszności

i podważało bezpieczeństwo ekonomiczne rodziny pozwanych.

Sąd Okręgowy stwierdził również, że rozstrzygnięcie Sądu pierwszej

instancji nie narusza art. 546 k.c. ani art. 7 i art. 9 k.p.a., podzielił bowiem jego

stanowisko, że choć nie można skutecznie powoływać się na nieznajomość prawa,

to jednak w okolicznościach w jakich znaleźli się pozwani można uznać za

usprawiedliwioną ich nieświadomość co do konsekwencji prawnych sprzedaży

mieszkania, bowiem obywatel w relacjach z władzą, jako partner słabszy ma prawo

spodziewać się, iż działanie jej organów nie narazi go na konflikt z prawem i nie

spowoduje dla niego negatywnych konsekwencji finansowych.

W skardze kasacyjnej opartej na pierwszej podstawie strona powodowa

zarzuciła naruszenie art. 68 ust. 2 u.g.n. przez błędną wykładnię i niewłaściwe

zastosowanie w wyniku uznania, że art. 5 k.c. może co do zasady, a nie w drodze

absolutnego wyjątku, wyłączyć żądanie zwrotu bonifikaty, jak również przez

zastosowanie art. 68 ust. 2 u.g.n. w brzmieniu wprowadzonym w 2007 r. do

zdarzenia mającego miejsce wcześniej, a także nie wyjaśnienie dlaczego strona

powodowa miała szczegółowo tłumaczyć przyczyny skorzystania z możliwości

żądania zwrotu bonifikaty, choć żaden przepis tego nie przewiduje; naruszenie art.

5 kc przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie w wyniku odstąpienia od

nakazu powściągliwego stosowania tego przepisu i stosowanie go do ogółu

roszczeń strony powodowej o zwrot bonifikaty oraz naruszenie art. 7 i art. 9 k.p.a.

przez akceptację stanowiska Sądu pierwszej instancji, który zastosował te przepisy

do stosunków cywilnoprawnych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

6

Oczywiście słuszne jest stanowisko skarżącej, że stosowanie art. 5 k.c. do

roszczeń przewidzianych w art. 68 ust. 2 u.g.n., podobnie jak do wszystkich innych

roszczeń stanowiących realizację praw podmiotowych, musi być powściągliwe

i mieć podstawę w szczególnych i wyjątkowych okoliczności leżących po stronie

nabywców lokalu (porównaj między innymi wyroki Sądu Najwyższego z dnia

22 listopada 1994 r. II CRN 127/94 i z dnia 24 stycznia 2013 r. II CSK 286/12,

niepubl.). Słusznie też wskazuje, że gmina nie ma obowiązku pouczania przy

sprzedaży lokalu o treści art. 68 ust. 2 u.g.n., o możliwości żądania zwrotu

bonifikaty i o okolicznościach, od których to zależy, gdyż wobec równości stron

stosunku cywilnoprawnego, jakim jest wskazana umowa sprzedaży, taki obowiązek

nie spoczywa na żadnym z kontrahentów i każdy z nich powinien we własnym

interesie sam zapoznać się z odpowiednimi przepisami kształtującymi jego sytuację

prawną wynikającą z zawartej umowy. Trafnie także powódka podnosi, że oceny

obowiązków kontraktowych gminy przy zawieraniu umowy sprzedaży lokalu na

podstawie art. 68 ust. 2 u.g.n., nie można dokonywać na gruncie art. 7 ani art. 9

kpa, które nie mają zastosowania przy czynnościach cywilnoprawnych gminy,

w których występuje ona nie jako organ administracji publicznej, lecz jako strona

umowy cywilnoprawnej. Podobnie nie ma też zastosowania do roszczeń

dochodzonych w sprawie art. 546 kc., który nakłada na sprzedawcę obowiązek

udzielenia kupującemu potrzebnych wyjaśnień o stosunkach prawnych

i faktycznych dotyczących sprzedanej rzeczy, nie nakłada natomiast obowiązku

wyjaśniania jakie ewentualnie roszczenia i w jakich okolicznościach, może

realizować sprzedawca wobec kupującego już po sprzedaży rzeczy czy prawa.

Roszczenia takie wynikają bowiem z przepisów ustawy, w tym wypadku z art. 68

ust. 2 u.g.n. i obowiązkiem kupującego jest znajomość tych przepisów.

Słusznie także skarżąca stwierdza, że żaden przepis prawa nie nakłada na

gminę obowiązku wyjaśniania, dlaczego wystąpiła z roszczeniem przewidzianym

w art. 68 ust. 2 u.g.n. w stosunku do określonych nabywców lokalu. Wystąpienie

z roszczeniem przewidzianym w tym przepisie w razie zajścia okoliczności w nim

wskazanych jest uprawnieniem gminy, która może z niego skorzystać lub nie,

a korzystając, nie musi wyjaśniać dlaczego to uczyniła. Jednakże w sytuacji, gdy

nabywca lokalu żądając oddalenia powództwa zgłosił zarzut nadużycia prawa

7

powołując się na istotne okoliczności, które, w jego ocenie, uzasadniały zbycie

lokalu przed upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 u.g.n., gmina, jeżeli nie

