III CSK 136/15

Sygn. akt III CSK 136/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 25 lutego 2016 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Krzysztof Pietrzykowski (przewodniczący)

SSN Monika Koba

SSA Janusz Kaspryszyn (sprawozdawca)

Protokolant Bożena Kowalska

w sprawie z powództwa I. sp. z o.o. w A.

przeciwko J. L.o zapłatę,

po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej

w dniu 25 lutego 2016 r.,

skargi kasacyjnej strony powodowej

od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]

z dnia 2 grudnia 2014 r.,

I oddala skargę kasacyjną,

II zasądza od strony powodowej na rzecz pozwanego kwotę

5.400 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Wyrokiem z dnia 22 maja 2014 r. Sąd Okręgowy zasądził od pozwanego J.

L. na rzecz strony powodowej I. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w A.

kwotę 303.000 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 11 kwietnia 2009 r. do dnia

zapłaty, wraz z kosztami procesu.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 2 grudnia 2014 r. Sąd Apelacyjny zmienił

wyrok sądu pierwszej instancji i powództwo oddalił, zasądzając od strony

powodowej na rzecz pozwanego kwotę 7.217 zł tytułem kosztów procesu.

Nadto Sąd Apelacyjny zasądził od strony powodowej na rzecz pozwanego kwotę

32.317 zł tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd drugiej instancji orzekając oparł się na ustaleniach Sądu Okręgowego,

przyjmując je za własne. Sąd pierwszej instancji w zakresie istotnym dla

rozpoznania sprawy ustalił, że w dniu 12 maja 2008 r. w C. pomiędzy J. L., J. P., J.

P., A. M., K. P., M. P., B. L. a I. sp. z o.o. zawarta została w formie aktu

notarialnego przedwstępna umowa sprzedaży, na mocy której J. L. zobowiązał się

sprzedać I. sp. z o.o. wolne od wszelkich długów, ciężarów i ograniczeń działki o

numerach 1152/57, 1152/60A i 1152/29A, dla których Sąd Rejonowy w C.

prowadzi księgę wieczystą KW nr […] za łączną cenę 3.025.299,16 zł. Strony

zastrzegły możliwość zmiany ceny sprzedaży w przypadku zmiany powierzchni

działek po zatwierdzeniu podziału; J. P., A. M., K. P. jako wspólnicy spółki cywilnej

F. w C. oraz B. i J.L. zobowiązali się sprzedać I. sp. z o.o. wolne od wszelkich

długów, ciężarów i ograniczeń działki: nr 1152/44 (dla której Sąd Rejonowy

prowadzi księgę wieczystą KW nr […]) oraz nr 1152/45 (dla której Sąd Rejonowy

prowadzi księgę wieczystą […]) o łącznym obszarze 22a i 83m2

, przy czym

stanowiąca wyłączną własność wspólników spółki cywilnej F. działka nr 1152/44

obejmowała obszar 21a4m2

, zaś stanowiąca współwłasność zobowiązujących się

do sprzedaży działka nr 1152/45 - 1a79m2

, za łączną kwotę 214.875,96 zł; J. i J. P.,

A. M., K. i M. P. zobowiązali się sprzedać I. sp. z o.o., przy zachowaniu wpisów w

dziale trzecim i czwartym księgi wieczystej, działkę nr 1139/4, dla której Sąd

Rejonowy prowadzi księgę wieczystą KW nr […].

W dacie zawierania umowy przedwstępnej w księdze wieczystej nr […] w

dziale III wpisane były ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością oraz w

3

dziale IV hipoteki umowne łączne zwykłe i kaucyjne na łączną kwotę 805.400 zł. W

dziale III i IV ksiąg wieczystych nr 50683 oraz nr […] nie znajdowały się żadne

wpisy. W księdze wieczystej nr […] w dziale III widniały ograniczone prawa

rzeczowe związane z nieruchomością, zaś w dziale IV wpisana była hipoteka

łączna kaucyjna do kwoty 520.000 zł.

W §4 umowy strony ustaliły, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta

najpóźniej do 8 kwietnia 2009 r. Strony ustaliły w §5 umowy, że tytułem zadatku T.

