IV CSK 238/15

Sygn. akt IV CSK 238/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 26 lutego 2016 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Anna Kozłowska (przewodniczący)

SSN Mirosław Bączyk

SSN Władysław Pawlak (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa K. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością Spółki

Komandytowej z siedzibą w W.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta B.

o ustalenie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 26 lutego 2016 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 24 października 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok w punktach II i III i przekazuje

sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania oraz

orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Zaskarżonym wyrokiem, Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanego Skarbu

Państwa - Prezydenta Miasta B. od wyroku Sądu Okręgowego w B., ustalającego

opłatę aktualizacyjną za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych o

łącznej powierzchni 17758 m², stanowiących: a) działki ewidencyjne nr

107/19,107/20, 107/21, położone w B. przy ul. S., objętych księgą wieczystą nr …/9;

b) działki ewidencyjne nr 107/15 i 107/16, położone w B. przy ul. K., objętej księgą

wieczystą nr …/7; c) działkę ewidencyjną nr 107/3 położoną w B. przy ul. K., objętej

księgą wieczystą nr …/2 – w kwocie 51 279,84 zł za okres od 1 stycznia 2009 r. do

31 grudnia 2009 r.; w kwocie 149 016,99 zł za okres od dnia 1 stycznia 2010 r. do

31 grudnia 2010 r., a począwszy od 2011 r. w kwocie 246 754,14 zł rocznie, przy

czym na poczet różnicy pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną

zaliczył wartość nakładów poniesionych przez stronę powodową – użytkownika

wieczystego w kwocie 4 012 652 zł; odrzucił pozew w zakresie żądania zaliczenia

wartości pozostałych nakładów.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że dotychczasowa opłata roczna z tytułu

użytkowania wieczystego przedmiotowych nieruchomości wyniosła łącznie

25 969,92 zł. Strona pozwana wypowiedziała wysokość tej opłaty z dniem

1 stycznia 2009 r. do kwoty 342 535,84 zł rocznie, co zostało przez stronę

powodową zakwestionowane odwołaniem wniesionym do Samorządowego

Kolegium Odwoławczego w B. (SKO), które orzeczeniem z dnia 29 grudnia 2009 r.

stwierdziło, że dokonana przez stronę pozwaną aktualizacja tej opłaty jest

niezasadna, bowiem operat, w oparciu o który dokonano wypowiedzenia nie mógł

stanowić podstawy dla aktualizacji opłaty. W związku ze sprzeciwem strony

pozwanej od tego orzeczenia SKO, straciło ono moc i sprawa została przekazana

na drogę postępowania sądowego.

Na podstawie dowodu z opinii biegłego sądowego, Sąd Okręgowy ustalił

rynkową wartość prawa własności nieruchomości gruntowej objętej księgą

wieczystą nr …/9 według jej stanu oraz cen obowiązujących na dzień 1 stycznia

2009 r. na kwotę 8 090 260 zł, prawa własności nieruchomości gruntowej objętej

księgą wieczystą nr …/7 na kwotę 88 118 zł, zaś prawa własności nieruchomości

gruntowej objętej księgą wieczystą nr …/2 na kwotę 1 402,80 zł. Zatem łączna

3

wysokość opłaty aktualizacyjnej za użytkowanie wieczyste przedmiotowych

nieruchomości wyniosła 246 754,14 zł i przekroczyła co najmniej dwukrotnie

wysokość dotychczasowej opłaty rocznej.

Ponadto, na podstawie dowodu z opinii biegłego sądowego sąd ustalił

wartość nakładów strony powodowej na: 1) nieruchomość objętą księgą wieczystą

nr …/9 w kwocie 3 963 318 zł, z czego na budowę parkingu 1 518 063 zł, na

odwodnienie parkingu 370 870 zł, na wybudowanie chodników 199 664 zł, na

wybudowanie placu manewrowego 331 721 zł, na wybudowanie sieci ciepłowniczej

93 000 zł i na budowę (rozbudowę) układu komunikacyjnego - 1 450 000 zł; 2)

nieruchomość objętą księgą wieczystą nr …/7 w kwocie 49 334 zł (wybudowanie

placu manewrowego).

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd pierwszej instancji po przytoczeniu

treści przepisów art. 77 ust. 1 – 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce

nieruchomościami (j. t. Dz. U z 2015 r, poz. 1774, ze zm., zwana dalej u.g.n.) uznał,

iż co do zasady zaistniały wszystkie wymagane prawem przesłanki uzasadniające

aktualizację opłaty rocznej, przy czym z uwagi na okoliczność, że opłata ta

(246 754,14 zł) dwukrotnie przekroczyła wysokość dotychczasowej opłaty rocznej

(25 639,92 zł), zastosował konsekwencje wynikające z art. 77 ust. 2a u.g.n.

W odniesieniu zaś do żądania strony powodowej zaliczenia nakładów na

poczet różnicy dotychczasowej i nowej opłaty, Sąd Okręgowy przywołując przepisy

art. 77 ust. 4 i 6 oraz art. 143 ust. 2, art. 150 ust. 3 u.g.n., § 35 ust. 3

rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz.2109, ze

zm., zwane dalej rozp. RM), a także stosowne przepisy ustawy z dnia 21 marca

1985 r. o drogach publicznych, zakwalifikował te nakłady jako konieczne na

budowę urządzeń infrastruktury technicznej, których wartość odpowiada kosztom

wydatkowanym na ich zrealizowanie. Przyjęcie takiej metody oszacowania wartości

nakładów było wynikiem trudności w zastosowaniu metody rynkowej.

Sąd drugiej instancji przyjął za swoje ustalenia faktyczne Sądu pierwszej

instancji. Podniósł, iż dążenie do oszacowania wartości nakładów metodą rynkową

okazało się również bezskuteczne w postępowaniu apelacyjnym. Uznał zasadność

rozliczenia wydatków na rozbudowę układu komunikacyjnego także w zakresie

4

w jakim jest zlokalizowany na nieruchomości będącej własnością jednostki

samorządu terytorialnego. Inwestycję tę oraz sieć ciepłowniczą zaliczył do

nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej w rozumieniu art. 77 ust.

