IV CSK 322/15

Sygn. akt IV CSK 322/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 31 marca 2016 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Maria Szulc (przewodniczący, sprawozdawca)

SSN Monika Koba

SSN Władysław Pawlak

w sprawie z powództwa J. M.

przeciwko Miastu S.

o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej

w dniu 31 marca 2016 r.,

skargi kasacyjnej strony pozwanej

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 9 grudnia 2014 r.,

1) uchyla zaskarżony wyrok oraz wyrok Sądu Okręgowego

w S. z dnia 22 maja 2014 r. sygn. […] i oddala powództwo;

2) nie obciąża powódki obowiązkiem zwrotu kosztów procesu

na rzecz pozwanego w postępowaniu przed Sądem pierwszej

instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym i kasacyjnym.

UZASADNIENIE

2

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanego Miasta

S. od wyroku Sądu Okręgowego w S. nakazującemu pozwanemu złożenie

oświadczenia woli, którym oddaje za wynagrodzeniem w użytkowanie wieczyste

powódce opisaną działkę gruntu i nieodpłatnie przenosi prawo własności budynku

mieszkalnego oraz zobowiązującemu powódkę do poniesienia pierwszej i kolejnych

opłat rocznych.

Poprzedni wyrok Sądu pierwszej instancji został uchylony wyrokiem Sądu

Apelacyjnego z dnia 25 stycznia 2013 r., w którego motywach wyjaśnił,

że roszczenie powódki znajduje oparcie w art. 34 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia

21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (DZ. U. z 2015 r., poz. 1322;

dalej u.g.n.) w zw. z art. 231 k.c., bo w rozumieniu tego przepisu była ona

samoistnym posiadaczem w dobrej wierze. Uznał natomiast za konieczne zbadanie

czy znaczne nakłady poniesione na rozbudowę budynku mieszkalnego i budowę

garażu są nakładami, o których mowa w art. 231 § 1 k.c. i czy doprowadziły one do

powstania obiektu nieporównywalnie droższego.

W toku ponownego rozpoznania sprawy Sąd drugiej instancji ustalił,

że pozwane Miasto jest właścicielem przedmiotowej działki gruntu a poprzednicy

prawni powódki od 1968 r. i powódka od 1999 r. do dnia 28 maja 2008 r. byli jej

użytkownikami wieczystymi oraz właścicielami budynku mieszkalnego wraz

z zabudowaniami gospodarczymi. Powódka w latach 1981 – 2003 rozbudowała

i zmodernizowała budynek mieszkalny w szerokim zakresie wykonując roboty

o charakterze inwestycyjnym i remontowym wartości 328.649,99 zł przewyższającej

wartość gruntu. Zarządzeniem Prezydenta Miasta z dnia 26 lipca 2011 r.

nieruchomość została przeznaczona do oddania w użytkowanie wieczyste wraz

z prawem własności budynków w trybie przetargu nieograniczonego. W odpowiedzi

na wniosek o nabycie nieruchomości w drodze pierwszeństwa pozwany

poinformował powódkę o treści art. 34 ust. 1 i 2 u.g.n. i braku możliwości jego

uwzględnienia.

Sąd Apelacyjny wskazał, że warunkiem nabycia nieruchomości na podstawie

art. 34 ust. 1 pkt 1 u.g.n. jest posiadanie roszczenia o nabycie nieruchomości

z mocy tej ustawy lub na podstawie przepisów odrębnych. W jego ocenie pojęcie

3

„zbycie lub nabycie nieruchomości” jest pojęciem szerszym niż przeniesienie prawa

własności i pozwala na interpretację obejmującą zbycie lub nabycie prawa

wieczystego użytkowania. Mając na uwadze status użytkowania wieczystego jako

specyficznej formy prawnej władania nieruchomością stwierdził, że użytkownik

wieczysty posiada atrybut posiadacza samoistnego nieruchomości w dobrej wierze

w rozumieniu art. 336 i 339 k.c. Stosowania art. 231 k.c. nie wyklucza także

wzniesienie budowli przez posiadacza samoistnego w złej wierze, jeżeli za

traktowaniem go na równi z posiadaczem w dobrej wierze przemawiają, ze względu

na szczególne okoliczności sprawy, zasady współżycia społecznego. Takie

szczególne okoliczności związane z długim okresem użytkowania nieruchomości

stanowiącej centrum życiowe powódki i dokonaniem znacznych nakładów czynią

stosowanie art. 33 ust. 2 u.g.n. sprzecznym z zasadami współżycia społecznego.

