I CSK 933/14

Sygn. akt I CSK 933/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 listopada 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Dariusz Zawistowski (przewodniczący)

SSN Iwona Koper

SSN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)

Protokolant Justyna Kosińska

w sprawie z powództwa G. Spółki z o.o.

w W. i Stowarzyszenia […]przeciwko Miastu W.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 20 listopada 2015 r.,

skarg kasacyjnych powodów

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 15 stycznia 2014 r.,

1) oddala obie skargi kasacyjne,

2) zasądza od powodów na rzecz strony pozwanej kwotę 5400

(pięć tysięcy czterysta) zł tytułem zwrotu kosztów

postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Sąd Okręgowy wyrokiem z dnia 29 kwietnia 2013 r. uwzględnił powództwo

Stowarzyszenia […]i spółki z o.o. – G.(dalej: „spółka G.”) o zobowiązanie strony

pozwanej - miasta W. do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, koniecznego do

przedłużenia powodom użytkowania wieczystego nieruchomości, położonej w W.

przy ul. W. […], o powierzchni 204.029 m2

, składającej się z działek ewidencyjnych

o numerach 6/3/ i 5.

Umową z dnia 29 stycznia 1974 r. ustanowiono na nieruchomości

obejmującej wymienione działki użytkowanie wieczyste na lat czterdzieści, tj. do

29 stycznia 2014 r., na rzecz Stowarzyszenia (wówczas noszącego nazwę B. Klub

[…]). Spółka G. jest następcą prawnym E. sp. z o.o., której Stowarzyszenie

sprzedało w dniu 22 grudnia 2000 r. udział w przysługującym mu użytkowaniu

wieczystym. Spółka G. kupiła ten udział od E. 26 lipca 2006 r.

Sąd Okręgowy przedłużył powodom użytkowanie wieczyste o 99 lat, tj. do

29 stycznia 2113 r.

W ocenie Sądu Okręgowego, strona pozwana nie wykazała istnienia

ważnego interesu społecznego, który by mógł, zgodnie z art. 236 § 2 k.c.,

uzasadniać odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego. Przykładem ważnego

interesu społecznego w rozumieniu art. 236 § 2 k.c. jest zmiana przeznaczenia

gruntu w planie zagospodarowania przestrzennego. W sprawie taki przypadek nie

zachodzi. Nieruchomość w chwili ustanowienia użytkowania wieczystego miała

przeznaczenie rekreacyjno-sportowe i ma je również obecnie, zgodnie

z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Pola […] z dnia 18

czerwca 2009 r. Pewnej zmianie uległa obecnie jedynie możliwość

zagospodarowania nieruchomości w zakresie dotyczącym samych szczegółowych

celów związanych z działalnością rekreacyjno-sportową.

Strona pozwana nie wykazała także, aby nieruchomość była potrzebna na

cele publiczne lub społeczne, ani aby miały zostać przeznaczone na

zagospodarowanie nieruchomości jakieś środki finansowe. Z materiału

dowodowego wynika jedynie to, że strona pozwana zamierza ustanowić

użytkowanie wieczyste nieruchomości na rzecz innego podmiotu, z którym

podjęłaby współpracę, jakiej nie chce podjąć z powodami.

3

Również zły stan nieruchomości nie uzasadniał zdaniem Sądu Okręgowego

odmowy przedłużenia powodom użytkowania wieczystego. Stan ten jest wynikiem

nie tylko wieloletnich zaniedbań powodów, ale i przemian ustrojowo-politycznych,

zmian rynkowych, braku publicznego dofinansowania Stowarzyszenia oraz, być

może, wielu innych jeszcze czynników, niezawinionych przez żadną ze stron.

Korzystanie przez powodów z nieruchomości niezgodnie z umową o ustanowienie

użytkowania wieczystego mogłoby stanowić jedynie przesłankę rozwiązania tej

umowy na podstawie art. 240 k.c., a sprawa o jej rozwiązanie na podstawie tego

przepisu zawisła już przed Sądem Okręgowym na skutek powództwa miasta W.

Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 15 stycznia 2014 r. zmienił wyrok Sądu

Okręgowego i oddalił powództwo.