4 w zw. z art. 143 ust. 2 u.g.n. Pozostałe natomiast, nakłady dokonane na

nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego w postaci:

wybudowania parkingu wraz z jego odwodnieniem, chodników i placów

manewrowych uznał za nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno -

użytkowe gruntu, w znaczeniu o jakim mowa w art.77 ust. 6 u.g.n.

W skardze kasacyjnej, pozwany Skarb Państwa, zaskarżając powyższy

wyrok w zakresie, w jakim została oddalona jego apelacja oraz odnośnie do

rozstrzygnięcia o kosztach postępowania apelacyjnego, wniósł o jego uchylenie

i orzeczenie zgodnie z wnioskami apelacji tj. ustalenie opłaty rocznej za

użytkowanie wieczyste przedmiotowych nieruchomości na poziomie kwoty

252 490,92 zł, począwszy od 1 stycznia 2009 r. oraz oddalenie żądania zaliczenia

na poczet różnicy pomiędzy opłatą zaktualizowaną a opłatą dotychczasową

wartości nakładów na urządzenia infrastruktury technicznej i nakładów koniecznych

w kwocie 4 012 652 zł, ewentualnie jego uchylenia w zaskarżonej części

z przekazaniem sprawy Sądowi drugiej instancji do ponownego rozpoznania.

Zarzucił: 1) naruszenie prawa procesowego, a to: art. 328 § 1 k.p.c. w zw.

z art. 391 § 1 k.p.c. i art. 382 k.p.c.; art. 217 § 2 k.p.c., art. 227 k.p.c., art. 278 k.p.c.,

art. 279 k.p.c. i art. 245 k.p.c.; art. 278 k.p.c., art. 279 k.p.c. w zw. z art. 154 i 159

u.g.n. oraz § 28 ust. 6-7 i § 35 ust. 3 rozp. RM; art. 100 zd. 1 k.p.c. w zw. z art. 113

ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych;

2) naruszenie prawa materialnego, a to: art. 77 ust. 4 i 6 w zw. z art. 143 u.g.n.,

art. 6 k.c. i art. 77 ust. 2a u.g.n.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną, strona powodowa wniosła o jej

oddalenie z zasądzeniem od strony pozwanej kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

I.1. Przepis art. 382 k.p.c. określa podstawę merytorycznego orzekania

przez Sąd drugiej instancji, która obejmuje materiał dowodowy zebrany przez sąd

pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Zebrany materiał

5

w rozumieniu tego przepisu, to dowody przeprowadzone w sprawie oraz fakty

powszechnie znane, znane sądowi urzędowo, fakty przyznane, a także objęte

twierdzeniami jednej strony, co do których druga strona nie wypowiedziała się.

Uregulowanie to nakłada na sąd drugiej instancji obowiązek dokonania ponownie

własnych ustaleń, które mogą obejmować ustalenia sądu pierwszej instancji

przyjęte za własne albo różnić się od tych już poczynionych, a następnie poddania

ich ocenie pod kątem prawa materialnego (zob. uchwała składu 7 sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 23 marca 1999 r., III CZP 59/98, OSNC 1999/7-8/124).

Biegły sądowy J. M., przyjął przebudowę układu komunikacyjnego ul. S. - ul.

K. w B. (k. 404), opierając się na dołączonej przez stronę powodową dokumentacji

(k. 278, 285-294,423). Nie weryfikował wysokości tych nakładów określonej w

protokole zdawczo-odbiorczym nieodpłatnego przekazania przez stronę powodową

środków trwałych Miastu B. W opinii wśród dowodów, które brał pod uwagę,

wymienia dokumentację dotyczącą przebudowy układu komunikacyjnego (PT) - k.

333. W ustosunkowaniu się do zarzutów strony pozwanej biegły sądowy wskazał,

że strona powodowa nie dostarczyła mu dokumentów obrazujących stan

nieruchomości z okresu poniesionych nakładów (k. 460/461). Według

zapisu protokołu z rozprawy z dnia 24 października 2012 r.(k. 467/2), biegły

wyjaśnił, że nie badał, czy faktycznie zrealizowano prace polegające na wykonaniu

sieci ciepłowniczej oraz przebudowy układu komunikacyjnego. Materiał w postaci

5 segregatorów dokumentacji budowlanej oraz 3 segregatorów dokumentacji

powykonawczej został złożony przez stronę powodową dopiero po wydaniu przez

biegłego sądowego opinii i po ustosunkowaniu się przez niego do zarzutów stron

procesu (k. 572).

Tymczasem Sądy obu instancji w ramach podstawy faktycznej

rozstrzygnięcia, przyjęły, że nastąpiła budowa (rozbudowa) układu

komunikacyjnego. Ustalenie to ma doniosłe konsekwencje, bowiem ustawa z dnia

21 marca 1985 r. o drogach publicznych (j. t. Dz. U. z 2015 r., poz. 460 ze zm.,

zwana dalej u.d.p.), odbudowę i rozbudowę drogi utożsamia z jej budową, a tą

z kolei definiuje jako wykonywanie połączenia drogowego między określonymi

miejscami lub miejscowościami (art. 4 pkt. 17), zaś przebudowę drogi określa jako

wykonywanie robót, w wyniku których następuje podwyższenie parametrów

6

technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi, niewymagających zmiany granic

pasa drogowego (pkt. 18 art. 4, z tym koresponduje definicja przebudowy drogi

zawarta w art. 3 pkt 7a ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane, j.t. Dz. U.

z 2013 r., poz. 1409 ze zm., zwana dalej u.p.b.). Na gruncie u.d.p., pas drogowy

oznacza wydzielony liniami granicznymi grunt wraz z przestrzenią nad i pod jego

powierzchnią, w którym są zlokalizowane droga oraz obiekty budowlane

i urządzenia techniczne związane z prowadzeniem, zabezpieczeniem i obsługą

ruchu, a także urządzenia związane z potrzebami zarządzania drogą (art. 4 pkt. 1

in fine).