W skardze kasacyjnej pozwane Miasto S. wniosło o uchylenie zaskarżonego

wyroku i orzeczenie co do istoty przez zmianę wyroku Sądu pierwszej instancji i

oddalenie powództwa, ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu. W ramach pierwszej podstawy

kasacyjnej skarżący zarzucił naruszenie art. 231 § 1 k.c. przez wadliwe przyjęcie,

że przepis ten znajduje zastosowanie dla oceny roszczeń użytkownika wieczystego

wobec właściciela gruntu po wygaśnięciu użytkowania wieczystego na skutek

upływu terminu i uznanie użytkownika wieczystego w okresie przysługującego mu

prawa za posiadacza samoistnego w dobrej wierze oraz naruszenie art. 34 ust. 1

pkt 1 u.g.n. przez wadliwe przyjęcie, że stanowi on podstawę samoistnego

roszczenia o bezprzetargowe nabycie prawa wieczystego użytkowania, jak również

stanowi podstawę wykładni art. 231 § 1 k.c. w odniesieniu do posiadaczy, którym

przysługuje roszczenie wynikające z tego artykułu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 34 ust. 1 pkt 1 u.g.n. w razie zbywania nieruchomości osobom

fizycznym i prawnym z pierwszeństwa w ich nabyciu może skorzystać osoba, której

4

przysługuje roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy tej ustawy lub odrębnych

przepisów.

Pojęcie „zbywanie nieruchomości” oznacza, zgodnie z art. 4 ust. 3 b u.g.n.,

dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie

własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego albo

oddanie jej w użytkowanie wieczyste. W przypadku przeznaczenia zatem

nieruchomości przez jednostkę samorządu terytorialnego lub Skarb Państwa do

oddania w użytkowanie wieczyste osoba, której przysługuje roszczenie, o którym

mowa w art. 34 ust. 1 pkt 1 u.g.n., może skorzystać z prawa pierwszeństwa, a więc

żądać by podmioty te oddały jej nieruchomość w użytkowanie wieczyste nawet

jeżeli są osoby uprawnione wymienione w ust. 1 pkt 2 lub 3 tego przepisu.

Do roszczeń przysługujących z mocy odrębnych przepisów zaliczyć należy

roszczenie na podstawie art. 231 § k.c. zarówno w odniesieniu do żądania

przeniesienia prawa własności nieruchomości, na której samoistny posiadacz

w dobrej wierze wzniósł budynek lub inne urządzenie o wartości znacznie

przekraczającej wartość gruntu, jak i w drodze analogii, żądanie samoistnego

posiadacza w zakresie użytkowania wieczystego ustanowienia prawa wieczystego

użytkowania działki gruntu, na której wzniósł budynek. Pogląd ten jest dominujący

zarówno w piśmiennictwie, jak i judykaturze a opiera się na podobieństwie

użytkowania wieczystego do prawa własności gruntu z uwagi na szeroki zakres

uprawnień wieczystego użytkownika, co uzasadnia analogiczne stosowanie

przepisów o własności, w tym art. 231 § 1 k.c., do luk w regulacji użytkowania

wieczystego (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 11 lipca 1983 r., III CZP 27/83,

OSNC z 1984 r., nr 2 – 3 , poz. 24, wyroki z dnia 24 lutego 1971 r., I CR 540/70,

OSPiKA z 1972 r. z 1972 r., nr 5, poz. 79, z dnia 28 czerwca 1973 r., III CRN

154/73, OSPiKA z 1976 r., nr 4, poz. 87, z dnia 17 kwietnia 1997 r., I CKU 32/97,

Prok. i PR. – wkl. Z 1997 r., z. 10, s. 35, z dnia 28 września 2000 r., IV CKN 103/00,

nie publ.). Analogia ta dotyczy relacji pomiędzy posiadaczem a użytkownikiem

wieczystym oraz relacji pomiędzy posiadaczem w zakresie użytkowania

i właścicielem gruntu, aczkolwiek co do tej drugiej odnotować trzeba poglądy

przeciwne. Zagadnienie to nie wymaga jednak głębszej analizy prawnej z uwagi na

związanie Sądu Najwyższego ustaleniami faktycznymi, które determinują kierunek

5

rozważań. Sąd drugiej instancji ustalił bowiem, że powódka dokonała rozbudowy

budynku mieszkalnego i wybudowała garaż w okresie, w którym przysługiwało jej

prawo wieczystego użytkowania.

