I CSK 1100/14

Sygn. akt I CSK 1100/14

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 stycznia 2016 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Mirosław Bączyk (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Dariusz Dończyk

SSN Agnieszka Piotrowska

w sprawie z powództwa Miasta W.

przeciwko M. K. i G. K.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 28 stycznia 2016 r.,

skargi kasacyjnej pozwanych

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 17 października 2013 r.,

1. oddala skargę kasacyjną;

2. zasądza od pozwanych na rzecz strony powodowej kwotę

3600 (trzy tysiące sześćset) zł tytułem zwrotu kosztów

postępowania kasacyjnego.

2

UZASADNIENIE

Powód - Miasto W. wystąpił przeciwko pozwanym małżonkom M. K. i G. K. o

zwrot bonifikaty pieniężnej na podstawie art. 68 ust. 23 ustawy z dnia 21 sierpnia

1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 115, poz. 74 ze zm.; cyt. dalej

jako ustawa o gospodarce nieruchomościami”). Sąd Okręgowy uwzględnił żądanie i

zasądził od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kwotę 341.177,54 zł z

odsetkami; oddalił w pozostałym zakresie.

Zasadnicze elementy stanu faktycznego były następujące.

Powód sprzedał pozwanym w dniu 18 maja 2007 r. lokal mieszalny

w budynku przy ul. W. jako dotychczasowym najemcom. Nabywcy uzyskali 90%

bonifikatę (zapłacili cenę 35.815 zł zamiast 358.146 zł). Lokal ten pozwani zbyli

osobom trzecim w dniu 15 października 2008 r. W dniu 19 lipca 2009 r. powodowie

zawarli umowę przedwstępną w związku z ubieganiem się o nabycie nieruchomości

w M. za cenę 840.000 zł i na poczet tej ceny zapłacili zbywcy nieruchomości

zadatek w wysokości 40.000 zł. Definitywną umowę sprzedaży pozwani zawarli w

dniu 26 października 2009 r. Pozwani nie przeznaczyli całej kwoty uzyskanej ze

sprzedaży lokalu komunalnego na nabycie nowej nieruchomości (w wysokości

615 000), a jedynie 340.000 zł i pozyskali pozostałą kwotę potrzebną do nabycia

nowej nieruchomości z kredytu bankowego. Pozostała część kwoty uzyskana ze

sprzedaży lokalu przeznaczona została m.in. na zakup wyposażenia nowego domu

i prace wykończeniowe. W terminie jednego roku po sprzedaży lokalu zapłacili

40.000 zł tytułem zadatku.

W ocenie Sądu Okręgowego, do roszczenia o zwrot bonifikaty ma

zastosowanie art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (w brzmieniu

po nowelizacji z dnia 22 października 2007 r.; Dz.U. z 2007 r., nr 173, poz. 1218).

Zgodnie z tym przepisem, obowiązek zwrotu udzielonej bonifikaty zostaje

wyłączony, gdy środki uzyskane ze sprzedaży lokalu zostały przeznaczone

(w okresie 12 miesięcy od sprzedaży) na zakup innego lokalu mieszkalnego lub

innej nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Nie ma znaczenia to, że uprawnieni z tytułu bonifikaty nie zdążyli załatwić

3

formalności związanych z nabyciem nowego lokalu lub nieruchomości z przyczyn

od siebie niezależnych. W terminie tym pozwani zapłacili zbywcy nieruchomości

jedynie 40.000 zł tytułem zadatku (przy zawarciu umowy przedwstępnej) i tylko ta

kwota została przeznaczona na cele mieszkaniowe. Sąd Okręgowy nie zgodził się

z twierdzeniem pozwanych, iż wyłączenie zwrotu obejmuje także środki uzyskane

ze sprzedaży lokalu, jeżeli zostały one w terminie 12 miesięcy przeznaczone na

zakup nowego domu, a dopiero później fizycznie wydano je w tym celu. W ocenie

tego Sądu, nie było także podstaw do zastosowania art. 5 k.c., ponieważ pozwani

nie dochowali ustawowych warunków zachowania bonifikaty, a ponadto byli

informowani o tych warunkach w treści umowy sprzedaży lokalu komunalnego.

