II CSK 558/15

Sygn. akt II CSK 558/15

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 maja 2016 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Marian Kocon (przewodniczący)

SSN Władysław Pawlak (sprawozdawca)

SSN Antoni Górski

w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Produkcyjno - Usługowego

i Handlowego "A." Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w P.

przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta P.

o zapłatę,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 20 maja 2016 r.,

skarg kasacyjnych obu stron

od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 23 kwietnia 2015 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi

Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu

sądowi rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Prezydent Miasta P. reprezentujący Skarb Państwa, pismem z dnia 17

grudnia 2009 r. wypowiedział stronie powodowej Przedsiębiorstwu Produkcyjno-

Usługowemu i Handlowemu A. sp. z o.o. wysokość dotychczasowej opłaty rocznej

(62 300,52 zł), za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w P.

przy ul. W., stanowiącej działkę nr 14/8, objętej księgą wieczystą […] i określił

wysokość tej opłaty, począwszy od dnia 1 stycznia 2010 r., po 361 853,67 zł

rocznie - jako iloczyn stawki 3% i wartości tej nieruchomości ustalonej na podstawie

wyceny rzeczoznawcy majątkowego na sumę 12 061 789 zł.

Strona powodowa wniosła odwołanie do Samorządowego Kolegium

Odwoławczego (dalej SKO), zarzucając, że dokonana przez właściciela

nieruchomości aktualizacja opłaty rocznej nie jest uzasadniona, bowiem zmianie

ulec powinna stawka procentowa (z 3% na 1%), a to z uwagi na okoliczność,

że nieruchomość jest wykorzystywana na cele mieszkaniowe.

W uwzględnieniu tego odwołania, orzeczeniem z dnia 15 marca 2011 r.,

SKO ustaliło opłatę roczną za 2010 r. i kolejne lata, aż do ponownej aktualizacji na

dotychczasowym poziomie, czyli w kwocie 62 300,52 zł.

Powyższe rozstrzygnięcie zakwestionowała w sprzeciwie strona pozwana,

wskazując m.in., że brak jest podstaw do zmiany stawki procentowej, gdyż strona

powodowa nie wystąpiła ze stosownym wnioskiem. W związku z tym, zdaniem

powoda, pozew w tej części winien ulec odrzuceniu, ze względu na czasową

niedopuszczalność drogi sądowej.

W toku procesu sądowego strona powodowa zgłosiła też do rozliczenia

poczynione na przedmiotowej nieruchomości nakłady dokonane po wypowiedzeniu

wysokości opłaty rocznej pismem z dnia 17 grudnia 2009 r.

Prawomocnym postanowieniem z dnia 25 września 2014 r., Sąd Okręgowy

oddalił wniosek strony pozwanej o odrzucenie pozwu w części dotyczącej żądania

zmiany stawki procentowej.

W uzasadnieniu wyjaśnił, że skoro w decyzji o oddaniu gruntu w użytkowanie

wieczyste z dnia 18 stycznia 1995 r. nie został określony cel, na jaki został oddany

3

do użytkowania, przy aktualizacji opłaty rocznej ma zastosowanie przepis art.

221 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz. U.

z 2015 r., poz. 1774, ze zm. dalej „u.g.n”.). Wobec tego strona pozwana w ramach

aktualizacji wysokości opłaty rocznej powinna była także wypowiedzieć

dotychczasową stawkę i określić ją zgodnie z art. 72 ust. 3 u.g.n., a skoro tego

nie uczyniła, to strona powodowa wnosząc do SKO odwołanie od wypowiedzenia

z dnia 17 grudnia 2009 r. mogła kwestionować przyjętą stawkę procentową,

bez konieczności składania w tej materii odrębnego wniosku w trybie art. 78-81

u.g.n.

Wyrokiem z dnia 9 października 2014 r., Sąd Okręgowy ustalił, iż wysokość

opłaty rocznej, poczynając od 1 stycznia 2010 r. wynosi 278 480 zł, zaś w

pozostałej części powództwo oddalił.

