IV CNP 33/15

Sygn. akt IV CNP 33/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 marca 2016 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Maria Szulc (przewodniczący)

SSN Monika Koba (sprawozdawca)

SSN Władysław Pawlak

w sprawie ze skargi pozwanych

o stwierdzenie niezgodności z prawem prawomocnego wyroku

Sądu Okręgowego w B.

z dnia 8 maja 2014 r.,

w sprawie z powództwa A. D. i D. D.

przeciwko N. J. i P. J.

o opróżnienie lokalu użytkowego i zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 31 marca 2016 r.,

I. oddala skargę,

II. zasądza od pozwanych solidarnie na rzecz powoda A. D.

kwotę 120 (sto dwadzieścia) złotych tytułem zwrotu kosztów

postępowania.

2

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 28 czerwca 2013 r. Sąd Rejonowy w B. oddalił powództwo

A. D. i D. D. przeciwko N. J. i P. J. o opróżnienie pomieszczeń piwnicznych i

zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie w kwocie 17.500 zł.

Sąd Rejonowy ustalił, iż dla nieruchomości zabudowanej położonej w B.

przy ul. P. […], obejmującej działki 60/1 i 60/2 o powierzchni łącznej 0,1118 ha Sąd

Rejonowy w B. prowadzi księgę wieczystą […], w której jako współwłaściciele do ½

części wpisani byli powodowie. Według inwentaryzacji sporządzonej 20 lutego

1996r. dla potrzeb Urzędu Miejskiego w B., na nieruchomości znajdowało się pięć

budynków o łącznej powierzchni 1856,19 m2

, w tym: jeden mieszkalny

trzykondygnacyjny, z piwnicami; dwa mieszkalno - usługowe (w tym jeden z

piwnicami); dwa usługowe (w tym jeden budynek magazynowy). 9 listopada 2007 r.

między powodami, a osobą trzecią doszło do zawarcia umowy ustanowienia

odrębnej własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 8 o łącznej powierzchni

105,78 m2

obejmującego cztery pokoje, kuchnię, spiżarnię i łazienkę. Ustanowienia

odrębnej własności dokonano na podstawie zaświadczenia o samodzielności lokalu,

oraz częściowej inwentaryzacji budowlanej sporządzonej przez K. D., z której

wynikało, iż w budynku mieszkalnym znajduje się 11 lokali o łącznej powierzchni

1025,70 m2

. Ustalono, iż właścicielowi lokalu nr 8 przysługuje udział 106/1026

części we współwłasności nieruchomości objętej KW […] i wszystkich części

budynku oraz innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli

lokali. 23 marca 2009 r. strony umowy dokonały jej zmiany, w formie aktu

notarialnego, poprzez ustalenie, iż właścicielowi lokalu wyodrębnionego przysługuje

udział 106/1400 części, a współwłaścicielom lokali niewyodrębnionych 647/1400

części, co skutkowało odpowiednią korektą wpisów w księgach wieczystych.

Przyczyną zmiany umowy było dokonanie błędnej inwentaryzacji, poprzez

pominięcie lokali znajdujących się poza bryłą budynku. W konsekwencji dokonując

korekty poprzedniego aktu, opierając się na oświadczeniu stron i autora częściowej

inwentaryzacji K. D. przyjęto, iż w rzeczywistości nieruchomość obejmuje 17 lokali,

o łącznej powierzchni użytkowej 1.400 m2

. W dniu 23 marca 2009 r. między

powodami, a N. J. doszło do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności

3

i sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 12 o łącznej powierzchni 60,24 m2

znajdującego się na parterze budynku nr 3 (niepodpiwniczonego,

jednokondygnacyjnego), obejmującego dwa pokoje, salon z aneksem kuchennym,

komunikację, łazienkę. W oparciu o częściową inwentaryzację budowlaną

sporządzoną przez K. D. ustalono, iż właścicielowi lokalu nr 12 przysługuje udział