W związku z tym, za uzasadniony należy uznać zarzut kasacyjny naruszenia

art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., polegający na niewskazaniu i nie

omówieniu dowodów, na podstawie których Sąd ustalił, że nastąpiła budowa

(rozbudowa) układu komunikacyjnego wraz z poszerzeniem dotychczasowego

pasa drogowego. Po drugie, strona pozwana trafnie zarzuca pominięcie materiału

dowodowego w postaci dokumentów, których treść wskazuje na dokonanie przez

stronę powodową przebudowy (a nie rozbudowy) układu komunikacyjnego (art. 382

k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. i art. 217 § 2 k.p.c.).

Powyższe naruszenia prawa procesowego miały istoty wpływ na wynik

zastosowania prawa materialnego co do kwalifikacji nakładów na budowę urządzeń

infrastruktury technicznej (art. 77 ust. 4 w zw. z art. 143 ust. 2 u.g.n.).

2. W sytuacji, w której sąd pierwszej instancji bezpodstawnie oddala wniosek

dowodowy albo nie wypowiada się względem niego, a strona kwestionuje to

uchybienie w apelacji, co nie przekłada się na adekwatne zachowanie sądu

odwoławczego, należy uznać, że okoliczność ta może stanowić naruszenie

przepisów postępowania, o ile uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik

sprawy. Wprawdzie przepis art. 382 k.p.c. nie nakłada na sąd drugiej instancji

obowiązku przeprowadzenia postępowania dowodowego, to jednak potrzeba taka

zachodzi, gdy sąd pierwszej instancji zaniechał przeprowadzenia dowodów

zgłoszonych przez stronę, uznając je za zbędne (art. 217 § 2 k.p.c.), a w wyniku

stanowiska sądu drugiej instancji dowodzone za ich pomocą okoliczności okazały

się istotne dla rozstrzygnięcia sprawy.

7

W niniejszej sprawie na etapie postępowania przed Sądem

pierwszej instancji, strona pozwana zgłosiła wniosek o przeprowadzenie dowodu

z uzupełniającej opinii biegłego sądowego dla ustalenia wartości nakładów

dokonanych przez stronę powodową, zgodnie ze szczegółowo podanymi

przepisami u.g.n. i rozp. RM, jednak Sąd wniosek ten oddalił, co zostało

zakwestionowane w apelacji. Sąd drugiej instancji postanowieniem z dnia 29

stycznia 2014 r., dopuścił dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego

celem ustalenia rynkowej wartości szczegółowo opisanych nakładów poczynionych

przez stronę powodową, przy zastosowaniu zasad wynikających z § 35 ust. 1 pkt. 3

rozp. RM, a w razie stwierdzenia braku obrotu podobnymi nieruchomościami

na rynku lokalnym, polecił biegłemu przyjąć odpowiednie ceny transakcyjne za

podobne nieruchomości na rynku regionalnym lub krajowym (k. 714). Ostatecznie

jednak, Sąd Apelacyjny postanowieniem z dnia 16 października 2014 r. uchylił

powyższe postanowienie dowodowe oraz oddalił zmodyfikowany (po uzyskaniu

informacji zawartych w pismach biegłych sądowych J. L. i P. Z.) wniosek dowodowy

strony pozwanej zawarty w piśmie procesowym z dnia 13 sierpnia 2014 r. o

dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego sądowego na okoliczność:

ustalenia wartości odtworzeniowej nakładów na budowę sieci ciepłowniczej;

określenia wartości rynkowej nakładów dotyczących rozbudowy układu

komunikacyjnego przy uwzględnieniu zasad przewidzianych w § 35 rozp. RM;

określenie wartości rynkowej pozostałych nakładów przy uwzględnieniu zasad

przewidzianych w tym przepisie. Strona pozwana zgłosiła stosowne zastrzeżenie

w trybie art. 162 k.p.c., (k. 768,795).

W skardze kasacyjnej strona powodowa zasadnie również zarzuciła

naruszenie art. 382 k.p.c. w zw. z art. 217 § 2 k.p.c., art. 227 k.p.c., art. 278 § 1

k.p.c., bowiem Sądy obu instancji określiły wartość spornych nakładów

na podstawie opinii biegłego sądowego J. M., który przyjął tą wartość w oparciu

o wysokość poniesionych na te inwestycje kosztów (a w przypadku sieci

ciepłowniczej i układu komunikacyjnego na podstawie kosztów wykazywanych

przez powodową Spółkę w oparciu o dokumenty przekazania tych inwestycji na

rzecz Przedsiębiorstwa Ciepłowniczego oraz Miasta B.), natomiast wartość

nieruchomości gruntowej dla celów aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie

8

wieczyste ustalił według cen rynkowych. Takie rozszczepienie metod wyceny

nieruchomości dla celów aktualizacji opłaty oraz wyceny nakładów w celu

zaliczenia ich wartości na poczet różnicy pomiędzy aktualną a dotychczasową

opłatą było niezgodne z przepisami normującymi zasady ustalania wartości

nakładów.

Zarzucane przez stronę pozwaną naruszenie prawa procesowego

co najmniej mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i zastosowanie art. 77 ust.