Sąd Apelacyjny podkreślił zasadnicze znaczenie w sprawie przesłanki

ważnego interesu społecznego. Tylko ziszczenie się przesłanki ważnego interesu

społecznego może w myśl art. 236 § 2 k.c. uzasadniać odmowę przedłużenia

użytkowania wieczystego. Sąd Apelacyjny wyjaśnił, że art. 236 § 2 k.c. pozostawia

sądowi decyzję o udzieleniu w konkretnych okolicznościach ochrony społecznie

istotnym wartościom przez odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego.

Pojęcie ważnego interesu społecznego jest w art. 236 § 2 k.c. szersze od pojęcia

celu publicznego, warunkującego wywłaszczenie. W okolicznościach sprawy ważny

interes społeczny, uzasadniający odmowę przedłużenia użytkowania wieczystego,

należało określić w kontekście obowiązku władzy publicznej zapewnienia

mieszkańcom aglomeracji […] warunków do aktywnego wypoczynku - w tym do

rekreacji i uprawiania sportu. W skład nieruchomości, której dotyczy spór, wchodzą

tereny usług sportowych, zieleni „urządzonej” oraz zieleni parkowej. Nieruchomość

sąsiaduje z urządzoną częścią Pola […], jest eksponowanym elementem w

krajobrazie W. Rekreacja i sport są jej przeznaczeniem od lat.

Sposób wykonywania przez powodów użytkowania wieczystego nie

odpowiada temu przeznaczeniu. Tym samym nie służy ważnemu interesowi

społecznemu związanemu z tym przeznaczeniem. Obecny stan całej

nieruchomości: terenów zielonych, budynków, budowli, jest zdecydowanie zły.

Globalne zużycie stadionu wynosi około 58%. Na stadionie nie mogą się odbywać

4

zawody z udziałem publiczności. Zdatne do sportowego i rekreacyjnego

wykorzystania są jedynie hala sportowa z zapleczem i siłownia. Stopień zużycia

obiektów dodatkowych, pomocniczych, treningowych, boiska do gier zespołowych

i rzutów - z obiektami towarzyszącymi, wynosi od 50% do 87%. Boisko do siatkówki

praktycznie nie istnieje. Baseny z przynależnymi budynkami i urządzeniami

są zużyte w 100%. Powierzchnia nieruchomości wykorzystywana na cele

niezwiązane ze sportem stanowi około 63 %. Celom sportowym - jako zaplecze

ośrodka rzutów długich i szatnia zawodników rugby - służy niewielka tylko część

budynków. Ruina obiektów sportowych i rekreacyjnych jest wynikiem

dotychczasowego sposobu wykonywania prawa użytkowania wieczystego; braku

koniecznych napraw, remontów, konserwacji.

Przedłużenie powodom użytkowania wieczystego na dotychczasowych

warunkach oznaczałoby kontynuację stanu, w którym wykonywanie prawa

użytkowania wieczystego nie służyłoby społecznie istotnym celom, związanym

z rekreacyjno-sportowym wykorzystywaniem nieruchomości i tym samym

pozostawało w sprzeczności z ważnym interesem społecznym, jakim jest realizacja

tych celów.

To uzasadniało zdaniem Sądu Apelacyjnego w świetle art. 236 § 2 k.c.

oddalenie powództwa.

Rozwiązanie na podstawie art. 240 k.c. umowy o ustanowienie użytkowania

wieczystego i odmowa na podstawie art. 236 § 2 k.c. przedłużenia użytkowania

wieczystego, choć są odrębnymi instytucjami, to jednak dotyczą sytuacji, w których

nie jest zasadne i celowe dalsze trwanie w istniejącym kształcie ustanowionego

użytkowania wieczystego. W związku z tym przepisy te zdaniem Sądu

Apelacyjnego nie wykluczają się, lecz uzupełniają. Gdy zatem sposób korzystania

z nieruchomości jest nie tylko niezgodny z przeznaczeniem nieruchomości, ale i -

jak w rozpoznawanej sprawie - z interesem społecznym związanym z korzystaniem

z nieruchomości, możliwa jest także odmowa na podstawie art. 236 § 2 k.c.

przedłużenia użytkowania wieczystego na nieruchomości.