kwestionuje tych okoliczności, powinna, w celu odparcia zarzutu nadużycia prawa,

wyjaśnić, dlaczego, mimo ich wystąpienia zdecydowała się jednak na dochodzenie

fakultatywnego roszczenia przewidzianego w omawianym przepisie. Wskazanie

takich okoliczności mogłoby bowiem wpłynąć na ocenę zgłoszonego przez

pozwanych zarzutu naruszenia art. 5 k.c. Tymczasem w rozpoznawanej sprawie

powodowa Gmina, która nie zakwestionowała twierdzeń pozwanych, przyjętych

przez Sądy do podstawy faktycznej wyroku, wskazujących, iż przyczyną zbycia

lokalu przez upływem terminu określonego w art. 68 ust. 2 u.g.n. była konieczność

poprawienia wyjątkowo trudnych warunków mieszkaniowych, zdrowotnych

i życiowych ich małoletnich dzieci, a nie chęć wzbogacenia się - nie wyjaśniła

dlaczego, mimo wystąpienia po stronie pozwanych nabywców tych szczególnych

i wyjątkowych okoliczności, zdecydowała się na dochodzenie przysługującego jej

roszczenia. Także w skardze kasacyjnej powódka nie zakwestionowała ustalonych

w sprawie i wiążących Sąd Najwyższy (art. 39813

§ 2 k.p.c.) okoliczności

faktycznych stanowiących przyczyny sprzedaży przez pozwanych lokalu, jak

również nie podważyła stanowiska zajętego przez Sądy, iż są to przyczyny

szczególne i wyjątkowe, które pozwalają na przyjęcie, że dochodzenie w tych

okolicznościach przez powódkę roszczenia przewidzianego w art. 68 ust. 2 u.g.n.,

stanowi nadużycie prawa w rozumieniu art. 5 k.c.

Jak słusznie stwierdził Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 kwietnia 2011 r.

II CSK 494/10 (niepubl.), i co przyjęły także Sądy obu instancji, dla oceny

roszczenia strony powodowej na gruncie art. 5 k.c., nie jest także obojętna

okoliczność, że uwzględniając cele społeczne, ustawodawca w 2007 r. dodał do

u.g.n. przepis art. 68 ust. 2a pkt 5, którym wyłączył obowiązek zwrotu bonifikaty

w razie sprzedaży lokalu kupionego od gminy po preferencyjnej cenie, jeżeli środki

ze sprzedaży zużyte zostały na określone w tym przepisie cele mieszkaniowe.

Wolą ustawodawcy było zatem, by interes finansowy gminy ustąpił przed ważnym

społecznie interesem wspierania budownictwa mieszkaniowego i zaspokajania

uzasadnionych potrzeb obywateli w tym zakresie, co należy także do obowiązków

ustawowych gmin. Choć niewątpliwie przepis ten nie miał zastosowania

8

w rozpoznawanej sprawie i Sądy go nie zastosowały, to jednak jego wprowadzenie

potwierdziło, że także wcześniej celem regulacji ustawowej dotyczącej sprzedaży

przez gminę z bonifikatą mieszkań zajmowanych przez najemców było zapewnienie

im odpowiednich warunków mieszkaniowych, co, jak wskazano wyżej, należy do

zadań własnych gmin. Fakultatywność dochodzenia zwrotu bonifikaty miała zaś

spowodować, by gmina przez podjęciem decyzji o zażądaniu zwrotu bonifikaty,

oceniła czy okoliczności i przyczyny sprzedaży przed terminem mieszkania

nabytego z bonifikatą i cel na jaki zostały zużyte uzyskane ze sprzedaży środki,

odpowiada celowi wprowadzenia regulacji ustawowej przewidzianej w art. 68 ust. 1

u.g.n. i w razie zgodności odstąpiła od żądania zwrotu bonifikaty. Dlatego właśnie,

także przed wejściem w życie art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n., przy ocenie roszczenia

zwrotu bonifikaty na gruncie art. 5 k.c., nie można pominąć celu, na jaki zostały

zużyte przez zbywcę środki uzyskane ze sprzedaży. Sąd Okręgowy prawidłowo

zatem okoliczności te ustalił i rozważył w ramach oceny roszczenia na podstawie

art. 5 kc i słusznie uznał, że zarówno przyczyny sprzedaży przez pozwanych przed

terminem mieszkania nabytego od Gminy jak i cel, na który zużyli uzyskane środki,

odpowiadają celowi, który przyświecał ustawodawcy przy wprowadzaniu sprzedaży

mieszkań gminnych z bonifikatą oraz celowi udzielenia bonifikaty pozwanym,

co powinna uwzględnić powodowa Gmina przed wystąpieniem z fakultatywnym

roszczeniem o zwrot bonifikaty. A skoro tego nie uwzględniła i wystąpiła

z roszczeniem o zwrot bonifikaty, mimo istnienia po stronie pozwanych wyjątkowo

trudnych warunków mieszkaniowych i życiowych usprawiedliwiających sprzedaż

przed terminem lokalu nabytego z bonifikatą i zużycie uzyskanych środków na

konieczną poprawę warunków mieszkaniowych, to trafnie Sąd Okręgowy ocenił jej

decyzję o żądaniu zwrotu bonifikaty jako dowolną i w okolicznościach sprawy

stanowiącą nadużycie prawa podmiotowego. Zarzut naruszenia art. 5 k.c. jest

zatem nieuzasadniony.

Biorąc wszystko to pod uwagę Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c. oddalił skargę kasacyjną.

eb