W wyniku apelacji pozwanych Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok

i obniżył zasądzoną kwotę do sumy 317.913 zł, a w pozostałym zakresie oddalił

apelację.

Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia faktyczne Sądu pierwszej instancji.

Uzupełnił je tylko o dokonanie analizy treści dokumentów przedstawionych przez

pozwanych na okoliczności finansowania i wykonywania robót budowlanych oraz

przebiegu czynności niezbędnych do uzyskania kredytu bankowego. Ustalił,

że część dokumentu dotyczyła zakupu mebli, a pozostała część - odnosiła się do

zakupu materiałów budowlanych i wykonywanych prac. Najwcześniej wskazany

zakup materiałów nosi datę 30 października 2009 r. i jest to jedyny wydatek w tym

okresie. Następne faktury pochodzą już z okresu późniejszego. Z żadnego

z tych dokumentów nie wynika zakup materiałów budowlanych przed dniem

15 października 2008 r., tj. datą nabycia nowej nieruchomości przez pozwanych.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, nie było podstaw do przyjęcia, że pozwani

zostali wprowadzeni w błąd przez nieznanego z nazwiska pracownika Urzędu

Gminy odnośnie do warunków zwrotu bonifikaty. Zawarcie przez pozwanych

umowy nabycia nieruchomości dopiero w dniu 26 października 2009 r. i dokonanie

wówczas zapłaty sprzedającym tę nieruchomość nie nastąpiło z przyczyn

niezależnych od pozwanych i przez nich niezawinionych. W art. 68 ust. 2 ustawy

o gospodarce nieruchomościami przewidziano stosunkowo długi, roczny termin

pozwalający na uwzględnienie wszelkich czynności związanych z nabywaniem

4

nowej nieruchomości. W tym okresie mogły być podejmowane czynności związane

z uzyskaniem kredytu bankowego.

Sąd Apelacyjny nie dostrzegł też odpowiednich podstaw do twierdzenia,

że dochodzenie zwrotu bonifikaty przez stronę pozwaną stanowi nadużycie prawa

podmiotowego w rozumieniu art. 5 k.c.

W skardze kasacyjnej pozwanych podnoszono zarzuty naruszenia art. 217

§ 1 w zw. z art. 227 i art. 232 k.p.c.; art. 378 § 1 i art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391

§ 1 k.p.c. Wskazywano także na naruszenie art. 118 w zw. z art. 554 k.c., art. 68

ust. 2 pkt 5 w zw. z art. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami i art. 5 k.c.

Skarżący wnosili o uchylenie zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa

w całości, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy

Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

1. Należy stwierdzić, że Sąd Apelacyjny przeprowadził postępowanie

dowodowe w zakresie niezbędnym do stwierdzenia, czy nastąpiły odpowiednie

podstawy do żądania zwrotu przed stronę powodową uzyskanej przez pozwanych

bonifikaty cen w związku z nabyciem przez nich na własność mieszkania

komunalnego w dniu 18 maja 2007 r. Wystraczające okazały się także ustalenia

dotyczące zweryfikowania zasadności zgłoszonego przez pozwanych zarzutu

nadużycia prawa przez wierzyciela (art. 5 k.c.). W związku z tym nie można

twierdzić, że doszło do naruszenia art. 217 § 1 w zw. z art. 227 i 232 k.p.c.

2. Sąd Apelacyjny istotnie nie wypowiedział się w zakresie zgłoszonego

w apelacji zarzutu przedawnienia dochodzonego orzeczenia. W uzasadnieniu

apelacji (k. 293 akt sprawy) pozwani twierdzili, że roszczenie strony powodowej

o zwrot bonifikaty przedawnia się po upływie 3 lat, jednakże możliwe jest także

zastosowanie przedawnienia przewidzianego w art. 554 k.c. W skardze kasacyjnej

formułują już kategoryczny zarzut naruszenia przez Sąd Apelacyjny art. 118 k.c.

w zw. z art. 554 k.c. Według skarżących, jeżeli roszczenie strony powodowej stało

się wymagalne z dniem 16 października 2008 r. (rok od zbycia kupionego od

powoda lokalu mieszkalnego), a pozew został wniesiony w dniu 24 października

5

2011 r. (data prezentaty na pozwie - 26 października 2011 r., k. 1 akt sprawy),

to roszczenie należy uznać za przedawnione.

