I CKN 869/00

Wyrok z dnia 26 lipca 2000 r., I CKN 869/00

Niedopuszczalne jest ustanowienie odrębnej własności lokalu w drodze

orzeczenia sądu, wydanego na podstawie art. 231 § 1 k.c.

Przewodniczący: Sędzia SN Tadeusz Wiśniewski (sprawozdawca)

Sędzia SA Krzysztof Strzelczyk, Sędzia SN Tadeusz Żyznowski

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 26 lipca 2000 r. na rozprawie sprawy z

powództwa Józefa W. przeciwko Gminie W.C. o zobowiązanie do złożenia

oświadczenia woli i o zapłatę, na skutek kasacji powoda od wyroku Sądu

Apelacyjnego w Warszawie z dnia 9 listopada 1999 r.,

oddalił kasację.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z dnia 24 marca 1999 r. oddalił

powództwo wytoczone przez powoda Józefa W. przeciwko stronie pozwanej Gminie

W.C. o nakazanie złożenia oświadczenia woli o treści: „Gmina W.C. ustanawia

odrębną własność lokalu mieszkalnego nr 30, o pow. 65,82 m2

w budynku przy ul.

C. 2 w W. i własność tego lokalu przenosi nieodpłatnie na Józefa W. wraz z

odpowiadającym proporcji powierzchni tego lokalu do całkowitej powierzchni

budynku udziałem we współwłasności części wspólnych tego budynku nie

przeznaczonych do wyłącznego korzystania przez używających poszczególne

lokale, a także taki sam udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu, na którym

wzniesiony jest ten budynek, za zapłatą wynagrodzenia w kwocie 1000 zł" oraz o

zasądzenie od strony pozwanej na jego rzecz kwoty pieniężnej, stanowiącej

równowartość lokalu mieszkalnego nr 30a, usytuowanego również w tymże

budynku, ewentualnie o zasądzenie od strony pozwanej na jego rzecz kwoty

pieniężnej, stanowiącej równowartość obu wymienionych lokali. Żadnej z tych kwot

powód jednakże bliżej nie określił.

Zdaniem Sądu Okręgowego, poczynione ustalenia faktyczne nie pozwalają

przyjąć, że powód spełnia przewidziane w art. 231 § 1 k.c. kryteria oraz, że

przysługuje mu roszczenie o przeniesienie własności spornego lokalu. Sąd ten,

odmawiając zastosowania wymienionego przepisu, wskazał w szczególności na

brak podstaw do potraktowania powoda jako posiadacza będącego w dobrej

wierze. Bezzasadne było także powództwo o zwrot równowartości pieniężnej tego

lokalu, gdyż powód nadal z niego korzysta (art. 224 w związku z art. 225 i 230 k.c.).

Powództwo o zwrot równowartości pieniężnej lokalu mieszkalnego nr 30a nie

zasługiwało natomiast na uwzględnienie ze względu na skuteczne powołanie się

przez pozwaną Gminę na przedawnienie roszczenia.

Apelację powoda od tego wyroku Sąd Apelacyjny w Warszawie oddalił

wyrokiem z dnia 9 listopada 1999 r. Sąd ten, mając na względzie materiał

dowodowy zebrany w sprawie przez Sąd pierwszej instancji oraz dodatkowo

uzyskany w postępowaniu apelacyjnym poczynił własne ustalenia faktyczne.

Przedwojenny właściciel Marian M. został wprowadzony w posiadanie

nieruchomości położonej w Warszawie przy ul. C. nr 2 postanowieniem Sądu

Grodzkiego w Warszawie z dnia 12 lipca 1945 r. W dniu 5 lipca 1948 r. uzyskał on

od Zarządu Miejskiego m. st. Warszawy promesę przyznania prawa własności

czasowej tej nieruchomości, a także zezwolenie na jej zabudowanie. Warunkiem

przyznania własności czasowej było wzniesienie na nieruchomości budynku do

końca 1949 r. Początkowo termin ten opiewał na koniec 1948 r., jednakże wobec

opóźnienia robót budowlanych przedłużono go o rok. Promesa objęta została

zakazem cesji na rzecz osób trzecich. Właściciel nieruchomości dysponował

projektem i pozwoleniem budowlanym. Po zasiedleniu budynku wyznaczył

administratora. Po śmierci właściciela – w 1950 r. – spadkobierców w postępowaniu

administracyjnym reprezentował kurator masy spadkowej. Orzeczeniem z dnia 19

października 1954 r. Prezydium Rady Narodowej m. st. Warszawy odmówiło

Marianowi M. prawa własności czasowej do gruntu przedmiotowej nieruchomości i

jednocześnie stwierdziło przejście budynku na własność Państwa, po czym zarząd i

administrację tegoż budynku przejął Miejski Zarząd Budynków Mieszkalnych nr 1 w

W. Dnia 22 stycznia 1955 r. Skarb Państwa został wpisany w księdze wieczystej

jako właściciel wymienionej nieruchomości.

