II CSK 172/15

Sygn. akt II CSK 172/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 12 lutego 2016 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marta Romańska (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSA Janusz Kaspryszyn (sprawozdawca)

Protokolant Anna Banasiuk

w sprawie z powództwa S. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w

W.

przeciwko Miastu P.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 12 lutego 2016 r.,

skarg kasacyjnych obu stron

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 12 czerwca 2014 r.,

I. uchyla zaskarżony wyrok w punkcie 1 w części, w której

oddalona została apelacja strony pozwanej, oraz w punkcie 2

i sprawę w tym zakresie przekazuje Sądowi Apelacyjnemu

do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach

postępowania kasacyjnego,

II. oddala skargę kasacyjną powoda.

2

UZASADNIENIE

Powód S. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w W. wniósł o

zasądzenie od pozwanego Miasta P. m.in. kwoty 5.082.010 zł z ustawowymi

odsetkami od 26 maja 2009 r. jako odszkodowania za straty związane ze spadkiem

ceny mieszkań i wydłużonym procesem sprzedaży lokali w związku z brakiem

możliwości skomercjalizowania powierzchni lokalowych w ramach inwestycji pn. D.

Przyczyną wydłużonego procesu sprzedaży była przerwa w budowie, na skutek

stwierdzenia nieważności decyzji budowlanej wydanej przez Prezydenta Miasta P.

w dniu 12 lipca 2004 roku i uchylenia decyzji z dnia 27 września 2007 roku.

Wyrokiem częściowym z 24 stycznia 2014 roku Sąd Okręgowy w P. zasądził

od pozwanego na rzecz powoda kwotę 2.084.016,43 zł z ustawowymi odsetkami od

poszczególnych kwot i oddalił w pozostałej części powództwo w zakresie

roszczenia związanego ze spadkiem cen lokali i wydłużonym okresem sprzedaży

lokali w związku z brakiem możliwości skomercjalizowania powierzchni lokalowych

w ramach inwestycji pn. D.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 12 czerwca 2014 r. Sąd Apelacyjny oddalił

apelacje powoda i pozwanego od wyroku Sądu Okręgowego.

Sąd Apelacyjny podzielił ustalenia oraz rozważania Sądu pierwszej instancji

i przyjął je jako własne.

Sąd drugiej instancji wskazał, że Sąd pierwszej instancji uznał wprawdzie,

iż pozwany odpowiada odszkodowawczo za szkodę wynikłą z braku możliwości

realizowania prac przez powoda w okresie od 8 sierpnia 2007 roku (wstrzymanie

budowy) do 29 lutego 2008 roku (data końcowa przyjęta przez Sąd Apelacyjny we

wcześniejszym wyroku z 30 grudnia 2010 roku), ale jednocześnie podkreślił,

że pozwany nie może być obciążony jedynie za sam okres przestoju, albowiem

fakt przestoju miał wpływ na sprzedaż bezpośrednio przed wstrzymaniem robót

oraz jakiś czas po ostatnim dniu lutego. Sąd drugiej instancji podzielił ten pogląd,

wskazując, że przestój nie pozostaje bez wpływu na wielkość sprzedaży

bezpośrednio po jej wznowieniu (hipotetycznym). Musi minąć pewien czas,

3

aby sprzedaż nabrała tempa sprzed wstrzymania robót. Podczas przestoju robót

potencjalni nabywcy korzystają z ofert innych deweloperów, a ponowne dotarcie

z ofertą sprzedaży lokali do klientów znowu wymaga pewnego czasu. Jednakże

wbrew zarzutom powoda było możliwe rozpoczęcie komercjalizacji inwestycji przed

wstrzymaniem robót, to jest od czerwca 2007 roku, skoro przygotowania do jej

rozpoczęcia rozpoczęły się już w marcu 2007 roku, a podpisanie umowy ze spółką

E. nastąpiło w listopadzie 2006 roku. Właśnie ten podmiot przygotował cennik

sprzedaży poszczególnych lokali. Nadto prace budowlane rozpoczęły się już w

kwietniu 2007 roku. Sąd wskazał, że postanowieniem z 23 kwietnia 2007 r.

Wojewoda […] wstrzymał z urzędu wykonanie decyzji o pozwoleniu na budowę z

12 lipca 2004 r., a samą decyzję uznał za nieważną w dniu 11 maja 2007 roku, ale

prace budowlane trwały nadal aż do 8 sierpnia 2007 r. Decyzja z 11 maja 2007

roku stała się prawomocna w dniu 5 lipca 2007 r. Kolejny wniosek o pozwolenie na

budowę został złożony w urzędzie w dniu 26 lipca 2007 r. Skoro zatem decyzja z

12 lipca 2004 r. została przeniesiona na powoda w dniu 27 marca 2007 r., to

najpóźniej w czerwcu 2007 roku mogło nastąpić rozpoczęcie sprzedaży lokali i

trwać tak długo, jak roboty budowlane. Jeżeli była realizowana inwestycja,

to również nie było przeszkód, aby prowadzić sprzedaż lokali. Sąd drugiej instancji

wskazał, że gdy chodzi o marzec i kwiecień 2008 roku, za który zdaniem

skarżącego pozwany także ponosi odpowiedzialność (konieczność przygotowania

sprzedaży lokali po przerwie trwającej do dnia 29 lutego 2008 r.), to zasadne jest

stanowisko, iż przestój w robotach budowlanych miał wpływ na komercjalizację

inwestycji bezpośrednio po jego zakończeniu.

Sąd Apelacyjny uznał, że nie można się zgodzić z zarzutami powoda, że nie

było realnej możliwości wznowienia komercjalizacji przed majem 2008 roku

i że w związku z tym odpowiedzialność pozwanego obejmuje cały okres do maja

2008 roku.

