II CSK 69/15

Sygn. akt II CSK 69/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 stycznia 2016 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marta Romańska (przewodniczący)

SSN Iwona Koper (sprawozdawca)

SSN Hubert Wrzeszcz

Protokolant Maryla Czajkowska

w sprawie z powództwa K. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki

komandytowej w W.

przeciwko Skarbowi Państwa - Staroście K.

o ustalenie opłaty z tytułu użytkowania wieczystego,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 stycznia 2016 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Okręgowego w K.

z dnia 27 maja 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w części oddalającej apelację

powoda w pozostałym zakresie (pkt 2) oraz rozstrzygającej

o kosztach postępowania (pkt 3) i sprawę przekazuje Sądowi

Okręgowemu do ponownego rozpoznania wraz z

orzeczeniem o kosztach postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

W sprawie z powództwa K. Spółka z o.o. Spółka komandytowa przeciwko

Skarbowi Państwa - Staroście K. Sąd Rejonowy w K. wyrokiem z dnia 29

października 2013 r. ustalił, że wysokość opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie

gruntów położnych w K. składających się z działek nr 325/2, 325/3, 325/4, 325/5,

325/6 obciążającej powoda od 1 stycznia 2011 r. wynosi 79.720,50 zł,

zaś wartość nakładów na budowę infrastruktury technicznej poniesionych przez

powoda na nieruchomość i podlegających zaliczeniu na poczet różnicy między

opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wynosi 3.920 zł oraz oddalił dalsze

powództwo.

Wyrok został oparty na następujących ustaleniach faktycznych.

Powód jest użytkownikiem wieczystym przedmiotowych działek

stanowiących własność Skarbu Państwa. W dniu 8 grudnia 2010 r. Skarb Państwa

reprezentowany przez Starostę K. wypowiedział dotychczasową wysokość opłaty

rocznej za użytkowanie wieczyste działek i zaproponował nową opłatę w

wysokości 79.720,50 zł. Podstawą wyliczenia nowej opłaty była zmiana wartości

nieruchomości stwierdzona przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie

sporządzonym w listopadzie 2010 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w K. na

skutek odwołania powoda orzeczeniem z dnia 27 czerwca 2011 r. stwierdziło

prawidłowe ustalenie nowej wysokości opłaty oraz oddaliło wniosek

o uwzględnienie poniesionych przez powoda nakładów na urządzenia infrastruktury

technicznej, wobec braku dokumentów potwierdzających ich poniesienie.

Powód zawarł w dniu 12 grudnia 2007 r. z A. Z. przedwstępną umowę

sprzedaży prawa użytkowania wieczystego przedmiotowych działek wraz z

uprawnieniami do wybudowania samoobsługowego domu towarowego K. i

przebudowy pasa drogi wojewódzkiej nr […], a w dniu 18 grudnia 2008 r. umowę

sprzedaży prawa użytkowania wieczystego. A. Z. zbudował na działkach objętych

umową obiekt handlowy z rampą rozładowczą, wiatą na wózki, pylonem

reklamowym, zespołem parkingów i infrastrukturą techniczną na podstawie decyzji

o pozwoleniu na budowę z dnia 5 października 2007 r, zmienionej decyzją z 21

3

grudnia 2007 r. oraz decyzji o warunkach zabudowy z 29 czerwca 2007 r. W trakcie

realizacji inwestycji były wykonywane między innymi prace rozbiórkowe

znajdujących się na nieruchomości budynków byłego zakładu przemysłowego, pale

fundamentowe nowego obiektu z uwagi na niestabilny grunt, wewnętrzne drogi,

chodniki, dwa place parkingowe wymiana gruntu pod ich wykonanie, odwodnienie

parkingu i dróg wraz z separatorem ropopochodnym, przyłącze wody wraz ze

zbiornikiem wody, przyłącze elektroenergetyczne wraz z trafostacją, przyłącze

kanalizacji sanitarnej i deszczowej. Wartość rynkowa całej nieruchomości na dzień

8 grudnia 2010 r. uwzględniając jej przeznaczenie usługowe wynosi 5.575.340 zł.

Wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę

urządzeń infrastruktury technicznej w postaci przyłącza gazowego oraz

energetycznego wynosi 3. 920 zł.

Sąd Rejonowy zaliczył na poczet różnicy miedzy dotychczasową opłatą

a opłatą zaktualizowaną nakłady użytkownika wieczystego na budowę urządzeń

infrastruktury w wyliczonej kwocie nie uwzględnił natomiast dalszych zgłoszonych

przez powoda do zaliczenia nakładów, w tym między innymi poniesionych na

wymianę warstwy gruntu i rozbiórkę budynków i budowli poprzemysłowych

stanowiących wcześniejszą zabudowę nieruchomości. Uznał, że nie stanowią one

nakładów koniecznych w rozumieniu art. 77 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst Dz.U. z 2015, poz. 1774 - dalej jako

u.g.n.) mających na celu utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego

korzystania zgodnego z przeznaczeniem, lecz nakłady zmierzające do ulepszenia

rzeczy przez poprawę warunków na gruncie w celu przygotowania nowej inwestycji.

Sąd Okręgowy w K. rozpoznając apelacje powoda od wyroku Sądu

Rejonowego uznał ją za uzasadnioną w zakresie zarzutu naruszenia art. 77 ust. 2a

i uwzględniając apelację w tej części wyrokiem z dnia 27 maja 2014 r. zmienił

zaskarżony wyrok przez ustalenie sposobu wnoszenia zaktualizowanej opłaty przez

użytkownika wieczystego zgodnie z tym przepisem. Oddalił apelacją w pozostałym

zakresie kwestionującym oddalenie żądania zaliczenia zgłoszonych przez powoda

nakładów koniecznych, które wpłynęły na cechy techniczno-użytkowe gruntu

i zwiększyły jego wartość, w tym nakładów z tytułu wartości wymiany gruntu

(533.934,02 zł) i wartości prac rozbiórkowych starych budynków i obiektów

4

(862.817,40 zł), podzielając kwalifikacje tych nakładów jako mających na celu

ulepszenie rzeczy, co wyklucza uznanie je za nakłady konieczne, o których jest

mowa w art. 77 ust. 6 u.g.n.

W skardze kasacyjnej powoda zaskarżającego wyrok Sądu Okręgowego,

w zakresie oddalającym jego dalszą apelację , skarżący określił wartość przedmiotu

zaskarżenia na kwotę 57.730,50 zł odpowiadającą różnicy między wysokością

dotychczasowej i zaktualizowanej opłaty rocznej w przypadku dopuszczenia

zaliczenia nakładów koniecznych w postaci wymiany gruntu i nakładów na

rozbiórkę i usunięcie pozostałości zdegradowanej zabudowy przemysłowej.

W oparciu o podstawę naruszenia prawa materialnego zarzucił naruszenie

art. 77 ust. 6 w zw. z ust. 4 u.g.n. przez błędną wykładnię.

Wnosił o uchylenie z wyroku w zaskarżonej części i przekazanie sprawy

Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W doktrynie i orzecznictwie (zob. wyroki SN z dnia 13 kwietnia 1983 r.,

IV CSK 67/83, OSNC 1983, nr 11, poz. 186, z dnia 30 stycznia 2014 r., III CSK

42/13, nie publ., z dnia 26 września 2014 r., IV CSK 736/13, nie publ.) rozróżnia

się nakłady konieczne, użyteczne i zbytkowe. Zasadnicze kryterium odróżnienia

różnych rodzajów nakładów jest realizowana przez nie funkcja. Zgodnie z tym,

nakładami koniecznymi są nakłady, których celem jest utrzymanie

rzeczy w stanie zdatnym do normalnego korzystania z niej zgodnie z jej

przeznaczeniem. Natomiast inne nakłady służą ulepszeniu rzeczy lub zwiększenia

jej funkcjonalności (nakłady użyteczne) albo celom luksusu (nakłady zbytkowne.).

