IV CSK 746/14

Sygn. akt IV CSK 746/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 listopada 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Mirosława Wysocka (przewodniczący)

SSN Dariusz Dończyk

SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa Gminy O.

przeciwko E. G.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 19 listopada 2015 r.,

skargi kasacyjnej pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w O.

z dnia 20 maja 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego

rozpoznania Sądowi Okręgowemu wraz z

rozstrzygnięciem o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 20 maja 2014 r. Sąd Okręgowy w O. oddalił apelację

pozwanej E. G. od wyroku Sądu Rejonowego w O. z dnia 26 września 2012 r.,

którym zasądzona została od pozwanej na rzecz powódki Gminy O. kwota

61 640,81 złotych, jako część roszczenia wynikającego z obowiązku zwrotu

bonifikaty udzielonej przy zakupie mieszkania. Oddalając apelację Sąd drugiej

instancji podzielił w całości ustalenia i argumentację prawną zawartą w motywach

zaskarżonego wyroku. Argumentacja ta miała podstawę w art. 68 ustawy z dnia 21

sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (dalej jako u.g.n.), według którego

obowiązek zwrotu przez osobę bliską kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie

udzielonej przy nabyciu nieruchomości powstaje – niezależnie od celu takiego

nabycia i osoby nabywcy – lub wykorzystania nieruchomości na inny cel

uzasadniający udzielenie bonifikaty, jeśli to nastąpiło przed upływem wskazanego

terminu. Jak podkreślił Sąd, lokal mieszkalny został sprzedany przez gminę w

okresie, gdy nie obowiązywały ograniczenia zbycia lokalu mieszkalnego przez

osobę bliską, która uzyskała lokal w drodze darowizny. Jednak stosunek ten wygasł

w chwili spełnienia świadczenia stron, a odrębnym stosunkiem obligacyjnym jest

umowa sprzedaży zawarta dnia 30 kwietnia 2008 r. przez pozwaną z nabywcami

lokalu, a więc w czasie, gdy obowiązywały już ograniczenia w czasie dotyczące

zbycia nieruchomości przez osobę bliską.

Z niekwestionowanych ustaleń faktycznych wynika, że aktem notarialnym

z dnia 16 sierpnia 2007 r. T. G. kupił do majątku osobistego lokal mieszkalny w O.

Nabywcy udzielona została bonifikata w wysokości 60 970 złotych, z zastrzeżeniem

w umowie, że jeżeli zbędzie lokal przed upływem pięciu lat od dnia zawarcia

umowy lub wykorzysta go na inne cele niż te, które uzasadniają udzielenie

bonifikaty, to zgodnie z art. 68 ust. 2 u.g.n. jest zobowiązany do zwrotu bonifikaty.

Dnia 19 września 2007 r. T. G. darował wymieniony lokal swojej siostrze E. G., a

siostra aktem notarialnym z dnia 30 kwietnia 2008 r. sprzedała ten lokal

wymienionemu w umowie małżeństwu. E. G. została wezwana przez Prezydenta

Miasta O. o zwrot zwaloryzowanej kwoty bonifikaty, czego odmówiła, tłumacząc to

3

zbyciem lokalu na jej rzecz przez brata, przed wejściem w życie znowelizowanych

przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Według stanowiska Sądu Okręgowego, ze względu na uchwalenie ustawy

zmieniającej niekorzystnie dla pozwanej przepisy ustawy o gospodarce

nieruchomościami, co nastąpiło dnia 24 sierpnia 2007 r., a więc przed dokonaniem

darowizny mieszkania przez brata na rzecz pozwanej, powinna mieć ona

świadomość, że wraz z wejściem tej ustawy w życie dnia 22 października 2007 r.

obejmie ją ograniczenie w dotychczas swobodnym dysponowaniu lokalem

korzystającym z bonifikaty. Skoro zbycie lokalu przez pozwaną nastąpiło już dnia

30 kwietnia 2008 r., to przepisy w nowym brzmieniu, zdaniem Sądu, miały

zastosowanie do skutków zbycia nieruchomości nabytej uprzednio od gminy przez

najemcę korzystającego z bonifikaty, jeśli to zbycie nastąpiło, tak jak

w rozpoznawanej sprawie, po wejściu w życie ustawy zmieniającej. Sąd Okręgowy

nie uwzględnił również zarzutu pozwanej odnośnie nie zastosowania w sprawie art.