Sąd Apelacyjny (za Sądem Okręgowym) uznał, że w okresie objętym

odpowiedzialnością pozwanego powód sprzedałby 12 lokali mieszkalnych, przy

założeniu, że ceny mieszkań zaczęły spadać już od IV kwartału 2007 roku,

a średniomiesięczna sprzedaż lokali wynosiłaby 0,40 - 0,50 sz./m-c. Nadto Sąd

stwierdził, że sprzedaż mogła się rozpocząć od czerwca 2007 roku, a przestój

4

w realizacji inwestycji, za który odpowiada pozwany, miał wpływ na sprzedaż

bezpośrednio przed faktycznym przestojem, a w szczególności po jego

zakończeniu (hipotetycznym), to jest po 29 lutym 2008 roku.

Sąd drugiej instancji uznał też, że odpowiedzialność pozwanego z tytułu

utraconych korzyści ze sprzedaży lokali mieszkalnych ostatecznie może dotyczyć

tylko 8 mieszkań, a nie 12, ponieważ na dzień wyrokowania powodowi udało się

sprzedać tylko 8 mieszkań. Pozostałych 16 mieszkań cały czas znajduje się

w majątku powoda i w związku z tym nadal istnieje możliwość uzyskania z nich

przychodu. Powód cały czas dysponuje tymi lokalami i na dzień wyrokowania nie

można mówić o uszczerbku majątkowym w tym zakresie. Jak zauważył Sąd

Apelacyjny, zasadnicza rozbieżność między stanowiskiem Sądu Okręgowego

a stanowiskiem powoda polegała na tym, że Sąd ustalił szkodę jako różnicę między

hipotetycznym stanem majątkowym, jaki by istniał, gdyby nie nastąpiło zdarzenie

wyrządzające szkodę, a stanem rzeczywistym, natomiast powód porównuje dwa

stany hipotetyczne. Sąd Apelacyjny wskazał, że utrata przychodu netto ze

sprzedaży 8 lokali wynosi - według wyliczeń Sądu pierwszej instancji - 1.855.816,68

zł (różnica między hipotetyczną ceną 8 mieszkań a ceną netto faktycznie

uzyskaną).

Sąd drugiej instancji uznał za chybiony zarzut dotyczący lokali użytkowych.

W budynku jest ich 5 i powód sprzedał wszystkie w dniach 29 października 2010 r.,

30 listopada 2010 r., 30 listopada 2011 r., 1 marca 2012 r. i 16 kwietnia 2013 r.

Skoro biegła M. M. w I wariancie czasowym ustaliła, że powód sprzedałby pierwszy

lokal użytkowy w III kwartale 2007 roku, a następny w II kwartale 2008 roku, to Sąd

Apelacyjny zaakceptował stanowisko Sądu Okręgowego, zgodnie z którym

normalnym skutkiem przestoju, za który odpowiada pozwany (do 29 lutego 2008 r.)

jest różnica w przychodzie ze sprzedaży 1 lokalu użytkowego. Podnoszony w

apelacji zarzut oparty był na założeniu, że wznowienie sprzedaży mogło nastąpić

najwcześniej w maju 2008 roku, a zatem odpowiedzialność pozwanego obejmuje

także utracony przychód netto co do drugiego lokalu, który według biegłej w I

wariancie czasowym, zostałby sprzedany w II kwartale 2008 roku. Sąd w tym

zakresie odwołał się do stanowiska, zgodnie z którym przestój obciążający

pozwanego obejmuje okres do końca lutego 2008 roku i miał wpływ na sprzedaż

5

bezpośrednio po jego zakończeniu, a zatem utracony przychód ze sprzedaży

drugiego lokalu użytkowego nie stanowi zwykłego następstwa zdarzenia, za które

odpowiedzialność ponosi pozwany.

Sąd Apelacyjny uznał, że apelacja powoda była bezzasadna w części

dotyczącej odsetek, a mianowicie zarzutu naruszenia art. 455 k.c. i art. 481 k.c.

Wskazał, że zdaniem Sądu Okręgowego opóźnienie związane z zapłatą różnicy

ceny należy liczyć od dnia następnego po dokonanej transakcji sprzedaży.

Szkoda powstała bowiem nie w momencie wezwania do zapłaty, lecz w dacie

wpłynięcia do majątku powoda mniejszego przychodu ze sprzedaży danego lokalu

w stosunku do kwoty jaką otrzymałby, gdyby nie doszło do zdarzenia

powodującego szkodę. Z tym stanowiskiem - zdaniem sądu drugiej instancji -

należało się zgodzić, ponieważ termin płatności odsetek nie może wyprzedzać

powstania szkody. W niniejszej sprawie zdarzeniem wywołującym szkodę było

wprawdzie wydanie wadliwych decyzji administracyjnych, ale szkoda w postaci

utraconych korzyści powstała później, w momencie sprzedaży lokalu po cenie

niższej niż możliwa do uzyskania wcześniej, w okresie za który odpowiada

pozwany.

Sąd drugiej instancji uznał również, że apelacja pozwanego była niezasadna.

Sąd Apelacyjny podkreślił, że przepisy art. 236 k.p.c. i art. 240 § 1 k.p.c.

dotyczą postępowania dowodowego. Pierwszy z przepisów stanowi, że sąd

dopuszcza środek dowodowy mocą postanowienia i określa jego treść, natomiast

drugi przepis umożliwia sądowi orzekającemu - stosownie do okoliczności -

uchylenie lub zmianę postanowienia dowodowego. Zdaniem skarżącego Sąd

Okręgowy naruszył wyżej wymienione przepisy, ponieważ oddalił niektóre wnioski

dowodowe lub powołał się na dokumenty, co do których nie wydał postanowienia

dowodowego bądź przeprowadził dowód w węższym zakresie niż to wynika

z postanowienia dowodowego. Zdaniem Sądu Apelacyjnego nieustalenie przez

biegłą wysokości potencjalnego dochodu ze sprzedaży lokali za okres objęty

odpowiedzialnością pozwanego nie miało jednak istotnego znaczenia, ponieważ

zasądzona kwota i tak obejmuje utracony przychód. Sąd drugiej instancji podkreślił,

że Sąd Okręgowy ustalił utracone korzyści jako różnicę między rzeczywistym

6

stanem majątku istniejącym w chwili ustalenia szkody (poprzez określenie

wysokości przychodu z faktycznie sprzedanych lokali) a stanem hipotetycznym,

to znaczy stanem, jaki by istniał, gdyby sprzedaż lokali rozpoczęta w czerwcu

2007 roku nie została wstrzymana.