W. działający w imieniu I. spółki z ograniczoną odpowiedzialnością wypłaci w

terminie 7 dni od podpisania aktu kwotę 303.000 zł na konto bankowe J. L. oraz

kwotę 20.700 zł na konto bankowe F. s.c. Strony umówiły się, że tytułem dalszego

zadatku część ceny sprzedaży w kwocie 25% jej całości kupująca spółka wypłaci w

terminie najpóźniej do 31 grudnia 2008 r., zaś resztę ceny sprzedaży spółka

wypłaci sprzedającym w terminie 7 dni od dnia podpisania umowy przeniesienia

własności. Strony zawarły dodatkowe zastrzeżenie, że w przypadku gdyby w

terminie 14 dni przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej w dziale III lub IV księgi

wieczystej którejkolwiek z nieruchomości, z wyłączeniem wpisów w dziale III i IV

księgi wieczystej nr […] ujawnione było jakiekolwiek ograniczenie, dług lub ciężar

spółce I. przysługuje prawo odstąpienia od umowy bądź alternatywnie potrącenia z

ceny obciążonej działki kwoty odpowiadającej wartości danego obciążenia, ciężaru

lub długu.

W dniu 19 maja 2008 r. strona powodowa wpłaciła na konto J. L. kwotę

303.000 zł. Strona powodowa nie uiściła dalszej części zadatku w kwocie 25%

całości ceny sprzedaży.

W dniu 27 marca 2009 r., tj. 13 dni przed ostatecznym terminem zawarcia

przyrzeczonej umowy sprzedaży (8 kwietnia 2009 r.) w księdze wieczystej nr […]

widniały wpisy: w dziale III ograniczenie w rozporządzaniu nieruchomością

(wszczęcie przez Skarb Państwa postępowania wywłaszczeniowego) oraz w dziale

IV hipoteki umowne łączne zwykłe i kaucyjne w łącznej kwocie 805.400 zł. W

związku z wpisami w księdze wieczystej strona powodowa złożyła przed

notariuszem P. L. w dniu 30 marca 2009 r. oświadczenie o odstąpieniu w całości od

umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 12 maja 2008 r. W dniu 29 marca 2011 r.

4

strona powodowa zawezwała J. L. przed Sąd Rejonowy w C. do próby ugodowej.

Sprawa toczyła się pod sygnaturą I Co …/11. Wniosek dotyczył żądania zwrotu

przez J. L. kwoty 303.000 zł tytułem zwrotu zadatku wraz z odsetkami od dnia 11

kwietnia 2009 r. do dnia zapłaty. Zawezwanie nie zakończyło się ugodą.

Pozwany poinformował stronę powodową o tym, iż dalsza część zadatku jest

mu potrzebna na spłatę wierzytelności zabezpieczonych hipoteką dopiero

w momencie, gdy strona powodowa zwlekała z jej zapłatą.

W ocenie Sądu Apelacyjnego w sprawie znajdował zastosowanie roczny

termin przedawnienia przewidziany art. 390 § 3 k.c. Tym samym bezprzedmiotowe

stały się rozważania odnośnie do skuteczności doręczenia pozwanemu wniosku

o zawezwanie do próby ugodowej z uwagi na ewentualną przerwę biegu

przedawnienia. Sąd odwoławczy podkreślił, że trafne były rozważania Sądu

pierwszej instancji prowadzące do konkluzji, że strona powodowa w sposób

skuteczny odstąpiła od łączącej strony umowy przedwstępnej. Sąd podkreślił,

że umowa przedwstępna nie jest umową wzajemną określoną w art. 487 § 2 k.c.

Skutkiem tego w sprawie nie znajduje zastosowania przepis art. 492 k.c.,

lecz art. 395 k.c., statuujący umowne prawo odstąpienia. Strony zastrzegły

w umowie prawo odstąpienia, określając przesłanki realizacji tego prawa.

