V CSK 58/15

Sygn. akt V CSK 58/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 5 listopada 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Maria Szulc (przewodniczący)

SSN Antoni Górski (sprawozdawca)

SSN Zbigniew Kwaśniewski

w sprawie z powództwa K. Sp. z o.o. w W.

przeciwko Gminie W.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 5 listopada 2015 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 14 października 2014 r.,

oddala skargę kasacyjną; zasądza od powódki na rzecz

pozwanej 1.800 zł zwrotu kosztów zastępstwa prawnego w

postępowaniu kasacyjnym.

2

UZASADNIENIE

Strona powodowa – K. sp. z o.o. z siedzibą w W. wniosła o ustalenie, że

odmowa zmiany wysokości stawki opłaty rocznej z 3% na 1% poczynając od dnia 1

stycznia 2013 r. dla bliżej określonego udziału w prawie użytkowania wieczystego

gruntu położonego we W. przy ul. K. […], oznaczonego jako działka 47/6, obręb

Stare Miasto […], stanowiącej własność Gminy W., jest nieuzasadniona.

Sąd Okręgowy we W. oddalił powództwo wyrokiem z dnia 10 lutego 2014 r.,

a Sąd Apelacyjny oddalił apelację strony powodowej od tego rozstrzygnięcia

wyrokiem z dnia 14 października 2014 r.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że nieruchomość gruntowa przy ul. K. […],

stanowiąca własność Gminy W., została oddana w użytkowanie wieczyste umową z

dnia 5 listopada 1999 r., na mocy której ustalono stawkę opłaty rocznej w

wysokości 3%. Stronie powodowej przysługuje udział w użytkowaniu wieczystym

nieruchomości w wysokości 712708/781788, a pozostały udział związany jest z

prawem własności lokali zbytych na rzecz osób trzecich.

Według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego teren

przeznaczony był na ośrodki i ciągi handlowo-usługowe z preferowaną funkcją

zespołu hotelowego z parkingiem. W dniu 27 października 2005 r., poprzedni

współużytkownik wieczysty - JM […] sp. z o.o., uzyskał decyzję Prezydenta W., na

podstawie której zatwierdzony został projekt budowlany i udzielone zostało

pozwolenie na budowę kompleksu hotelowo-usługowo-apartamentowego. Decyzją

z dnia 11 lutego 2011 r. Prezydent W. zatwierdził zmiany projektu budowlanego,

zgodnie z którymi 74,12% całkowitej powierzchni użytkowej budynku stanowiły

lokale mieszkalne. Decyzją z dnia 10 stycznia 2012 r. pozwolenie na budowę

zostało przeniesione na stronę powodową.

Od 2005 r. realizowana jest inwestycja mieszkaniowa z funkcją usługową.

Sąd Okręgowy wskazał, że przedmiot powyższej inwestycji odbiegał od celu,

na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. W umowie

użytkowania wieczystego z dnia z dnia 5 listopada 1999 r. użytkownik wieczysty

zobowiązał się bowiem do wybudowania na spornej nieruchomości hotelu

pięciogwiazdkowego z parkingiem podziemnym. Na tej podstawie Sąd Okręgowy

uznał za spełnioną przesłankę określoną w art. 73 ust. 2 u.g.n. W ocenie Sądu,

3

jeżeli zgodnie z decyzjami, bez zbędnej zwłoki, na gruncie wzniesiony został

budynek w większości o funkcji mieszkalnej, to trwała zmiana przeznaczenia gruntu

nastąpiła już w momencie rozpoczęcia prac związanych z wnoszeniem takiego

budynku. Zmiana sposobu korzystania z nieruchomości miała charakter trwały,

bowiem proces inwestycyjny prowadzony był od 2005 r. do 2013 r.