Powyższe rozstrzygnięcie oparł na następujących ustaleniach faktycznych:

Decyzją z dnia 18 stycznia 1995 r. Wojewoda […] orzekł, że nieruchomość

składająca się z działki ewidencyjnej nr 14/8 o powierzchni 11 348 m2

, położona

w P., należąca do Skarbu Państwa stała się z dniem 5 grudnia 1990 r. przedmiotem

użytkowania wieczystego Zakładów Metalurgicznych „P.” oraz zobowiązał ten

podmiot do uiszczania opłat rocznych w kwocie 62 112,02 zł. W uzasadnieniu

wskazał, że kwotę należnych opłat rocznych ustalono na podstawie art. 40 ust. 3

ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu

nieruchomości.

W piśmie z dnia 20 września 2000 r. Prezydent Miasta P. wypowiedział

spółkom A. S.A. i E. sp. o.o. opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego

przedmiotowej nieruchomości i zaoferował przyjęcie nowej opłaty w wysokości

62 300,52 zł jako wynik przemnożenia 3% stawki przez wartość nieruchomości

(2 076 768 zł).

Następna aktualizacja opłaty rocznej została dokonana spornym

wypowiedzeniem z dnia 17 grudnia 2009 r.

Nieruchomość ta jest położona we wschodniej części miasta, blisko

centrum, w strefie pośredniej między centrum miasta, a terenami peryferyjnymi.

Jest zlokalizowana w rejonie wzajemnego przenikania się funkcji mieszkaniowej,

4

rekreacyjnej, usługowej i przemysłowej, przy czym główną formą

zagospodarowania terenów mieszkaniowych jest zabudowa jednorodzinna.

W najbliższym sąsiedztwie występuje zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna

wysoka. Dalej zaś położone są nieruchomości o funkcji produkcyjno-magazynowej

i usługowej.

W czasie dokonywania kwestionowanej przez stronę powodową aktualizacji,

dla obszaru, na którym znajduje się ta nieruchomość, nie obowiązywał miejscowy

plan zagospodarowania przestrzennego. Z kolei według studium uwarunkowań

i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta P., zatwierdzonego uchwałą

Rady Miasta z dnia 23 listopada 1999 r., zmienionym kolejnymi uchwałami z dnia

10 lipca 2003 r. i z dnia 18 stycznia 2003 r., większa część działki nr 14/8 znajduje

się na terenie zabudowy średnio-wysokiej, mieszkaniowej, wielorodzinnej, blokowej

i kwartałowej, z dopuszczeniem zabudowy niskiej, mieszkaniowej i jednorodzinnej.

Mniejsza jej część była zlokalizowana w terenie ulic K. i W.

W dniu 16 maja 2007 r. Prezydent Miasta wydał decyzję, w której określił

warunki zabudowy tej nieruchomości dla inwestycji polegającej na

budowie zespołu mieszkalno-usługowego wraz z wielokondygnacyjnym parkingiem

podziemnym, drogami dojazdowymi, wjazdami, wyjazdami, dojściami i małą

architekturą. Na jej podstawie w dniu 4 lipca 2008 r. została wydana dla strony

powodowej decyzja o pozwoleniu na budowę wyżej opisanej inwestycji budowlanej.

Na dzień spornej aktualizacji, przedmiotowa nieruchomość znajdowała się

w zasięgu podstawowych mediów. Nie była zabudowana i zagospodarowana.

Jej teren porastała trawa i krzaki.

Do dnia 17 lipca 2012 r. strona powodowa na jej części postawiła ogrodzenie

z blachy trapezowej w celu zabezpieczenia terenu budowy oraz wykonała przyłącza

wodociągowe oraz kanalizacji sanitarnej i deszczowej.

Rynkowa wartość prawa własności tej nieruchomości gruntowej według

stanu i cen z chwili aktualizacji opłaty rocznej wyniosła 9 282 664 zł.

W rozważaniach prawnych, Sąd pierwszej instancji wskazał, iż w dacie

aktualizacji opłaty rocznej, przedmiotowa nieruchomość nie była wykorzystywana

na cele mieszkaniowe. W związku z tym nie mogło dojść do skutecznej zmiany

5

stawki procentowej, tj. z 3% do 1%. Natomiast żądanie strony powodowej

zaliczenia wartości nakładów poniesionych na budowę urządzeń infrastruktury na

poczet różnicy między opłatą dotychczasową a opłatą zaktualizowaną nie zostało

uwzględnione, ponieważ w dacie wypowiedzenia wysokości dotychczasowej opłaty,

nakłady te jeszcze nie istniały.