W sprawie nie budziło wątpliwości, że przesłanki przewidziane w § 5 umowy zostały

spełnione, gdyż w dacie wskazanej w umowie w księdze wieczystej urządzonej

dla nieruchomości będącej przedmiotem umowy ujawnione były obciążenia i długi,

co uprawniało stronę powodową do złożenia oświadczenia o odstąpieniu.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego kluczowym zagadnieniem w sprawie

pozostawała ocena, czy przedmiotem żądania pozwu jest zwrot świadczenia

z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, czy też zwrot uiszczonego zadatku. Strona

powodowa odwoływała się bowiem do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu

jako podstawy prawnej zgłoszonego roszczenia. Sąd wskazał, że w sprawie poza

sporem pozostaje, że przy zawarciu umowy przedwstępnej strona powodowa

wręczyła pozwanemu kwotę 303.000 zł tytułem zadatku. Żadna ze stron nie

kwestionowała takiego rozumienia umowy, zgodnie z którym przedmiotowe

świadczenie było zadatkiem.

5

W ocenie Sądu drugiej instancji nie sposób przyjąć, by z faktu, iż nastąpiło

odstąpienie od umowy ze skutkiem ex tunc, świadczenie uiszczone tytułem

zadatku utraciło taki charakter. Skoro zatem na skutek odstąpienia od umowy

obowiązkiem stron jest zwrot świadczeń, to obowiązkiem powoda jest zwrot

świadczenia uiszczonego tytułem zadatku. O tym zatem, czy roszczenie powoda

o zwrot uiszczonego zadatku jest uzasadnione, decyduje treść i wykładnia

przepisu art. 394 k.c.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego przedmiotem oceny zgłoszonego w pozwie

żądania nie mogły być przepisy o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Roszczenie o zwrot bezpodstawnego wzbogacenia jest bowiem wyłączone

w sytuacji, w której dana kwestia jest regulowana w ramach stosunku umownego.

Dotyczy to nie tylko przepisów regulujących rozliczenia stron w ramach

istniejącego stosunku zobowiązaniowego, lecz także dotyczących rozliczenia stron

w związku z odstąpieniem od umowy oraz zakończeniem stosunku umownego.

Sąd drugiej instancji uznał, że nie sposób przyjąć, że w występującym

w sprawie stanie faktycznym powodowi przysługuje roszczenie o zwrot kwoty

303.000 zł z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, skoro z mocy art. 395 § 2 k.c.

w zw. z art. 390 k.c. i art. 394 k.c., przysługuje mu roszczenie znajdujące swoje

oparcie w rozliczeniu stron na skutek umownego odstąpienia od umowy.

Zdaniem Sądu Apelacyjnego, odstąpienie od umowy nastąpiło z przyczyn

obciążających pozwanego. Strona powodowa skorzystała bowiem

z przewidzianego umową uprawnienia do odstąpienia wobec niewykreślenia przez

pozwanego z księgi wieczystej urządzonej dla będącej przedmiotem umowy

nieruchomości obciążeń i długów. Sąd Apelacyjny dostrzegł, że także strona

powodowa nie współdziałała w sposób właściwy przy wykonaniu zobowiązania.

Wskazał, że jakkolwiek samo umowne prawo odstąpienia zostało obwarowane

wyłącznie wykonaniem określonego obowiązku przez sprzedającego (wykreślenie

z księgi wieczystej obciążeń i długów), to w umowie strony zawarły także inne,

dodatkowe zastrzeżenia, w tym obowiązek uiszczenia zadatku w dalszej

wysokości (25% ceny) w oznaczonym terminie. Strona powodowa nie wykonała

tego obowiązku. Samo nieuiszczenie przez stronę powodową dalszej kwoty

6

zadatku było niewykonaniem umowy, wiążącym się z występującym w art. 390 § 1

k.c. pojęciem „uchylenia się”.

Niedojście do skutku umowy jest wynikiem zaniedbań obu stron,

a w sprawie znajdował zastosowanie § 3 artykułu 394 k.c. Stąd stronie powodowej

przysługiwało roszczenie o zwrot uiszczonego zadatku w wysokości jego

jednokrotności.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że pomimo tego roszczenie powoda nie może

zostać uwzględnione. Trafny bowiem okazał się podniesiony przez pozwanego

zarzut przedawnienia zgłoszonego roszczenia, a to w świetle treści art. 390 § 3 k.c.

Skoro do odstąpienia od umowy doszło w dniu 30 marca 2009 r., to przedawnienie

roszczenia o zwrot zadatku nastąpiło z dniem 31 marca 2010 r. Tym samym w dniu

złożenia przez stronę powodową wniosku o zawezwanie do próby ugodowej

(29 marca 2011 r.) roszczenie to było już przedawnione.

