V CSK 504/14

Sygn. akt V CSK 504/14

WYROK

W IMIENIU RZEC.ZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 maja 2015 r.

Sąd Najwyższy w składzie:

SSN Zbigniew Kwaśniewski (przewodniczący)

SSN Józef Frąckowiak

SSN Marta Romańska (sprawozdawca)

w sprawie z powództwa U. S.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej Lokatorsko-Własnościowej "E."

o nakazanie,

po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym

w Izbie Cywilnej w dniu 15 maja 2015 r.,

skargi kasacyjnej powódki od wyroku Sądu Apelacyjnego

z dnia 16 kwietnia 2014 r.,

uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje

Sądowi Apelacyjnemu pozostawiając

temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach

postępowania kasacyjnego.

UZASADNIENIE

2

Powódka U. S. wniosła o zobowiązanie Spółdzielni Mieszkaniowej „E.” do

złożenia oświadczenia woli o ustanowieniu i przeniesieniu na jej rzecz odrębnej

własności lokalu użytkowego o powierzchni 16 m2 przy ul. D. […] w W., z

udziałem w prawie użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest

budynek. Powódka twierdziła, że od 1982 r. jest najemcą tego lokalu i pokryła

koszty jego wybudowania, a zatem przysługuje jej roszczenie przewidziane w art.

39 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych, tekst jedn.

Dz. U. z 2013 r. poz. 1222, ze zm., dalej: „u.s.m.”).

Pozwana Spółdzielnia Mieszkaniowa wniosła o oddalenie powództwa i

zarzuciła, że powódka nie spełniła przesłanek warunkujących powstanie na jej

rzecz roszczenia przewidzianego w art. 39 ust.1 u.s.m.

Wyrokiem z 23 października 2013 r. Sąd Okręgowy oddalił powództwo. Sąd

ten ustalił, że 1 listopada 2007 r. strony zawarły umowę najmu lokalu użytkowego

przy uI. D. […] . Powódka 6 sierpnia 2007 r. i 27 lipca 2009 r. bezskutecznie

występowała do pozwanej, by ta przeniosła na rzecz powódki własność

wynajmowanego lokalu. Pozwana odmawiała, każdorazowo argumentując, że

powódka nie poniosła kosztów jego budowy, a jedynie nakłady na adaptację.

Uchwałą zarządu pozwanej określony został przedmiot odrębnej własności lokali

położonych w budynku przy ul D. nr […], których właścicielem jest spółdzielnia.

Uchwałą z 27 czerwca 2009 r. walne zgromadzenie pozwanej odmówiło

upoważnienia jej zarządu do zawarcia w trybie bezprzetargowym umowy o

przeniesienie własności lokalu użytkowego na rzecz powódki.

Sąd Okręgowy uznał, że powódka nie spełniła przesłanek określonych w art.

39 ust. 1 u.s.m., gdyż prace wykonane przez nią w budynku pozwanej nie polegały

na budowie lokalu. Pomieszczenie zostało wydzielone z klatki schodowej,

a powódka przeprowadziła jedynie prace adaptacyjne polegające na wykonaniu

ściany zewnętrznej osłonowej, zamurowaniu otworów, wykonaniu tynków

zewnętrznych i wewnętrznych, posadzek, przeprowadziła roboty malarskie,

wykonała instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, centralnego ogrzewania,

cieplej wody, doprowadziła linię telefoniczną, wykonała ślusarkę, stolarkę okienną

i drzwiową. Powódka poniosła zatem jedynie koszty związane z przystosowaniem

3

części nieruchomości na potrzeby prowadzonej działalności gospodarczej, co nie

jest równoznaczne z poniesieniem w pełni kosztów budowy lokalu. Wydatki

poniesione przez powódkę nie były zakwalifikowane jako wkład budowlany. Nie ma

znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy to, że pozwana przeniosła własność innych

lokali użytkowych w budynku na rzecz ich dotychczasowych najemców.