W efekcie Sąd Okręgowy ustalił wysokość opłaty rocznej przez odniesienie

3% stawki do wartość nieruchomości, co dało kwotę 278 480 zł.

W wyniku apelacji strony powodowej, Sąd Apelacyjny, zaskarżonym

wyrokiem zmienił wyrok Sądu Okręgowego, w ten sposób, że ustalił opłatę roczną z

tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości za 2010 r. na kwotę

124 601,04 zł, za 2011 r. i 2012 r. po 201 540,52 zł, a począwszy od 1 stycznia

2013 r. po 278 480 zł rocznie. Odrzucił pozew w części dotyczącej zmiany stawki

procentowej, a w pozostałej części powództwo oddalił.

Powyższe rozstrzygnięcie oparł na ustaleniach faktycznych Sądu pierwszej

instancji, modyfikując je jedynie w zakresie określenia celu na jaki przedmiotowa

nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste oraz określenia stawki

procentowej dla potrzeb opłaty rocznej, wynikających z decyzji Wojewody […] z

dnia 18 stycznia 1995 r. Dokonał też odmiennej oceny prawnej w kwestii

dopuszczalności drogi sądowej co do żądania zmiany stawki procentowej oraz w

odniesieniu do ustalenia wysokości opłaty rocznej za lata 2010-2012. Natomiast

podzielił stanowisko Sądu Okręgowego w przedmiocie skuteczności oddania tego

gruntu w użytkowanie wieczyste wraz z ustaleniem z tego tytułu opłaty rocznej oraz

w kwestii braku podstaw do uwzględnienia żądania zaliczenia nakładów na poczet

nowej opłaty aktualizacyjnej.

Badając przesłankę dopuszczalności drogi sądowej w sprawie żądania

strony powodowej zmiany stawki procentowej, Sąd drugiej instancji przyjął,

że w decyzji z dnia 18 stycznia 1995 r. został określony cel, w związku z którym

nastąpiło oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste, jak również

wskazano stawkę procentową (3%), która była stosowana przy kolejnych

aktualizacjach. Zatem, do zmiany stawki procentowej mają zastosowanie zasady

określone w art. 78-81 u.g.n. w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n., a nie w art. 221 ust. 2 i 3

6

u.g.n. Tymczasem strona powodowa nie wystąpiła do strony pozwanej ze

stosownym wnioskiem o zmianę stawki procentowej i nie wyczerpała

poprzedzającej proces sądowy drogi administracyjnej.

Sąd drugiej instancji w ramach swej kognicji wynikającej z art. 378 § 1 k.p.c.,

zastosował pominięty przez Sąd pierwszej instancji przepis art. 77 ust. 2a u.g.n.

i ustalił wysokość opłaty rocznej za 2010 r. na kwotę 124 601,04 zł, jako

dwukrotność dotychczasowej opłaty (62 300,52 zł), za 2011 i 2012 r. po 201 540,52

zł, jako suma opłaty za 2010 r., powiększonej o połowę kwoty ponad dwukrotność

dotychczasowej opłaty. Zaś, począwszy od 2013 r. opłatę roczną ustalił w pełnej

wysokości wynikającej z przeprowadzonej aktualizacji, czyli na kwotę 278 480 zł.

Skargi kasacyjne wywiodły obie strony.

Powodowa spółka zaskarżyła powyższy wyrok w całości i oprała skargę na

obu podstawach kasacyjnych. Zarzuciła naruszenie prawa procesowego, a to: art.