Powód zaskarżył wyrok Sądu Apelacyjnego skargą kasacyjną w całości.

Oparł ją na podstawie naruszenia przepisów prawa materialnego, a to:

- art. 395 § 1 k.c. przez błędne przyjęcie, że zachodzi tożsamość pomiędzy

instytucją umownego prawa odstąpienia od umowy, o którym mowa w powyższym

przepisie i instytucją ustawowego odstąpienia od umowy, uregulowanego

w przepisie art. 394 § 1 k.c., będącego skutkiem nienależytego wykonania ważnie

zawartej umowy;

- art. 494 k.c. przez błędne przyjęcie, że przepis ten stosowany w drodze

analogii jest podstawą zwrotu świadczeń z mowy przedwstępnej, wobec której

złożono prawnie skuteczne oświadczenie o odstąpieniu od umowy w trybie art. 395

§ 1 k.c., choć jednocześnie przyjęto - z czym należy się zgodzić - że umowa

przedwstępna nie jest umową wzajemną i nie stosuje się do niej art. 492 k.c.;

- art. 395 § 1 k.c. przez błędne przyjęcie (błędną wykładnię), że zastrzeżony

w umowie przedwstępnej zadatek, będący dodatkową klauzulą owej umowy, nie

traci dotychczasowego charakteru i pozostaje ważnie zawartym zastrzeżeniem

umownym, pomimo tego, że umowa przedwstępna - w następstwie umownego

odstąpienia od niej - uważana jest za niezawartą, co skutkuje odpadnięciem

7

podstawy prawnej świadczenia i koniecznością kwalifikacji wcześniej wręczonego

zadatku jako świadczenia nienależnego;

- art. 394 § 2 i 3 k.c. przez błędne przyjęcie (błędną wykładnię),

że przepis ten - mający zastosowanie jedynie w razie niewykonywania skutecznie

zawartej umowy, w której zastrzeżono zadatek jako dodatkową klauzulę tej umowy

- ma zastosowanie także do sytuacji gdy umowa uważana jest za niezawartą,

w następstwie skorzystania z umownego odstąpienia od niej (art. 395 § 1 k.c.);

- art. 390 § 3 k.c. przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie,

polegające na przyjęciu, że roszczenie o zwrot zadatku mieści się w ramach

umowy przedwstępnej razem z innymi roszczeniami wynikającymi z jej

niewykonania lub nienależytego wykonania, mimo iż umowa ta uważana jest za

niezawartą w następstwie skorzystania z umownego odstąpienia od niej (art. 395

§ 1 k.c.);

- art. 405 k.c. w związku z art. 410 § 2 k.c. poprzez ich wadliwe

niezastosowanie (niewłaściwe zastosowanie) i błędną wykładnię polegającą na

uznaniu, iż przepisy te nie mają zastosowania, pomimo iż umowa przedwstępna

(w tym wszystkie jej umowne klauzule) uważana jest za niezawartą, a przepis

art. 395 § 2 k.c. stanowi, iż to co strony świadczyły w ramach tej umowy ulega

zwrotowi w stanie niezmienionym;

- art. 118 k.c. przez jego wadliwe niezastosowanie (niewłaściwe

zastosowanie) mimo braku przepisów szczególnych w rozumieniu tego przepisu,

możliwych do zastosowania w niniejszej sprawie, w konsekwencji skutkujące

uznaniem zarzutu przedawnienia pozwanego za zarzut skuteczny i umożliwiający

oddalenie powództwa skarżącej w całości.

Pozwany wniósł o oddalenie skargi kasacyjnej i zasądzenie od strony

powodowej kosztów postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że zgodnie z art. 39813

§ 1 k.p.c.

Sąd Najwyższy rozpoznaje skargę kasacyjną w granicach zaskarżenia oraz

w granicach podstaw określonych w art. 3983

§ 1 k.p.c. i wskazanych w skardze

8

(art. 3984

§ 1 pkt 2 k.p.c.). Nadto nie może ujść uwadze okoliczność, że regulacja

39813

§ 2 in fine k.p.c. wskazuje na związanie Sądu Najwyższego ustaleniami

faktycznymi stanowiącymi podstawę zaskarżonego orzeczenia, a Sąd Najwyższy

rozstrzygając o zarzutach skargi kasacyjnej nie czyni tego in abstracto, lecz

w odniesieniu do okoliczności konkretnej sprawy. To zastrzeżenie jest istotne

z uwagi na konstrukcję § 5 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 12 maja

2008 r., o czym niżej.