Sąd drugiej instancji zaznaczył, że nie ma racji pozwany zarzucając, że sąd

pierwszej instancji naruszył art. 361 § 2 k.c., ponieważ oparł się na opinii biegłej,

która nawiązuje do projektu budowlanego z 2007 roku, a nie do pierwotnego

projektu z 2004 roku. Zdaniem pozwanego doprowadziło to do zawyżenia

odszkodowania, jako że projekt z 2004 roku przewidywał mieszkania o większej

powierzchni, co - według biegłej - wiązałoby się prawdopodobnie z dłuższym

okresem sprzedaży lokali. Stanowisko pozwanego zostało przez Sąd Apelacyjny

uznane za błędne. Sąd wskazał, że pomijając fakt, że tylko jedna z dwóch

wadliwych decyzji została wydana w 2004 roku (druga w dniu 27 września

2007 roku), to nie zawsze jest tak, że szkoda powstaje równocześnie ze

zdarzeniem szkodzącym. W rozpoznawanej sprawie sama decyzja (pierwsza)

została wprawdzie wydana w dniu 12 lipca 2004 r., ale jej nieważność została

ostatecznie stwierdzona w dniu 5 lipca 2007 r. To spowodowało wstrzymanie

budowy i powstanie skutku w postaci utraconych korzyści. Nie było w związku z tym

jakichkolwiek podstaw, aby dla biegłej wiążący był projekt z 2004 roku. Powód miał

prawo zmienić projekt na lepszy i bardziej dla niego korzystny. Gdyby uznać,

że zarzut pozwanego był prawidłowy, doszłoby do niczym nieuzasadnionego

ograniczenia odpowiedzialności Miasta P. Zmiana projektu nastąpiła zanim doszło

do wstrzymania prac budowlanych i przerwania komercjalizacji inwestycji.

Sąd Apelacyjny podkreślił, że niezasadny jest zarzut naruszenia art. 361 § 1

k.c. Sąd zaznaczył, że przerwa w sprzedaży lokali i jej ponowne uruchomienie

zwykle wiąże się z pewnym okresem przejściowym bezpośrednio po wznowieniu

sprzedaży i koniecznością dopasowania się do aktualnych realiów rynkowych,

niezależnie od wcześniejszego przygotowania ofert sprzedaży i samej sprzedaży.

Zmiana na rynku obrotu nieruchomościami, w szczególności lokalami mieszkalnymi

była okolicznością niezależną od pozwanego, ale jeżeli nastąpiła w okresie,

za który ponosi on odpowiedzialność, to była czynnikiem mającym wpływ na

wysokość odszkodowania.

7

Powód zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego skargą kasacyjną w części,

tj. w punkcie 1, w zakresie w jakim oddalono apelację powoda, i w punkcie 2. Oparł

ją na podstawie naruszenia przepisów prawa materialnego i zgłosił zarzut

naruszenia: art. 361 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 363 § 1 i 2 k.c. przez błędną wykładnię,

polegającą na przyjęciu, że szkoda w postaci utraconych przez dewelopera

korzyści, a wynikająca z przypisanego pozwanemu opóźnienia sprzedaży lokali

mieszkalnych, nie powstaje dopóki dany lokal nie zostanie faktycznie sprzedany,

podczas gdy zgodnie z prawidłową wykładnią szkoda powstaje już w momencie,

w którym lokal zostałby sprzedany, gdyby nie wystąpiło zdarzenie szkodzące, a jej

rozmiar odpowiada różnicy między przychodem, jaki byłby wówczas uzyskany

a aktualną wartością zbywczą lokalu; art. 361 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 363 § 1 i 2 k.c.

przez błędną wykładnię, a w rezultacie niewłaściwe zastosowanie polegające

na tym, że korzyści utracone w odniesieniu do drugiego lokalu użytkowego zostały

błędnie pominięte przy ustalaniu szkody, z tej przyczyny że lokal ten byłby

normalnie (w braku zdarzenia szkodzącego) sprzedawany już po okresie przestoju

w budowie - podczas gdy jego opóźniona sprzedaż po niższej cenie była

normalnym następstwem owego przestoju; art. 455 k.c. w zw. z art. 481 § 1, 2 i 3

k.c. i art. 359 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 361 § 1 i 2 k.c. i art. 363 § 1 i 2 k.c. przez

błędną wykładnię, a w rezultacie niewłaściwe zastosowanie polegające na przyjęciu,

że odsetki ustawowe należą się dopiero od dnia faktycznej sprzedaży danego

lokalu, mimo że - aby zrekompensować utratę wartości pieniądza w czasie -

powinny się one należeć już od dnia, w którym sprzedaż danych lokali nastąpiłaby,

gdyby nie przestój przypisany pozwanemu.