5 k.c. uznając, że to pozwana pozostaje w niezgodzie z zasadami współżycia

społecznego, skoro pierwotny nabywca uzyskując dzięki bonifikacie znaczną

korzyść finansową niemal od razu darował lokal pozwanej, która w nim nie

zamieszkując sprzedała go z zyskiem.

W skardze kasacyjnej powódka zarzuciła Sądowi Okręgowemu naruszenie

przez wydanie zaskarżonego wyroku przepisów prawa materialnego, tj. art. 68 ust.

1 i ust. 3 w związku z art. 68 ust. 4 u.g.n. i art. 68 ust. 2b w związku z art. 68 ust. 1

u.g.n. przez błędną ich wykładnię; art. 68 ust. 4 w związku z art. 68 ust. 3 u.g.n.

przez niezastosowanie; art. 2, art. 7, art. 10 w związku z art. 8 ust. 2 Konstytucji RP

przez wkroczenie władzy sądowniczej w kompetencje władzy ustawodawczej; art. 5

k.c. w związku z art. 68 u.g.n. przez błędną wykładnię. W razie niepodzielenia tych

zarzutów skarżąca zarzuciła naruszenie przez Sąd Okręgowy przepisów

postępowania, tj. art. 378 i art. 382 w związku z art. 328 § 2 i art. 391 k.p.c. oraz

naruszenie prawa materialnego, tj. art. 68 ust. 2b w związku z art. 68 ust. 2 i 2a pkt

1 u.g.n. w związku z art. 10 ustawy z dnia 21 sierpnia 2007 r. o zmianie u.g.n. przez

błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. W wypadku niepodzielenia i tych

zarzutów skarżąca zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj. art. 6 ust. 1 i 2

w związku z art. 39 ust. 1 i art. 11a ust. 3 ustawy z dnia 8 marca 1990 r.

4

o samorządzie gminnym w związku z art. 68 ust. 1 i art. 4 pkt 9 i 9b u.g.n. ze

względu na przekroczenie kompetencji gminy i zastosowanie bonifikaty niezgodnie

z prawem. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w części

oddalającej apelację pozwanej i orzeczenie co do istoty sprawy i oddalenie

powództwa, ewentualnie po uchyleniu tego wyroku przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania z rozstrzygnięciem o kosztach postępowania.

W odpowiedzi na skargę strona powodowa wniosła o oddalenie skargi

kasacyjnej i zasądzenie kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przed przystąpieniem do rozpoznawania głównych zarzutów skargi kasacyjnej

należy poczynić ogólną uwagę co do skuteczności ustalonego w sprawie udzielenia

T. G. bonifikaty w związku z nabywanym lokalem mieszkalnym, który został przez

niego z bonifikatą kupiony, a następnie skutecznie podarowany pozwanej, będącej

jego siostrą. Dopiero kolejną czynnością było sprzedanie tego mieszkania przez

siostrę pierwotnego nabywcy osobom trzecim. Twierdzenie zatem, że zwrot

bonifikaty się nie należy dlatego, że powódka świadczyła tę bonifikatę T. G.

nienależnie i w takim razie nie ma uprawnienia, niezależnie od innych podstaw

prawnych, do domagania się jej zwrotu - jest niezasadne. Tym samym chybione są

zarzuty pozwanej odnoszące się do naruszenia przepisów ustawy o samorządzie

gminnym.

