I CSK 1070/14

Sygn. akt I CSK 1070/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 grudnia 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)

SSN Wojciech Katner (sprawozdawca)

SSN Karol Weitz

Protokolant Beata Rogalska

w sprawie z powództwa E. J.

przeciwko Miastu W.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 4 grudnia 2015 r.,

skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 27 maja 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego

rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu wraz

z rozstrzygnięciem o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 27 maja 2014 r. Sąd Apelacyjny, po rozpoznaniu apelacji

pozwanego Miasta W. od wyroku Sądu Okręgowego w W. z dnia 9 września 2013 r.

zmienił ten wyrok częściowo i oddalił powództwo E. J. o zasądzenie kwoty 2 599

164,20 złotych, oddalił apelację w pozostałej części i rozstrzygnął o kosztach

postępowania.

W sprawie zostało ustalone, że zabudowana nieruchomość położona w W.

została w 1953 r. przejęta na rzecz Skarbu Państwa i była administrowana przez

Miasto W. aż do 1 lutego 2010 r., kiedy została wykonana decyzja administracyjna

stwierdzająca nieważność decyzji o przejęciu nieruchomości z 1953 r. i w

wykonaniu wniosku z 8 czerwca 1948 r., decyzją z 7 kwietnia 2009 r. zostało

ustanowione użytkowanie wieczyste gruntu, a budynek przekazany następcom

prawnym pierwotnych właścicieli. Roszczenie powódki opiewało na kwotę 2 836

788 złotych i dotyczyło bezumownego korzystania z budynku w okresie od 28

listopada 2000 r. do 30 stycznia 2010 r.

Sąd pierwszej instancji uwzględnił powództwo na podstawie art. 225

w związku z art. 224 § 2 k.c. i zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę

2 688 405 złotych, oddalił powództwo w pozostałym zakresie i orzekł

o kosztach postępowania. Sąd uznał, że posiadaczowi samoistnemu, jakim było

Miasto W., aż do wydania budynku powódce można było przypisać w całym

okresie objętym żądaniem pozwu, jeżeli już nie wiedzy o braku tytułu własności

do budynku, to z pewnością możliwości dowiedzenia się o braku tego tytułu.

Podstawą ustalenia wysokości wynagrodzenia stała się więc kwota, którą

posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie miało podstawę

prawną. Zdaniem Sądu, wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z cudzej

nieruchomości powinno odpowiadać dochodowi, jaki w normalnych warunkach

mógłby osiągnąć właściciel z czynszu za najem lub dzierżawę nieruchomości

podobnego rodzaju i według stawek rynkowych obowiązujących w stosunkach

miejscowych, na co bez wpływu pozostaje pobieranie przez pozwanego czynszu

regulowanego za najem części lokali. Sąd nie uwzględnił także podnoszonego

przez pozwanego zarzutu potrącenia nakładów poniesionych na nieruchomość.

3

Sąd drugiej instancji, po rozpoznaniu apelacji strony pozwanej, dokonał innej

oceny prawnej ustalonego stanu faktycznego. W motywach rozstrzygnięcia wyroku

Sądu Apelacyjnego stwierdzono, że jeżeli pozwany oddał lokale znajdujące się

w budynku w posiadanie zależne osobom trzecim, to wynagrodzenie za korzystanie

z nich w okresie, gdy pozostawały faktycznie w ich posiadaniu należy żądać od tych

posiadaczy. W stosunku do pozwanego żądanie wynagrodzenia przysługuje tylko

w zakresie dotyczącym tych lokali, które pozostawały w faktycznej dyspozycji

pozwanego i tylko za ten okres. Powódce służy więc w stosunku do pozwanego

roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie bezumowne tylko z tych lokali i to

za czas, gdy występował tam pustostan. Pozwany był w złej wierze również

w okresie od 28 listopada 2000 r. do 17 sierpnia 2009 r., gdyż w 1992 r.

nieruchomość nie mogła podlegać komunalizacji jako nie stanowiąca własności

Skarbu Państwa. Zła wiara pozwanego skutkuje tym, że może się domagać zwrotu

poczynionych nakładów na nieruchomość w zakresie określonym w art. 226 § 2 k.c.,

czyli jedynie nakładów koniecznych i to o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się

bezpodstawnie jego kosztem. Wprawdzie pozwany stwierdził wartość nakładów na

kwotę 175 745,08 złotych, w której to kwocie nie mieszczą się nakłady na bieżące

naprawy, ale nakładów tych nie dowiódł. Ponadto, zasadnie został podniesiony

zarzut przedawnienia roszczenia pozwanego objętego zarzutem potrącenia,

a powstałego przed 28 stycznia 2001 r.