Po wydaniu przez Sąd Apelacyjny zaskarżonego wyroku postępowanie

toczące się równolegle w sprawie z powództwa miasta W. przeciwko

5

Stowarzyszeniu i spółce G. o rozwiązanie na podstawie art. 240 k.c. umowy o

ustanowienie użytkowania wieczystego zostało umorzone (art. 355 k.p.c.).

Spółka G. zarzuciła wyrokowi Sądu Apelacyjnego w skardze kasacyjnej

naruszenie przepisów art. 236 § 2, art. 240 k.c. art. 2, 31 ust. 3 i art. 64 ust. 1

Konstytucji, art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw człowieka

i podstawowych wolności oraz art. 227, 328 § 2 i art. 391 § 1 k.p.c. w różnych ich

układach i związkach.

Stowarzyszenie przytoczyło jako podstawy kasacyjne naruszenie art. 236 § 2

oraz art. 236 § 2 w związku z art. 240 k.c.

Rdzeniem obu skarg są zarzuty naruszenia art. 236 § 2 i art. 240 k.c.;

twierdzenia, że korzystanie przez użytkownika wieczystego z gruntu w sposób

sprzeczny z jego przeznaczeniem może być uwzględnione jedynie w sprawie

o rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego na podstawie art. 240 k.c., nie

może być natomiast rozpatrywane w sprawie o przedłużenie użytkowania

wieczystego na podstawie art. 236 § k.c. i stanowić przyczyny odmowy

przedłużenia; w rezultacie Sąd Apelacyjny, odwołując się do sprzecznego

z przeznaczeniem korzystania z gruntu przez powodów i odmawiając powodom

przedłużenia użytkowania wieczystego, wydał to orzeczenie, mimo braku

uzasadniającej je przesłanki w postaci ważnego interesu społecznego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Użytkowanie wieczyste, pomimo treści zbliżonej do własności (art. 233 k.c.)

i nazwy eksponującej jego trwałość, jest prawem terminowym (innymi słowy –

czasowym). Ustanawiane było i jest co do zasady na lat 99. Wyjątkowo na krócej,

lecz nie mniej niż na lat 40 (art. 236 § 1 k.c., a wcześniej art. 13 ust. 1 ustawy

z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach

(Dz.U.1961.32.159 ze zm. – dalej: „u.g.t.”).

Tak ukształtowaną, liczoną na wiele dziesiątków lat, niemniej ograniczoną

w czasie, trwałość użytkowania wieczystego, z jednej strony, wzmacnia art. 236 § 2

k.c., a z drugiej, osłabia art. 240 k.c., powiązany z art. 33 ust. 3 ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2015.1774 ze zm.- dalej:

„u.g.n.”).

6

Według art. 236 § 2 k.c., w ciągu ostatnich pięciu lat przed upływem

zastrzeżonego w umowie terminu wieczysty użytkownik może żądać jego

przedłużenia na dalszy okres od czterdziestu do dziewięćdziesięciu dziewięciu lat;

jednakże wieczysty użytkownik może wcześniej wystąpić z takim żądaniem, jeżeli

okres amortyzacji zamierzonych na użytkowanym gruncie nakładów jest znacznie

dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu.

Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes

społeczny.

Jeżeli zatem nie zachodzi wyjątkowy wypadek uzasadniający odmowę

przedłużenia użytkowania wieczystego ze względu na ważny interes społeczny,

użytkownik wieczysty z chwilą złożenia właścicielowi w terminie określonym w art.

236 § 2 k.c. wniosku o przedłużenie użytkowania wieczystego nabywa wobec

właściciela na podstawie tego przepisu roszczenie o zawarcie umowy

o przedłużenie użytkowania wieczystego, a ściślej, roszczenie o złożenie przez

właściciela oświadczenia woli niezbędnego do zawarcia tej umowy (uchwała Sądu

Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 94/11).