Przechodząc do podstawowych kwestii podniesionych w skardze kasacyjnej

pozwanej, rozważenia wymaga czasowy zakres stosowania powołanych w skardze

przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a zwłaszcza art. 68 ust. 2b tej

ustawy. Przepis ten, w wyniku nowelizacji u.g.n. obowiązującej od dnia

22 października 2007 r. stanowi, że obowiązek zwrotu zwaloryzowanej bonifikaty

udzielonej nabywcy lokalu mieszkalnego stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej,

która zbyła ten lokal przed upływem pięciu lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Chodzi więc o to, czy przepis ten powinien mieć zastosowanie do każdej umowy

sprzedaży nieruchomości, w której jako nabywca występuje wskazana w nim osoba

bliska, czy też tylko do tych wypadków, w których do udzielenia bonifikaty doszło

już pod rządem zmienionych - wskazaną ustawą - przepisów u.g.n. Do odpowiedzi

5

na to pytanie, ze względu na brak przepisów międzyczasowych w ustawie

wprowadzającej nowy art. 68 ust. 2b u.g.n. należy posłużyć się ogólnymi regułami

intertemporalnymi, jakie dla prawa prywatnego zawierają przepisy wprowadzające

kodeks cywilny. Zgodnie z nimi, do stosunków zobowiązaniowych ma z zasady

zastosowanie reguła dalszego działania ustawy dotychczasowej. Może ona jednak

doznać w rozpoznawanej sprawie pewnego zachwiania, gdyż wyodrębnienia

wymagają w niej trzy powstałe stosunki prawne. Pierwszy, zwany także w u.g.n. -

pierwotnym dotyczy sprzedaży lokalu mieszkalnego bratu pozwanej z udzieleniem

mu 90% bonifikaty od ustalonej ceny, z zastrzeżeniem w umowie obowiązku zwrotu

tej bonifikaty, jeśli we wskazanych w umowie warunkach prawnych zostanie zbyty

przed upływem pięciu lat. Drugi, to umowa darowizny uczynionej dwa miesiące po

„pierwotnym” nabyciu mieszkania przez T.G. na rzecz siostry oraz trzeci stosunek

prawny, którym była umowa sprzedaży, zawarta pół roku później przez pozwaną z

osobami kupującymi od niej to mieszkanie. Ten trzeci stosunek prawny został

zawiązany po spełnieniu świadczenia i wygaśnięciu zobowiązań wynikających z

obu wcześniejszych umów. Można zatem twierdzić, że każdy z wymienionych

stosunków prawnych powinien zostać z punktu widzenia reguł prawa

międzyczasowego rozpatrzony osobno i w konsekwencji do każdego z nich

miałyby zastosowanie przepisy obowiązujące w chwili jego powstania (według

reguły tempus regit actum). Do kwestii tej przyjdzie jeszcze powrócić w dalszej

części uzasadnienia.

Obecnie należy stwierdzić, że poczyniona konstatacja nie rozwiązuje

problemu ze względu na to, iż wszystkie trzy umowy są połączone wspólnym

elementem, jakim jest bonifikata udzielona przy zawarciu pierwszej z nich, która

w razie bezpośredniego zastosowania art. 68 ust. 2b u.g.n. powinna zostać

zwrócona przez osobę bliską na rzecz gminy. Uwzględnienie reguły tempus regit

actum miałoby ten skutek, że mogłyby zostać zmienione powinności w odniesieniu

do zwrotu bonifikaty już po jej udzieleniu i wygaśnięciu związanego z tym stosunku

prawnego między gminą a pierwotnym nabywcą lokalu mieszkalnego. Przyjęcie

zatem w normalnym toku czynności obowiązku zwrotu bonifikaty na podstawie art.

68 ust. 2b u.g.n. mogłoby godzić w interesy osób bliskich, zaskakując je

koniecznością zwrotu bonifikaty w sytuacji, gdy nabywając nieruchomość ze

6

zwrotem takim nie liczyły się. Potrzebnego wyjaśnienia motywów zamieszczenia

nowego ust. 2b w art. 68 u.g.n. nie znajdzie się w uzasadnieniu projektu nowelizacji

u.g.n., poza wnioskami wyprowadzonymi ze stwierdzenia, że chodzi o zapobieżenie

wykorzystywaniu sytuacji, w której ma miejsce sprzedaż mieszkania z bonifikatą

i po podarowaniu go osobie bliskiej, ponowna sprzedaż go z zyskiem,

stanowiącym różnicę między ceną z bonifikatą zapłaconą gminie a ceną rynkową

uzyskaną od kolejnego nabywcy.