60/1400 części we współwłasności nieruchomości objętej KW […] oraz wszystkich

części budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli

lokali. Odpowiednich wpisów w księdze wieczystej macierzystej i założenia księgi

dla lokalu wyodrębnionego dokonano 6 kwietnia 2009 r. 25 stycznia 2012 r. między

powodami, a osobą trzecią doszło do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej

własności i sprzedaży lokalu mieszkalnego nr 2 o łącznej powierzchni 101,64 m2

znajdującego się w budynku mieszkalno - usługowym obejmującym warsztat

ślusarski, pokój, komunikację, wiatrołap, pomieszczenie gospodarcze, klatkę

schodową, dwa pokoje, kuchnię i wc. Ustanowienia odrębnej własności dokonano

na podstawie zaświadczenia o samodzielności lokalu, oraz częściowej

inwentaryzacji budowlanej sporządzonej przez K. D., z której wynikało, iż w

budynku mieszkalnym dwukondygnacyjnym, niepodpiwniczonym znajdują się dwa

lokale o łącznej powierzchni 170 m2

, w tym lokal mieszkalny nr 1 o powierzchni

75,31 m2

oraz lokal mieszkalno - usługowy nr 2, o powierzchni 101,64 m2

. Ustalono,

iż właścicielowi lokalu nr 2 przysługuje udział 102/1040 części we współwłasności

nieruchomości objętej KW […] i wszystkich części budynku oraz innych urządzeń,

które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli lokali. Odpowiednich wpisów

w księdze wieczystej macierzystej oraz założenia księgi dla lokalu wyodrębnionego

dokonano 31 stycznia 2012 r. Pozostałych lokali powodowie nie wyodrębnili,

pozostając współwłaścicielami nieruchomości w udziałach 566/1400 części.

Pod budynkiem mieszkalno- usługowym opisanym w inwentaryzacji z 1996 r.,

jako budynek „ C” o powierzchni 274,03 m2

(w tym piwnice 110,75 m2

, parter

111,44 m2

i I piętro 51,84 m2

), a w częściowej inwentaryzacji załączonej do aktu

notarialnego z 23 marca 2009 r., jako budynek nr 3 obejmujący jedną kondygnację

naziemną, niepodpiwniczony, obejmujący lokal mieszkalny nr 12, zlokalizowany na

parterze, o powierzchni 60,24 m2

, znajdowały się pomieszczenia piwniczne -

węglarki. Układ pomieszczeń był taki, że korytarz znajdował się pod budynkiem,

4

a zespół niewielkich węglarek, będących w złym stanie technicznym pod

podwórkiem. Z jednej z węglarek korzystała B. M., a w części pozostałych

pomieszczeń powód przechowywał swoje rzeczy. W marcu 2009 r pozwany P. J.

uzyskał od powoda klucze do piwnicy, a następnie zaczął przebudowywać i

remontować część pomieszczeń, pozbywając się zgromadzonych tam rzeczy

powoda. Jednocześnie wykonał podest w miejscu, gdzie znajdowały się klapy

zrzutu węgla do węglarek, uniemożliwiając B. M. korzystanie z jej węglarki, jednak

powód udostępnił jej inne pomieszczenie z przeznaczeniem na przechowywanie

węgla. Po wykonaniu prac remontowych, między stronami powstał spór, powód

uważał, bowiem, że warunkiem korzystania z pomieszczeń powinien być ich zakup

lub zawarcie umowy najmu, czemu pozwany się sprzeciwiał, wskazując na

poczynione przez siebie nakłady.

Sąd Rejonowy uznał, iż żądanie powodów jest bezzasadne. Wykazali

wprawdzie, iż pomieszczenia piwniczne objęte sporem nie wchodzą w skład

nieruchomości lokalowej pozwanego N. J., ale nie wykazali, by wchodziły one w

skład nieruchomości obejmującej niewyodrębnione dotąd lokale, (jako ich przyszłe

pomieszczenia przynależne), przedstawiając jedynie inwentaryzację budynku z

1996 r., która nie była podstawą wyodrębnienia lokali. Miał na uwadze, iż z

dokumentów przedstawionych przez powodów wynika, iż do ustanawiania odrębnej

własności lokali doszło na podstawie inwentaryzacji częściowych – dotyczących

jedynie wyodrębnianych każdorazowo lokali - sporządzanych przez K. D. Uznał

jednak, iż podstawą do sporządzenia inwentaryzacji częściowych musiała być

inwentaryzacja o charakterze ogólnym, obejmująca całość nieruchomości i ich

powierzchni użytkowej, jednak powodowie, inwentaryzacji takiej nie przedstawili.