Z kolei art. 240 k.c. umożliwia rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego,

a precyzyjniej, stosunku prawnego wynikającego z tej umowy, przed upływem

terminu, na który użytkowanie wieczyste zostało ustanowione, przez sąd, na

żądanie właściciela nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym (Skarbu

Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego albo związku jednostek samorządu

terytorialnego), tj. umożliwia rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego

w sposób przymusowy, w razie ziszczenia się określonych w tym przepisie

przesłanek, ze skutkiem w postaci wygaśnięcia użytkowania wieczystego z chwilą

uprawomocnienia się konstytutywnego wyroku sądu uwzględniającego żądanie

właściciela. Wynikający z niezharmonizowania art. 33 ust. 3 u.g.n. z art. 240 k.c.

problem wzajemnej relacji tych przepisów należy rozstrzygnąć na rzecz stanowiska,

które sprzeciwia się traktowaniu art. 33 ust. 3 u.g.n. za przepis szczególny

w stosunku do art. 240 k.c., a za źródło przesłanek przymusowego rozwiązania

umowy użytkowania wieczystego uznaje art. 240 k.c.; w zakresie dotyczącym tych

przesłanek art. 33 ust. 3 u.g.n. powinien w myśl tego stanowiska być

interpretowany zgodnie z art. 240 k.c. (co do wykładni art. 240 k.c. i jego stosunku

7

do art. 33 ust. 3 u.g.n. zob., oprócz literatury przedmiotu – w tym szczególności

monograficznych opracowań instytucji użytkowania wieczystego, wyroki Sądu

Najwyższego z dnia: 29 czerwca 2007 r., I CSK 133/07, 18 czerwca 2010 r., V CSK

414/09, 8 grudnia 2010 r., V CSK 168/10, 28 stycznia 2011 r., I CSK 132/10,

3 czerwca 2011 r., III CSK 281/10, 28 marca 2012 r., V CSK 163/11, 16 listopada

2012 r., III CSK 42/12, 18 lutego 2015 r., I CSK 129/14).

Artykuł 240 k.c. stanowi, że umowa o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub

gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków

w użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej

terminu, jeżeli wieczysty użytkownik korzysta z gruntu w sposób oczywiście

sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli

wbrew umowie użytkownik nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.

Przepis ten pozostaje w ścisłym związku z inną różniącą użytkowanie

wieczyste od własności cechą – celowym charakterem. Użytkowanie wieczyste

pomyślane zostało i ukształtowane jako prawo służące realizacji określonego celu,

związanego z przeznaczeniem obciążonej nim nieruchomości w ramach

zagospodarowania przestrzennego (planowania przestrzennego). Artykuł 239 k.c.,

podobnie jak jego poprzednik, art. 17 u.g.t. obowiązujący do 31 grudnia 1964 r.,

wymaga określenia sposobu korzystania z gruntu przez wieczystego użytkownika

w umowie ustanawiającej użytkowanie wieczyste i kształtującej, zgodnie z art. 233

k.c., jego treść. Chodzi tu o skonkretyzowany sposób korzystania z nieruchomości,

odpowiadający konkretnemu jej przeznaczeniu, w nawiązaniu do przeznaczenia

w ramach zagospodarowania przestrzennego terenu, na którym nieruchomość się

znajduje (co do związków skonkretyzowanego w umowie przeznaczenia

z przeznaczeniem w ramach zagospodarowania przestrzennego zob. art. 4 ust. 1

u.g.t. oraz art. 35 ust. 1 pkt 4 u.g.n. w pierwotnym brzmieniu - powtarzający

regulację obowiązującą bezpośrednio przed nim - i art. 35 ust. 1 pkt 4 u.g.n.

po zmianie obowiązującej od 22 września 2004 r.).

Przewidziana w art. 240 k.c. przesłanka rozwiązania umowy użytkowania

wieczystego ziści się zatem, jeżeli użytkownik korzysta z gruntu w sposób

oczywiście sprzeczny ze sposobem korzystania określonym w umowie, taki bowiem

8

sposób korzystania z gruntu jest zarazem korzystaniem w sposób oczywiście

sprzeczny z przeznaczeniem gruntu określonym w umowie.

Jeżeli korzystanie przez użytkownika z gruntu zgodnie z jego

przeznaczeniem określonym w umowie jest niemożliwe wskutek uchwalenia lub

zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, art. 240 k.c. nie

stosuje się. W takim razie może mieć zastosowanie art. 36 ustawy z dnia 27 marca

2003 r. o planowaniu i zagospodarowanie przestrzennym (Dz.U. 2015.199 ze zm.).