Na tym tle można prezentować dwa poglądy. Pierwszy, to taki jaki

w rozpoznawanej sprawie przyjęły sądy w toku instancji. Jego istotą jest uznanie,

że pozwana powinna była zdawać sobie sprawę z sankcji jaką jest zwrot bonifikaty,

który to obowiązek objął także ją po wejściu w życie zmienionej u.g.n.; o zmianie tej

było głośno oraz weszła ona w życie w październiku 2007 r., a więc w chwili

sprzedawania mieszkania osobom trzecim już obowiązywała. Drugi pogląd, który

z kolei przedstawia pozwana, to niezasadność dzielenia złożonego zdarzenia

prawnego, jakim było nabycie mieszkania z bonifikatą przez brata pozwanej,

a następnie przez nią pod tytułem darmym, po czym zbycia tego mieszkania

w krótkim czasie, które to czynności miały ze sobą związek. Jak przyznała

pozwana, nie byłoby możliwości sprzedaży przez nią mieszkania, gdyby nie

wcześniejsze jego nabycie przez brata pozwanej w warunkach prawnych z chwili

zawarcia tej umowy, a także dokonania na jej rzecz darowizny poddanej tej samej

regulacji prawnej, a więc bez obowiązku ustawowego zwrotu bonifikaty w razie

sprzedania mieszkania przez upływem pięciu lat.

Ten drugi punkt widzenia posługuje się częściowo argumentacją wywiedzioną

wcześniej z wątpliwości jakie niesie zastosowanie wprost zasady tempus regit

actum. Dodać do niej można i to, że jeżeli między umową sprzedaży mieszkania

przez gminę a dokonaniem darowizny na rzecz pozwanej została uchwalona

ustawa o gospodarce nieruchomościami, wprowadzająca ograniczenie czasowe

zbycia lokalu nabytego z bonifikatą bez konsekwencji finansowych, przy czym

ogłoszenie zmiany tej ustawy oraz wejście jej w życie nastąpiło po dokonaniu

darowizny, to obdarowana nie powinna ponosić ujemnych konsekwencji czynności

prawnej sprzedaży lokalu, pozostającej w ciągu czasowym z uzyskaną własnością

tego lokalu.

7

Nie zostało jednak w sprawie zbadane, czy obdarowana wiedziała

o obowiązku umownym ciążącym na bracie - darczyńcy do niezbywania lokalu

w określonym czasie i o przyczynie tego, leżącej w udzielonej mu, a nie jej -

bonifikacie. Nie wiadomo także, czy wiedziała, pomimo takiego stwierdzenia

w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia, ale bez powołania przeprowadzonych

w tym zakresie dowodów, że została uchwalona zmiana umowy i że może jej

dotyczyć nakaz utrzymania mieszkania przez pięć lat pod rygorem zwrotu bonifikaty

udzielonej swojemu darczyńcy. Stwierdzić natomiast można, że z pewnością nie

wiązała jej zmieniona umowa przed jej wejściem w życie, ale obowiązywała ona już

w chwili sprzedawania mieszkania przez pozwaną w kwietniu 2008 r. Świadomość

zatem występowania ograniczenia w swobodnym zbyciu lokalu przez okres pięciu

lat od pierwotnego nabycia mieszkania przez brata pozwanej może mieć znaczenie

dla obciążenia jej obowiązkiem zwrotu.

Z uzasadnienia wyroku Sądu drugiej instancji wynika, że nie powinno się

aprobować sytuacji, w której udzielana jest znacząca bonifikata co do ceny za

zakupienie lokalu przeznaczonego na cele mieszkalne, który następnie jest

w pełnej świadomości kupującego darowany osobie bliskiej tylko po to, żeby ona

wykorzystując niejasną sytuację prawną i w ogóle z tego lokalu mieszkalnego nie

korzystając - sprzedała go po kilku miesiącach po cenie odpowiadającej wartości

tego lokalu na rynku, a więc włącznie z kwotą odpowiadającą uzyskanej bonifikacie

(w okolicznościach sprawy odpowiadającej 90% tej wartości).

W orzecznictwie jest wszakże prezentowany pogląd, że powiązanie

wskazanych wcześniej czynności ze sobą sprawia, iż zwrot bonifikaty przez osobę

bliską nabywcy mieszkania powinien obowiązywać ją tylko wtedy, gdy zbycie

mieszkania oraz kolejna sprzedaż nastąpiła już po dniu 22 października 2007 r.