Powód Józef W. (urodzony w 1928 r.) w latach 1948-49 był studentem.

Z pieniędzy otrzymywanych od swoich rodziców finansował budowę, a następnie

wykończenie lokalu mieszkalnego nr 30a, sami zaś rodzice – Józef i Eugenia

małżonkowie W. – czynili wydatki na lokal mieszkalny nr 30. Lokale te połączone

były wewnętrznym przejściem. W 1954 r., już po zgonie ojca, powód wystąpił do

władz administracyjnych z wnioskiem o przydzielenie mu lokalu o numerze 30.

Wniosek został rozpatrzony pozytywnie i decyzją z dnia 25 marca 1954 r. powód

uzyskał przydział powyższego lokalu. O przydział lokalu numer 30a – w 1959 r. –

wystąpiła siostra powoda Zofia B. W 1968 r., w związku wyjazdem za granicę na

pobyt stały, lokal ten został przez nią opuszczony i dwa lata później przydzielono go

osobie trzeciej. Wszystkie rachunki za usługi i materiały dotyczące obu opisanych

wyżej lokali zawierają opieczętowane adnotacje przedsiębiorcy budowlanego

Franciszka G. o sprawdzeniu do wypłaty lub o samym sprawdzeniu. We własnym

imieniu wystawił on pokwitowania za roboty wykończeniowe realizowane systemem

gospodarczym oraz „pokwitowania ostateczne”. W tych dokumentach wskazano

ponadto, że świadczenia związane z dostarczaniem wody i światła, wywozem

śmieci i administracją lokalu nr 30 ponosić będą Eugenia i Józef W. Analogicznymi

świadczeniami dotyczącymi lokalu nr 30a obciążono powoda. We wspomnianych

dokumentach dokonano także wzmianki co do wysokości komornego – 50 zł za1 m2

powierzchni użytkowej każdego z mieszkań.

Według Sądu Apelacyjnego, ustalenia faktyczne wskazują, że powoda nie

można uznać za posiadacza gruntu przed i w chwili zabudowy lub też za następcę

takiego posiadacza. Posiadaczem tym w latach 1945-50 był bowiem Marian M.

Swoje posiadanie uzewnętrzniał czynnościami polegającymi na staraniach o

uzyskanie kolejnych orzeczeń sądowych i administracyjnych, takich jak

wprowadzenie w posiadanie, promesa i jej przedłużenie oraz pozwolenie

budowlane. Powód nie udowodnił, że Marian M. przekazał mu posiadanie w drodze

traditio albo że jednostronnie zawłaszczył (względnie jego poprzednicy prawni)

grunt w dobrej wierze. Brak również podstaw do przyjęcia istnienia nieformalnej

umowy zawartej z Marianem M., dotyczącej przeniesienia własności lub posiadania

nieruchomości. Zarówno powoda, jak i jego rodziców nie można także uznać za

osoby „wznoszące budynek” w rozumieniu art. 231 § 1 k.c. W każdym razie powód

nie udowodnił, ażeby było inaczej. Na podstawie ustalonego stanu faktycznego,

zwłaszcza w kontekście faktu zatwierdzania i akceptowania wszystkich rachunków

przez budowniczego Franciszka G., nasuwa się natomiast logiczny wniosek, że

powód i jego rodzice sfinansowali koszty budowy lokali nr 30 i 30a nie jako

samoistni posiadacze, lecz „w porozumieniu z właścicielem w zamian za

dopuszczenie do korzystania z nowopowstałych lokali”. Tego typu porozumienia

w ówczesnym czasie nie były zresztą odosobnione.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, jeżeli chodzi zaś o roszczenie pieniężne

dotyczące zwrotu kosztów budowy lokalu nr 30, a rozumiane jako roszczenie o

zwrot nakładów, to w świetle art. 677 k.c. nie jest ono wymagalne. Natomiast

analogiczne roszczenie dotyczące lokalu nr 30a należy uznać za przedawnione (art.

313 Prawa rzeczowego w związku z art. 105 p.o.p.c. ewentualnie art. 118 k.c. w

związku z art. XXXV p.w.k.c.).

W kasacji powód powołał się na obie podstawy kasacyjne przewidziane w art.