Natomiast analiza danych z inwentaryzacji z 1996 r. oraz inwentaryzacji

częściowych pośrednio wskazuje, iż piwnice wchodzące w skład budynku nr 3 nie

zostały przewidziane, jako pomieszczenia przynależne do niewyodrębnionych lokali.

Przy założeniu, że piwnice zajęte przez pozwanych stanowią nieruchomość

wspólną, powodowie nie mogą kierować do pozwanych roszczeń

odszkodowawczych i windykacyjnych pozostawałoby to, bowiem w sprzeczności z

art. 4 ust. 1 i 12 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( jedn.

tekst: Dz.U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm. – dalej: „u.w.l.”) chyba, że doszłoby

5

do przypadku całkowitego wyzucia współwłaścicieli z posiadania, a powodowie

wykazaliby, że przysługiwało im prawo do wyłącznego posiadania tej części

nieruchomości. Taki stan rzeczy w sprawie nie zaistniał, skoro powodowie w

dłuższym okresie czasu nie uzewnętrznili swojego sprzeciwu przeciwko zajęciu i

przebudowie spornych pomieszczeń, a jednocześnie nie doszło do wyzucia ich z

możliwości korzystania z nieruchomości. Nie ma również podstaw do

uwzględnienia powództwa w stosunku do P. J., który korzysta z pomieszczeń w

ramach umowy użyczenia zawartej z N. J., wykonując jego prawa.

Po rozpoznaniu apelacji powodów Sąd Okręgowy w B. wyrokiem z dnia 8

maja 2014 r. zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że uwzględnił powództwo w

części, poprzez nakazanie pozwanym opróżnienia i wydania powodom

pomieszczeń piwnicznych o powierzchni 60 m2

znajdujących się w budynku nr 3

położonym na nieruchomości przy ul. P. w B., a w pozostałym zakresie oddalił

powództwo i apelację. Podzielając stanowisko Sądu Rejonowego, iż sporne

pomieszczenia piwniczne nie wchodzą w skład lokalu stanowiącego własność

pozwanego N. J., nie podzielił jego oceny, iż powodowie nie wykazali, że

pomieszczenia te nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Mając na uwadze

zeznania powoda, treść aktów notarialnych oraz sposób wyliczania udziałów we

współwłasności nieruchomości wspólnej doszedł do przekonania, iż zamiarem

powodów nie była sprzedaż piwnic, ani jako pomieszczeń przynależnych, ani jako

udziałów w nieruchomości wspólnej. Zwrócił uwagę, iż pomieszczenia piwniczne

nie były uwzględniane przy wyodrębnianiu dwóch lokali, natomiast w przypadku

lokalu nr 3, do jego wyodrębnienia i sprzedaży doszło wraz z pomieszczeniem

przynależnym – warsztatem ślusarskim, co nie pozwala przyjąć, jakoby zamiarem

powodów była sprzedaż pomieszczeń przynależnych, jako części wspólnej,

przeznaczonej do korzystania przez wszystkich współwłaścicieli. Podkreślił, iż

lokale mieszkalne mogą być wyodrębniane z pomieszczeniami przynależnymi,

bądź bez tych pomieszczeń, a ich wyodrębnienie bez pomieszczeń przynależnych,

w tym piwnic, nie oznacza, iż wchodzą one w skład nieruchomości wspólnej.

Niezależnie od powyższego powodowie byli przez cały czas dysponentami

spornych pomieszczeń piwnicznych, które nie były przynależnościami żadnego

z lokali wyodrębnionych ani nie były przeznaczone do ogólnego użytku przez

6

wszystkich współwłaścicieli, a były wykorzystywane częściowo i sezonowo przez

najemców lokali mieszkalnych, będących własnością powodów, na składowanie

opału. Pozwani dokonali prac remontowych w tych pomieszczeniach i zajęli je nie

posiadając na to zgody powodów, co wyklucza możliwość powoływania się przez

nich na uzgodniony z pozostałymi współwłaścicielami sposób korzystania.