Posługując się opinią biegłego Sąd Apelacyjny wyliczył wynagrodzenie

powódki według stawek przyjętych przez Sąd pierwszej instancji,

co za poszczególne lokale i należny, wskazany w uzasadnieniu okres tego

wynagrodzenia dało ogólną kwotę 89 240,80 złotych; żądanie wynagrodzenia

przekraczające podaną kwotę zostało uznane za niezasadne i w związku z tym

zaskarżony wyrok został zmieniony w sposób wskazany w sentencji wraz

ze zmianą rozstrzygnięcia o kosztach postępowania.

W skardze kasacyjnej powódka zarzuciła Sądowi Apelacyjnemu naruszenie

w zaskarżonym wyroku przepisów postępowania, tj. art. 328 § 2 k.p.c. przez

niewskazanie podstawy prawnej przyznania legitymacji biernej w tym procesie

posiadaczy zależnych, legitymujących się prawem do lokali komunalnych,

z wyłączeniem odpowiedzialności pozwanego jako posiadacza samoistnego

4

odnośnie do wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości; art. 234

k.p.c. w związku z art. 7 i art. 6 k.c. przez ich niezastosowanie w sprawie i przyjęcie

złej wiary posiadaczy zależnych. Naruszenie przepisów prawa materialnego

dotyczy art. 225 w związku z art. 224 § 2 k.c. przez ich błędną wykładnię

i niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu, że powódce nie przysługiwało

wobec pozwanego dochodzone roszczenie, a także, że roszczenie to przysługiwało

przeciwko posiadaczom zależnym jako najemcom lokali komunalnych; art. 337

w związku z art. 336 k.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie

odnośnie do uznania wyzbycia się przez pozwanego faktycznego władztwa nad

nieruchomością na rzecz posiadaczy zależnych; art. 230 w związku z art. 225,

art. 224 § 2, art. 7 i art. 6 k.c. przez ich niezastosowanie i przyjęcie legitymacji

biernej posiadaczy zależnych; w wypadku uznania, że mimo niepowołania

Sąd Apelacyjny zastosował w sprawie art. 230 k.c. zarzucono naruszenie tego

przepisu w związku z art. 225, art. 224 § 2, art. 7 i art. 6 k.c. przez błędną wykładnię

i niewłaściwe zastosowanie na skutek uznania zwolnienia samoistnego posiadacza

od odpowiedzialności wobec właściciela nieruchomości z tytułu bezumownego

korzystania przez samo przekazanie jej posiadaczowi zależnemu. Skarżąca

wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku w zaskarżonej części i przekazanie

sprawy do ponownego rozpoznania, ewentualnie uchylenie i zmianę tego wyroku

i orzeczenie co do istoty sprawy przez oddalenie apelacji, wraz z rozstrzygnięciem

o kosztach postępowania.

Strona pozwana wniosła o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie

od powódki kosztów postępowania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przystępując do rozpoznania skargi kasacyjnej w niniejszej sprawie należy

w pierwszej kolejności odnieść się do kwestii zwolnienia pozwanego jako

posiadacza samoistnego od odpowiedzialności za bezumowne korzystanie z lokali

znajdujących się w oddanej powódce nieruchomości budynkowej, a obciążenie

tą odpowiedzialnością posiadaczy zależnych tych lokali. Są nimi najemcy mieszkań,

wynajmowanych im przez pozwanego jako lokali komunalnych znajdujących się

w zasobie mieszkaniowym gminy m. W.

5

W orzecznictwie jest reprezentowany pogląd, zgodnie z którym przekazanie

nieruchomości w posiadanie zależne może znieść legitymację bierną po stronie

dotychczasowego posiadacza samoistnego. Stanowisko to zostało wyrażone

w kilku orzeczeniach Sądu Najwyższego, przywołanych przez stronę pozwaną

w odpowiedzi na skargę kasacyjną. Jak jednak wskazuje się trafnie w uzasadnieniu

skargi, orzeczenia te zapadły w konkretnych ustalonych stanach faktycznych i dla

nich mogły odpowiadać stanowi prawnemu. W szczególności sytuacja taka może

znaleźć wytłumaczenie w bezpośrednich relacjach prawnych między właścicielem

nieruchomości a jej posiadaczem zależnym. Tego dotyczy art. 230 k.c., który

nakazuje odpowiednio stosować przepisy o roszczeniach uzupełniających

do stosunków między właścicielem a posiadaczem zależnym. W tym tkwi

przyczyna dla której w uzasadnieniu wyroku Sądu Apelacyjnego w rozpoznawanej

sprawie nie znalazło się odwołanie do art. 230 k.c. Nie miał on bowiem w tej

sprawie zastosowania, gdyż odnosi się do ewentualnego dochodzenia

wynagrodzenia od posiadacza zależnego przez właściciela rzeczy jako jej

posiadacza samoistnego.