3931

k.p.c., zarzucając naruszenie art. 231 § 1 k.c. w związku z art. 339 i 7 k.c., art.

677 w związku z art. 676 k.c., art. 118 k.c. w związku z art. XXXV p.w.k.c. oraz art.

105 p.o.p.c. i art. 455 k.c. przez ich niezastosowanie lub niewłaściwe zastosowanie,

a także art. 233 w związku z art. 391 i 382 k.p.c. „wskutek nienależytej oceny

dowodów”. Domagał się uchylenia zaskarżonego wyroku Sądu drugiej instancji

i przekazania temu Sądowi sprawy do ponownego rozpoznania względnie uchylenia

także wyroku Sądu pierwszej instancji z przekazaniem sprawy temu Sądowi do

ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Ażeby ustosunkować się do zarzutu naruszenia prawa materialnego, należy w

pierwszej kolejności rozważyć zasadność zarzutu naruszenia przez Sąd Apelacyjny

przepisów o postępowaniu cywilnym. Właściwe bowiem zastosowanie prawa

materialnego wymaga oparcia się na należycie ustalonym stanie faktycznym.

Ponadto trzeba uwzględnić okoliczność, że Sąd drugiej instancji w pewnym

zakresie uzupełnił postępowanie dowodowe (przesłuchał dodatkowo powoda)

i zweryfikował niektóre ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej

instancji.

Zdaniem skarżącego, Sąd drugiej instancji przekroczył granice swobodnej

oceny dowodów ze względu na to, że chociaż nie odmówił wiarygodności

zeznaniom powoda w tej ich części, w której ten zaprzeczył jakoby istniało

porozumienie z Marianem M. co do korzystania z wybudowanego lokalu na

zasadzie najmu, to jednak wysnuł wnioski dla powoda niekorzystne, przede

wszystkim przez zakwalifikowanie posiadania powoda oraz jego poprzedników

prawnych jako posiadania niesamoistnego. Zarzut ten, aczkolwiek z punktu

widzenia formalnego sformułowany poprawnie, jest chybiony. Skarżący nie

rozróżnia bowiem z wymaganą ścisłością ustaleń faktycznych od ich oceny

prawnej. Świadczy o tym postawienie Sądowi drugiej instancji zarzutu, że błędnie

ocenił charakter stosunku prawnego łączącego zainteresowane strony w związku z

partycypowaniem rodziców powoda w kosztach zabudowy spornej nieruchomości.

Nie jest to oczywiście zarzut dotyczący ustaleń faktycznych. W zakresie samego

stanu faktycznego trzeba natomiast przyjąć ustalenia za prawidłowe, skoro są one

zgodne z nie podważoną skutecznie zasadą swobodnej oceny dowodów (art. 233 §

1 w związku z art. 391 i art. 382 k.p.c.).

Jeżeli więc Sąd Apelacyjny niewadliwie ustalił stan faktyczny, to można teraz

przejść do rozważenia trafności zarzutu naruszenia prawa materialnego.

Oceniając zasadność powództwa w zakresie obejmującym roszczenie

przewidziane w art. 231 § 1 k.c., obydwa Sądy niższej instancji koncentrowały

swoją uwagę na tym, czy istnieją przesłanki powstania tego roszczenia. Podobnie

czyni to skarżący we wniesionej kasacji. Tymczasem zasadniczym problemem w

sprawie jest odpowiedź na pytanie, czy w ogóle możliwe jest żądanie ustanowienia

odrębnej własności lokalu z powołaniem się na realizację powyższego roszczenia.

Dla odpowiedzi na to pytanie znaczenie ma zaś nie tylko treść art. 231 § 1 k.c., lecz

także regulacja odrębnej własności lokali zawarta w przepisach ustawy z dnia 24

czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388 ze zm.).

Należy więc zwrócić uwagę na art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokali, który

przewiduje, że odrębną własność lokalu można ustanowić w drodze umowy, a także

jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości albo orzeczenia sądu

znoszącego współwłasność. W literaturze przedmiotu przyjmuje się – i z tym

poglądem trzeba się zgodzić – że jest to wyliczenie wyczerpujące. Oznacza to, że

inny sposób ustanowienia odrębnej własności lokalu nie wchodzi w rachubę. Tym

samym należy wykluczyć dopuszczalność ustanowienia odrębnej własności lokalu

w wyniku ewentualnego uwzględnienia przez sąd powództwa zmierzającego

do realizacji roszczenia z art. 231 § 1 k.c. Gdyby zatem nawet rzeczywiście

przesłanki z art. 231 § 1 k.c. zostały spełnione, to i tak niemożliwe byłoby

uwzględnienie żądania objętego pozwem.