(por. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZP 30/13, OSNC

2014, nr 1, poz. 6 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 14 listopada 2013 r.,

II CSK 140/13, nie publ.). Pogląd ten ma źródło w ogólniejszym twierdzeniu,

że jeżeli osoba bliska nabyła nieruchomość od pierwotnego nabywcy przed dniem

22 października 2007 r., to nie ma obowiązku zwrotu kwoty równej bonifikacie,

niezależnie od tego, kiedy zbyła nieruchomość (uchwała składu siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego z dnia 11 kwietnia 2008 r., III CZP 130/07, OSNC 2008,

8

nr 10, poz. 108 i uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 maja 2008 r., III CZP 24/08,

OSNC- ZD 2009, nr A, poz. 13). Podobny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w uchwale z

dnia 17 grudnia 2010 r., III CZP 102/10 (OSNC 2011, nr 7-8, poz. 82), która przyjęła

występowanie sygnalizowanego wcześniej złożonego zdarzenia prawnego, na które

składa się udzielenie bonifikaty oraz zbycie nieruchomości przed upływem terminu.

Według Sądu Najwyższego, do oceny skutków prawnych tego zdarzenia należy

stosować ustawę obowiązującą w chwili, gdy zdarzył się ostatni fakt należący do stanu

faktycznego danego zdarzenia, chyba że któryś z elementów ma donioślejsze

znaczenie. Tę podstawową doniosłość ma sprzedaż nieruchomości z udzieleniem

bonifikaty i temu jest podporządkowane zdarzenie, z którego wynika obowiązek zwrotu

bonifikaty. Obowiązek ten występuje tylko w takim zakresie, w jakim występował

w chwili, w której zobowiązana osoba bliska powinna się liczyć się z ograniczeniami

w zbyciu nieruchomości, tj. w chwili jej nabycia. Należy więc te zdarzenia powiązać ze

sobą w taki sposób, że ma się do czynienia z obowiązkiem zwrotu bonifikaty

wynikającym z ustawy, jako odrębnym zdarzeniem od nabycia nieruchomości przez

pierwotnego nabywcę i przekazania jej osobie bliskiej. Jednakże to pierwotne nabycie

nieruchomości jest zdarzeniem wcześniejszym i zbycie przed upływem terminu

ustawowego jest następstwem tego wcześniejszego zdarzenia. Dlatego, według Sądu

Najwyższego nie należy do oceny skutków prawnych tego złożonego zdarzenia

prawnego stosować ustawy, która obowiązywała w dacie zajścia ostatniego elementu,

a ustawę pod rządami której nastąpił fakt o donioślejszym znaczeniu.

Wykładnia językowa przez sformułowanie w art. 68 ust. 2a u.g.n.

„z zastrzeżeniem ust. 2b” zdaje się wskazywać również na obowiązek zwrotu

bonifikaty przez osoby bliskie, które nabyły nieruchomość po nowelizacji z 2007 r.,

wprowadzającej ust. 2b do art. 68 u.g.n. W chwili nabywania własności lokalu

mieszkalnego przez osobę bliską uzyskała więc ona prawo swobodnego nim

dysponowania. Nie ciąży na takiej osobie obowiązek zwrotu bonifikaty, jeśli nie ciążył

on na niej przed wejściem w życie ustawy nowelizującej, a obowiązek taki powstaje dla

osób, które nabyły nieruchomość i zbyły ją dopiero po wejściu w życie ustawy

nowelizującej u.g.n. Można zatem twierdzić, że co do zasady, skoro nie przewidziane

zostały ani przepisy wprowadzające zmianę u.g.n. w 2007 r., ani przepisy przejściowe

do ustawy nowelizującej u.g.n., a ma się do czynienia ze zbyciem lokalu mieszkalnego

9

dokonanym przez gminę, będącą publiczną osobą prawną udzielającą bonifikaty do

ceny, to obciążanie osoby bliskiej nabywcy obowiązkiem zwrotu tej bonifikaty, jeśli

ograniczenie czasowe zbycia zostało wprowadzone dopiero po uzyskaniu własności

przez taką osobę, nie powinno mieć miejsca. Mogłoby to dotyczyć tylko sytuacji,

w której zarówno nabycie własności nieruchomości (lokalu mieszkalnego) przez osobę

bliską, jak i dalsze zbycie własności tego lokalu nastąpiło pod rządem zmienionej u.g.n.