Wyrokiem z 16 kwietnia 2014 r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację powódki od

wyroku Sądu Okręgowego i zasądził od niej na rzecz pozwanej 900 zł tytułem

kosztów postępowania.

Sąd Apelacyjny przyjął za własne ustalenia faktyczne dokonane w sprawie

przez Sąd Okręgowy i w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy dodatkowo

ustalił, że 10 grudnia 1982 r. strony zawarły po raz pierwszy umowę najmu lokalu,

którego dotyczy żądanie pozwu. Składnikiem czynszu, którym pozwana obciążyła

wówczas powódkę były raty kredytu inwestycyjnego. Po raz ostatni ta pozycja

została wyszczególniona w wykazie opłat należnych od powódki za 1991 r.

Sąd Apelacyjny stwierdził, że przesłanką roszczenia przewidzianego w art.

39 ust. 1 u.s.m. o przeniesienie własności lokalu użytkowego przez spółdzielnię

mieszkaniową jest „poniesienie kosztów budowy”, a nie „wybudowanie” lokalu przez

jego najemcę. Dla zastosowania tego przepisu konieczne jest zatem, aby

wynajmowany lokal użytkowy został wybudowany ze środków najemcy lub jego

poprzednika, przy czym obojętne jest czy nakładów dokonał on samodzielnie czy

za pośrednictwem spółdzielni. Ratio legis przepisu wyraża się w tym, aby najemca,

który w przeszłości przeznaczył własne środki na pokrycie kosztów budowy lokalu

użytkowego mógł uzyskać prawo jego własności, a nie jedynie uprawnienie do

władania rzeczą na podstawie stosunku obligacyjnego jakim jest najem.

Drugorzędną kwestią jest to, czy nakłady poczynione na lokal były budową

w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, przez co przeprowadzony przez Sąd

Okręgowy dowód z opinii biegłego z zakresu budownictwa był zbędny dla ustalenia

okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia. Sąd Okręgowy błędnie wyłożył zatem art.

39 ust. 1 u.s.m. i niepotrzebnie prowadził dowód z opinii biegłego do spraw

budownictwa w celu stwierdzenia, czy roboty sfinansowane przez powódkę były

budową lokalu. Warunek pokrycia przez powódkę kosztów budowy lokalu byłby

spełniony, gdyby spółdzielnia uzyskała zwrot całości kosztów, jakie poniosła

4

w związku z budową lokalu. Przed adaptacją ta część budynku, którego powódka

jest najemcą posiadała ściany, strop i posadzkę w stanie surowym.

Po wybudowaniu ściany zewnętrznej powstał zamknięty lokal. Sąd Okręgowy nie

ustalił, jakie koszty na powstanie tego lokalu poniosła pozwana. Powódka

twierdziła, że pokryła je poprzez spłatę kredytu inwestycyjnego w części

przypadającej na lokal i wpłacenie kaucji, chociaż dopuszcza możliwość, że nie są

to pełne koszty. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, powódka nie wykazała, ile wyniosły

poniesione przez spółdzielnię koszty budowy powierzchni nazwanej w projekcie

„pomieszczeniem hobby” i jaką kwotę wpłaciła ona sama tytułem spłaty kredytu.

Kaucja mieszkaniowa w wysokości 724 zł nie może być zaliczona na poczet

kosztów budowy, bowiem podlega zwrotowi z momentem zakończenia stosunku

najmu (§ 8 umowy). Składnikiem czynszu pobieranego przez pozwaną od powódki

do 1991 r. była wprawdzie spłata kredytu inwestycyjnego, ale powódka nie

wykazała, jaką kwotę z tego tytułu uiściła na rzecz spółdzielni. Nie wykazała też, że

nie zalega z żadnymi płatnościami z tytułu świadczeń z umowy najmu i wreszcie

czy dokonała spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej, co powinno

nastąpić najpóźniej w chwili wyrokowania. Jeśli nawet pozwana nie wyceniła

wartości udziału w nieruchomości wspólnej związanego z własnością lokalu,

to obowiązkiem powódki było wykazanie tej wartości.