Skarżący oparł skargę także na podstawie naruszenia przepisów

postępowania, które jego zdaniem miały istotny wpływ na wynik sprawy i zgłosił

zarzut naruszenia: art. 316 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. poprzez brak

uwzględnienia przy wyrokowaniu stanu rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia

rozprawy w postaci wartości pozostałych 16 niesprzedanych lokali mieszkalnych

w celu ustalenia wysokości szkody podlegającej kompensacie; art. 227 k.p.c. w zw.

z art. 230 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c., w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

i art. 382 k.p.c. poprzez pominięcie bezspornych, ustalonych w sprawie istotnych

okoliczności polegających na tym, że powód wiedział o stwierdzeniu w dniu

8

11 maja 2007 r. nieważności pozwolenia na budowę, w związku z czym już przed

wstrzymaniem robót w dniu 8 sierpnia 2007 r. wiedział, że nie może prowadzić akcji

sprzedażowej, co było przyczyną jej zaniechania; inwestycja powoda miała być

komercjalizowana od czerwca 2007 r., a koniunktura na rynku nieruchomości trwała

do połowy 2007 r., dlatego w celach porównawczych nie jest adekwatne

korzystanie z danych dotyczących podobnego obiektu, ale którego sprzedaż

rozpoczęła się dopiero w III kwartale 2008 r.; koniunktura na rynku nieruchomości

w I połowie 2008 r. była wzrastająca, mimo uśrednionego spadku cen lokali

za cały 2008 r., które to okoliczności powinny wpływać na ocenę rzetelności opinii

biegłej pomijającej powyższe fakty lub przyjmującej odmienne założenia, a co

w konsekwencji powinno było prowadzić do stwierdzenia przez Sąd Apelacyjny

konieczności uzupełnienia opinii biegłej.

Pozwany zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego skargą kasacyjną w części,

tj. w zakresie w jakim oddalono jego apelację. Oparł ją na podstawie naruszenia

przepisów prawa materialnego, to jest art. 361 § 2 k.c. poprzez jego błędną

wykładnię polegającą na tym, że Sąd Apelacyjny wydając zaskarżony wyrok przyjął

bezzasadnie, że pojęcie utraconych korzyści jest równoznaczne z pojęciem

utraconych przychodów, podczas kiedy zgodnie z treścią tego przepisu pod

pojęciem utraconych korzyści rozumieć należy spodziewany, lecz nieuzyskany zysk

z zamierzonych transakcji handlowych, utracony zysk z władania rzeczą.

Skarżący oparł skargę także na podstawie naruszenia przepisów

postępowania, mających istotny wpływ na wynik sprawy i zgłosił zarzut naruszenia

art. 240 § 1 k.p.c., które to naruszenie miało istotny wpływ na wynik postępowania,

a polegało na tym, że Sąd Apelacyjny przyjął niesłusznie, że było dopuszczalne

wydanie wyroku zasądzającego odszkodowanie z tytułu utraconych korzyści,

pomimo nieprzeprowadzenia dowodu z opinii biegłego w zakresie obejmującym

wyliczenie utraconych dochodów w sytuacji, gdy zgodnie z postanowieniem

o przeprowadzeniu dowodu zadaniem biegłego było nie tylko wyliczenie

przychodów, lecz także wyliczenie, jaki dochód mogła uzyskać strona powodowa,

gdyby nie nastąpiło stwierdzenie nieważności pozwolenia na budowę z dnia

12 lipca 2004 r.; art. 328 § 2 k.p.c., w związku z tym, że Sąd Apelacyjny

uzasadniając zaskarżony wyrok z dnia 12 czerwca 2014 r. w części oddalającej

9

zarzuty apelacji pozwanego, nie wskazał motywów, jakimi kierował się oddalając

zarzuty apelacji.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Na początku należy stwierdzić, że zgodnie z art. 39813

§ 1 k.p.c. Sąd

Najwyższy rozpoznaje skargę kasacyjną w granicach zaskarżenia oraz w granicach

podstaw określonych w art. 3983

§ 1 k.p.c. i wskazanych w skardze (art. 3984

§ 1

pkt 2 k.p.c.). Nadto nie może ujść uwadze okoliczność, że regulacja 39813

§ 2

in fine k.p.c. wskazuje na związanie Sądu Najwyższego ustaleniami faktycznymi

stanowiącymi podstawę zaskarżonego orzeczenia.

Przed rozważaniami odnoszącymi się do zarzutów zawartych w skargach

kasacyjnych stron, należy przypomnieć, że w sprawie wcześniej została

przesądzona prawomocnie zasada odpowiedzialności pozwanego za skutki

bezprawności decyzji z dnia 12 lipca 2004 r. i z dnia 27 września 2007 r. (wyrok

częściowy Sądu Okręgowego w P. z dnia 10 września 2010 r. i Sądu Apelacyjnego

z dnia 30 grudnia 2010 r.), wraz ze wskazaniem, że pozwany ponosi

odpowiedzialność za skutki wstrzymania budowy do dnia 29 lutego 2008 r.

Ramy rozpoznawania zarzutów kasacyjnych w niniejszej sprawie musiały

zatem uwzględniać wskazane ograniczenia. Nadto należy pamiętać, że zaskarżony

wyrok Sądu Apelacyjnego w zakresie oddalonej apelacji powoda odnosił się do

częściowego oddalenia przez sąd pierwszej instancji powództwa w zakresie

roszczenia związanego ze spadkiem cen lokali i wydłużonym okresem sprzedaży

lokali w związku z brakiem możliwości skomercjalizowania powierzchni lokalowych

w ramach inwestycji pn. D.

Wreszcie w uwagach wstępnych zauważyć należy, że Sąd Apelacyjny

podzielił metodologię ustalania szkody przyjętą przez sąd pierwszej instancji, która

jak należy wnioskować, stanowi konsekwencję specyfiki działalności gospodarczej

powoda. Mianowicie sąd uznał, że skoro powód osiąga przychód ze sprzedaży

lokali, to indemnizacja również winna odnosić się do każdego z lokali indywidualnie.

Oznacza to obliczanie szkody w odniesieniu do każdego ze sprzedanych lokali

z uwzględnieniem zakresu regulacji art. 361 § 1 i § 2 k.c., tzn. granic adekwatnego

związku przyczynowego w zakresie ewentualnej opóźnionej sprzedaży lokalu po

10

niższej, niż możliwa do uzyskania w przypadku terminowego jego zbycia, cenie.