Sąd Okręgowy oddalił natomiast apelację w zakresie dotyczącym

wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, uznając, iż powodowie nie wykazali

swojego żądania, co do wysokości, ani utraty jakichkolwiek korzyści związanych

z zajmowaniem przez pozwanych spornych pomieszczeń piwnicznych.

Pozwani wnieśli o stwierdzenie niezgodności z prawem powyższego wyroku

w zakresie uwzględniającym apelację powodów, zarzucając naruszenie art. 3 ust. 2

w związku z art. 3 ust. 3, 4, 5 i art. 12 ust. 1 u.w.l., art. 64 ust. 1 i 2 Konstytucji RP

oraz art. 58 § 1 k.c. poprzez ich niezastosowanie i przyjęcie, iż pomieszczenia

przynależne, których powierzchni nie doliczono do powierzchni użytkowej

wszystkich samodzielnych lokali przy ustalaniu udziału w nieruchomości wspólnej,

nie wchodzą w skład tej nieruchomości oraz art. 328§2 w zw. z art. 391 § 1 k.p.c.

poprzez brak wyjaśnienia w uzasadnieniu podstawy prawnej wyroku i przytoczenia

przepisów prawa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, iż pojęcie orzeczenia

niezgodnego z prawem, o którym mowa w art. 4171

§ 2 k.c., interpretowanego

w powiązaniu z art. 4241

§ 1 k.p.c., nie obejmuje każdego orzeczenia obiektywnie

sprzecznego z prawem, lecz tylko takie, którego niezgodność z prawem jest

oczywista, rażąca i przybiera postać kwalifikowaną. Dotyczy ono jedynie orzeczeń,

które są niewątpliwie sprzeczne z zasadniczymi i niepodlegającymi różnej wykładni

przepisami, z ogólnie przyjętymi standardami rozstrzygnięć albo zostały wydane

w wyniku szczególnie rażąco błędnej wykładni lub oczywiście niewłaściwego

zastosowania prawa. Inaczej rzecz ujmując nie chodzi o jakiekolwiek naruszenie

przepisów materialnych i procesowych, lecz takie, które doprowadziło do wydania

wyroku jawnie niesprawiedliwego, który narusza zasady obowiązujące w państwie

prawa (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 16 czerwca 2015 r., IV CNP 72/14,

nie publ.; z dnia 10 września 2015 r., II CNP 60/14, nie publ.; z dnia 21 czerwca

7

2013 r., I CNP 44/12, nie publ.).

Kwestionowanemu przez pozwanych wyrokowi Sądu Okręgowego tak

pojętego rozumienia bezprawności nie można przypisać.

Zarzut naruszenia art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. nie spełnia

wymogów konstrukcyjnych podstaw skargi, skarżący nie wykazują, bowiem, że

naruszenie przepisów postępowania spowodowało niezgodność wyroku z prawem,

a jedynie hipotetycznie zakładają, że wpływ taki mógł nastąpić (art. 4244

k.p.c.).

W odniesieniu do skargi o stwierdzenie niezgodności z prawem przedstawienie

takiego wywodu nie jest wystarczające; skarżący muszą wytknąć konkretne

uchybienie procesowe, a następnie wywieść, że spowodowało ono – a nie tylko

mogło spowodować – niezgodność wyroku z prawem (por. wyrok Sądu

Najwyższego z dnia 9 października 2006 r., II BP 8/06, OSNP 2007, nr 19-20, poz.

275).