Odnosząc się do zarzutów zawartych w skardze kasacyjnej powoda należy

w pierwszej kolejności podkreślić, że umowa przedwstępna nie jest umową

wzajemną, gdyż stanowiąc tylko instrument prawny prowadzący do zawarcia

umowy przyrzeczonej reguluje interesy stron na "przedpolu" zawarcia umowy

przyrzeczonej. Taka konstrukcja natomiast oznacza, że umowa przedwstępna nie

ma własnej, rozbudowanej charakterystyki prawnej, a właściwości i ocena prawna

konkretnych umów przedwstępnych zawartych w obrocie zależy od tego, do jakiego

typu umowy przyrzeczonej prowadzą. Tym samym, jeśli umowa przedwstępna

ma prowadzić do zawarcia umowy wzajemnej, to zwykle już na etapie umowy

przedwstępnej występują interesy i potrzeby charakterystyczne dla umowy

wzajemnej. Stąd występująca w praktyce obrotu tendencja do wprowadzania do

treści umowy przedwstępnej klauzul przynajmniej częściowo zabezpieczających

wymianę świadczeń, która ma zostać przeprowadzona w ramach przyrzeczonej

umowy wzajemnej (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2013 r., V CSK

80/12). W ten sposób jako dopuszczalne i logiczne jawi się wprowadzanie

do umów przedwstępnych dodatkowych zastrzeżeń umownych, które mają

wzmocnić pozycję stron, stanowiąc dla nich wskazane zabezpieczenie wymiany

świadczeń. W łączącej strony umowie przedwstępnej zawarły one dodatkowe

zastrzeżenie o zadatku (który w kwocie 303.000 zł został pozwanemu przekazany),

a także zastrzeżenie, że w przypadku gdyby w terminie 14 dni przed datą

zawarcia umowy przyrzeczonej w dziale III lub IV księgi wieczystej którejkolwiek

z nieruchomości (z wyłączeniem wpisów w dziale III i IV księgi wieczystej nr KW

[…]) ujawnione było jakiekolwiek ograniczenie, dług lub ciężar, spółce I.

przysługiwać będzie prawo do odstąpienia od umowy bądź alternatywnie

potrącenia z ceny obciążonej działki kwoty odpowiadającej wartości danego

9

obciążenia, ciężaru lub długu. W ten sposób strony określiły przesłanki realizacji

tego prawa, ograniczając prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej

niewykonaniem umowy odnośnie do usunięcia (niewpisywania nowych) ograniczeń,

długów lub ciężarów, które ciążyły na nieruchomościach (z wyłączeniem księgi

wieczystej nr KW […]). W świetle powyższego należało uznać, iż strony do umowy

przedwstępnej, której istotą jest zobowiązanie się stron do zawarcia oznaczonej

umowy, wprowadziły inne elementy, obwarowując ich wykonanie m.in. prawem do

odstąpienia od umowy, co inaczej rozłożyło obowiązki stron (chociaż nie

przekształciło tej umowy w okolicznościach rozpoznawanej sprawy w umowę

wzajemną). Zastrzeżone prawo do odstąpienia było więc powiązane z

pozostawieniem (przez osoby, które w umowie przedwstępnej zobowiązały się

powodowi sprzedać nieruchomości) we wskazanych w umowie księgach

wieczystych ograniczeń, długów lub ciężarów na nieruchomościach. W świetle

powyższego należało uznać, że zastrzeżone w § 5 umowy przedwstępnej prawo

odstąpienia od umowy nie stanowi umownego prawa odstąpienia w rozumieniu art.