4 i 6 u.g.n. Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz

metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy,

uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości,

przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane

o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Wartość rynkową

określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150

ust. 2 u.g.n., z tym że, co wynika z § 26 ust. 1 rozp. RM, przy określaniu wartości

nieruchomości, które ze względu na ich szczególne cechy i rodzaj nie są

przedmiotem obrotu na lokalnym rynku nieruchomości, można przyjmować

odpowiednio ceny transakcyjne uzyskiwane za nieruchomości podobne na

regionalnym albo krajowym rynku nieruchomości). Wartość odtworzeniową określa

się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub

przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego (art. 150

ust. 3 u.g.n.). Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej

odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia (art. 151 ust. 2 u.g.n.).

Paragraf 28 rozp. RM uszczegóławia zasady wyceny nieruchomości oddanej

w użytkowanie wieczyste na potrzeby aktualizacji opłat. Nowelą z dnia 14 lipca

2011 r. (Dz. U. Nr 165, poz. 985) dodano ust. 6 i 7, stosownie do których przy

określaniu wartości nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego,

o których mowa w art. 77 ust. 4 i 5 u.g.n., ich wartość stanowi iloczyn wartości

określonych na podstawie § 35 ust. 3 pkt. 1 i procentowego udziału użytkownika

wieczystego w kosztach budowy poszczególnych urządzeń infrastruktury

technicznej. Taki sposób określenia wartości nakładów stosuje się odpowiednio

przy określaniu wartości nakładów koniecznych, o których mowa w art. 77 ust. 6

u.g.n. Wprawdzie przepisy ust. 6 i 7 § 28 rozp. RM weszły w życie już w toku

9

postępowania zainicjowanego wypowiedzeniem strony pozwanej wysokości

dotychczasowej opłaty rocznej i nie mogą mieć tutaj zastosowania, ale na gruncie

stanu faktycznego tej sprawy nie mają znaczenia prawnego, gdyż regulują

(skądinąd oczywistą zasadę zaliczania nakładów proporcjonalnie do wydatków

odniesionych do całości), przypadek, gdy użytkownik wieczysty jedynie częściowo

partycypował w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej czy

nakładach koniecznych na grunt oddany w użytkowanie wieczyste. W tej sprawie

sporne nakłady były ponoszone w całości przez stronę powodową.

Stosownie do § 35 ust. 3 rozp. RM, wartość nakładów odpowiada różnicy

wartości nieruchomości uwzględniającej jej stan po dokonaniu nakładów i wartości

nieruchomości uwzględniającej jej stan przed dokonaniem tych nakładów, przy

czym: przy określeniu wartości nakładów według zasad rynkowych, dla ustalenia

różnicy wartości nieruchomości określa się jej wartość rynkową, natomiast przy

określeniu wartości nakładów według zasad kosztowych, dla ustalenia różnicy

wartości nieruchomości określa się jej wartość odtworzeniową. Z tym koresponduje

też § 40 ust. 1 i 2 tegoż rozporządzenia, który w związku z wybudowaniem

urządzeń infrastruktury technicznej i wymiarem opłaty adiacenckiej nakazuje

określenie wartości nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury

technicznej i po ich wybudowaniu.

Sąd drugiej instancji, akceptując opinię biegłego J. M., niezgodnie

z powyższymi przepisami zastosował odmienne zasady wyceny nieruchomości

i nakładów dla celów aktualizacji opłaty rocznej oraz zaliczenia wartości nakładów.

Nie dokonał porównania wartości nieruchomości przed i po dokonaniu spornych

nakładów. Wreszcie biegły sądowy popadł w sprzeczność, bowiem z jednej

strony dokonał wyceny przedmiotowej nieruchomości według zasad rynkowych,

a z drugiej stwierdził, że nieruchomość ta ze wskazywanymi przez stronę

powodową nakładami nie stanowi przedmiotu obrotu handlowego, nie stosując się

przy tym do wymogów z § 26 ust. 1 rozp. RM.

3. Stanowiska biegłych sądowych L. i Z. zawarte w ich pismach z dnia 10

marca 2014 r. i 2 lipca 2014 r. nie mogą być uznane za opinie biegłych sądowych,

a zatem nie są dowodami w sprawie, gdyż nie spełniają konstytutywnych

elementów właściwych dla tego rodzaju dowodu, a w szczególności nie udzielały

10

odpowiedzi na zadane im do opracowania przez Sąd zagadnienia wymagające

wiadomości specjalnych (art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 285 § 1 k.p.c.). Dlatego też

podniesiony przez stronę pozwaną w skardze kasacyjnej zarzut naruszenia art. 278,

279 k.p.c. i art. 245 k.p.c. nie jest zasadny.

Z kolei zarzut naruszenia art. 6 k.c. w sformułowanej przez pozwaną postaci

należy uznać za przedwczesny, z tego względu, że Sąd drugiej instancji nie

uwzględnił w całości materiału dowodowego przedstawionego przez stronę

powodową.

II. 1. Przepisy u.g.n. dają użytkownikowi wieczystemu uprawnienie do

zaliczenia na poczet wzrostu opłaty rocznej, poniesionych przez niego dwóch

rodzajów nakładów, dokonanych po dniu ostatniej aktualizacji. O pierwszym z nich

stanowi art. 77 ust. 4 u.g.n., zgodnie z którym zaliczeniu podlegają nakłady na

budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Ustawodawca,

regulując kwestię zaliczenia na poczet opłaty rocznej nakładów poczynionych przez

użytkownika wieczystego, nie wyjaśnił znaczenia pojęcia urządzeń infrastruktury

technicznej. Dlatego użyte w tym przepisie pojęcie budowy urządzeń infrastruktury

technicznej należy interpretować zgodnie z definicją zawartą w art. 143 ust. 2 u.g.n.

(umieszczonego w rozdziale normującym udział w kosztach budowy urządzeń

infrastruktury technicznej w formie opłat adiacenckich), który zalicza do nich

budowę drogi, wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub

urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych,

gazowych i telekomunikacyjnych.