Najemców mieszkań, będących ich posiadaczami zależnymi łączył stosunek

prawny najmu wyłącznie z posiadaczem samoistnym, co do którego nie wiedzieli

przez całe lata, że nie ma tytułu prawnego własności do budynku i dopiero

na skutek stosownych decyzji administracyjnych okazał się posiadaczem w złej

wierze. Najemcom oczywiście złej wiary nie można przypisać, mając na uwadze,

że mieszkania znajdowały się w gminnym zasobie mieszkaniowym jako mieszkania

komunalne, a więc było uzasadnione przekonanie co do Gminy jako ich właściciela.

Ponadto, jak wynika z ustaleń w niniejszej sprawie, tytuł do zamieszkania najemcy

lub ich poprzednicy prawni czerpali z przepisów prawa, które wiązały

w dawniejszym czasie najem z przydziałem lokalu o charakterze administracyjnym,

nie wynikającym z uprawnień do nieruchomości (lokali) o charakterze koniecznie

właścicielskim. Najemców lokali nie łączył nigdy żaden stosunek prawny

z przywróconym w swych prawach właścicielem budynku. Dochodzi

on wprawdzie roszczeń o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z przedmiotu

jego własności, które to roszczenia uznaje się za samodzielne wobec roszczeń

petytoryjnych, jednak pochodzą one od tych roszczeń w tym sensie, że uzupełniają

6

odszkodowawczo, po spełnieniu wymaganych przez nie przesłanek,

w szczególności roszczenie właściciela o wydanie rzeczy i to niezależnie od jego

dochodzenia.

Podzielić w tym zakresie należy motywy wyroku Sądu Najwyższego

z dnia 9 lipca 2015 r., I CSK 505/14 (nie publ.) i przytoczone w nim orzecznictwo

(wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 września 2010 r., IV CSK 76/10, OSNC 2011,

nr 4, poz. 46 oraz uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 lipca 2013 r., III CZP 36/13,

OSNC 2014, nr 3, poz. 24). Na jego tle zasadne jest twierdzenie o wadliwości

prezentowania ogólnego poglądu, jaki znalazł się w zaskarżonym wyroku Sądu

Apelacyjnego, że roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości nie

może być skutecznie skierowane przeciwko posiadaczowi samoistnemu

tej nieruchomości, jeżeli posiadacz ten oddał przedmiot władania w posiadanie

zależne, np. na podstawie umowy najmu. Słusznie się podkreśla w wyroku Sądu

Najwyższego w sprawie I CSK 505/14, że w art. 224 i 225 k.c. przewidziano

wyraźnie legitymację bierną dla posiadacza samoistnego, który może być w dobrej

i złej wierze, ale tego statusu nie odbiera mu oddanie rzeczy w posiadanie zależne

(art. 337 k.c.). W rozpoznawanej sprawie, a więc w zakresie roszczenia

o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości bez tytułu prawnego

nie pozbawiło to dotychczasowego posiadacza samoistnego jego statusu wobec

najemców, a więc posiadaczy zależnych, którym wynajął lokale, zachowując się jak

właściciel (art. 336 k.c.) i wobec samego właściciela zwróconego mu budynku,

który sam nie decydował o wynajęciu tych lokali. Nie można także obciążać

najemców - posiadaczy zależnych odpowiedzialnością za zapłatę wynagrodzenia

za korzystanie z zajmowanych przez nich lokali, ponieważ oni należne

wynagrodzenie (czynsz najmu) zapłacili wynajmującemu i nie są dłużnikami z tytułu

najmu. Gdyby natomiast ich uznać za dłużników wobec właściciela, tak jak wynika

z zaskarżonego wyroku, to musieliby zapłacić po raz wtóry za to samo, tym razem

właścicielowi budynku, mając co najwyżej roszczenie do pozwanego z tytułu

bezpodstawnego wzbogacenia. Takiego toku rozumowania akceptować nie można.