395 k.c., skoro jest ograniczone do sytuacji niewykonania umowy przedwstępnej

przez przyszłych zbywców (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2013 r., V

CSK 80/12), przy czym to niewykonanie w okolicznościach rozpoznawanej sprawy

związane jest z realizacją dodatkowych postanowień umownych, które winny być

wykonane jeszcze w czasie obowiązywania umowy przedwstępnej. Powód

składając oświadczenie o odstąpieniu od umowy wprost odwołał się do istnienia „na

dzień 27 marca 2009 roku”, wpisanych w dziale czwartym księgi wieczystej nr […]

hipotek. To niewykreślenie hipotek z księgi wieczystej stanowiło umowną podstawę

do odstąpienia od umowy (k.26). W tym kontekście należy zauważyć,

że w obszernej treści § 5 umowy przedwstępnej wprowadzono postanowienie

o zadatku oraz prawo do odstąpienia od umowy, w przypadku gdyby w terminie

14 dni przed datą zawarcia umowy przyrzeczonej w dziale III lub IV księgi

wieczystej którejkolwiek z nieruchomości (z wyłączeniem wpisów w dziale III

i IV księgi wieczystej nr KW […]) ujawnione było jakiekolwiek ograniczenie.

Notariusz pouczał strony umowy przedwstępnej o treści art. 390 k.c. i art. 394 k.c.

(§ 7). W świetle powyższego należało uznać, że strony zawarły w umowie

przedwstępnej postanowienie o zadatku, zastrzegając jednocześnie dodatkowy

10

obowiązek strony usunięcia (niewpisywania nowych) ograniczeń, długów lub

ciężarów, które ciążyły na nieruchomościach. Brak realizacji tego obowiązku

obwarowany był prawem do odstąpienia od umowy. Skutki jednakże należało

wiązać z ustanowionym w sprawie zadatkiem, a zastrzeżone prawo do odstąpienia

od umowy jest rozwinięciem instytucji zadatku, wprowadzonej przez strony do tego

samego § 5 umowy przedwstępnej. Nie może bowiem ujść uwadze, że zgodnie z

art. 394 § 1 k.c. w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju

zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania

umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu

dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go

dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. Chodzi więc o sankcję, która polega

na tym, że druga strona uzyskuje specjalne uprawnienia, gdy umowa nie zostanie

wykonana, jednakże realizacja przez drugą stronę uprawnień finansowych z

zastrzeżonego zadatku jest uzależniona od uprzedniego złożenia oświadczenia

o odstąpieniu od umowy (por. np. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca

2009 r., III CZP 39/09). Mając na uwadze wykładnię art. 390 § 1 i § 3 k.c. należy

stwierdzić, że po odstąpieniu od umowy (jej rozwiązaniu) zwrotowi, zatrzymaniu

podlega zadatek, który mimo rozwiązania umowy nadal jest zadatkiem, a nie

innego rodzaju świadczeniem. Warunkiem uruchomienia regulacji odnośnie

do zatrzymania (zwrotu) zadatku jest bowiem zakończenie stosunku prawnego,

w ramach którego zadatek był przekazany. Nie może budzić wątpliwości

okoliczność, że zarówno w sytuacji uregulowanej treścią § 1, jak i § 3, artykułu 394

k.c. warunkiem dochodzenia zadatku jest rozwiązanie węzła umownego (tu: umowy

przedwstępnej). Mimo rozwiązania tego węzła przepis nadal mówi o zadatku,

co prowadzi do stwierdzenia, że mimo rozwiązania umowy zadatek nie traci

swojego charakteru prawnego. Jeżeli strony przewidziały zadatek, to oczekują,

że umowa zostanie wykonana, wysokość zadatku ma więc skłaniać je do podjęcia

dodatkowego wysiłku, który ma doprowadzić do wykonania umowy.

W rozpoznawanej sprawie strony w ramach swobody umów (art. 3531

k.c.)

wprowadziły do umowy przedwstępnej wskazany wyżej obowiązek usunięcia

(niewpisywania nowych) ograniczeń, długów lub ciężarów, które ciążyły

na nieruchomościach, obwarowując go prawem do odstąpienia od umowy,

11

a w konsekwencji zadatkiem. W sprawie nie budziło wątpliwości, że przesłanki

przewidziane w § 5 umowy zostały spełnione, gdyż w dacie wskazanej w umowie

w księdze wieczystej urządzonej dla nieruchomości będącej przedmiotem umowy

ujawnione były obciążenia i długi, co uprawniało stronę powodową do złożenia

oświadczenia o odstąpieniu.