Dla ustalenia zakresu przedmiotowego tych nakładów, które podlegają

rozliczeniu w relacji właściciel - użytkownik wieczysty, a przede wszystkim ich

zlokalizowania w stosunku do gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, istotne

jest, że chodzi o infrastrukturę publiczną, co wynika z brzmienia art. 143 ust. 1

u.g.n., który nakazuje stosować postanowienia o opłacie adiacenckiej w wypadku,

gdy wspomniane urządzenia zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu

Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu

Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi.

Obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej przez właścicieli i niektórych

użytkowników wieczystych łączy się z uzyskaną przez nich korzyścią, polegającą

11

na zwiększeniu wartości ich nieruchomości wskutek stworzenia warunków do jej

podłączenia do urządzeń infrastruktury technicznej albo warunków do korzystania

z wybudowanej drogi, przy uwzględnieniu odległości urządzeń infrastruktury

technicznej od nieruchomości, dostępności urządzenia do podłączenia do

nieruchomości oraz dostępności korzystania z drogi (art. 146 ust. 1 w zw. z art.

148a u.g.n.).

Na podstawie art. 77 ust. 4 u.g.n. rozliczeniu podlegają zatem te nakłady na

budowę urządzeń infrastruktury technicznej, dokonane przez użytkownika

wieczystego, które znajdują się na nieruchomościach sąsiadujących bezpośrednio

z nieruchomością gruntową oddaną w użytkowanie wieczyste. Natomiast tego typu

inwestycje ulokowane na nieruchomości wieczystego użytkownika nie stanowią

nakładów, o których stanowi ten przepis (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia

31 stycznia 2013 r., II CSK 223/12 nie publ.; z dnia 12 kwietnia 2013 r., IV CSK

613/12 nie publ.).

Z ustaleń faktycznych Sądu drugiej instancji wynika, że poza nieruchomością

oddaną stronie powodowej w użytkowanie wieczyste znajdują się nakłady w postaci

wybudowania sieci ciepłowniczej oraz inwestycji w układ komunikacyjny, przy czym

nie zostało ustalone konkretnie w jakiej części układ ten jest położony na sąsiedniej

nieruchomości.

Zważywszy na treść art. 143 ust. 1 i 3 u.g.n., w kontekście art. 49 § 1 k.c.,

nie ma znaczenia zagadnienie podmiotu prawa własności nieruchomości

sąsiednich (w stosunku do oddanej w użytkowanie wieczyste), przez które

przebiegają urządzenia infrastruktury technicznej, co do których użytkownik

wieczysty poczynił nakłady. Istota nakładów na budowę infrastruktury technicznej

w rozumieniu art. 143 ust. 2 u.g.n., sprowadza się do tego, że tego rodzaju nakłady

wskutek zapewnienia nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania

wieczystego dostępu do wybudowanej drogi i mediów technicznych, prowadzą do

wzrostu jej wartość. Konstrukcja prawna opłat adiacenckich uzasadnia tezę, iż co

do zasady, to właściciel nieruchomości jest obowiązany do ich poniesienia, jeśli nie

uczestniczył w kosztach budowy tych urządzeń.

Dlatego też nie jest trafna prezentowana przez stronę pozwaną wykładnia

art. 77 ust. 4 w zw. z art. 143 ust. 2 u.g.n., zmierzająca do wykluczenia

12

co do zasady rozliczeń dokonanych przez użytkownika wieczystego nakładów na

budowę urządzeń infrastruktury technicznej, a zlokalizowanych na sąsiednich

nieruchomościach, stanowiących własności innego podmiotu, aniżeli właściciel

nieruchomości, której użytkownik wieczysty poniósł te nakłady.

Z tym zagadnieniem ściśle łączy się sprawa sposobu określenia wartości

nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej (poza granicą

nieruchomości oddanej użytkowanie wieczyste) w stosunku prawnym pomiędzy

właścicielem a użytkownikiem wieczystym. Otóż wartość ta nie może być

identyfikowana z wyłożonymi przez użytkownika wieczystego kosztami na budowę

urządzeń infrastruktury technicznej, bowiem przepis art. 146 ust. 1 u.g.n. stanowi

o zwiększeniu się wartości nieruchomości, co również współgra z przepisami art. 77

ust. 4 u.g.n. w zw. z omówionym w pkt I. ust. 2, § 35 ust. 3 rozp. RM. Natomiast

w zakresie różnicy pomiędzy wartością kosztów wyłożonych przez wieczystego

użytkownika na budowę urządzeń infrastruktury technicznej na nieruchomościach

sąsiednich i stanowiących własność innego podmiotu niż właściciel nieruchomości

oddanej w użytkowanie wieczyste, względnie urządzeń technicznych, o których

mowa w art. 49 § 1 k.c., stronie pozwanej nie przysługuje legitymacja procesowa

bierna (pośrednio wynika to m.in. z art. 49 § 2 k.c.). Ubocznie należy zwrócić

uwagę, że strona pozwana z uwagi na sygnalizowane przez biegłych trudności

w ustaleniu rynkowej wartości nakładu w postaci wybudowania sieci ciepłowniczej,

wnosiła w oddalonym przez Sąd Apelacyjnym wniosku dowodowym o ustalenie jej

wartości odtworzeniowej.

Celem regulacji związanej z rozliczeniem nakładów użytkownika wieczystego

na budowę urządzeń infrastruktury technicznej jest zracjonalizowanie obciążeń

użytkowników wieczystych nieruchomości tak, aby nie ponosili oni negatywnych

skutków udziału finansowego w inwestycjach w publiczną infrastrukturę poprzez

zdublowanie kosztów raz poniesionych w formie nakładu na powstanie tej

infrastruktury, a drugi raz w postaci konieczności uiszczania zwiększonych

obciążeń finansowych wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości gruntowej

na skutek lepszego uzbrojenia technicznego terenu. (por. wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 31 stycznia 2013 r., II CSK 223/12, nie publ.).