Stanowisko skarżących jest nietrafne. Przy rozważaniu kwestii

przedawnienia roszczenia o zwrot bonifikaty (roszczenia oczywiście majątkowego)

trzeba przede wszystkim przesądzić źródło jego powstania, a mianowicie - czy

można je wywodzić z umowy sprzedaży pozwanym lokalu komunalnego

(ze stosunku sprzedaży), czy chodzi tu o roszczenie powstające już poza tym

stosunkiem. W orzecznictwie Sądu Najwyższego jako źródło roszczenia

majątkowego o zwrot bonifikaty wskazuje się trafnie przepis art. 68 ust. 2 ustawy

o gospodarce nieruchomościami (por. np. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

25 listopada 2011 r., II CSK 103/11, OSNC-ZD 2013, nr 2, poz. 9; wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., II CSK 134/11, nie publ.; wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 12 lipca 2012 r., II CSK 256/12, nie publ.; uzasadnienie wyroku

Sądu Najwyższego z dnia 12 lutego 2015 r., IV CSK 265/14, nie publ.).

Skoro roszczenie to powstaje samodzielnie ex lege, po spełnieniu przesłanek

przewidzianych w art. 68 ust. 2 ustawy, to nie może mieć do niego zastosowania art.

554 k.c., przewidujący przedawnienie dla niektórych kategorii roszczeń

wynikających z umowy sprzedaży (art. 535 k.c.). Roszczenie o zwrot bonifikaty nie

jest w sensie jurydycznym roszczeniem o zwrot części ceny sprzedanego lokalu,

ale samodzielnym, wynikającym ex lege roszczeniem sprzedającego

odpowiadającym tylko co do wartości uzyskanej przez nabywcę bonifikaty

(ulgi w zapłacie pełnej ceny).

Nawet przy założeniu, że roszczenie powoda o zwrot bonifikaty staje się

wymagalne po upływie rocznego terminu, przewidzianego w art. 68 ust. 2 ustawy

o gospodarce nieruchomościami, to nie było podstaw do twierdzenia, iż stało się

ono przedawnione w chwili wniesienia pozwu (w październiku 2011 r.). Zarzut

naruszenia art. 118 k.c. w zw. z art. 554 k.c. okazał się zatem nieuzasadniony.

3. Sądy meriti trafnie analizowały warunki powstania roszczenia o zwrot

bonifikaty na podstawie stanu prawnego istniejącego po nowelizacji art. 68 ust. 2

ustawy po jego nowelizacji (Dz.U. z 2007 r., nr 173, poz. 1218). Zgodnie z tym

przepisem, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na

6

inne cele niż cele mieszkaniowe uzasadniające udzielenie bonifikaty przed

upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości tworzącej lokal mieszkalny przed

upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej

w określonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego

organu. Obowiązek zwrotu bonifikaty zostaje wyłączony w razie sprzedaży lokalu

mieszkalnego, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną

w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości

przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe (art. 68 ust. 2a pkt 5

ustawy).

Zgodnie z ustaleniami faktycznymi w danej sprawie, pozwani zbyli kupiony

od powoda lokal mieszkalny już po kilkunastu miesiącach, a następnie nabyli

nieruchomość w M. po upływie 1 roku od chwili zbycia własnego lokalu. Sądy meriti

przyjęły, że tylko kwota zadatku, zapłaconego przez pozwanych zbywcy

nieruchomości, została przeznaczona na nabywcę wspomnianej nieruchomości

w ciągu 1 roku od sprzedaży własnego lokalu. Powołując się na potrzebę

posługiwania się wykładnią celowościową, skarżący wywodzili, że nabyta

przez nich nieruchomość została zakupiona w tzw. stanie półdeweloperskim

i na dzień jej zakupu niemożliwe było zamieszkanie w niej, chociaż nieruchomość

została zakupiona właśnie w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych

pozwanych. Skoro koniecznym było wykończenie i remont zakupionej

nieruchomości celem doprowadzenia jej do stanu używalności i zamieszkania

w niej, to wspomniane starania (przygotowania) pozwanych mieszczą się w pojęciu

wydatkowania środków uzyskanych ze sprzedaży bonifikowanego lokalu na

nabycie innej nieruchomości.