Brak jest podstaw, z uwagi na specyfikę działalności gospodarczej powoda, do

zakwestionowania w niniejszej sprawie takiego sposobu rozliczania działalności

strony pozwanej, aczkolwiek przyjęta metodologia nie usuwa obowiązku ustalenia

utraconych korzyści zgodnie z treścią art. 361 § 2 k.c., o czym niżej.

Odnosząc się do skargi kasacyjnej strony powodowej należy stwierdzić,

że nie mogła ona być uznana za zasadną.

Kluczowym zagadnieniem determinującym jej rozpoznanie było określenie

w sytuacji zaistniałej w rozpoznawanej sprawie, momentu powstawania szkody

(tu: w zakresie obejmującym utracone korzyści) i jej zakresu; art. 361 § 1 i 2 k.c.

w zw. z art. 363 § 1 i 2 k.c. Szkoda w części odnoszącej się do utraconych korzyści

nie ma jednolitego charakteru. Powstanie takiej szkody oraz jej zakres

każdorazowo musi być indywidualnie oceniany w kontekście sposobu jej określenia

przez osobę poszkodowaną. Należy bowiem pamiętać, że zgodnie z art. 363 § 2

k.c. naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł, oraz

korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono. Przy czym

zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne

następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (art. 361 § 2 k.c.).

Jednocześnie należy wyraźnie ograniczyć szkodę w postaci lucrum cessans

i odróżnić ją od sytuacji, w której dochodzi jedynie do utraty samej szansy

uzyskania określonej korzyści majątkowej. Wykazanie jedynie szansy uzyskania

korzyści nie jest wystarczające (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego

z dnia 22 kwietnia 2015 r., III CSK 256/14). Konstrukcja odpowiedzialności

za utracone korzyści w prawie polskim opiera się na tych samych zasadach,

co odpowiedzialność za szkodę rzeczywistą, a więc przyznaje prawo do

wynagrodzenia tych tylko korzyści, które w normalnym toku wydarzeń,

niezakłóconym wystąpieniem zdarzenia wyrządzającego szkodę, poszkodowany by

otrzymał. Określenie w art. 361 § 2 k.c. tego elementu szkody w trybie

przypuszczającym, jako "korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie

wyrządzono" nie ma na celu zaznaczenia, że prawdopodobieństwo wystąpienia

szkody nie musi być bliskie pewności, lecz służy wskazaniu, że korzyści mają

charakter hipotetyczny i muszą pozostawać w związku z przyczyną sprawczą

11

szkody. Konieczność wykazania, że korzyści rzeczywiście zostałyby osiągnięte

wynika z objęcia odpowiedzialnością odszkodowawczą jedynie szkód stanowiących

normalne następstwo zdarzenia szkodzącego. Dyferencjacyjna metoda określania

szkody nakazuje więc odtworzenie hipotetycznie najbardziej prawdopodobnego

modelu zdarzeń pozbawionego elementu sprawczego szkody i ustalenia jego

wpływu na stan majątkowy poszkodowanego, a następnie jego porównania

ze stanem powstałym w rezultacie zadziałania przyczyny, która szkodę wywołała.

Poziom prawdopodobieństwa fikcyjnego przebiegu zdarzeń musi być tak wysoki,

że nakazuje w świetle osiągnięć wiedzy i przy uwzględnieniu zasad doświadczenia

życiowego wykluczyć możliwe alternatywne modele i uznać, że wypadki najpewniej

potoczyłyby się według przyjętej hipotezy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia

11 kwietnia 2014 r., I CSK 291/13).

Należy podkreślić, że zakresem szkody wynikającym z art. 361 § 1 k.c. nie

jest zatem szkoda przyszła. W doktrynie słusznie się zauważa, że pojęciem szkody

przyszłej należy określać te uszczerbki, których w chwili wyrokowania

poszkodowany jeszcze nie doznał. Nie są one objęte obowiązkiem

odszkodowawczym, gdyż obowiązek naprawienia szkody nie jest związany

ze stanem zagrożenia, ale dopiero z zaistnieniem szkody. Ustawodawca

w szczególnych wypadkach kreuje obowiązek naprawienia szkody przyszłej

(np. art. 444 § 2 i 3 oraz art. 446 § 2 i 3 k.c.), lecz nie odnosi się to sytuacji

zaistniałej w rozpoznawanej sprawie. Zobowiązanie jednostki samorządu

terytorialnego do naprawienia szkody, spowodowanej wydaniem decyzji

administracyjnej uznanej za niezgodną z prawem lub uchylonej z tego powodu,

powstaje z chwilą spełnienia się przesłanek, z którymi ustawa łączy jego powstanie.

Dla oceny powstania tego zobowiązania decydujące znaczenie ma więc to, kiedy

nastąpiło zdarzenie powodujące szkodę, kiedy pojawiła się szkoda oraz

czy pomiędzy decyzją niezgodną z prawem a szkodą istnieje adekwatny związek

przyczynowy (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 4 kwietnia 2008 r., I CSK

464/07).

Tym samym konieczne było dokonanie oceny, czy strona (deweloper) ponosi

szkodę już w momencie, kiedy mogłaby sprzedać lokal (lokale), czy też

w momencie ich faktycznej sprzedaży. Należy bowiem pamiętać, że w przypadku

12

braku sprzedaży ten składnik majątkowy nadal pozostaje w zasobach powoda.