Roszczenie, którego podstawą jest art. 231 § 1 k.c., przysługuje

samoistnemu posiadaczowi w dobrej wierze i tylko taki posiadacz jest uprawniony

do żądania przeniesienia prawa własności gruntu zajętego pod budynkiem.

W odniesieniu do nabycia prawa wieczystego użytkowania posiadanie nie nosi

cech posiadania samoistnego w rozumieniu art. 336 k.c. lecz posiadania

w zakresie użytkowania wieczystego polegającego na wykonywaniu władztwa nad

nieruchomością odpowiadającego uprawnieniom, o których mowa w art. 233 k.c.

Nie jest posiadaczem samoistnym osoba, która włada gruntem na podstawie

umowy z właścicielem (najemca, dzierżawca, biorący w użyczenie, użytkownik).

Osoba taka włada gruntem w zakresie innego prawa, niż prawo własności, a więc

jako posiadacz zależny. Nie jest również, w rozumieniu art. 231 § 1 k.c.,

posiadaczem w zakresie użytkowania wieczystego osoba, która włada gruntem na

podstawie umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Roszczenie,

o którym mowa, przysługuje jedynie takiemu posiadaczowi, którego władztwo

faktyczne nie ma podstawy prawnej. Posiadacz prawny samoistny jest już

właścicielem a posiadacz prawny w zakresie wieczystego użytkowania jest

użytkownikiem wieczystym, a więc nie mogą z tego roszczenia korzystać.

Następczy upadek tytułu prawnego ze skutkiem ex nunc pozostaje bez znaczenia

dla powstania roszczenia, bo charakter posiadania i dobra wiara posiadacza

badane są na chwilę wzniesienia budynku lub innego urządzenia. Konkludując,

roszczenie określone w art. 231 § 1 k.c. powstaje wtedy, gdy bezprawny posiadacz

samoistny lub posiadacz w zakresie prawa wieczystego użytkowania będąc

w dobrej wierze wznosi budynek na cudzym gruncie i jego wartość znacznie

przenosi wartość zajętej pod budowę działki. Roszczenie to nie przysługuje

natomiast osobie, która w czasie dochodzenia roszczenia jest posiadaczem gruntu

ale w czasie budowy była jego właścicielem lub użytkownikiem wieczystym.

W czasie rozbudowy budynku i budowy garażu powódka była uprawniona do

władania gruntem jako użytkownik wieczysty i była właścicielem budynku, a więc

dokonanie nakładów na ten budynek było legalne. Wykonywała uprawnienia

6

przyznane użytkownikowi wieczystemu w art. 233 k.c. oraz określone umową

o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste i wyznaczające granice korzystania

z nieruchomości. Art. 231 § 1 k.c. obejmuje swoją dyspozycją tylko posiadanie

niezwiązane z określonym prawem i będące tylko określonym stanem faktycznym.

Tytuł prawny do korzystania z gruntu i legalność jego posiadania wykluczają

w ogóle powstanie problemu badania zakresu bezprawnego posiadania zarówno

co do jego charakteru, jak i dobrej wiary. Roszczenie z art. 231 § 1 k.c. nie

przysługuje osobie, która w czasie trwania umowy użytkowania wieczystego

rozbudowała budynek i dochodzi roszczenia po wygaśnięciu prawa wieczystego

użytkowania. Skoro powódka wskazuje na to roszczenie jako wynikające

z odrębnych przepisów, a jej ono nie przysługuje, nie jest osobą uprawnioną do

pierwszeństwa w zawarciu umowy wieczystego użytkowania na podstawie art. 34

ust. 1 pkt 1 u.g.n.

Zasadność zarzutów naruszenia prawa materialnego w braku zarzutów

naruszenia przepisów postępowania uzasadnia orzeczenia co do istoty sprawy

w oparciu o art. 39816

k.p.c. oraz art. 102 k.p.c. z uwagi na charakter okoliczności

faktycznych stanowiących podstawę żądania uzasadniający zakwalifikowanie ich

jako przypadek szczególnie uzasadniony w rozumieniu tego przepisu.

aj

eb