13

Rzecz jasna, przy zaliczeniu wartości tych nakładów chodzi o odniesienie

zakresu, w jakim w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej

partycypował użytkownik wieczysty. W stanie faktycznym niniejszej sprawy problem

ten nie występuje, gdyż jak wspomniano, nakłady polegające na wybudowaniu sieci

ciepłowniczej i na inwestycji w układ komunikacyjny znajdujący się poza

nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste, zostały w całości poniesione

przez stronę powodową.

Kolejny problem w związku z zastosowaniem art. 77 ust. 4 u.g.n. i art. 143

ust. 2 u.g.n. wiąże się z oceną nakładu na inwestycję w postaci układu

komunikacyjnego. Sądy obu instancji przyjęły, iż miała miejsce budowa (rozbudowa)

układu komunikacyjnego z poszerzeniem pasa drogowego, gdy tymczasem

z dołączonych przez stronę powodową dokumentów, a także opinii biegłego

sądowego, która stanowiła podstawę przyjętych ustaleń faktycznych, wynika,

że powodowa Spółka dokonała przebudowy układu komunikacyjnego. Rozróżnienie

tych pojęć ma istotne znaczenie, gdyż według u.d.p. odbudowę i rozbudowę drogi

utożsamia z jej budową, a tą z kolei jest wykonywanie połączenia drogowego

między określonymi miejscami lub miejscowościami (art. 4 pkt. 17), zaś

przebudowę drogi określa się jako wykonywanie robót, w wyniku których następuje

podwyższenie parametrów technicznych i eksploatacyjnych istniejącej drogi,

niewymagających zmiany granic pasa drogowego (pkt. 18 art. 4, z tym

koresponduje definicja przebudowy drogi zawarta w art. 3 pkt 7 u.p.b.). W przepisie

art. 143 ust. 2 u.g.n. jest mowa o budowie drogi, która obejmuje także jej odbudowę

i rozbudowę, ale już nie jej przebudowę.

Wobec tego przebudowa drogi w rozumieniu powołanych przepisów nie jest

nakładem, rozliczanym na podstawie art. 77 ust. 4 u.g.n.

2. Regulacja dotycząca drugiego rodzaju nakładów podlegających zaliczeniu

na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną została

zawarta w art. 77 ust. 6 u.g.n. i obejmuje nakłady konieczne wpływające na cechy

techniczno - użytkowe gruntu, poniesione przez użytkownika wieczystego, o ile

w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej. W wyroku z dnia

30 stycznia 2014 r., III CSK 42/13, nie publ., Sąd Najwyższy wyjaśnił, że przez

nakłady konieczne, o jakich mowa w tym przepisie, rozumie się nakłady na grunt

14

potrzebne do normalnego korzystania z niego zgodnie z przeznaczeniem.

Od tego rodzaju nakładów należy oddzielić nakłady użyteczne, które są

dokonywane w celu ulepszenia rzeczy, a ich poniesienie nie jest konieczne do

korzystania z nieruchomości gruntowej. Z kolei do nakładów zbytkowych zalicza się

te, które służą nadaniu cech odpowiadających upodobaniom posiadacza i mają na

celu zaspokojenie jego potrzeb estetycznych.

Nakłady konieczne w powyższym rozumieniu, mogą dotyczyć także

istniejących części składowych gruntu, jeśli wpływają one na jego cechy

techniczno-użytkowe (np. wydatki użytkownika wieczystego na rozbiórkę starych

budynków i budowli, por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2014 r.,

III CSK 42/13, nie publ., czy wydatki na usunięcie i przesadzenie porastającej

w sposób nieuporządkowany grunt roślinności – por. wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 26 września 2014 r., IV CSK 736/13, nie publ.). Mówiąc o nakładach

koniecznych, pamiętać trzeba, że z kategorii tej należy wykluczyć takie, które po ich

dokonaniu staną się własnością użytkownika wieczystego. Zgodnie bowiem z art.

235 § 1 i 2 k.c., budynki i inne urządzenia wzniesione na gruncie Skarbu Państwa

lub gruncie należącym do jednostki samorządu terytorialnego bądź ich związków

przez wieczystego użytkownika stanowią jego własność. To samo dotyczy

budynków i innych urządzeń, które wieczysty użytkownik nabył zgodnie

z właściwymi przepisami przy zawarciu umowy o oddanie gruntu w użytkowanie

wieczyste. Przysługująca wieczystemu użytkownikowi własność budynków

i urządzeń na użytkowanym gruncie jest prawem związanym z użytkowaniem

wieczystym.

Nie budzi wątpliwości, że wybudowany przez użytkownika wieczystego

obiekt budowlany w postaci budynku trwale z gruntem związanego stanowi jego

własność. Natomiast do komplikacji dochodzi przy ocenie i kwalifikacji

wzniesionych przez użytkownika wieczystego urządzeń, którego to pojęcia nie

definiuje k.c. W art. 46 § 1 in fine k.c. jest mowa tylko o budynkach, które na

mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

Pojęciem urządzenia posługuje się ustawodawca także w innych przepisach k.c.

(np. art. 231 § 1., art. 151). Przepis art. 48 k.c., określając normatywnie część

składową gruntu, wymienia oprócz budynku, także inne urządzenia trwale

15

z gruntem związane. W istocie więc chodzi o tego rodzaju urządzenia, które

ze względu na sposób wzniesienia i połączenia z gruntem oraz użyte w tym celu

materiały budowlane są trwale z gruntem związane.