386 § 3 k.p.c., przez odrzucenie pozwu w części dotyczącej żądania zmiany stawki

procentowej opłaty, mimo nie uchylenia wcześniej w tym zakresie wyroku Sądu

Okręgowego; art. 382 k.p.c. w zw. z art. 328 § 2 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c., przez

dokonanie odmiennych niż Sąd Okręgowy ustaleń faktycznych co do braku

określenia celu na jaki przedmiotowa nieruchomość została oddania w użytkowanie

wieczyste, a także poprzez brak podania dowodów, na podstawie których ustalił,

że decyzja z dnia 18 stycznia 1995 r., nakładająca obowiązek uiszczania opłat

z tytułu użytkowania wieczystego była adresowana do podmiotu będącego w dacie

jej wydania użytkownikiem wieczystym, co zdaniem skarżącej miało wpływ na

ocenę niezastosowania przepisów art. 221 ust. 2 i 3 u.g.n. Nadto zarzuciła

naruszenie art. 77 ust. 4 i ust. 6 u.g.n., przez odmowę zaliczenia przy aktualizacji

opłaty poczynionych nakładów.

We wnioskach kasacji, strona powodowa domagała się uchylenia

zaskarżonego wyroku w całości i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.

Strona pozwana zakresem zaskarżenia objęła wyrok Sądu drugiej instancji

w części, w jakiej ustalił opłatę za 2012 r. w kwocie 201 540,52 zł, domagając się

jego zmiany przez ustalenie tej opłaty w kwocie 278 480 zł. Zarzuciła naruszenie

7

art. 77 ust. 2a zd. 2 i 3 u.g.n., polegające na ustaleniu opłaty rocznej za trzeci rok

od aktualizacji, tj. 2012 r., w takiej samej kwocie jak za drugi rok od aktualizacji.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Dopuszczalność drogi sądowej jako bezwzględna przesłanka procesowa

podlega badaniu z urzędu w każdym stanie sprawy także przez sąd drugiej instancji.

(art. 202 zd. 2 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 k.p.c., art. 378 § 1 k.p.c. i art. 379 k.p.c.).

Wprawdzie postanowienie Sądu Okręgowego z dnia 25 września 2014 r.

o oddaleniu wniosku strony pozwanej o odrzucenie pozwu w części dotyczącej

żądania aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej z formalnego punktu

widzenia jest prawomocne, ale z uwagi na charakter tej bezwzględnej przesłanki

procesowej nie było ono dla sądu drugiej instancji wiążące, gdyż uprawomocniło się

w wyniku upływu terminu do jego zaskarżenia, a zatem nie było badane w trybie

kontroli instancyjnej.

W decyzji z dnia 18 stycznia 1995 r. stwierdzającej powstanie

prawa użytkowanie wieczystego przedmiotowej nieruchomości gruntowej

na rzecz poprzednika prawnego poprzedników prawnych strony powodowej,

Wojewoda określając wysokość opłaty rocznej powołał się na przepis art. 40 ust.

3 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu

nieruchomości (j. t. Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.),

który stanowił, że wysokość opłaty rocznej za użytkowanie

wieczyste gruntu niezabudowanego lub zabudowanego nie wymienionego

w ustępie 1, wynosi 3%. W powołanym ust. 1 art. 40 przewidziano stawkę

1% w odniesieniu do użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonego pod

budownictwo mieszkaniowe, oświatowo-wychowawcze, lecznicze i profilaktyki

zdrowotnej oraz opieki społecznej i organizacji charytatywnych, a także gruntu

zabudowanego domami mieszkalnymi. Nadto zwrócić uwagę należy, że w ramach

aktualizacji opłaty rocznej dokonanej wypowiedzeniem z dnia 20 września 2000 r.

już w oparciu o przepisy u.g.n., także przyjęto stawkę 3%, która odpowiada stawce

określonej w art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.

W tej sytuacji, skoro została określona wysokość stawki procentowej, to przy

kolejnej aktualizacji, która miała miejsce na skutek spornego wypowiedzenia z dnia

8

17 grudnia 2009 r., nie było konieczne ponowne ustalanie tej stawki, co oznacza,

że nie miały zastosowania przepisy art. 221 u.g.n. Wbrew stanowisku wyrażonemu

w skardze kasacyjnej powodowej spółki, ustalenie celu w związku z którym

nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, jak i określenie stawki

procentowej dla opłaty aktualizacyjnej są wiążące dla nabywcy prawa użytkowania

wieczystego. Z powołanego przepisu art. 221 u.g.n. w żaden sposób nie można

wywieść, aby przy następstwie prawnym zachodziła konieczność ponownego

określenia w stosunku do nowonabywcy stawki procentowej i celu korzystania

z nieruchomości w ramach użytkowania wieczystego. Aspekt podmiotowy z punktu

widzenia tego przepisu jest pozbawiony doniosłości prawnej.