Sąd Okręgowy wskazał, że pomimo spełnienia przesłanki, o której mowa

w art. 73 ust. 2 u.g.n., powództwo podlegało oddaleniu z uwagi na niedopuszczalny

zakres zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej. Uwzględnienie

wniosku prowadziłoby bowiem do sytuacji, w której dla jednej nieruchomości

gruntowej ustalone byłyby różne stawki procentowe opłaty rocznej dla różnych

współużytkowników wieczystych. W ocenie Sądu Okręgowego, nie można

zaakceptować takiej sytuacji, ponieważ współużytkowanie wieczyste powstałe

w następstwie przekształcenia użytkowania wieczystego przysługującego jednemu

podmiotowi, np. na skutek wyodrębnienia nieruchomości lokalowych, ma nadal za

przedmiot nieruchomość, a nie wyodrębnione lokale. Przepisy kodeksu cywilnego

i ustawy o gospodarce nieruchomościami nie zawierają uregulowań dotyczących

współużytkowania wieczystego w częściach ułamkowych. W związku z tym

w zakresie rozliczeń z tytułu opłaty rocznej należnej za udział we współużytkowaniu

wieczystym możliwe jest stosowanie w drodze analogii art. 207 k.c. Od tej kwestii

należy jednak odróżnić określenie wysokości stawki procentowej opłaty rocznej,

zależnej od celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste

(art. 72 ust. 3 u.g.n.).

Sąd Okręgowy wskazał także, że gramatyczna wykładnia art. 27, 72 ust. 3

i art. 72 ust. 1 i 2 u.g.n. wskazuje na to, że pojęcia „sposobu korzystania"

z nieruchomości oraz „celu", na który została przeznaczona, dotyczą nieruchomości

gruntowej oddanej w użytkowanie wieczyste. Przepisy te nie dotyczą ani

wyodrębnionej nieruchomości lokalowej, ani udziału we współużytkowaniu

wieczystym.

Zdaniem Sądu Okręgowego, powyższe stanowisko zachowało aktualność

także po zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez dodanie art. 73

ust. 2a u.g.n. Powołana regulacja została wprowadzona niejako w odpowiedzi

na dostrzeżone w judykaturze wątpliwości co do zasadności utrzymywania jednej

4

stawki opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w sytuacji istnienia w budynku

posadowionym na nieruchomości gruntowej lokali będących przedmiotem

odrębnego prawa własności o różnym przeznaczeniu. Wprowadzony przepis miał

zapobiegać stosowaniu dla lokali użytkowych takiej samej stawki, jak dla lokali

mieszkalnych. W konsekwencji, można stosować różne stawki opłaty rocznej

w odniesieniu do różnych udziałów w prawie użytkowania wieczystego gruntu.

W ocenie Sądu Okręgowego, taka sytuacja stanowi jednak wyjątek od reguły,

zgodnie z którą dla jednego przedmiotu użytkowania wieczystego (nieruchomości

gruntowej) należy stosować jedną stawkę procentową opłaty rocznej stosownie do

celu, na jaki nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste.

Wobec tego przepis art. 73 ust. 2a u.g.n. trzeba wykładać w sposób ścisły uznając,

że różne stawki procentowe opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste mogą mieć

miejsce jedynie w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego

przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana

w użytkowanie wieczyste, lub zmiany sposobu korzystania z lokalu i jedynie

wówczas, gdy zmiana stawki dotyczy tego udziału we współużytkowaniu

wieczystym, który jest związany z odrębną własnością lokalu. Tylko w takim

wypadku można ustalić odrębne przeznaczenie danej części nieruchomości

oddanej w użytkowanie wieczyste, wynikające z tego, że stanowi ona odrębny

przedmiot własności (własności lokalowej).

W konkluzji Sąd Okręgowy uznał, że zmiana stawki procentowej udziału we

współużytkowaniu wieczystym nieruchomości gruntowej, niezwiązanego z prawem

własności wyodrębnionego lokalu, nie jest dopuszczalna z dwóch względów:

po pierwsze, zmiany takiej nie przewidują przepisy ustawy o gospodarce

nieruchomościami, po drugie, pozostaje ona sprzeczna z naturą prawną

użytkowania wieczystego.