Zdaniem Sądu Najwyższego, szkoda w postaci utraconego zysku ze sprzedaży

składnika majątkowego, który posiada zmienną wartość rynkową i znajduje się

w obrocie, powstaje dopiero w momencie sprzedaży tego składnika

(po ewentualnie obniżonej - wskutek działań sprawcy - cenie). Innymi słowy

o powstaniu szkody w przypadku, gdy podmiot dysponuje składnikiem majątkowym,

który może być sprzedany, a uszczerbek ma polegać na nieuzyskanej korzyści

ze sprzedaży tego składnika, można mówić dopiero w momencie sprzedaży tego

składnika majątkowego. Zmiana ceny takiego składnika, który nadal posiada

wymierną wartość rynkową, wyznacza bowiem wysokość szkody. Ewentualny

wzrost wartości takiego składnika determinuje zmniejszenie powstałego

u poszkodowanego uszczerbku, a czasami może doprowadzić nawet do

wyeliminowania powstania szkody. Warto zauważyć, że w rozpoznawanej sprawie

3 lokale użytkowe zostały (według wyliczenia biegłej) sprzedane po cenie wyższej

niż nastąpiłoby to w sytuacji nieprzerwanego procesu budowy i komercjalizacji

inwestycji. Zasadnie więc wskazał Sąd Apelacyjny za Sądem Okręgowym,

że wyliczenie szkody w postaci utraconych korzyści musi opierać się na wyliczeniu

powstałego w majątku poszkodowanego uszczerbku poprzez zestawienie stanu

faktycznego ze stanem, który by zaistniał, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Ustalenie stanu faktycznego sprowadzało się do ustalenia: ile mieszkań, za jaką

kwotę zostało przez powoda sprzedanych. Ustalenie stanu hipotetycznego, ale

wyznaczonego granicami art. 361 § 1 i 2 k.c., sprowadzało się do oceny,

za jaką kwotę te mieszkania mogłyby być sprzedane, gdyby do wstrzymania

inwestycji z winy pozwanego nie doszło. Takie rozwiązanie stanowiło punkt wyjścia

do dalszych obliczeń, tj. ustalenia, w jakim zakresie zmniejszone przychody

przełożyły się na zakres utraconych korzyści, czyli de facto utracony zysk (dochód)

powoda. Zestawienie dwóch hipotetycznych stanów odnoszących się do

niesprzedanych lokali: pierwszego z uwzględnieniem niezakłóconego procesu

komercjalizacji inwestycji pod nazwą D. i drugiego z uwzględnieniem zaistniałego

przestoju, prowadziłoby tylko i wyłącznie do ustalenia szkody potencjalnej

(ewentualnej), która stanowi jedynie utratę szansy na uzyskanie potencjalnej

korzyści, co nie podlega naprawieniu. Stanowczo należy podkreślić, że powód

13

dysponując lokalami, w każdym czasie może je zbyć. Brak jest więc podstaw do

twierdzenia, że podmiot, którego celem w zakresie prowadzonej działalności

gospodarczej jest uzyskiwanie przychodów (i dochodów) ze sprzedaży lokali,

poniósł szkodę w sytuacji, gdy lokalem przeznaczonym na sprzedaż nadal

dysponuje. Ewentualny spadek wartości składnika majątkowego przeznaczonego

do sprzedaży może zostać oceniony dopiero w momencie sprzedaży tego

składnika. Wówczas wynik finansowy w postaci obniżonej, w stosunku do możliwej

do uzyskania w przypadku braku zdarzenia szkodzącego, ceny wyznaczy punkt

wyjścia do obliczenia utraconych korzyści. Brak jest podstaw do uznania, że powód

zachowując lokale, jednocześnie może żądać odszkodowania za utracone korzyści

w postaci różnicy między wartością dwóch hipotetycznych cen sprzedaży:

możliwej do uzyskania w przypadku niezakłóconej komercjalizacji i możliwej do

uzyskania w przypadku przerwanego procesu inwestycyjnego. O powstaniu szkody

w przypadku zachowania przez powoda podlegającego zamiarowi sprzedaży

składnika majątkowego można by mówić dopiero wówczas, gdy sprzedaż tego

przedmiotu byłaby (wskutek zdarzenia szkodzącego pozwanego) niemożliwa.

W takiej sytuacji bowiem poszkodowany pozostawałby ze składnikiem majątkowym,

który jest dla niego nie tylko nieprzydatny, lecz również gospodarczo

bezwartościowy.

W świetle powyższego zasadnie Sąd Apelacyjny uznał, że odnośnie

do niesprzedanych i znajdujących się nadal w zasobach powoda lokalach nie

można mówić o szkodzie w postaci różnicy ceny, która ewentualnie mogłaby

być uzyskana w dwóch hipotetycznych stanach faktycznych. W świetle tego

stwierdzenia za niezasadny należało też uznać zarzut naruszenia art. 316 § 1 k.p.c.

w zw. z art. 391 § 1 k.p.c. poprzez brak uwzględnienia przy wyrokowaniu stanu

rzeczy istniejącego w chwili zamknięcia rozprawy w postaci wartości pozostałych

16 niesprzedanych lokali mieszkalnych w celu ustalenia wysokości szkody

podlegającej kompensacie.

Zasadnie też Sąd Apelacyjny (za Sądem Okręgowym) uznał, że w ramach

szkody nie może zostać uwzględniony podnoszony przez powoda uszczerbek

związany ze sprzedażą przez powoda po niższej niż spodziewana cenie drugiego

lokalu użytkowego. W tym zakresie należy odwołać się do granic odszkodowania

14

wyznaczonych treścią art. 361 § 1 k.c., zgodnie z którym pozwany ponosi

odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania,

z którego szkoda wynikła. W tym kontekście dokonując oceny szkody należy

każdorazowo wprowadzić ramy, w rozpoznawanej sprawie także - czasowe, które

wyznaczają normalne następstwa zdarzenia szkodzącego. W przeciwnym razie

należałoby uznać, że skoro raz doszło do przerwania inwestycji, to wszystko

co miało miejsce później, jest pochodną tego stanu. Brak granic czasowych

doprowadziłby do nieograniczonej w czasie możliwości łączenia rożnych zdarzeń

mających miejsce w działalności gospodarczej powoda z jednym wstrzymaniem

budowy i komercjalizacji inwestycji. Za poglądem abstrahującym od ram czasowych

normalnego następstwa zdarzenia wyrządzającego szkodę zdaje się nie opowiadać

nawet sam powód, gdyż skutków przestoju inwestycyjnego nie odnosi on do zbycia

kolejnych 3 lokali użytkowych, które były sprzedane w dniach 30 listopada 2011 r.,