Z dokonanej charakterystyki przepisu art. 236 § 2 k.c. w zakresie, w jakim

pozwala on odmówić przedłużenia użytkowania wieczystego ze względu na ważny

interes społeczny, i przepisu art. 240 k.c., dopuszczającego przymusowe

przedterminowe rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego, wynika, że przepisy

te statuują dwie, niezależne od siebie instytucje, o odrębnych przesłankach

zastosowania. Choć obie pozwalają przeciwdziałać kontynuowaniu użytkowania

wieczystego w istniejącym kształcie, to jednak każda w odniesieniu do innego

okresu i z innej przyczyny. Przepis art. 240 k.c. dlatego, że użytkowanie wieczyste

jest prawem ustanawianym w celu określonym w umowie, a w danym przypadku

cel ten nie jest przez użytkownika realizowany - i to w sposób oczywisty - natomiast

przepis art. 236 § 2 k.c., dlatego że sprzeciwia się temu w danym przypadku

okoliczność mieszcząca się w zakresie użytej w tym przepisie klauzuli generalnej

ważnego interesu społecznego. Jest jasne, że przed otwarciem się terminu,

w którym użytkownik może wystąpić o przedłużenie użytkowania wieczystego, czyli

przez zdecydowaną większość okresu, na jaki użytkowanie wieczyste zostało

ustanowione, spośród dwóch rozpatrywanych przepisów może być stosowany

tylko art. 240 k.c. Podobnie, nie budzi wątpliwości, że także po otwarciu się terminu

do żądania przedłużenia użytkowania wieczystego może dojść do rozwiązania

umowy użytkowania wieczystego na podstawie art. 240 k.c. Możliwość odmowy

ze względu na ważny interes społeczny przedłużenia użytkowania wieczystego

w razie wystąpienia przez użytkownika z takim wnioskiem nie wyklucza rozwiązania

umowy użytkowania wieczystego na podstawie art. 240 k.c., ponieważ – jak

wspomniano – rozwiązanie opiera się na innej podstawie i dotyczy innego okresu.

9

Również z tego samego powodu nie jest wykluczone wydanie przez sąd

wyroku odmawiającego użytkownikowi ze względu na ważny interes społeczny

przedłużenia użytkowania wieczystego, pomimo toczącego się równolegle procesu

z powództwa właściciela nieruchomości o rozwiązanie umowy na podstawie

art. 240 k.c.; tylko gdyby proces ten zakończył się wcześniej uwzględnieniem

pozwu, orzekanie w sprawie o przedłużenie użytkowania stałoby się

bezprzedmiotowe. To jednak, że korzystanie z gruntu w sposób oczywiście

sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie stanowi przesłankę

przymusowego rozwiązania umowy użytkowania wieczystego na podstawie art. 240

k.c., nie wyklucza – jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny – uwzględnienia

niezgodnego z umową korzystania z gruntu przez użytkownika także jako

elementu podstawy stwierdzenia w danych okolicznościach ważnego interesu

społecznego sprzeciwiającego przedłużeniu użytkowania wieczystego.

Dopuszczalność odmowy przedłużenia użytkowania wieczystego na ogół

w piśmiennictwie i orzecznictwie łączy się z niezbędnością nieruchomości

stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego do realizacji celu publicznego

(art. 6 u.g.n.) pozwalającego na wywłaszczenie nieruchomości (art. 112 ust. 3

u.g.n.) lub z niezbędnością nieruchomości do realizacji innej, wykonywanej

w ramach zadań ustawowych inwestycji państwowej lub samorządowej, służącej

zaspokojeniu potrzeb społecznych (zob. orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia

16 lutego 2012 r., III CZP 94/11 i 10 stycznia 2013 r., IV CSK 362/12).

Jednakże pojęcia ważnego interesu społecznego w art. 236 § 2 k.c. nie

można, jak trafnie uznał Sąd Apelacyjny, utożsamiać z pojęciem celu publicznego

warunkującego wywłaszczenie. Podobnie jak w przypadku innych klauzul

generalnych, nie da się wskazać w sposób wyczerpujący okoliczności

wchodzących w zakres klauzuli ważnego interesu społecznego w art. 236 § 2 k.c.