Niezależnie od treści art. 7 ust. 1 ustawy o własności lokali, kwestią wątpliwą

jest, czy tylko w świetle unormowania zawartego art. 231 § 1 k.c. współposiadacz,

który dokonał zabudowy cudzego gruntu w okolicznościach wskazanych w hipotezie

tego przepisu, może w ogóle realizować przysługujące mu roszczenie przez

domaganie się ustanowienia odrębnej własności określonego lokalu. Dotychczas

Sąd Najwyższy zagadnieniem tym się nie zajmował. W orzecznictwie tego Sądu

zostało natomiast wyjaśnione, że samoistnemu posiadaczowi, który wraz z innymi

osobami uczestniczył we wzniesieniu budynku przez wybudowanie jego części,

może przysługiwać roszczenie z art. 231 § 1 k.c. o przeniesienie udziału

odpowiedniej części nieruchomości (uchwała z dnia 13 lutego 1978 r., III CZP

101/77, OSNCP 1978, nr 9, poz. 150). Mając na względzie szczególne

unormowanie art. 7 ust.1 ustawy o własności lokali, zasygnalizowany problem nie

wymaga jednak w niniejszej sprawie bliższej analizy, dlatego też należy pozostawić

go na uboczu. (...)

Trzeba podkreślić, że Sądy niższych instancji, rozważając problem

zastosowania art. 231 § 1 k.c. przeoczyły, iż wstępnie należało odpowiedzieć na

pytanie, czy w odniesieniu do zgłoszonego przez powoda roszczenia wchodził w

rachubę powyższy przepis, czy też jego odpowiednik – art. 73 § 2 dekretu z dnia 11

października 1946 - Prawo rzeczowe ( Dz.U. Nr 57, poz. 319 ze zm. – dalej

"Pr.rzecz."). Potrzeba udzielenia odpowiedzi na to pytanie wynikała z faktu, że w

czasie zabudowywania spornej nieruchomości obowiązywały przepisy Prawa

rzeczowego. W tej mierze wypada odwołać się do poglądu Sądu Najwyższego

wyrażonego w uzasadnieniu uchwały składu siedmiu sędziów z dnia 14 listopada

1966 r., III CZP 56/66 (OSNCP 1967, nr 9, poz. 149). Sąd Najwyższy, po analizie

powyższego problemu intertemporalnego i po powołaniu się na art. XLVIII p.w.k.c.,

zajął stanowisko, że roszczenie przysługujące posiadaczowi w związku ze

wzniesieniem na cudzym gruncie budowli przed dniem wejścia w życie kodeksu

cywilnego podlega od tej chwili przepisom tego kodeksu. W przepisie art. XLVIII

p.w.k.c. „posiadanie” oznacza bowiem nie tylko samo władztwo nad rzeczą, ale

władztwo wraz z wszelkimi roszczeniami i obowiązkami związanymi z posiadaniem.

Odrębną kwestią jest, że treść art. 231 § 1 k.c. w znikomym stopniu różni się od art.

73 § 2 Pr.rzecz., stąd też wybór niewłaściwej podstawy prawnej w odniesieniu do

omawianego roszczenia nie mógłby mieć istotnego wpływu na rozstrzygnięcie danej

sprawy.

Rozpatrując przeto zasadność przedmiotowego roszczenia powoda wyłącznie

z punktu widzenia art. 231 § 1 k.c., przy jednoczesnym pominięciu zastrzeżeń, o

których mowa była poprzednio, zaakceptować należy zapatrywanie Sądu

Apelacyjnego, że w ustalonych okolicznościach sprawy nie można potraktować jego

poprzedników prawnych jako posiadaczy samoistnych. Prawnym i faktycznym

inwestorem był bowiem Marian M., który uzewnętrzniał to różnego rodzaju

działaniami, jak chociażby podejmowaniem starań w celu uzyskania koniecznych

zezwoleń administracyjnoprawnych oraz kierowaniem budową za pośrednictwem

wybranej osoby. (...)

W tym stanie rzeczy kasację powoda, ze względu na brak usprawiedliwionych

podstaw, należało oddalić (art. 39312

k.p.c. w związku z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia

24 maja 2000 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego, ustawy o

zastawie rejestrowym i rejestrze zastawów, ustawy o kosztach sądowych w

sprawach cywilnych oraz ustawy o komornikach sądowych i egzekucji, Dz.U. Nr 48,

poz. 554).