1 marca 2012 r. i 16 kwietnia 2013 r., w stosunku do których według wyliczeń

biegłej osiągnął ceny wyższe niż te, które by osiągnął przy planowej realizacji

sprzedaży. Sąd Apelacyjny uznał jednak, że opóźniona sprzedaż tych 3 lokali oraz

drugiego lokalu użytkowego, który wygenerował z tytułu ceny niższy niż możliwy

do uzyskania przychód, nie pozostawała w adekwatnym związku przyczynowym

z wadliwymi decyzjami Prezydenta Miasta P.

Prawidłowo Sąd Apelacyjny ocenił, że skoro spodziewana sprzedaż drugiego

lokalu użytkowego miała nastąpić w drugim kwartale 2008 r., a odpowiedzialność

pozwanej strony obejmowała przestój do końca lutego 2008 r., to nawet mimo

uwzględnienia okoliczności związanych z koniecznością ponownego

„uruchomienia” procesu sprzedaży lokali, brak było podstaw do ustalenia,

że opóźnienie tego lokalu pozostaje w adekwatnym związku przyczynowym

z zawinioną przerwą w realizowaniu inwestycji. Jak wskazano wyżej, okoliczności

konkretnego przypadku muszą decydować o ocenie, które z następstw pozostają

w adekwatnym związku przyczynowym ze zdarzeniem szkodzącym, a które tego

związku nie wykazują. Metoda wskazana przez sąd drugiej instancji (za sądem

pierwszej instancji) jest prawidłowo uzasadniona i jawi się jako racjonalna. Brak było

podstaw, by jeszcze tylko sprzedaż tego drugiego lokalu uznać za pozostającą

w adekwatnym związku przyczynowym ze zdarzeniem szkodzącym.

15

Konsekwencją ograniczenia ram czasowych przestoju, za który odpowiada

pozwany (do 29 lutego 2008 r.), było przyjęcie, że ewentualny uszczerbek będący

następstwem uzyskania niższej ceny ze sprzedaży lokali, które mogły być sprzedane

w drugim kwartale 2008 r. lub później (szczegółowo wyjaśnił to w wywodzie

zaakceptowanym przez Sąd Apelacyjny Sąd Okręgowy na przykładzie drugiego

sprzedanego lokalu użytkowego), nie mieścił się już w granicach normalnego

następstwa działania (zaniechania) pozwanego, które doprowadziło do powstania

szkody po stronie powodowej.

Ta cezura czasowa skutkuje też uznaniem, że zarzuty powoda naruszenia art.

227 k.p.c. w zw. z art. 230 k.p.c. i art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 286 k.p.c. - w zw. z art.

391 § 1 k.p.c. i art. 382 k.p.c. w zakresie, w jakim odnoszą się do przyjętych kryteriów

oceny możliwości sprzedaży lokali i koniunktury na rynku nieruchomości, nie mogły

być uznane za uzasadnione. Biegła musiała dokonywać ocen hipotetycznych,

dokonując do oceny doboru danych, które w sposób najpełniejszy umożliwiały

weryfikację ekonomiczną twierdzeń powoda o powodzeniu jego inwestycji. Biegła

wyjaśniła metodologię swoich obliczeń w sposób spójny i umożliwiający uznanie opinii

za spełniającą kryteria rzetelności w zakresie dobru metod wykonania opinii odnośnie

do obliczeń przychodów, bo problemem, który zaistniał w sprawie była kwestia

obliczenia utraconego dochodu (korzyści) powoda, o czym niżej. Kontrola opinii

biegłego przez sąd powinna polegać na sprawdzeniu - z punktu widzenia wymagań

logiki i zasad doświadczenia życiowego - rozumowania przeprowadzonego w jej

uzasadnieniu, co nastąpiło i skutkowało zaakceptowaniem przez sąd tejże opinii

(w zakresie, w jakim została ona wykonana). Dlatego też kwestionowanie przyjętych

przez biegłą kryteriów oceny należało potraktować jako polemikę z założeniami

opracowanej opinii. Odmienny pogląd powoda w tym zakresie nie może wpłynąć na

uznanie skuteczności zarzutów kasacyjnych. Jednocześnie należy zauważyć, że do

szacunku w zakresie utraconego przychodu Sąd Apelacyjny za Sądem Okręgowym

przyjął sprzedane lokale, które miały być zbyte w okresie przestoju. W konsekwencji

zarzut odnoszący się do wstrzymania komercjalizacji w okresie przed sierpniem

2007 r. musi zostać zniwelowany poprzez ograniczenie obliczenia szkody

w odniesieniu tylko do lokali faktycznie sprzedanych, które nadto byłyby sprzedane

w okresie wstrzymania prac, ewentualnie w okresie niezbędnym do ponownego

16

uruchomienia komercjalizacji, co jak wskazano wyżej, nie obejmowało już drugiego

kwartału 2008 r. Odmienny pogląd wymuszałby wykazanie, że nie tylko sprzedaż

lokali ujętych w obliczeniach przez sąd pozostawała w adekwatnym związku

przyczynowym z przerwą w inwestycji, lecz zrealizowana sprzedaż wszystkich lokali

(niezależnie od uzyskanej ceny) stanowiła następstwo działania/zaniechania

pozwanego. Do ustalenia tak obliczonej szkody konieczne byłoby zakończenie całej

inwestycji (sprzedaż wszystkich lokali oraz ich rozliczenie) i odejście od przyjętej przez

sąd indemnizacji w odniesieniu do każdego z lokali osobno. Tych okoliczności powód

w toku postępowania nie wykazał, inaczej konstruując zakres i zasady obliczania

szkody (m.in. w oderwaniu od sprzedaży lokali, bez oczekiwania na ten fakt), stąd

zarzuty procesowe we wskazanym zakresie nie mogły być uznane za zasadne.