O tym, czy ważny interes społeczny sprzeciwia się przedłużeniu użytkowania

wieczystego należy za każdym razem rozstrzygać na tle stanu faktycznego sprawy,

badając czy w sprawie ujawniają się nie tylko interesy stron, ale i interesy

o szerszym wymiarze, publicznym, społecznym, a jeśli takie się ujawniają, to jaką

one mają doniosłość. Znaczenie mogą tu mieć tylko interesy o istotnej doniosłości

ogółu społeczeństwa lub większych grup społecznych, tylko takie bowiem dają się

10

kwalifikować jako ważne interesy społeczne. Odpowiada to rozpowszechnionemu

przekonaniu o zupełnej wyjątkowości przypadków uzasadniających odmowę

przedłużenia użytkowania wieczystego na podstawie art. 236 § 2 k.c.

W sprawie istotne znaczenie dla stwierdzenia ważnego interesu społecznego

odpowiadającego wskazanym cechom miał – jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny –

pozostający w ścisłym związku ze stanem faktycznym sprawy obowiązek strony

pozwanej zapewnienia mieszkańcom aglomeracji […] warunków do aktywnego

wypoczynku. Przedmiotem użytkowania wieczystego, którego dotyczy sprawa, jest

rozległa, stanowiąca eksponowany element w krajobrazie W. nieruchomość o

przeznaczeniu rekreacyjno-sportowym zarówno w planach zagospodarowania

przestrzennego, obecnym i z chwili ustanowienia użytkowania wieczystego, jak i w

umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego nawiązującej do planu

zagospodarowania przestrzennego z chwili ustanowienia użytkowania wieczystego.

Ze względu na ścisłe powiązanie przeznaczenia tej specyficznej nieruchomości

określonego w umowie o ustanowienie użytkowania wieczystego

z przeznaczeniem określonym w planie zagospodarowania przestrzennego, a także

charakter tego przeznaczenia warunkujący realizację obowiązku strony pozwanej

zapewnienia mieszkańcom aglomeracji […] warunków do aktywnego wypoczynku,

eksploatacja nieruchomości nieodpowiadająca temu przeznaczeniu przez

Stowarzyszenie i spółkę G. naruszała nie tylko umowę, ale i interesy ogółu

mieszkańców aglomeracji, jak też godziła w takie wartości, jak ład przestrzenny w

mieście. Stwierdzenie utrzymywania się takiego stanu przez wiele lat uzasadniało w

pełni obawę, że nie dojdzie do jego zmiany po wnioskowanym przedłużeniu

użytkowania wieczystego. Interes mieszkańców aglomeracji w dostępie do

aktywnego wypoczynku i rekreacji oraz dbałość o takie wartości jak ład

przestrzenny w mieście przemawiały za tym, aby do tego nie dopuścić i widzieć we

wspomnianym interesie mieszkańców i potrzebie dbałości o ład przestrzenny

ważny w znaczeniu art. 236 § 2 k.c. interes społeczny, uzasadniający odmowę

przedłużenia użytkowania wieczystego.

Sąd Apelacyjny zasadnie więc uznał, że jeżeli sposób korzystania

z nieruchomości jest nie tylko niezgodny z jej przeznaczeniem, ale i – jak

w rozpoznawanej sprawie – z interesem społecznym związanym z korzystaniem

11

z nieruchomości, to możliwa jest także odmowa przedłużenia użytkowania

wieczystego na nieruchomości na podstawie art. 236 § 2 k.c. Według tego

podzielanego przez Sąd Najwyższy stanowiska, samo zatem korzystanie

z nieruchomości w sposób niezgodny z jej przeznaczeniem określonym w umowie,

stanowiące przesłankę rozwiązania umowy na podstawie art. 240 k.c.,

nie uzasadnia odmowy przedłużenia użytkowania wieczystego na podstawie art.

236 § 2 k.c., ale może taką odmowę uzasadniać w kontekście innych okoliczności,

ujawniających interesy sprzeciwiające się przedłużeniu użytkowania wieczystego,

mieszczące się – tak jak w niniejszej sprawie – ze względu na swój charakter

i doniosłość w zakresie pojęcia ważnych interesów społecznych w rozumieniu tego

przepisu.

Tym samym bezzasadne są podniesione w obu skargach kasacyjnych

zarzuty naruszenia art. 236 § 2 i art. 240 k.c., wychodzące z założenia, że

korzystanie przez użytkownika wieczystego z gruntu w sposób sprzeczny z jego

przeznaczeniem może być uwzględnione jedynie w sprawie o rozwiązanie umowy

użytkowania wieczystego na podstawie art. 240 k.c., nie może być natomiast

rozpatrywane w sprawie o przedłużenie użytkowania wieczystego na podstawie art.