Jednakże należy zwrócić uwagę również na stanowisko orzecznictwa

modyfikujące takie proste konkluzje. Według uchwały Sądu Najwyższego z dnia

24 lutego 2010 r., III CZP 131/09 (OSNC 2010, nr 9, poz. 118) obowiązek zwrotu

bonifikaty nie wynika z obowiązku przechodzącego z pierwotnego nabywcy na osobę

bliską, lecz z odrębnego stosunku prawnego sprzedaży lokalu w warunkach

obowiązywania ustawy nakazującej zwrot, a dotyczącej osoby bliskiej. Obowiązek

zwrotu ma podstawę w sygnalizowanym wcześniej w uzasadnieniu, odrębnym

stosunku obligacyjnym powstającym w chwili dalszego zbycia nieruchomości przez

osobę bliską bez zachowania warunków określonych w art. 68 ust. 2 u.g.n. (podobnie

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 lipca 2010 r., V CSK 15/10, OSNC-ZD 2011, nr 1,

poz. 15 oraz w postanowieniu z dnia 9 listopada 2010 r., II CSK 334/10, nie publ.).

Orzeczenia te nie pozostają w opozycji do przedstawionej wcześniej linii orzecznictwa,

uwypuklają bowiem jedynie trzeci z wyodrębnionych stosunków prawnych, który

powstaje już po wygaśnięciu zobowiązań wynikających z pierwotnej umowy z nabywcą

lokalu mieszkalnego i umowy darowizny tego nabywcy z osobą bliską. Dotyczy on

nowego zobowiązania, które dla osoby bliskiej powstaje dopiero wraz ze spełnieniem

się przesłanek do zwrotu bonifikaty, ze względu na zbycie mieszkania przed upływem

terminu ustawowego i umownego, jak to w rozpoznawanej sprawie dotyczyło

zastrzeżenia w umowie gminy z pierwotnym nabywcą.

Wprawdzie zostało wykazane, że na pozwanej, co do zasady, nie ciążył

ustawowy obowiązek zachowania lokalu mieszkalnego przez pięć lat od uzyskania go

w wyniku darowizny przez brata, a to ze względu na wejście stosownych przepisów

u.g.n. już po kupieniu tego lokalu przez brata i następnie dokonaniu darowizny na

rzecz pozwanej, jednak w związku z treścią skargi i odpowiedzią na nią oraz

uzasadnieniem wyroku Sądu drugiej instancji, bliższego rozważenia wymaga

zastosowanie w okolicznościach sprawy art. 5 k.c. Jest bowiem do ustalenia, czy

10

w zachowaniu darczyńcy, a wcześniej pierwotnego nabywcy lokalu mieszkalnego

z bonifikatą oraz jego siostry nie było działania skierowanego na zupełnie inne cele,

niż wynikałyby z przyznania bonifikaty w maksymalnej wysokości w razie zakupu

takiego lokalu przez brata pozwanej w celu dalszego w nim zamieszkiwania,

a nabycia tego mieszkania z bonifikatą z zamiarem jego zbycia z ominięciem

obowiązku zwrotu bonifikaty przez posłużenie się darowizną na rzecz osoby bliskiej.

Ustalenie w tej mierze mogłoby skutkować wnioskiem o nadużyciu prawa

podmiotowego i z tego względu, a nie na podstawie przepisów wskazanych

wadliwie w zaskarżonym wyroku, obciążenie pozwanej obowiązkiem zwrotu

bonifikaty do gminy. Zbieżność terminów dokonania kolejnych transakcji między

gminą i pierwotnym nabywcą oraz między nim i pozwaną, a następnie

kilkumiesięczny tylko odstęp do zawarcia umowy między pozwaną a osobami

trzecimi, z uchwaleniem i wejściem w życie zmian w u.g.n. może znaleźć

potwierdzenie co do zamiaru skorzystania z prawa do bonifikaty w sposób

sprzeczny z zasadami słuszności. Dowiedzenie tego oznaczałoby, zgodnie

z przyjętą na gruncie polskiego prawa teorią wewnętrzną jego nadużycia,

że korzystający z prawa podmiotowego już go nie wykonuje i działając bezprawnie

nie może ubiegać się o ochronę. Kwestia ta wymagała zbadania w toku

rozpoznawania sprawy.