Zaliczenie nakładów do innych niż konieczne, na gruncie art. 226 § 1 k.c. powoduje,

że podlegają one zwrotowi ze względu na kryterium zwiększenia wartości rzeczy

w chwili wydania rzeczy właścicielowi.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie precyzuje pojęcia „nakładów

koniecznych”. Kierując się kryterium funkcji realizowanej przez te nakłady, przyjąć

należy, że nakładami koniecznymi w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. są nakłady na

grunt poniesione przez użytkownika wieczystego w celu korzystania z niego

zgodnie z jego przeznaczeniem.

5

Określona w art. 77 ust. 6 u.g.n. zasada zaliczenia nakładów koniecznych

na poczet różnicy między opłatą dotychczasowa a opłatą zaktualizowaną

ma jednak zastosowanie jedynie do pewnej ich kategorii, a mianowicie

wpływających na cechy techniczno - użytkowe gruntu nakładów koniecznych

użytkownika wieczystego, o ile w ich następstwie wzrasta wartość nieruchomości

gruntowej.

W tym ujęciu kryterium wartościowe nie stanowi podstawy kategoryzacji

nakładów jako koniecznych lecz przesłankę zaliczenia tych nakładów na poczet

różnicy między opłatami za użytkowanie wieczyste na podstawie art. 77 ust. 6 w zw.

z ust. 4 u.g.n.

Zasadnie w tym stanie rzeczy podnosi skarżący zarzut naruszenia przez

Sąd Okręgowy art. 77 ust. 6 u.g.n. przez jego błędną wykładnię, która w istocie

prowadzi do niemożności jego zastosowania i przekreśla cel jego ustanowienia.

Wbrew stanowisku Sądu Okręgowego, nakładem koniecznym w rozumieniu

art. 76 ust. 6 u.g.n. jest nakład poniesiony przez użytkownika wieczystego

na dokonanie rozbiórki budynków i budowli znajdujących się na oddanym

mu w użytkowanie wieczystym gruncie, którego wykorzystanie zgodnie

z przeznaczeniem (w okolicznościach sprawy przez zabudowę obiektem

handlowym) bez ich rozebrania nie byłoby możliwe (zob. wyroki SN z dnia

30 stycznia 2014 r., III CSK 42/13 i z dnia 26 września 2014 r. IV CSK 736/13 -

oba nie publik.). Nakład taki co do zasady wpływa na cechy techniczno-użytkowe

gruntu przeznaczonego pod nową zabudowę, usuwa bowiem przeszkody

i ograniczenia do jej rozpoczęcia.

Błędne jest utożsamianie przez Sąd Okręgowy wydatków na rozbiórkę

istniejącej zabudowy z dokonaniem nakładów na jej obiekty, jako części składowe

gruntu, skoro służyły one ich likwidacji.

W stanie faktycznym sprawy nakładami koniecznymi do normalnego

korzystania z gruntu, mającymi wpływ na jego cechy techniczno - użytkowe są

także niezbędne ze względu na warunki geologiczne nakładały na zmianę

właściwości geologicznych gruntu poprzez jego wymianę.

6

Opisane wyżej nakłady będą podlegały zaliczeniu na poczet różnicy między

opłatą dotychczasowa a zaktualizowaną opłatą za użytkowanie wieczyste, o ile

w ich następstwie wzrosła wartość przedmiotowej nieruchomości gruntowej.

Kwestia ta jednak, nie będąca przedmiotem odniesienia się Sądu Okręgowego,

pozostaje także poza zakresem zarzutów wniesionej skargi kasacyjnej.

Kierując się powyższym Sad Najwyższy na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c.

i art. 108 § 2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę

Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania wraz z orzeczeniem o kosztach

postępowania kasacyjnego. Wskazać przy tym należy, iż prawidłowo określona

wartość zaskarżonego roszczenia o zaliczenie nakładów z uprzednio wskazanych

tytułów stanowi wartość tych nakładów.

kc