Niezależnie od powyższego w orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalone

jest stanowisko, że naruszenie art. 328 § 2 w związku z art. 391 § k.p.c. może być

zarzucane tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. wtedy, gdy wady uzasadnienia

są tego rodzaju, iż nie pozwalają na zorientowanie się w przyczynach natury

faktycznej i prawnej, które legły u podstaw rozstrzygnięcia (por. wyroki Sądu

Najwyższego z dnia 11 maja 2000 r., I CKN 272/00, nie publ.; z dnia 14 listopada

2000r, V CKN 1211/00, nie publ.; z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 718/00, nie

publ.; z dnia 20 lutego 2003, I CKN 65/01, nie publ. i z dnia 18 lutego 2005 r., V CK

469/04, MoP 2009, nr 9, s. 501) W sprawie, w której wywiedziono skargę, Sąd

Okręgowy, dostatecznie wyjaśnił swoje stanowisko, skoro wskazywaną przez Sąd

Rejonowy podstawę oddalenia pozwu uznał za niewłaściwą, z uwagi na przyjęcie,

iż sporne pomieszczenia nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 3 ust. 2 u.w.l. nieruchomość wspólna obejmuje fragmenty

wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania przez

właściciela lokalu. Należą do niej te części budynku i gruntu, które są niezbędne do

korzystania przez wszystkich właścicieli lokali (ściany zewnętrzne, klatka

schodowa, dach) objęte wspólnością przymusową (konieczną). Mogą do niej

również należeć takie elementy, jak przykładowo piwnice, strych, komórka, garaż,

określane pomieszczeniami przynależnymi, które mogą wchodzić w skład

8

samodzielnych lokali lub nieruchomości wspólnej nie mają one, bowiem charakteru

urządzeń koniecznych do korzystania z nieruchomości, a ich związek ze wszystkimi

lokalami nie ma tak integralnego charakteru (por. uchwała Sądu Najwyższego

z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004, nr 12, poz.189).

Nie sposób zgodzić się z tezą jakoby problematyka prawna będąca

przedmiotem rozstrzygania w sprawie, w której wywiedziono skargę, była

oczywista, w sposób pozwalający na uznanie, iż nie zaliczenie przez Sąd

Okręgowy spornych pomieszczeń piwnicznych do części wspólnych nieruchomości,

w stanie faktycznym sprawy, mogło być kwalifikowane, jako rażące naruszenie

prawa. Stan taki występowałby w sytuacji gdyby Sąd Okręgowy nie uznał za

nieruchomość wspólną składników koniecznych nieruchomości wspólnej, do

których odnosi się tzw. współwłasność przymusowa, tego rodzaju elementy

nieruchomości nie mogą, bowiem stać się wyłączną własnością właścicieli

poszczególnych lokali, skoro służą do użytku ogółu właścicieli lokali lub najemców.

Natomiast współwłasność przymusowa nie odnosi się do tych elementów

nieruchomości, których związek ze wszystkimi lokalami, nie ma tak ścisłego

charakteru, co dotyczy pomieszczeń przynależnych, w tym piwnic (por. uchwała

Sądu Najwyższego z dnia 3 października 2003 r., III CZP 65/03, OSNC 2004 r.,

nr 12, poz. 189, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2005 r., IV CK 474/04,

nie publ.). W literaturze przedmiotu problem prawny związany z brakiem określenia

w akcie notarialnym, czy piwnice stanowią część składową lokali budził

kontrowersje. Część doktryny uznawała, iż piwnice pominięte pozostają w obrębie

nieruchomości wspólnej, nawet wtedy, gdy faktycznie korzystają z nich tylko

właściciele konkretnych lokali, natomiast część prezentowała stanowisko, iż piwnice

wchodzą wtedy w skład lokali, z którymi są związane ex lege na mocy art. 2 ust. 4

u.w.l., a w przypadku ich niewyodrębnienia w skład nieruchomości obejmującej

niewyodrębnione lokale, jako ich przyszłe pomieszczenia przynależne. Znaczne

problemy interpretacyjne pojawiały się również przy określaniu statusu prawnego

lokali niewyodrębnionych, w przypadku sukcesywnego wyodrębniania własności

lokali.