Należy zwrócić uwagę na to, że w art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy sformułowany

został wyjątek od ogólnej zasady przewidzianej w art. 68 ust. 2 tej ustawy, zgodnie

z którą istnieje obowiązek zwrotu bonifikaty w razie zbycia lokalu mieszkalnego

w ciągu pięciu lat od chwili jego nabycia na warunkach preferencyjnych.

Przewidziano zatem możliwość wyłączenia obowiązku zwrotu nawet wówczas,

gdy doszło do zbycia nabytego lokalu przed upływem pięcioletniego terminu,

a uzyskane ze sprzedaży fundusze przeznaczone zostały także na polepszenie

sytuacji mieszkaniowej uprawnionych. W art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy określono

7

jednak pewne ścisłe wymagania wyłączenia obowiązku zwrotu bonifikaty odnośnie

do przeznaczenia uzyskanych wcześniej funduszy ze sprzedaży własnego

mieszkania i czasu takiego przeznaczenia. Fundusze takie powinny być bowiem

wydane efektywne na nabycie innego lokalu lub nieruchomości (o funkcji

mieszkaniowej) i to w ciągu jednego roku od chwili dokonania zbycia własnego

lokalu. Chodzi tu zatem o odpowiednie, funkcjonalne i w miarę niezwłoczne

przeznaczone przez zbywcę własnego lokalu funduszy uzyskanych z takiego

zbycia, jeżeli podjął on decyzję o zmianie swojej sytuacji mieszkaniowej przed

upływem pięciu lat od nabycia lokalu mieszkalnego na warunkach preferencyjnych.

Z ustaleń faktycznych wynika, że powodowie w okresie jednego roku

po zbyciu własnego lokalu uiścili zadatek w wysokości 40.000 zł

w związku z zawarciem umowy przedwstępnej nabycia nowej nieruchomości.

Kwota ta niewątpliwie mieści się w kategorii wydatków przeznaczonych na nabycie

tej nieruchomości. Do wydatków takich należałoby zaliczyć także zakup

materiałów budowlanych przeznaczonych do wykończenia nabytej nieruchomości,

jednakże wydatki te zostały poniesione w październiku 2009 r., a więc po upływie

rocznego terminu przewidzianego w art. 68 ust. 2a pkt 5 ustawy. Późniejsze

wydatki nie mogą być już brane pod uwagę, nawet gdyby służyły celom

mieszkaniowym. Należy przy tym zaznaczyć, że czynności przygotowawcze

związane z ewentualnym zakupem nowego lokalu (nieruchomości) na warunkach

preferencyjnych mogłyby być zawsze rozpoczęte jeszcze przed zbyciem własnego

lokalu mieszkalnego.

W tej sytuacji nie można uznać za uzasadniony zarzut naruszenia art. 68

ust. 2a pkt 5 w zw. z art. 4 pkt 3b ustawy o gospodarce nieruchomościami.

4. Ustalony stan faktyczny sprawy nie uzasadnia zarzutu pozwanych

naruszenia art. 5 k.c. Sądy meriti trafnie wyjaśniły, że w danej sprawie nie

zachodzą jakieś szczególne, wyjątkowe okoliczności (np. losowe) uzasadniające

przyjęcie, iż dochodzenie od pozwanych zwrotu bonifikaty pieniężnej stanowi

nadużycie prawa. Z ustaleń faktycznych Sądów meriti nie wynika fakt

wprowadzenia pozwanych w błąd przez pracownika strony powodowej, na który

powołano się w motywach skargi kasacyjnej (s. 13 skargi).

8

Z przedstawionych względów Sąd Najwyższy oddalił skargę kasacyjną

pozwanych (art. 39814

k.p.c.) i orzekł o kosztach postępowania kasacyjnego

(art. 98 k.p.c., art. 108 § 1 k.p.c.).

kc