Zarzut naruszenia art. 49 ust. 2 u.s.m. uznał Sąd Apelacyjny za bezzasadny,

bowiem hipotezą tego przepisu objęte są sprawy dotyczące ustanowienia odrębnej

własności lokalu w przypadku bezczynności spółdzielni, a w niniejszej sprawie

zarząd pozwanej podjął uchwałę, o której mowa w art. 42 u.s.m.

W skardze kasacyjnej od wyroku Sądu Apelacyjnego z 16 kwietnia 2014 r.

powódka zarzuciła, że zapadł on z naruszeniem prawa materialnego (art. 3983

§ 1

pkt 1 k.p.c.), to jest art. 39 ust. 1 u.s.m. poprzez jego niewłaściwą wykładnię

i przyjęcie, że powódka nie wykazała, iż dokonała spłaty z tytułu udziału

w nieruchomości wspólnej oraz że obciążała ją powinność wykazania, ile wynosi

jego wartość, tak samo jak tego, że nie zalega z żadnymi opłatami wynikającymi

z umowy najmu, podczas gdy do tego faktu objętego jej twierdzeniami miał

zastosowanie art. 230 k.p.c.

Powódka zarzuciła też, że zaskarżony wyrok zapadł z naruszeniem prawa

5

procesowego (art. 3983

§ 1 pkt 2 k.p.c.), to jest art. 233 w zw. z art. 227 i 278 § 1

k.p.c. poprzez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów i bezpodstawne

przyjęcie, że powódka nie wykazała, ile wynosiły koszty budowy wynajmowanego

przez nią lokalu poniesione przez pozwaną i jaką kwotę wpłaciła tytułem spłaty

kredytu inwestycyjnego, podczas gdy w postępowaniu pierwszoinstancyjnym

powódka wielokrotnie zgłaszała wniosek o przeprowadzenie dowodu z opinii

biegłego rewidenta specjalizującego się w rozliczeniach spółdzielni

mieszkaniowych, który to dowód zmierzał wprost do ustalenia, czy nakłady

poniesione przez powódkę w formie spłaty kredytu inwestycyjnego, wykonanych

robót budowlanych oraz kaucji wyczerpały wartość wkładu budowlanego.

Powódka wniosła o „zmianę zaskarżonego wyroku zgodnie z żądaniem

pozwu” względnie o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie

sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Stosownie do art. 398 § 1 k.p.c. nie mogą być podstawą skargi kasacyjnej

zarzuty dotyczące ustalenia faktów i oceny dowodów, a zarzuty naruszenia art. 233

k.p.c. w zw. z art. 227 i art. 278 § 1 k.p.c. powódka skierowała przeciwko

ustaleniom faktycznym i ocenie dowodów przeprowadzonych w sprawie. Te zarzuty

nie mogły być uwzględnione w postępowaniu kasacyjnym.