Niezasadny był podniesiony przez powoda w skardze kasacyjnej zarzut

naruszenia art. 455 k.c. w zw. z art. 481 § 1, 2 i 3 k.c. i art. 359 § 1 i 2 k.c. w zw. z art.

361 § 1 i 2 k.c. i art. 363 § 1 i 2 k.c. przez błędną wykładnię, a w rezultacie niewłaściwe

zastosowanie polegające na przyjęciu, że odsetki ustawowe należą się dopiero od

dnia faktycznej sprzedaży danego lokalu. Skoro szkoda oceniana osobno odnośnie do

każdego z lokali zmaterializowała się dopiero w momencie sprzedaży konkretnego

lokalu, to nieuzasadnione byłoby przyznanie odsetek ustawowych od zasądzonych

kwot od dat wcześniejszych data powstania szkody. Skoro nie istniało roszczenie

powoda, to pozwany nie mógł być w opóźnieniu z jego zapłatą (art. 481 § 1 k.c.).

W tej sytuacji brak było podstaw do ustalenia, by odsetki obejmowały okres sprzed

powstania szkody, niezależnie od tego, czy powód wcześniej wystosował do

pozwanego wezwanie do zapłaty.

Zasadny natomiast był zarzut strony pozwanej odnoszący się do naruszenia art.

361 § 2 k.c. poprzez jego błędną wykładnię polegającą na tym, że Sąd Apelacyjny

wydając zaskarżony wyrok przyjął bezzasadnie, że pojęcie utraconych korzyści jest

równoznaczne z pojęciem utraconych przychodów, podczas gdy zgodnie z treścią

tego przepisu pod pojęciem utraconych korzyści rozumieć należy spodziewany, lecz

nieuzyskany zysk z zamierzonych transakcji handlowych, utracony zysk z władania

rzeczą. Faktycznie brak jest podstaw do stwierdzenia, na jakiej podstawie Sąd drugiej

instancji kwestionowane założenie poczynił. Sąd stwierdził bowiem lakonicznie,

że w rozpoznawanej sprawie utracone korzyści są równoznaczne z utraconym

17

przychodem, a nie zyskiem. Dla powoda jako dewelopera właśnie utracony przychód

jest utraconą korzyścią. Przyjęcie utraconego zysku stanowiłoby bezzasadne

umniejszenie poniesionej szkody. Te stwierdzenia Sądu Apelacyjnego wiążą się

z wcześniejszą tezą sądu wskazującą, że nieustalenie przez biegłą wysokości

potencjalnego dochodu ze sprzedaży lokali za okres objęty odpowiedzialnością

pozwanego nie miało istotnego znaczenia, ponieważ zasądzona kwota i tak obejmuje

utracony przychód.

Brak jest jednak podstaw do podzielenia wskazanego wywodu sądu drugiej

instancji. Oczywiście nie jest wykluczona sytuacja, w której dochód będzie równy

przychodowi, a w konsekwencji utracony przychód będzie odpowiadał wartościowo

korzyściom, które poszkodowany mógłby osiągnąć, gdyby mu szkody nie wyrządzono.

Jednakże w rozpoznawanej sprawie trudno taki pogląd bezkrytycznie zaakceptować,

chociażby z uwagi na okoliczność, że powód sprzedawał lokale za pośrednictwem

innego podmiotu - spółki E., która miała otrzymywać wynagrodzenie prowizyjne liczone

od oceny sprzedaży netto lokalu (k. 1138; wysokość prowizji nieujawniona i

nieustalona przez sąd), co z zasady różnicuje przychód i dochód powoda. Nadto

należy podkreślić, że mimo przyjętej metody indywidualnej (w odniesieniu do każdego

lokalu) indemnizacji niezbędne jest ustalenie dochodu uzyskiwanego ze sprzedaży

każdego lokalu przy uwzględnieniu (odpowiednim) kosztów całej inwestycji, oczywiście

nie pomijając tych kosztów, które już pozwany wobec powoda wskutek wyroków z dnia

10 września 2010 r. i z dnia 30 grudnia 2010 r. poniósł.

Zgodnie z art. 361 § 1 k.c. odpowiedzialność odszkodowawcza na

podstawie art. 417 i nast. k.c. ogranicza się do normalnych następstw działania lub

zaniechania, z którego szkoda (w ujęciu art. 361 § 2 k.c.) wynikła, od czego nie można

abstrahować poddając ocenie zakres doznanego przez powoda uszczerbku

związanego ze spadkiem ceny mieszkań i wydłużonym procesem sprzedaży lokali

w związku z brakiem możliwości skomercjalizowania powierzchni lokalowych

w ramach inwestycji pn. D.

Wobec uchylenia wskutek skargi kasacyjnej pozwanego zaskarżonego

wyroku w punkcie 1 w części, w której oddalona została apelacja strony pozwanej

i przekazania sprawy w tym zakresie Sądowi Apelacyjnemu do ponownego

18

rozpoznania, konieczne było także uchylenie rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania zawartego w punkcie 2 zaskarżonego wyroku.

Z tych względów - na podstawie art. 39814

k.p.c. i art. 39815

§ 1 k.p.c. -

orzeczono jak w wyroku, pozostawiając Sądowi Apelacyjnemu rozstrzygnięcie o

kosztach postępowania kasacyjnego (art. 108 § 2 w związku z art. 39821

k.p.c.),

które jak też inne rozstrzygnięcia o kosztach winno nastąpić w orzeczeniu

kończącym sprawę w instancji (art. 108 § 1 k.p.c.).

kc