Rację mają skarżący, iż o tym, co wchodzi w skład nieruchomości wspólnej

decyduje własność, a decyzję o tym, jakie elementy nieruchomości nie zostaną

9

wliczone do sumy powierzchni użytkowej wszystkich samodzielnych lokali

w budynku i tym samym staną się współwłasnością właścicieli lokali

(nieruchomością wspólną) powinno się podejmować w chwili ustanowienia odrębnej

własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Umowa o ustanowieniu

odrębnej własności pierwszego lokalu przez fakt określenia udziałów,

wymagających ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz

z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym, co jest, a co nie jest

nieruchomością wspólną. Natomiast o tym, czy określone pomieszczenia

przynależne są częściami składowymi lokalu stanowiącego odrębną własność oraz

jaki jest udział każdego z właścicieli w nieruchomości wspólnej nie decyduje

faktyczny zakres władania określonymi składnikami nieruchomości, lecz zakres

władztwa każdego z właścicieli odrębnego lokalu, ustalony zgodnie z u.w.l.

W konsekwencji dotychczasowy właściciel nieruchomości pozostaje wyłącznym

właścicielem ogółu lokali niewyodrębnionych i pomieszczeń do nich przynależnych

oraz współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, w udziale przypadającym na te

niewyodrębnione lokale (por. wyroki Sądu Najwyższego z dnia 22 października

2004 r., II CK 98/04, nie publ.; z dnia 20 lipca 2007 r., I CSK 148/07, nie publ. oraz

postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 5 kwietnia 2012 r., II CSK 432/11, nie

publ.). Zasada określania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej określona

w art. 3 ust. 3 u.w.l. jest bezwzględnie obowiązująca, a odstępstwa od niej są

możliwe tylko w przypadkach przewidzianych w u.w.l. Ma ona zastosowanie także

wówczas, gdy – jak w rozpoznawanej sprawie – ustanawia się odrębną własność

w jednej nieruchomości gruntowej zabudowanej kilkoma budynkami (art. 3 ust. 5

u.w.l.).

Stosownie do treści art. 3 ust. 4 u.w.l. aby ustalić udział właściciela lokalu

wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej w sposób wynikający z art. 3 ust. 3

u.w.l. należy określić oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu jego

powierzchnię użytkową wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych.

Właściciel nieruchomości przed przystąpieniem do wyodrębniania lokali powinien

dokonać obmiaru całej powierzchni użytkowej wszystkich lokali i zlecić

przygotowanie dokumentacji podziałowej całej nieruchomości. Nie przedłożenie do

akt sprawy inwentaryzacji obejmującej całą nieruchomość, która powinna być

10

sporządzona przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu, nie pozwala na jednoznaczne

przesądzenie, czy pomieszczenia piwniczne objęte sporem istotnie wchodzą

w skład części wspólnych nieruchomości, jak przyjął Sąd Rejonowy, czy też

stanowią część nieruchomości obejmującej niewyodrębnione dotąd lokale, jak

przyjął Sąd Okręgowy, co może budzić wątpliwości.

Inwentaryzacja z 1996 r nie była podstawą określenia udziałów

w nieruchomości wspólnej, a inwentaryzacje częściowe sporządzane w dacie

wydzielania poszczególnych lokali w ogóle nie zawierają danych pozwalających

ustalić, w jaki sposób określono łączną powierzchnię użytkową. Źródłem

przypisania danemu pomieszczeniu przynależnemu statusu części składowej lokalu

niewyodrębnionego jest wola dotychczasowego właściciela wyrażona w określeniu

udziału w nieruchomości wspólnej, przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu.

Określenie udziału powinno, zatem pełnić funkcję odzwierciedlającą, jaka

powierzchnia została wzięta pod uwagę, jako powierzchnia całkowita (użytkowa

lokali i pomieszczeń do nich przynależnych).

W stanie faktycznym sprawy jest to jednak problematyczne, skoro ani do

umowy, ani w toku sprawy nie przedstawiono dokumentacji dotyczącej wszystkich

lokali wraz z przypisanymi do nich pomieszczeniami przynależnymi, co pozwalałoby

ustalić zakres nieruchomości wspólnej. Brak tych danych nie pozwala stwierdzić

czy udział właścicieli wyodrębnionych lokali został prawidłowo ustalony ani określić,

które pomieszczenia zostały zaliczone przez dotychczasowego właściciela do

pomieszczeń przynależnych lokali niewyodrębnionych.