W przedstawionym zakresie skarga kasacyjna jest więc uzasadniona.

Wątpliwości budzi także zakres roszczenia o wynagrodzenie za bezumowne

korzystanie z nieruchomości budynkowej. Podstawą prawną roszczeń

7

są art. 224 § 2 i art. 225 k.c. Zgodnie się przyjmuje w doktrynie i orzecznictwie,

że roszczenia tzw. uzupełniające, o których stanowią powołane przepisy wywodzą

się z konstrukcji bezpodstawnego wzbogacenia (nienależnego świadczenia).

Skłaniają zatem do określenia wysokości kwoty należnej do zapłacenia

właścicielowi na poziomie wzbogacenia uzyskanego przez posiadacza. Za punkt

wyjścia uważa się przekonanie, że co do zasady właściciel powinien otrzymać

wynagrodzenie odpowiadające dochodowi, jaki właściciel mógłby osiągnąć

z czynszu za najem działając na wolnym rynku (zob. uchwałę siedmiu sędziów

Sądu Najwyższego z dnia 10 lipca 1984 r., III CZP 20/84, OSNCP 1984, nr 12,

poz. 209; uchwała Sądu Najwyższego z dnia 17 czerwca 2005 r., III CZP 29/05,

OSNC 2006, nr 4, poz. 64). W niniejszej sprawie do obliczenia wysokości

należnego wynagrodzenia posłużyła opinia biegłego, który zastosował ceny lokali

możliwe do uzyskania w ten właśnie sposób. Jednakże nie można abstrahować

od okoliczności konkretnej sprawy, w której lokale nie stały wolne, gotowe

do wynajęcia, tylko były zamieszkałe, wobec których nawet pozwana realizowała

zastane zobowiązania.

Zwraca uwagę, że lokale te podlegały wynajmowi w ramach realizowania

przez pozwanego zadań publicznych, związanych z gospodarką lokalami

komunalnymi znajdującymi się w zasobie mieszkaniowym, do którego sporne lokale

należały. Objęte zatem były czynszem regulowanym i tylko taki stanowił przychód

pozwanego z tytułu najmu. Taki sam byłby, gdyby w czasie, za który dochodzi się

wynagrodzenia czynsz ten przysługiwał powódce. Nie ma więc zastosowania

art. 225 k.c. w szczególności w zakresie, w jakim w nim mowa o nieosiągnięciu

pożytków ze względu na złą gospodarkę posiadacza. Nie ma także okoliczności

wskazujących na możliwość wykorzystania przez powódkę zasiedlonego budynku

w inny sposób, niż dotychczasowy. Przychód pozwanego jako wynajmującego

posiadacza był w czasie pobierania czynszu od najemców pomniejszany o wydatki

związane z utrzymaniem budynku, w tym wydatki bieżące, a także ewentualne

świadczenia publiczne. To zatem podlega rozliczeniu w niniejszej sprawie

w granicach, na jakie pozwala art. 226 § 2 k.c. Jeżeli pozwana nie potrafiła

dokładnie udowodnić sumy poniesionych wydatków, mimo przekazania stosownego

obliczenia, co wynika z ustaleń Sądu Apelacyjnego, to należało się posłużyć pewną

8

średnią, gdyż zdrowy rozsądek podpowiada, że nie można uznać braku w ogóle

takich wydatków. W orzecznictwie dopuszcza się w takim wypadku zastosowanie

art. 322 k.p.c. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 lipca 2012 r., I CSK 641/11,

nie publ.). Skoro zaś roszczenia uzupełniające przyrównuje się do bezpodstawnego

wzbogacenia, to wynagrodzenie należne właścicielowi powinno zamykać się

w okolicznościach rozpoznawanej sprawy w kwocie wzbogacenia uzyskanego

przez pozwanego posiadacza. Nie można się w związku z tym także zgodzić

z twierdzeniem w zaskarżonym wyroku, że nastąpiło przedawnienie roszczenia

posiadacza o poniesione wydatki. Roszczenie to nie zostało skierowane

samodzielnie (art. 229 zdanie drugie k.c.), lecz winno dzielić losy roszczenia

uzupełniającego w ramach jednoczesnego rozliczenia, wywołanego dopiero

pozwem powódki (art. 229 zdanie pierwsze k.c.).

Mając to na względzie należało na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c. orzec jak

w sentencji, rozstrzygając o kosztach postępowania na podstawie art. 108 § 2

w związku z art. 391 § 1 i art. 39821

k.p.c.

eb