Wskutek odstąpienia od umowy w warunkach wskazanych wyżej powstał

obowiązek zwrotu przez pozwanego zadatku, z uwagi na uwarunkowania faktyczne

przytoczone przez Sąd Apelacyjny - w nominalnej wysokości (art. 394 § 3 k.c.).

Skoro zwrot zadatku regulowany jest treścią wskazanego przepisu art. 394 k.c.,

to wyłącza zastosowanie w odniesieniu do niego możliwość dochodzenia

roszczenia z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Przeciwne rozwiązanie

podważałoby sens szczegółowych unormowań stosunków obligacyjnych,

uwzględniających ich specyfikę. Jednocześnie wskazuje się na niemożność

konstruowania w ogóle roszczeń z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia wewnątrz

stosunków zobowiązaniowych (zob. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego

z dnia 18 kwietnia 2013 r., III CSK 303/12). Roszczenia z tytułu bezpodstawnego

wzbogacenia nie mogą być traktowane jako "uzupełnienie" roszczeń opartych na

innym stosunku prawnym łączącym strony, ten bowiem stosunek wyznacza granice

praw i obowiązków każdej z nich (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 lutego

2005 r., III CK 454/04). W rozpoznawanej sprawie za podstawę żądania zwrotu

kwoty 303.000 zł należało uznać regulację zawartą w art. 394 § 3 k.c., co prowadzi

do konstatacji, że niezasadne były zarzuty skargi odnoszące się do naruszenia

prawa materialnego poprzez zastosowanie art. 394 § 3 k.c. oraz art. 405 k.c.

w związku z art. 410 § 2 k.c. poprzez ich wadliwe niezastosowanie.

Samo przesądzenie o zastosowaniu przepisu o zwrocie zadatku nie było

wystarczające do oceny zasadności roszczenia powoda, gdyż w sprawie

podniesiony został przez pozwanego zarzut przedawnienia. Błędne (pierwotnie)

uzasadnienie tego zarzutu pozostaje prawnie indyferentne dla oceny samego

zarzutu. W tej sytuacji tylko na marginesie należy zauważyć, że skoro zarzut

przedawnienia roszczenia majątkowego strona może zgłosić także w postępowaniu

apelacyjnym (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2001 r., II UKN 475/00),

to tym bardziej zarzut ten może w fazie postępowania drugoinstancyjnego

12

doprecyzować czy przeredagować w zakresie jego uzasadnienia, a nawet

pozostawić w toku postępowania bez rozwinięcia.

W kontekście wskazanego zarzutu należało ocenić, czy roczny termin

przedawnienia przewidziany w art. 390 § 3 k.c. znajduje zastosowanie do

roszczenia o zwrot zadatku zastrzeżonego w umowie przedwstępnej.

Przede wszystkim należy zauważyć, że zgodnie z treścią art. 390 § 3 k.c.

roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia,

w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Zagadnieniem wymagającym

analizy jest kwestia, czy zadatek jest roszczeniem z umowy przedwstępnej.

Jak podnosi się w doktrynie zadatek nie jest samodzielną umową, jaka może istnieć

niezależnie od umowy przedwstępnej, ale postanowieniem tej umowy, w związku

z czym roszczenia z tytułu zastrzeżonego w niej zadatku są roszczeniami z umowy

przedwstępnej. Ściślej ujmując, źródłem roszczenia o zapłatę zadatku jest art. 394

§ 1 lub § 3 k.c., ale przepisy te w sposób przewidziany w art. 56 k.c. dopełniają

skutki czynności prawnej, składając się na roszczenia z umowy, w której

zastrzeżenie o zadatku poczyniono. Stąd jeśli przepis szczególny przewiduje

krótsze terminy przedawnienia dla roszczeń wynikających z danej umowy,

roszczenie to przedawnia się zgodnie z szczególnymi terminami przedawnienia.

Zgodnie ze znowelizowanym ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. o zmianie

ustawy - Kodeks cywilny oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 49, poz. 408)

z dniem 25 września 2003 r. przepisem art. 390 § 3 k.c. roczny termin

przedawnienia przewidziany w tym paragrafie dotyczy wszystkich roszczeń

wynikających z umowy przedwstępnej, w tym także roszczenia o zwrot zadatku

(uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., III CZP 102/06).