Zatem strona powodowa, aby doprowadzić do wszczęcia procedury zmiany

tak ustalonej stawki procentowej powinna była wystąpić ze stosownym wnioskiem

do strony pozwanej w trybie art. 81 u.g.n. w zw. z art. 73 ust. 2 u.g.n.,

a w razie jego nieuwzględnienia skierować sprawę do SKO, a po negatywnym

rozstrzygnięciu w ramach postępowania administracyjnego, złożyć od orzeczenia

SKO sprzeciw, który zastępuje pozew.

W niniejszej sprawie wysokość stosowanej przez stronę pozwaną stawki

procentowej, strona powodowa zakwestionowała w odwołaniu od wypowiedzenia

dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. W orzeczeniu z dnia 15 marca 2011 r.,

SKO zakresem rozstrzygnięcia objęło także i tą kwestię, odnosząc się do niej

merytorycznie (k. 9-10). W sprzeciwie od tego orzeczenia, strona pozwana,

kontestując objęcie postępowaniem administracyjnym sprawy zmiany stawki

procentowej, wnosiła o odrzucenie w tej części pozwu. Jednak Sąd Okręgowy

kontynuował w tym przedmiocie postępowania i ostatecznie po ponad 3 latach

procesu, oddalił wniosek strony pozwanej o odrzucenie pozwu w tej części,

zaś wyrokiem z dnia 9 października 2014 r. rozstrzygnął powództwo w tym

zakresie merytorycznie.

Zważywszy na powyższe okoliczności, odrzucenie pozwu w tym zakresie

przez Sąd drugiej instancji po upływie prawie 4 lat od skierowania sprawy na drogę

procesu sądowego uznać należy za nietrafne. Zaistniała sytuacja procesowa,

spowodowana działaniami najpierw SKO, a potem Sądu Okręgowego doprowadziła

9

do niekorzystnych skutków prawnych dla strony powodowej, bowiem gdyby

odrzucenie pozwu nastąpiło na początku procesu, to dałoby jej możliwość

zgłoszenia wniosku w tej materii w trybie art. 81 u.g.n., ze skutkami określonymi

w ust. 4. Natomiast odrzucenie pozwu w 2015 r., otwarło jej drogę do żądania

zmiany stawki dopiero począwszy od 1 stycznia 2016 r. Zwrócić też uwagę należy,

że strona pozwana nie zaskarżyła postanowienia Sądu Okręgowego w przedmiocie

oddalenia jej wniosku o odrzucenie pozwu.

W konsekwencji, zasadny okazał się zarzut kwestionujący prawidłowość

odrzucenia pozwu w zakresie żądania zmiany stawki procentowej, skoro tryb

postępowania administracyjnego został jednak zachowany, a jest to decydująca

okoliczność dla dopuszczalności drogi sądowej w tej materii. Przyjęcie przez

SKO do rozpoznania zawartego w odwołaniu od wypowiedzenia wysokości opłaty

rocznej wniosku o zmianę stawki stanowiło niewątpliwie naruszenie przepisu art.

81 u.g.n., wskutek pominięcia etapu badania tego wniosku, przez organ

reprezentujący właściciela, poprzedzający skierowanie tego wniosku do SKO,

ale nie doprowadziło do nieważności postępowania przed Sądem Okręgowym,

gdyż merytoryczne postępowanie administracyjne w tym przedmiocie poprzedziło

postępowanie sądowe.

Przepis art. 382 k.p.c. określa podstawę merytorycznego orzekania przez

Sąd drugiej instancji, która obejmuje materiał dowodowy zebrany przez sąd

pierwszej instancji oraz w postępowaniu apelacyjnym. Zebrany materiał

w rozumieniu tego przepisu, to dowody przeprowadzone w sprawie oraz fakty

powszechnie znane, znane sądowi urzędowo, fakty przyznane, a także objęte

twierdzeniami jednej strony, co do których druga strona nie wypowiedziała się.