Jak wynika z ustaleń faktycznych Sądu drugiej instancji, strona powodowa

dokonała na nieruchomości stanowiącej przedmiot użytkowania wieczystego

następujących nakładów: budowa parkingu, budowa odwodnienia parkingu,

wybudowanie chodników, wybudowanie placów manewrowych. Nakłady te z racji

ich charakteru i lokalizacji podpadają pod przepis art. 77 ust. 6 u.g.n., a nie ust. 4,

z tym zastrzeżeniem, że jeśli chodzi o inwestycje związaną z układem

komunikacyjnym, nakłady te w zakresie, w jakim znajdują się w granicach tej

nieruchomości mogą być rozliczone w trybie art. 77 ust. 6 u.g.n., o ile zostaną

zakwalifikowane jako nakłady konieczne wpływające na cechy techniczno-użytkowe

gruntu oraz o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej.

Prawo budowlane przez obiekt budowlany rozumie budynek, budowlę bądź

obiekt małej architektury, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość

użytkowania obiektu zgodnie z przeznaczeniem, wzniesiony z użyciem wyrobów

budowlanych (art. 3 pkt. 1).

Z ustaleń faktycznych wynika, że dochodzone przez stronę powodową

nakłady, które są zlokalizowane na przedmiotowej nieruchomości, nie mogą być

uznane za obiekty budowlane, a w konsekwencji za urządzenia trwale z gruntem

związane w rozumieniu art. 235 § 1 k.c. Wobec tego stanowią części składowe

gruntu (art. 47 § 2 k.c.). Taka kwalifikacja tych nakładów implikuje konieczność

dalszej analizy prawnej pod kątem oceny ich charakteru. Podział nakładów na

konieczne, użytkowe i zbytkowe wskazuje, że połączenie określonych przedmiotów

materialnych z nieruchomością gruntową w taki sposób, że stają się jej częścią

składową nie oznacza automatycznie uznania ich za nakłady konieczne na grunt

w rozumieniu art. 77 ust. 6 u.g.n. Zważywszy na rodzaj obiektu budowlanego

wzniesionego przez użytkownika wieczystego, którego staje się właścicielem

(art. 235 § 1 k.c.), celowa jest ocena znaczenia tych nakładów dla korzystania

z obiektu budowlanego zgodnie z jego przeznaczeniem. Prawo budowlane w art. 3

pkt 9 stanowi o urządzeniach budowlanych, przez które rozumie się urządzenia

techniczne związane z obiektem budowlanym, zapewniające możliwość

16

użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, jak przyłącza i urządzenia

instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, a także

przejazdy, ogrodzenia, place postojowe i place pod śmietniki.

Strona powodowa dokonała nakładów polegających na wybudowaniu

parkingu, jego odwodnienia, chodników i placów manewrowych w ścisłym związku

z postawionym obiektem budowlanym, w którym jest prowadzona działalność

handlowa (sklep wielkopowierzchniowy) i przede wszystkim zapewniają one

możliwość jego użytkowania (a nie gruntu jako takiego), zgodnie z przeznaczeniem.

Nie zmienia tej konstatacji lokalizacja tych nakładów na gruncie, bowiem z uwagi na

ich rodzaj nie są konieczne do korzystania z niego, jakkolwiek ulepszają go. Są to

więc nakłady użytkowe na grunt. Istnieje zasadnicza różnica jakościowa nakładów

w postaci usunięcia starych obiektów w celu postawienia nowych, usunięcia drzew

i krzewów dziko rosnących w celu wybudowania budynku, niwelacja względnie

zagęszczenie gruntu w celu poprawy jego parametrów, od nakładów w postaci

urządzeń budowlanych, zapewniających możliwość użytkowania określonego

obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem, bowiem posadowienie innego budynku

(zgodnie z miejscowym planem zagospodarowaniem przestrzennego)

wymuszałoby wykonanie innych urządzeń budowlanych. W przypadku pierwszych

wymienionych wyżej nakładów, identyfikowanych jako nakłady konieczne na grunt,

mają one istotne znaczenie niezależnie od tego, jaki obiekt zostanie postawiony.

Takiej natomiast zależności nie ma, jeśli chodzi o urządzenia budowlane związane

z konkretnym rodzajem budynku, tak jak ma to miejsce w tej sprawie. Innymi słowy,

bez istnienia przedmiotowych nakładów, nie byłoby możliwe korzystanie

z budynków stanowiących własność strony powodowej, natomiast nakłady te

w sytuacji braku budynku, nie mają znaczenia dla samego gruntu i korzystania

z niego zgodnie z przeznaczeniem.

Sądy obu instancji, błędnie stosując przepis art. 77 ust. 6 u.g.n. z uwagi na

przyjętą kwalifikacje nakładów, naruszyły go także i z tego powodu, iż ustaliły

wartość tych nakładów poprzez odniesienie jej do wysokości poniesionych przez

stronę powodową kosztów z tym związanych. Przepis art. 77 ust. 6 u.g.n. stanowi

o wzroście wartości nieruchomości gruntowej, a to następuje przez porównanie

wartości nieruchomości przed dokonaniem nakładów i jej wartości po ich dokonaniu,

17

mając przy tym na uwadze zasady wskazane w § 35 ust. 3 rozp. RM. Nadto Sądy

obu instancji nie zastosowały jednolitego kryterium wyceny nieruchomości

gruntowej dla aktualizacji opłaty rocznej i wyceny nakładów w celu zaliczenia ich

wartości na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną,

o czym szczegółowo była mowa przy ocenie zarzutów kasacyjnych dotyczących

wyceny nakładów na budowę urządzeń infrastruktury technicznej.

3. Sąd drugiej instancji dokonał prawidłowej interpretacji przepisu art. 77

ust. 2a u.g.n., zgodnie z którym, w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty

rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty

rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę w wysokości odpowiadającej

dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, zaś pozostałą kwotę ponad

dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części,

które powiększają opłatę w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku

od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji. Literalne brzmienie

tego przepisu ze względu na przyjęty przez ustawodawcę niejednoznaczny sposób

jego redakcji, rodziło uzasadnione wątpliwości interpretacyjne. Wykładni zapisów

zwartych w tym przepisie dokonał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego

2013 r., III CZP 110/12 (OSNC 2013/10/14), wyjaśniając, że reguluje on wysokość

opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste w trzech kolejnych latach od aktualizacji.

Jeśli zatem w pierwszym roku użytkownik wieczysty wnosi opłatę odpowiadającą

dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, a w trzecim roku opłata ta jest równa

kwocie wynikającej z aktualizacji, to na wysokość opłaty w drugim i trzecim roku

składa się połowa z nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty.

Pozostała do zapłaty kwota nowej opłaty rocznej nadwyżka jest rozkładana na dwie

równe części, które powiększają w kolejnych latach kwotę opłaty wniesionej

w poprzednim roku. Wobec tego w drugim roku od aktualizacji, opłata roczna

stanowi sumę kwoty wniesionej w pierwszym roku i kwoty odpowiadającej połowie

nadwyżki, natomiast w trzecim roku opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej

w drugim roku oraz drugiej połowy nadwyżki. Stanowisko to Sąd Najwyższy

podtrzymał w kolejnych judykatach (zob. wyrok z dnia 5 grudnia 2013 r., V CSK

5/13, nie publ., wyrok z dnia 21 maja 2014 r., II CSK 451/13, nie publ.).

18

Skład orzekający Sądu Najwyższego w niniejszej sprawie podziela

stanowisko wyrażone w powołanych wyżej uchwale i wyrokach Sądu Najwyższego.

Podkreślić należy, że gdyby sens tego przepisu był taki, jak eksponuje strona

pozwana (rozłożenie na raty nadwyżki z pierwszego roku po aktualizacji ponad

dwukrotność opłaty dotychczasowej), to doprowadziłoby do zasadniczej

sprzeczności jurydycznej, nie miałoby bowiem znaczenia prawnego zdanie 3 art. 77

ust. 2a u.g.n., które wyraźnie stanowi, że w trzecim roku od aktualizacji, opłata jest

równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji, czyli w pełnej wysokości.

Ustawodawca nie wyłączył spod działania tego przepisu sytuacji (jak w tej

sprawie), kiedy wieczysty użytkownik domaga się zaliczenia na poczet różnicy

między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną wartości nakładów

poniesionych na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej oraz

nakładów koniecznych wpływających na cechy techniczno -użytkowe oddanego mu

w wieczyste użytkowanie gruntu. Dlatego odjęcie strony powodowej praw

przewidzianych w art. 77 ust. 2a u.g.n. w takim stanie faktycznym, jak w tej sprawie,

czego domaga się strona pozwana, jest pozbawione normatywnych podstaw

(lege non distinquente nec nostrum est distinquere).

Odnotować trzeba, że co prawda nowelizacja u.g.n., wprowadzająca ten

przepis miała miejsce już pod dokonaniu wypowiedzenia dotychczasowej stawki

opłaty rocznej przez stronę pozwaną (ustawa z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie

ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, Dz. U. Nr

187, poz. 1110), ale zgodnie z jej art. 4, w sprawach wszczętych i niezakończonych

przed dniem jej wejścia w życie, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania

wieczystego stosuje się przepisy u.g.n. w brzmieniu nadanym tą nowelą.

Prawidłowość rozstrzygnięcia Sądu drugiej instancji odnośnie do wysokości

opłaty aktualizacyjnej i interpretacji przepisu art. 77 ust. 2a u.g.n. nie mogła

doprowadzić do oddalenia w tej części skargi kasacyjnej, gdyż z tym powiązane

jest rozstrzygnięcie w kwestii wysokości poczynionych przez wieczystego

użytkownika nakładów, które podlegają zaliczeniu wyłącznie w ramach tej samej

procedury co aktualizacja opłaty rocznej (zob. wyroki Sądu Najwyższego: z dnia

21 kwietnia 2010 r., V CSK 356/09 nie publ; z dnia 31 stycznia 2013 r., II CSK

223/12 nie publ., z dnia 8 lutego 2013 r., IV CSK 306/12 nie publ., z dnia 21 lutego

19

2013 r., IV CSK 430/12 nie publ., czy z dnia 12 września 2013 r., IV CSK 10/13 nie

publ.). Bez ustalenia wartości nakładów nie wiadomo bowiem, w jakim zakresie

mogą pomniejszyć różnicę pomiędzy opłatą dotychczasową a opłatą

zaktualizowana za poszczególne lata. Utrzymanie w mocy na tym etapie

postępowania wyroku, co do wysokości zaktualizowanych opłat za poszczególne

lata, oznaczałoby prawomocność rozstrzygnięcia, a tym samym obowiązek jej

pokrycia przez wieczystego użytkownika, zgodnie z art. 71 ust. 4 u.g.n.

4. Sąd drugiej instancji ustalił łącznie wysokość zaktualizowanej opłaty

rocznej, w sytuacji gdy nieruchomości, których dotyczy postępowanie

są objęte trzema księgami wieczystymi, a zatem dla każdej nieruchomości, dla

której prowadzona jest księga wieczysta należy ustalić odrębnie wysokość opłaty

rocznej oraz określić w jakiej kwocie na poczet różnicy między opłatą

dotychczasową a opłatą zaktualizowaną zaliczeniu podlegają nakłady z tą

nieruchomością związane. Według art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r.

o księgach wieczystych i hipotece (j.t. Dz. U. z 2013 r., poz.707, ze zm.), dla każdej

nieruchomości prowadzi się odrębną księgę wieczystą. Nie nastąpiło ich połączenie

w jedną nieruchomość w oparciu o przepis art. 21 tej ustawy. Poza tym ustawa

o gospodarce nieruchomościami nie wprowadza odmiennego w stosunku do

powyższego przepisu oraz art. 46 § 1 k.c. rozumienia nieruchomości dla potrzeb

ustalenia opłaty aktualizacyjnej.

Z tych względów, Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c.

oraz art. 108 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 39821

k.p.c.

kc