Podstawą skargi nie mogą być zarzuty dotyczące ustalenia faktów lub oceny

dowodów (art. 4244

k.p.c.), a Sąd Okręgowy oparł swoje orzeczenie na założeniu,

iż sporne pomieszczenia nie wchodzą ani w skład lokalu nabytego przez N. J., ani

w skład nieruchomości wspólnej. Brak podstaw do jednoznacznego zanegowania

tego stanowiska, skoro nie przeprowadzenie w sprawie dowodu z opinii biegłego,

ani nie przedłożenie inwentaryzacji pozwalającej odtworzyć, na jakiej zasadzie

określono udziały w nieruchomości wspólnej, nie pozwala przyjąć, iż Sąd Okręgowy

zaskarżonym orzeczeniem rażąco naruszył prawo. Sąd Rejonowy nie poczynił

ustalenia jakoby przy określaniu udziału w nieruchomości wspólnej pominięto

powierzchnię piwnic. Natomiast Sąd Okręgowy nie poczynił własnych ustaleń

11

faktycznych stwierdzając jedynie, iż przy wyodrębnianiu trzech pierwszych lokali,

nie uwzględniono piwnic, jako części składowych lokali, co nie dostarcza,

informacji, czy sporne piwnice zostały uwzględnione przy ustalaniu powierzchni

łącznej, na potrzeby wyliczenia udziałów, zwłaszcza, że nie były one powiązane z

wyodrębnionymi lokalami, a były wykorzystywane przez najemców lokali

niewyodrębnionych.

Przy wyodrębnianiu lokali przed wejściem w życie u.w.l. praktyką

powszechną było określenie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej

z pominięciem powierzchni pomieszczeń przynależnych. Z tej przyczyny w art. 3

ust. 7 u.w.l. postanowiono, iż przy wyodrębnianiu kolejnych lokali ustalenie udziału

w nieruchomości wspólnej następuje w ten sam sposób, co ma zapobiegać

sytuacji, w której suma udziałów byłaby większa niż całość. Obejmuje to zarówno

sytuacje, gdy lokale miały być wyodrębnione wraz z pomieszczeniami

przynależnymi, jednak przy obliczaniu udziałów w nieruchomości wspólnej nie

uwzględniono ich powierzchni jak i sytuacje, gdy pomieszczenia, które mogły być

uznane za przynależne, były traktowane, jako części nieruchomości wspólnej.

W sprawie, w której wywiedziono skargę powód stanowczo twierdził, iż

pomieszczenia przynależne nie miały być objęte częścią wspólną nieruchomości,

a o statusie pomieszczeń przynależnych decyduje wola właściciela dokonującego

wyodrębnienia, który określa, które z pomieszczeń staną się przynależnymi do

niewyodrębnionych lokali. Nieruchomość obejmuje przy tym pięć budynków

z licznymi pomieszczeniami przynależnymi, z których korzystają poszczególni

najemcy, a wyodrębniono i sprzedano jedynie trzy lokale, przy czym lokal nr 3

według zaświadczenia Prezydenta Miasta B. z dnia 4 maja 2011 r. (k. 10 KW […])

wraz z pomieszczeniem przynależnym (warsztatem ślusarskim).

Nie można, zatem wykluczyć, że w rozpoznawanym przypadku ustalono

wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej bez uwzględnienia powierzchni

pomieszczeń przynależnych ewentualnie uwzględniając część z nich lub w sposób

inny niż określony w art. 3 ust. 3 u.w.l., co wymaga stosowania tej samej metody do