Uregulowanie to nakłada na sąd drugiej instancji obowiązek dokonania ponownie

własnych ustaleń, które mogą obejmować ustalenia sądu pierwszej instancji

przyjęte za własne albo różnić się od tych już poczynionych, a następnie poddania

ich ocenie pod kątem prawa materialnego (zob. uchwała składu 7 sędziów Sądu

Najwyższego z dnia 23 marca 1999 r., III CZP 59/98, OSNC 1999/7-8/124).

Przepis art. 154 ust. 1-3 u.g.n. przy wycenie nieruchomości wprowadza

gradacje. W pierwszej kolejności o przeznaczeniu nieruchomości decyduje plan

10

zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku, studium

uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, względnie

decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowana terenu, a dopiero w ich braku

bierze się pod uwagę przy wycenie faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Sądy obu instancji przyjęły jako podstawę do ustalenia wysokości opłaty

rocznej wartość przedmiotowej nieruchomości jako przeznaczonej pod zabudowę

mieszkaniową wielorodzinną i jednocześnie zastosowały stawkę 3%. Zgodnie

z art. 72 ust. 3 pkt 4 i 5 u.g.n. w przypadku nieruchomości oddanych na cele

mieszkaniowe stawka procentowa wynosi 1%, a w odniesieniu do nieruchomości

nie wymienionych w pkt. 1-4a, stawka ta wynosi 3%. W decyzji stwierdzającej

powstanie prawa użytkowania wieczystego, przyjęcie stawki 3% wiązało się

z przeznaczeniem kompleksu nieruchomości, w skład których wchodziła działki nr

14/8 do działalności produkcyjnej i administracyjnej przedsiębiorstwa (k. 198-200).

Dlatego przyjęta stawka na poziome 3% powinna być odnoszona do wartości tej

nieruchomości o takim przeznaczeniu, jak w powołanej decyzji. Z kolei przyjęcie

wartości nieruchomości o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową wyklucza

zastosowanie stawki 3%, gdyż pozostaje to w sprzeczności z treścią zarówno

decyzji z dnia 18 stycznia 1995 r., jak i przepisów art. 72 ust. 3 pkt. 4 i 5 u.g.n.

Powyższe sprzeczności, na które zwracało już uwagę SKO (k. 10),

nie zostały wyjaśnione przez Sąd drugiej instancji w uzasadnieniu zaskarżonego

wyroku i dlatego za zasadny należy uznać zarzut naruszenia art. 382 k.p.c. w zw.

z art. 328 § 2 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c.

Nie zasługuje natomiast na uwzględnienie zarzut naruszenia art. 77 ust. 4 i 6

u.g.n. Strona powodowa dokonała nakładów na przedmiotową nieruchomość

dopiero po spornym wypowiedzeniu z dnia 17 grudnia 2009 r. Zgodnie z art. 77

ust. 4 u.g.n., przy aktualizacji opłaty rocznej, na poczet różnicy między opłatą

dotychczasową a opłata zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych

przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury

technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji, ewentualnie przed ostatnią

aktualizacją, o ile nie zostały uwzględnione przy poprzednich aktualizacjach (ust. 5).

Czyli chodzi o te nakłady, które zostały dokonane przed wszczęciem procedury

11

związanej z określeniem nowej wysokości opłaty rocznej. Strona powodowa błędnie

interpretuje stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w wyroku z dnia 12 kwietnia

2013 r., IV CSK 613/12, OSNC-ZD 2013/4/84). Wieczysty użytkownik ma prawo

zgłosić także na etapie postępowania sądowego dotyczącego ustalenia aktualnej

opłaty rocznej do rozliczenia nakłady, ale nie dotyczy to nakładów poniesionych

dopiero po wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości tej opłaty. Stosownie

bowiem do art. 77 ust. 1 u.g.n., w wyniku aktualizacji opłatę roczną ustala się

od wartości nieruchomości określonej na dzień jej aktualizacji, na którą rzecz jasna

ma wpływ jej stan na ten moment. Powtórzeniem tej zasady jest § 28 ust. 5

rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., w sprawie wyceny

nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109,

ze zm.).

W niniejszej sprawie wartość nieruchomości została ustalona według stanu

i cen z daty wypowiedzenia.