Oddalając apelację strony powodowej, Sąd Apelacyjny wskazał, że żądanie

zmiany stawki procentowej opłaty rocznej w stosunku do udziału przysługującemu

użytkownikowi wieczystemu nie mogło być uwzględnione z uwagi na treść art. 71

i 72 u.g.n. W ocenie Sądu Apelacyjnego, sformułowanie żądania pozwu było

wadliwe, ponieważ w świetle art. 73 ust. 2 u.g.n. użytkownik wieczysty nie może

domagać się ustalenia opłaty rocznej tylko co do udziału w prawie użytkowania

5

wieczystego, który pozostał po zbyciu własności lokali wraz z udziałem

w nieruchomości gruntowej. Stawka opłaty rocznej może być zmieniona na

podstawie art. 73 ust. 2 u.g.n. dla całej nieruchomości, a dla udziału - tylko

w przypadku spełnienia przesłanek z art. 73 ust. 2a u.g.n. Sąd Apelacyjny wskazał

także, że choć intencją strony było ustalenie nowej stawki procentowej dla całej

nieruchomości, to przy tak sformułowanym żądaniu uwzględnienie powództwa

poprzez ustalenie preferencyjnej stawki dla nieruchomości oddanej w wieczyste

użytkowanie byłoby wyjściem ponad żądanie pozwu (art. 321 § 1 k.p.c.).

Sąd Apelacyjny przywołał także art. 73 ust. 1 u.g.n., z którego wynika,

że jeśli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej

niż jeden cel, to stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który

w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy.

Przepis ten potwierdza, że stawka dla całej nieruchomości jest jedna, nawet jeśli

cel, na który została oddana w użytkowanie wieczyste nie jest tylko jeden.

Tym samym żądanie ograniczone do ustalenia jednoprocentowej stawki wyłącznie

w odniesieniu do udziału przysługującego stronie powodowej nie mogło zostać

uwzględnione.

Od wyroku Sądu Apelacyjnego skargę kasacyjną wniosła powódka,

zaskarżając go w całości. W ramach pierwszej podstawy kasacyjnej (art. 3983

§ 1

pkt 1 k.p.c.) zarzuciła naruszenie art. 73 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

u.g.n. przez błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że przepis ten znajduje

zastosowanie jedynie w stosunku do udziału w prawie użytkowania wieczystego,

który związany jest z odrębną własnością gruntu. W ramach drugiej podstawy

kasacyjnej (art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c.) zarzuciła naruszenie art. 383 k.p.c. poprzez

jego nieuzasadnione zastosowanie. Na tej podstawie skarżąca wnosiła o uchylenie

zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W art. 73 ust. 2 u.g.n. przewidziana została możliwość zmiany ustalonej

stawki procentowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste z nieruchomości

gruntowej w razie trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości,

6

powodującej zmianę celu, na który została oddana. W związku z tym wyłonił się

problem prawny, czy zmiana ta ma dotyczyć prawa wieczystego użytkowania całej

nieruchomości gruntowej, czy też odnosić się może jedynie do udziału w nim,

powstałego na skutek ustanowienia odrębnej własności lokalu, pociągającej za

sobą trwałą zmianę przeznaczenia tego udziału. Sąd Najwyższy udzielił na to

pytanie odpowiedzi negatywnej w uzasadnieniu uchwały z dnia 11 lutego 2004 r.,

III CZP 103/03 (OSNC 2005, nr 5, poz. 76), argumentując, że przepis ten mówi

wprost o „nieruchomości gruntowej”, nie wspominając nic o wyodrębnionej

nieruchomości lokalowej i odpowiadającej jej udziałowi w prawie użytkowania

wieczystego. Dlatego w sentencji uchwały stwierdził, że ustanowienie odrębnej

własności lokalu użytkowego w budynku wzniesionym na nieruchomości oddanej

w użytkowanie wieczyste pod budownictwo mieszkaniowe nie uzasadnia zmiany

stawki procentowej opłaty rocznej na podstawie art. 73 ust. 2 u.g.n. Wykładnia

zawarta w tej uchwale stała się asumptem do zmiany ustawy, dokonanej ustawą

z dnia 22 października 2007 r., (Dz. U. 173, poz. 1218), a polegającej na dodaniu

do art. 73 u.g.n. ustępu 2a o następującej treści:

Przepisy ust. 1 i 2 stosuje się odpowiednio do udziału w prawie wieczystego

użytkowania nieruchomości gruntowej, w przypadku:

1) ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż

cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, lub

2) zmiany sposobu korzystania z lokalu.

Sąd Najwyższy dokonał wykładni tego przepisu w uzasadnieniu uchwały

z dnia 16 listopada 2012 r., III CZP 62/12 (OSNC 2013, nr 5, poz. 56).

Uznał za trafny wyrażony w doktrynie pogląd, że jest to przepis szczególny,

stanowiący wyjątek od regulacji zawartej w art. 73 ust. 2 u.g.n. Przewiduje bowiem

odrębne, własne przesłanki uzasadniające zmianę stawki opłaty rocznej w razie

wyodrębnienia lokalu lub zmiany sposobu korzystania z niego. W przepisie tym

ustawodawca uznał za wystarczające do zmiany stawki rocznej z tytułu udziału

w wieczystym użytkowaniu nieruchomości gruntowej samo tylko ustanowienie

odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na jaki

nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste lub samą tylko zmianę

sposobu korzystania z lokalu, bez względu na to, czy spowodowało to trwałą

7

zmianę sposobu korzystania z całej nieruchomości, powodującą zmianę celu, na

który nieruchomość została oddana. Sąd Najwyższy w składzie rozpoznającym

niniejszą sprawę podziela tę argumentację prawną. Z gramatycznego brzmienia

tego przepisu wynika, że warunkiem zmiany stawki procentowej jest ustanowienie

odrębnej własności lokalu lub zmiana sposobu korzystania z lokalu już

wyodrębnionego. Jak to wyjaśniono w uchwale III CZP 62/12, uregulowanie to ma

charakter wyjątku od zasady wyrażonej w dwóch pierwszych ustępach art. 73 u.g.n.

ustalania jednej stawki dla całej nieruchomości gruntowej, w związku z czym należy

wykładać je w sposób ścisły. Prowadzi to do wniosku, że zmiana stawki

procentowej nie jest dopuszczalna, jeżeli nie została spełniona żadna z dwóch

przesłanek wymienionych w art. 73 ust. 2a ustawy, wiążących możliwość zmiany

stawki z ustanowieniem prawa do odrębnej własności lokalu lub z trwałą zmianą

sposobu korzystania z niego. Nie można zatem zaakceptować odmiennego

stanowiska prawnego prezentowanego w skardze kasacyjnej, rozbudowanego

argumentacyjnie zwłaszcza w warstwie interpretacji semantycznej tego przepisu

i powołującego się na racje słusznościowe, które mają niewątpliwy walor propozycji

de lege ferenda. W związku z tym trzeba uznać, że zgłoszone roszczenie

w sprawie jest chybione co do samej zasady prawnej i nie mogło być uwzględnione.

W tej sytuacji nie mógł odnieść skutku zarzut procesowy zgłoszony w skardze

naruszenia art. 383 k.p.c., jako niemający wpływu na treść rozstrzygnięcia,

mimo że należy zgodzić się ze skarżącym, iż stanowisko Sądu Apelacyjnego

co do tego, że sam sposób sformułowania żądania przez powoda był niewłaściwy

i niedopuszczalny, było przesadnie restrykcyjne.

Z podanych przyczyn skarga podlegała oddaleniu, jako nieuzasadniona

(art. 39814

w zw. z art. 98 § 1 k.p.c.).

eb