Pozostał jeszcze do rozważenia problem wielkości kwoty przypadającej do

zwrotu, jeśli uznałoby się, że jednak ten zwrot powinien nastąpić. Wątpliwości co do

wielkości należnej kwoty powstają ze względu na zabytkowy charakter

nieruchomości lokalowej, o którą chodzi w sprawie. Zgodnie z art. 68 ust. 3 u.g.n.

kupującemu nieruchomość należy się bonifikata w wysokości 50% ceny, gdy

przedmiotem sprzedaży przez gminę jest nieruchomość, która w całości lub

w części jest wpisana do rejestru zabytków. Właściwy organ może, za zgodą

odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę

(art. 68 ust. 3 zdanie drugie u.g.n.), co w niniejszej sprawie nie nastąpiło. Dalsza

bonifikata jest możliwa, ale ma charakter uznaniowy i to w rozpoznawanym sporze

miało miejsce, gdyż powodowa Gmina zastosowała bonifikatę w ogólnej wysokości

90% wartości zbywanej nieruchomości lokalowej. Analizując obowiązek zwrotu

11

bonifikaty należy rozważyć, czy będzie on obejmować całość udzielonej bonifikaty,

czy tylko nadwyżkę ponad 50%.

Z systematyki przepisów może się wydawać, że zwrotu dotyczy tylko

nadwyżka ponad 50%, a to dlatego, że obowiązek zwrotu przez osobę bliską

pierwotnego nabywcy, mający podstawę w art. 68 u.g.n. jest zawarty w nowym ust.

2b. Tymczasem obligatoryjna bonifikata jest w ust. 3, a więc, jak można próbować

interpretować, już poza obowiązkiem zwrotu. Z systematyki przepisów - która

w sytuacjach wątpliwych też musi zostać uwzględniona w ramach wykładni

językowej – wynika, że bonifikata w wypadku budynków zabytkowych należy się

zawsze, przynajmniej do 50% ustalonej ceny, w dodatku ust. 3 w art. 68 u.g.n. był

zawarty w ustawie od początku jej obowiązywania.

Jednakże z systematyki poszczególnych jednostek w ramach tego samego

artykułu nie powinno się wyprowadzać wniosków, które oznaczają nieracjonalność

wykładni. Zwraca uwagę to, że powoływane przepisy nie dzielą bonifikaty na części,

to znaczy na tę, która wynika z obniżenia ceny ex lege oraz tej, która już zależy

wyłącznie od organu decydującego o ostatecznej wysokości bonifikaty.

Przepisy tego nie wymagają i zgodnie z utrwaloną w takich wypadkach praktyką

również Gmina O. określiła jednolicie cenę obowiązującą brata pozwanej za

sprzedawane mu mieszkanie. Wskazała ją na kwotę z 90% bonifikatą, a więc

obniżeniem w stosunku do określonej pełnej ceny. To przekonuje, a mając jeszcze

na uwadze cel bonifikaty oraz przyczyny wprowadzenia obowiązku jej zwrotu

w razie spełnienia odpowiednich przesłanek, że zwrot powinien obejmować całość

udzielonej bonifikaty. Innymi słowy, w razie ustania przyczyn, dla których

występowało uprawnienie do bonifikaty, za sprzedany lokal mieszkalny powinna się

należeć cała określona cena i wymagany zwrot bonifikaty ma do tego doprowadzić.

W tej sytuacji należało na podstawie art. 39815

§ 2 k.p.c. zaskarżone orzeczenie

uchylić i przekazać sprawę do ponownego rozpoznania wraz z rozstrzygnięciem

o kosztach postępowania na podstawie art. 108 § 2 w związku z art. 391 § 1 i art.

39821

k.p.c.

kc

12