Zasady te stosuje się odpowiednio do nakładów koniecznych wpływających

na cechy techniczno - użytkowe gruntu, poniesionych przez wieczystego

użytkownika, o ile w ich następstwie wzrosła wartość nieruchomości gruntowej

(art. 77 ust. 6 u.g.n.).

Celem regulacji związanej z rozliczeniem nakładów użytkownika wieczystego

na budowę urządzeń infrastruktury technicznej jest zracjonalizowanie obciążeń

użytkowników wieczystych nieruchomości tak, aby nie ponosili oni negatywnych

skutków udziału finansowego w inwestycjach w publiczną infrastrukturę,

poprzez zdublowanie kosztów raz poniesionych w formie nakładu na powstanie tej

infrastruktury, a drugi raz w postaci konieczności uiszczania zwiększonych

obciążeń finansowych wynikających ze wzrostu wartości nieruchomości gruntowej

na skutek lepszego uzbrojenia technicznego terenu. (por. wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 31 stycznia 2013 r., II CSK 223/12, nie publ.).

Strona pozwana zasadnie zarzuciła naruszenie przez Sąd drugiej instancji

art. 77 ust. 2a zd. 2 i 3 u.g.n., zgodnie z którym, w przypadku gdy zaktualizowana

wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość

dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę w wysokości

12

odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, zaś pozostałą kwotę

ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe

części, które powiększają opłatę w następnych dwóch latach. Opłata roczna

w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Literalne brzmienie tego przepisu ze względu na przyjęty przez ustawodawcę

niejednoznaczny sposób jego redakcji, rodziło uzasadnione wątpliwości

interpretacyjne. Wykładni postanowień zwartych w tym przepisie dokonał Sąd

Najwyższy w uchwale z dnia 28 lutego 2013 r., III CZP 110/12 (OSNC 2013/10/114),

wyjaśniając, że reguluje on wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste

w trzech kolejnych latach od aktualizacji. Jeśli zatem w pierwszym roku użytkownik

wieczysty wnosi opłatę odpowiadającą dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej,

a w trzecim roku opłata ta jest równa kwocie wynikającej z aktualizacji, to na

wysokość opłaty w drugim i trzecim roku składa się połowa z nadwyżki ponad

dwukrotność dotychczasowej opłaty. Pozostała do zapłaty kwota nowej opłaty

rocznej (nadwyżka) jest rozkładana na dwie równe części, które powiększają

w kolejnych dwóch latach kwotę opłaty wniesionej w poprzednim roku. Wobec tego,

w drugim roku od aktualizacji, opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej

w pierwszym roku i kwoty odpowiadającej połowie nadwyżki, natomiast w trzecim

roku opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej w drugim roku oraz drugiej

połowy nadwyżki. Stanowisko to Sąd Najwyższy podtrzymał w kolejnych judykatach

(zob. wyrok z dnia 5 grudnia 2013 r., V CSK 5/13, nie publ., wyrok z dnia 21 maja

2014 r., II CSK 451/13, nie publ.).

Odnotować trzeba, że co prawda nowelizacja u.g.n., wprowadzająca ten

przepis miała miejsce już pod dokonaniu wypowiedzenia dotychczasowej stawki

opłaty rocznej przez stronę pozwaną (ustawa z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie

ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw, Dz.U. Nr

187, poz. 1110), ale zgodnie z jej art. 4, w sprawach wszczętych i niezakończonych

przed dniem jej wejścia w życie, dotyczących aktualizacji opłat z tytułu użytkowania

wieczystego stosuje się przepisy u.g.n. w brzmieniu nadanym tą nowelą.

W związku z tym Sąd drugiej instancji błędnie określił wysokość opłaty

rocznej za 2012 r. Uwzględnienie skargi kasacyjnej strony pozwanej nie mogło

doprowadzić do wydania orzeczenia reformatoryjnego, bowiem zasadna okazała

13

się skarga kasacyjna strony powodowej w zakresie, w jakim zakwestionowała

zasady określenia wysokości opłaty rocznej.

Z tych względów, Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 39815

§ 1 k.p.c.

oraz art. 108 § 1 i 2 k.p.c. w zw. z art. 39821

k.p.c.

kc

jw