236 § k.c. i mieć znaczenia dla ustalenia przewidzianej w tym przepisie przesłanki

odmowy przedłużenia użytkowania wieczystego w postaci ważnego interesu

społecznego.

Taka wykładnia art. 236 § 2 k.c. i jego zastosowanie w sprawie pozostają też

w zgodzie z powołanymi w skardze kasacyjnej spółki G. przepisami art. 2, 31 ust. 3

i art. 64 ust. 1 Konstytucji oraz art. 1 Protokołu nr 1 do Konwencji o ochronie praw

człowieka i podstawowych wolności; w szczególności nie naruszają znajdującej

wyraz w art. 31 ust. 3 Konstytucji zasady proporcjonalności (por. co do tej zasady

np. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 23 kwietnia 2008 r., SK 16/07) przez

zarzucane w skardze – z powołaniem się na wszystkie wymienione przepisy -

pominięcie tej zasady przez Sąd Apelacyjny przy zastosowaniu art.236 § 2 k.c. W

okolicznościach sprawy brak podstaw do stwierdzenia braku przydatności

zastosowania art. 236 § 2 k.c. do osiągnięcia celu przyświecającego temu

przepisowi, jakim jest niedopuszczenie do kontynuowania użytkowania wieczystego,

gdy sprzeciwiają się temu ważne społecznie interesy. Nie ma też podstaw do

12

stwierdzenia, że w okolicznościach sprawy zastosowanie tego przepisu było

zbędne do ochrony interesu publicznego. Wreszcie zachowana jest w

okolicznościach sprawy odpowiednia proporcja między osiągniętymi efektami

zastosowania tego przepisu w odniesieniu do dobra chronionego a ciężarami

nałożonymi na podmioty ponoszące skutki tej ochrony. Skutki wygaśnięcia

użytkowania wieczystego po upływie okresu, na który zostało ono ustanowione, gdy

ważny interes społeczny stoi na przeszkodzie jego przedłużeniu, nie mogą być

uznane za nadmierne pod względem ich uciążliwości w stosunku do efektu

osiągniętego względem dobra chronionego.

W świetle powyższych wyjaśnień bezzasadny jest także podniesiony

w skardze kasacyjnej spółki G. zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. wskutek

uwzględnienia materiału dowodowego dotyczącego sposobu korzystania

z nieruchomości przez użytkowników wieczystych – w ocenie skarżącego

nieistotnego w sprawie, ponieważ materiał ten mógłby mieć znaczenie tylko przy

stosowaniu art. 240 k.c., a podstawą prawną żądania pozwu nie jest ten przepis,

lecz art. 236 § 2 k.c. Sąd Apelacyjny jak wiadomo jednak badał sposób korzystania

z nieruchomości przez użytkowników wieczystych trafnie jako okoliczność mogącą

mieć znaczenie przy stosowaniu art. 236 § 2 k.c.

Tym bardziej bezzasadny jest podniesiony także w związku z zarzutem

naruszenia art. 227 k.p.c. zarzut uchybienia art. 328 § 2 k.p.c. Niewyjaśnienie

w uzasadnieniu wyroku określonej kwestii zgodnie ze stanowiskiem strony

skarżącej nie może być uznane za naruszenie tego przepisu. Poza tym naruszenie

art. 328 § 2 k.p.c. przez sąd drugiej instancji może stanowić podstawę kasacyjną

tylko wtedy, gdy uzasadnienie wyroku sądu drugiej instancji jest dotknięte takimi

wadami, które uniemożliwiają kontrolę kasacyjną, a taki stan w sprawie niewątpliwie

nie występuje.

Ze względu na bezzasadność podstaw kasacyjnych przytoczonych przez

skarżących Sąd Najwyższy na podstawie art. 39814

k.p.c. oddalił obie skargi

kasacyjne, a o kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygnął zgodnie z art. 98

w związku z art. 108 § 1 i art. 39821

k.p.c. oraz § 6 pkt 7 i § 12 ust. 4 rozrządzenia

Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz

13

ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę

prawnego ustanowionego z urzędu (Dz.U. 2013.490).

kc