zakończenia rozpoczętych wcześniej wydzieleń lokali (art. 3 ust. 7). Nie można

również wykluczyć, iż udziały przypadające właścicielom lokali we wspólnej

nieruchomości, w czynnościach prawnych wyodrębnienia i sprzedaży lokali zostały

12

określone wadliwie, na co mogą wskazywać pośrednio dane z inwentaryzacji

sporządzonej w 1996 r. oraz prawdopodobny brak sporządzenia dokumentacji

podziałowej całej nieruchomości przed wyodrębnieniem pierwszego lokalu. Między

inwentaryzacją z 1996 r., a częściowymi inwentaryzacjami sporządzanymi przed

wyodrębnieniem i sprzedażą poszczególnych lokali istnieją zasadnicze różnice,

czego przykładem jest chociażby traktowanie budynku C (trzeciego), jako

podpiwniczonego lub niepodpiwniczonego, czy znaczne rozbieżności

w powierzchni. Nieprawidłowe ustalenie udziałów – o ile miało miejsce- nie

powoduje jednak nieważności całych czynności, lecz tylko nieważność czynności

dotkniętych wadą, a w miejsce nieważnych postanowień czynności prawnej wejdzie

bezwzględnie obowiązujący przepis art. 3 ust.3 u.w.l. (por. postanowienia Sądu

Najwyższego z dnia 14 marca 2002 r., IV CKN 896/00, OSNC 2003, nr 6, poz. 81;

z dnia 26 września 2013 r., II CSK 43/13, OSNC 2014, nr 6, poz. 64) Ustalenie

rzeczywistego stanu prawnego w tym zakresie w toku rozpoznawanej sprawy nie

nastąpiło, skoro brak danych o rzeczywistej powierzchni użytkowej wszystkich lokali

i pomieszczeń przynależnych.

Zauważenia również wymaga, iż zgodnie z art. 3 ust.2 w związku z art. 4

ust. 1 u.w.l. elementem nieruchomości wspólnej nie są lokale niewyodrębnione,

spełniające wymaganie samodzielności w rozumieniu art. 2 ust. 2 u.w.l., należące

do dotychczasowego właściciela nieruchomości, w której część lokali została

wyodrębniona i sprzedana (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 9 grudnia

1999 r., III CZP 32/99, OSNC 2000r, nr 6, poz.104 i z dnia 28 lutego 1996 r., nr 7-

8, poz. 96; wyroki Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN 903/97,

OSNC 1999, nr 6, poz. 113; z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 731/00, OSNC 2003,

nr 2, poz. 21; z dnia 21 października 2003 r., I CK 156/02, OSNC 2004, nr 11,

poz. 185 i z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00, OSNC 2003 r., nr 2, poz. 21).

W analizowanym przypadku, nie można wykluczyć, iż sporne pomieszczenia

piwniczne, po dokonanej przebudowie (k. 205-206) stanowią samodzielny lokal

użytkowy (art. 2 ust. 2 u.w.l.), który nie może stanowić współwłasności, nawet

gdyby określony sposób korzystania z niego leżał w interesie wszystkich

współwłaścicieli (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I CKN

903/97, OSNC 1999, nr 6, poz. 113).

13

Skoro w toku postępowania wykazano, iż sporne pomieszczenia piwniczne

nie wchodzą w skład lokalu nr 12 nabytego przez pozwanego N. J., a

jednoznacznie nie ustalono by wchodziły w skład nieruchomości wspólnej to

rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego nie narusza art. 12 ust. 1 u.w.l. oraz art. 64 ust.

1 i 2 Konstytucji, udzielają one, bowiem ochrony właścicielowi (współwłaścicielowi),

a takiego charakteru swoich uprawnień do przedmiotu sporu skarżący N.J. w toku

postępowania jednoznacznie nie wykazał.

Z przytoczonych względów, nie stwierdzając naruszenia przez Sąd

Okręgowy prawa w sposób kwalifikowany, na podstawie art. 42411

§ 1 k.p.c.

orzeczono jak w sentencji.

O kosztach postępowania wywołanych wniesieniem skargi orzeczono na

podstawie art. 108 § 1 k.p.c. oraz § 6 pkt 2 w związku z § 12 ust. 5 pkt 2

rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 r. w sprawie opłat za

czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów

nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego

z urzędu (tekst. jedn: Dz.U. z 2013 r., poz. 490, ze zm.) w związku z § 21

rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie

opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r., poz.1804).

db

eb