Powódka wywodzi roszczenie z art. 39 ust. 1 u.s.m., który jest podstawą

zażądania przez najemcę lokalu użytkowego w zasobach spółdzielni

mieszkaniowej, aby ta przeniosła na niego własność lokalu, o ile on sam lub jego

poprzednicy ponieśli w pełni koszty jego budowy, zapłacił należność za udział

w nieruchomości wspólnej związany z tym lokalem oraz zadłużenie z tytułu

świadczeń wynikających z umowy najmu. Sąd Apelacyjny prawidłowo wyłożył

sposób rozumienia użytego w tym przepisie pojęcia „poniósł w pełni koszty jego

budowy”. Ich poniesienie przez najemcę ma miejsce zarówno wtedy, gdy

wybudował on własnym staraniem lokal w zasobach spółdzielni mieszkaniowej,

oddany mu następnie do korzystania na podstawie umowy najmu, jak i wtedy, gdy

zwrócił spółdzielni wyłożone przez nią koszty budowy takiego lokalu. Błędne jest

jednak stanowisko tego Sądu, że obowiązek oznaczenia wysokości kosztów

budowy lokalu zawsze ciąży na jego najemcy dochodzącym, czasami wiele lat po

6

powstaniu lokalu, roszczenia przewidzianego w art. 39 ust. 1 u.s.m. W każdej

z wymienionych wyżej sytuacji określenie wysokości wydatków poczynionych na

powstanie lokalu (kosztów jego budowy) należy do tej osoby, która je poczyniła,

a zatem - odpowiednio - do najemcy lokalu albo do spółdzielni mieszkaniowej.

W drugiej z rozważanych wyżej sytuacji, a zatem gdy lokal wybudowała

spółdzielnia mieszkaniowa, najemcę dochodzącego roszczenia o przeniesienie na

jego rzecz własności lokalu użytkowego obciąża powinność wykazania, że zwrócił

spółdzielni równowartość wydatków poczynionych przez nią na ten cel, obojętne

czy w formie spłacenia kredytu, czy w formie wpłaty gotówkowej.

Z ustaleń poczynionych w niniejszej sprawie wynika, że lokal użytkowy

wynajmowany przez powódkę powstał na bazie spełniającej funkcję komunikacyjną

części budynku, którego inwestorem była pozwana. Powódka niewątpliwie poniosła

koszty przystosowania tej powierzchni na cele przebudowania jej na lokal

użytkowy, a własne wydatki na ten cel poczyniła jeszcze przed zawarciem umowy

najmu z 10 grudnia 1982 r. Określenie kosztów budowy tej części budynku, na

bazie której powstał lokal użytkowy wynajmowany przez powódkę należy do tego,

kto je poniósł. To pozwana zatem powinna określić, ile one wynosiły, zwłaszcza, że

stanowiły jakiś tylko ułamek całości kosztów zakrojonego na dużą skalę zadania

inwestycyjnego. Pozwana powinna także wskazać, czy koszty te zostały

sfinansowane środkami uzyskanymi z kredytu spłacanego następnie przez nią i jej

członków. Pozwana nie przedstawiła w tym zakresie żadnych twierdzeń, gdy

tymczasem zaprzeczeniu tezie powódki, iż ta pokryła pełne koszty budowy lokalu

powinno towarzyszyć sprecyzowanie, ile wyniosły wydatki pozwanej na ten cel.

Po określeniu wydatków pozwanej na powstanie lokalu powódka mogłaby

przedstawić dowód, że zwróciła jej kwotę odpowiadającą tymże kosztom w gotówce

albo przejmując na siebie obowiązek spłaty kredytu inwestycyjnego zaciągniętego

przez pozwaną. Skoro pozwana nie określiła wysokości poniesionych przez nią

kosztów wybudowania powierzchni budynku, na bazie której powstał lokal powódki,

to okoliczności te mogły być wyjaśnione przy wykorzystaniu dowodu z opinii

biegłego, o przeprowadzenie którego powódka wnioskowała w toku postępowania

przed Sądem pierwszej instancji.

Z ustaleń Sądów meriti wynika, że w uchwale z 7 listopada 2008 r. zarząd

7

pozwanej określił przedmiot odrębnej własności lokali w budynku przy ul. D. […], a

lokal, którego dotyczy żądanie powódki oznaczył jako podlegający wyodrębnieniu

na rzecz pozwanej. Z uchwały zarządu nr 61/08 (k. 57) wynika, że załącznikiem nr

3 do niej jest wykaz lokali z wyszczególnieniem przypadającego na każdy lokal

stanu zadłużenia z tytułu kredytu i odsetek, udziału w częściach wspólnych i prawie

do gruntu. Przy tym dokumencie złożony został nieopisany szerzej wyciąg z

załącznika, na podstawie którego Sąd mógł dojść do tego, czy kredyt dotyczący

lokalu użytkowego o pow. 16 m2, przypadającego pozwanej, został spłacony w

całości, co powinno prowadzić do dalszego pytanie, kto i kiedy go spłacił.