Argumentem za takim poglądem jest nie tylko literalne brzmienie art. 390 § 3 k.c.,

w którym sformułowanie „[r]oszczenia powyższe” zastąpiono zwrotem „[r]oszczenia

z umowy przedwstępnej”, lecz również funkcja zadatku, zgodnie z którą zadatek ma

zastąpić odszkodowanie (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 1961 r.,

III CO 23/61). Tymczasem wskazaną ustawą z dnia 14 lutego 2003 r. zmieniono

także art. 390 w zakresie § 1, dodając zdanie drugie, w którym umożliwiono

stronom określenie w umowie przedwstępnej odmiennego niż w zdaniu pierwszym

13

zakresu odszkodowania. Połączenie wskazanej zmiany § 1 z jednoczesnym

rozszerzeniem zastosowania rocznego terminu przedawnienia do wszystkich

roszczeń z umowy przedwstępnej (§ 3) w sposób wyraźny wskazuje na zamiar

ustawodawcy objęcia krótszym terminem przedawnienia wszelkich roszczeń, które

na kanwie umowy przedwstępnej mogą między stronami powstać. Zasadnie

w doktrynie się podnosi, iż trudno wytłumaczyć, dlaczego roszczenie

o odszkodowanie miałoby podlegać krótkiemu rocznemu przedawnieniu (zob. też

wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 lutego 2010 r., II CSK 459/09), a roszczenie

o zwrot zadatku, stanowiące jego surogat, przedawniałoby się z upływem terminów

ogólnych. Zastosowanie rocznego terminu przedawnienia roszczenia do żądania

zwrotu zadatku można uzasadnić też prowizorycznym charakterem umowy

przedwstępnej. Skoro sama umowa ma z zasady charakter „przejściowy” (prowadzi

do umowy przyrzeczonej), to wyłączenie z zastosowania krótszego terminu

przedawnienia zawartego w art. 390 § 3 k.c. niektórych roszczeń z umowy

przedwstępnej nie znajduje racjonalnego uzasadnienia.

W świetle powyższego uznać należało, że w rozpoznawanej sprawie

roszczenie o zapłatę (zwrot) zadatku przedawniło się, gdyż dopiero dniu 29 marca

2011 r. strona powodowa zawezwała J. L. przed Sąd Rejonowy w C. do zawarcia

ugody, co nie mogło skutkować przerwaniem biegu terminu przedawnienia, który

już wcześniej upłynął. Mając na uwadze stan faktyczny w rozpoznawanej sprawie i

zarzuty skargi kasacyjnej zbędne było dokonywanie oceny, od którego dnia w

przypadku odstąpienia od umowy przedwstępnej rozpoczyna swój bieg roczny

termin przedawnienia (Sąd Apelacyjny wskazał na dzień odstąpienia od umowy),

gdyż roczny termin przedawnienia upłynął i od dnia doręczenia odstąpienia od

umowy i od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.

W świetle powyższego mimo częściowo zasadnych zarzutów odnośnie do

art. 494 k.c. i art. 395 § 2 k.c. zaskarżone orzeczenie odpowiada prawu (art. 39814

k.p.c.). Należy bowiem jeszcze raz podkreślić, że odstąpienie przez stronę

powodową od umowy motywowane było niewykreśleniem hipotek ze wskazanej

księgi wieczystej (k.26), a więc stanowiło następstwo niewykonania umowy

przedwstępnej. W konsekwencji nie doszło też do zawarcia umowy przyrzeczonej,

co jak wskazał sąd drugiej instancji, było wynikiem zaniedbań obu stron

14

(w wyniku takiego stwierdzenia Sąd Apelacyjny zastosował regulację zawartą

w art. 394 § 3 k.c.).

Z tych względów - na podstawie art. 39814

k.p.c. - orzeczono jak w wyroku,

o kosztach postępowania kasacyjnego rozstrzygając zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c.,

art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 zd. pierwsze i 39821

k.p.c. oraz § 6 pkt 7

i § 13 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września

2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb

Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j. Dz. U.

z 2013 r., poz. 461 ze zm.) w zw. z § 21 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości

z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U

z 2015 r., poz. 1800).

jw kc