W piśmie procesowym datowanym na 27 lutego 2013 r. powódka podniosła

twierdzenie, że od momentu ukończenia przez nią prac budowlanych

prowadzących do powstania lokalu użytkowanego w dostępnym z tarasu przejściu

w bryle budynku, obciążona została obowiązkiem uiszczania na rzecz pozwanej

kolejnych rat kredytu inwestycyjnego. Na podstawie dokumentów zalegających

w aktach spółdzielczych Sąd Apelacyjny ustalił jedynie, że powódka płaciła je od

1982 r. do 1991 r., ale nie ustalił, ile wynosiły wpłaty powódki na ten cel i jaki

ułamek obciążenia pozwanej z tego tytułu został w ten sposób pokryty. W piśmie

tym powódka wniosła o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu

księgowości specjalizującego się w rozliczeniach spółdzielni, w celu ustalenia, czy

wpłaty uiszczane z tytułu spłaty kredytu inwestycyjnego, wykonanych robót

inwestycyjnych oraz kaucji wyczerpywały wartość wkładu budowlanego (k. 240),

który to wniosek został zmodyfikowany w piśmie z 26 kwietnia 2013 r. (k. 271)

poprzez zażądanie zlecenia biegłemu rewidentowi ustalenia, jaka byłaby

hipotetyczna wartość wkładu budowlanego dla zajmowanego lokalu.

Skoro do pozwanej należało określenie przedmiotu odrębnej własności

poszczególnych samodzielnych lokali w budynku na nieruchomości przy ul. D. nr

[…], to do niej należało też określenie wielkości udziału w nieruchomości wspólnej

związanego z każdym z tych lokali oraz określenie jego wartości. Trzeba

podkreślić, że pozwana powinna realizować zadanie inwestycyjne na gruncie, do

którego tytuł prawny nabyła jeszcze przed rozpoczęciem budowy, a to oznacza, że

cenę za grunt, na którym powstał budynek powinna rozliczyć w kosztach zadania

inwestycyjnego zrealizowanego na nim. Jeśli z jakichkolwiek przyczyn ta reguła nie

8

została zastosowania w odniesieniu do zadania inwestycyjnego na nieruchomości

przy ul. D. nr […], to pozwana powinna przyczyny te określić i wskazać, jaką cenę

za udział we własności gruntu pod budyniem powinien zapłacić na jej rzecz

najemca dochodzący roszczenia przewidzianego w art. 39 ust. 1 u.s.m.

Okoliczności doniosłe dla udzielenia odpowiedzi na pytanie o spełnienie

przez powódkę przesłanek roszczenia z art. 39 ust. 1 u.s.m. były możliwe do

ustalenia oferowanymi przez nią środkami dowodowymi, ale Sąd Apelacyjny nie

poczynił w tym zakresie koniecznych ustaleń. Braki w tym zakresie uniemożliwiają

udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy powódka spełnia przesłanki, od których

zależało powstanie po jej stronie roszczenia o przeniesienie własności lokalu

użytkowego. Trafnie też powódka zarzuciła, że skoro pozwana nie odniosła się do

jej twierdzenia o powstaniu na jej rzecz rozważanego roszczenia także z uwagi na

niezaleganie ze świadczeniami wynikającymi z umowy najmu, to Sąd Apelacyjny

nie miał podstawy, by zarzucać powódce, iż nie wykazała tej przesłanki. Skoro

pozwana nie zaprzeczyła temu, że powódka nie zalega ze świadczeniami

należnymi pozwanej na podstawie umowy najmu, to okoliczność tę należało

potraktować jako bezsporną (art. 230 k.p.c.).

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 39815

§ 1 w zw. z art. 108 § 2

i art. 391 § 1 oraz art. 39821

k.p.c., Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji.