I CKN 754/00

Wyrok z dnia 7 września 2000 r., I CKN 754/00

Koszty budowy lokalu mieszkalnego poniesione przez członka

spółdzielni mieszkaniowej, będącego najemcą tego lokalu, przed uzyskaniem

przydziału na zasadach prawa lokatorskiego, podlegają zaliczeniu na poczet

wkładu mieszkaniowego.

Przewodniczący: Sędzia SN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)

Sędziowie SN: Gerard Bieniek, Mirosława Wysocka

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 7 września 2000 r. na rozprawie

sprawy z powództwa Mirosławy S. przeciwko Spółdzielni Budownictwa

Mieszkaniowego w W. o ustalenie, na skutek kasacji powódki od wyroku Sądu

Wojewódzkiego w Warszawie z dnia 13 stycznia 1998 r.,

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w

Warszawie do ponownego rozpoznania oraz orzeczenia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Dnia 3 grudnia 1981 r. powódka została przyjęta w poczet członków pozwanej

Spółdzielni, a dnia 1 sierpnia 1984 r. podjęła w niej pracę w charakterze

gospodarza domu. W dniu 30 grudnia 1986 r. Spółdzielnia wynajęła jej na okres

zatrudnienia lokal nr 22 przy ul. M. 3 jako mieszkanie funkcyjne (od dnia 1 stycznia

1988 r. lokal ten miał status mieszkania zakładowego). Według § 4 umowy najmu,

jednym z elementów czynszu była spłata kredytu zaciągniętego przez Spółdzielnię

na budowę wynajętego powódce mieszkania. Powódka spłacała ten kredyt w

ustalonych miesięcznych ratach, zaś w kwietniu 1990 r. dokonała na jego poczet

jednorazowej wpłaty w kwocie 1 407 375 zł (przed denominacją) oraz uiściła od

niego odsetki w wysokości 318 902 zł (przed denominacją). Ponadto, przy zawarciu

umowy najmu powódka zapłaciła Spółdzielni kwotę 45 000 zł (przed denominacją).

Zdaniem Spółdzielni, kwota ta stanowiła kaucję zabezpieczającą zużycie urządzeń

techniczno-sanitarnych. Dnia 14 grudnia 1995 r. Spółdzielnia przydzieliła powódce

zajmowany przez nią lokal nr 22 przy ul. M. 3 na zasadach prawa lokatorskiego.

Wysokość wkładu mieszkaniowego przypadającego na ten lokal Spółdzielnia

ustaliła na kwotę 11 890,84 zł (po denominacji). Na poczet tego wkładu zaliczyła

kwotę 8064,09 zł (po denominacji), tj. sumę przelaną na konto Spółdzielni ze

zlikwidowanej książeczki mieszkaniowej powódki, oraz kwotę 398,38 zł (po

denominacji), tj. sumę wynikłą z waloryzacji uiszczonej przez powódkę kwoty

45 000 zł (przed denominacją), nazywanej przez Spółdzielnię "kaucją".

Nawiązując do powyższych faktów, powódka zażądała ustalenia, że na poczet

wkładu mieszkaniowego przypadającego na przydzielony jej lokal powinny być

zaliczone, po uprzednim zwaloryzowaniu, spłacony przez nią kredyt oraz uiszczone

przez nią odsetki od tego kredytu, a także zapłacona przez nią Spółdzielni kwota

45 000 zł (przed denominacją), zwaloryzowana do wyższej sumy niż określona

przez Spółdzielnię (w pozwie kwota ta została nazwana "wkładem

mieszkaniowym").

Zaskarżonym kasacją wyrokiem Sąd Wojewódzki w Warszawie oddalił

apelację powódki od wyroku Sądu Rejonowego w Wołominie z dnia 16 czerwca

1997 r., oddalającego jej powództwo. W ocenie Sądu Wojewódzkiego, Spółdzielnia

prawidłowo, tj. zgodnie ze swym statutem i prawem spółdzielczym, obliczyła

wysokość wkładu mieszkaniowego przypadającego na lokal powódki. Poza tym,

zdaniem Sądu Wojewódzkiego, w sprawie nie zachodzą przesłanki zastosowania

art. 189 k.p.c.

W skardze kasacyjnej powódka zarzuciła wyrokowi Sądu Wojewódzkiego

naruszenie art. 189 k.p.c. (przez uznanie, że przepis ten w odniesieniu do roszczeń

powódki nie ma zastosowania), art. 232 k.p.c. (przez niedopuszczenie

wnioskowanych przez powódkę dowodów z umowy kredytowej z bankiem o

sfinansowanie zadania inwestycyjnego obejmującego budowę bloku przy ul. M. 3

oraz z opinii biegłego w przedmiocie prawidłowości waloryzacji spłaconego przez

powódkę kredytu i kwoty zwanej przez Spółdzielnię kaucją) oraz art. 208 § 1 i 4 i

art. 218 § 3 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (jedn. tekst:

Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm. – dalej "Pr.spółdz."). Istotą zarzutów

dotyczących art. 208 § 1 i § 4 oraz art. 218 § 3 Pr.spółdz. jest twierdzenie, że w

świetle leżącej u podstaw tych przepisów zasady pokrywania przez członków

rzeczywistych kosztów związanych z wybudowaniem lokalu, Spółdzielnia nie jest

uprawniona do dwukrotnego pobrania od powódki kwot przeznaczonych na

pokrycie kosztów budowy mieszkania – raz w ramach umowy najmu, a drugi raz w

ramach wkładu mieszkaniowego, ustalonego przez spółdzielnię po dokonaniu

przydziału lokalu powódce.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Powódka ma interes prawny w dokonaniu żądanego ustalenia, zmierza ono

bowiem do usunięcia obiektywnie uzasadnionego stanu niepewności co do treści

łączących ją ze Spółdzielnią stosunków prawnych unormowanych w art. 208 § 1 i

art. 218 § 3 Pr.spółdz.

Do dnia 25 września 1994 r., a więc w czasie, kiedy powódka była najemcą

lokalu nr 22 przy ul. M., prawo spółdzielcze wykluczało wynajmowanie przez

spółdzielnie mieszkaniowe lokali mieszkalnych członkom. Zgodnie z art. 204 § 2

Pr.spółdz. w ówczesnym jego brzmieniu, spółdzielnia mieszkaniowa mogła tylko

przydzielać lokale członkom, budować domy jednorodzinne w celu przeniesienia ich

własności lub znajdujących się w nich lokali na rzecz członków i udzielać pomocy

członkom w budowie przez nich domów mieszkalnych. Pewien wyłom w tej regulacji

czyniło jednak Prawo lokalowe z 1974 r., umożliwiając spółdzielniom

mieszkaniowym, jako zakładom pracy mającym status jednostek gospodarki

uspołecznionej, oddawanie znajdujących się w ich dyspozycji lokali w najem swym

pracownikom w charakterze mieszkań funkcyjnych (zob. art. 50 i 51 ustawy z dnia

10 kwietnia 1974 r.– Prawo lokalowe, jedn. tekst: Dz.U. z 1983 r. Nr 11, poz. 55, w

wersji obowiązującej do dnia 31 grudnia 1987 r.), a od dnia 1 stycznia 1988 r. – w

charakterze mieszkań zakładowych (zob. art. 55-57 w wersji obowiązującej od 1

stycznia 1988 r., jedn. tekst Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165). Najemcą mieszkania

funkcyjnego (zakładowego) mógł być bowiem też pracownik spółdzielni

mieszkaniowej będący zarazem jej członkiem. W wypadku oddania przez

spółdzielnię w najem mieszkania funkcyjnego (zakładowego) w budynku przez

siebie wybudowanym, powstawało pytanie, kto i na jakich zasadach powinien

pokryć koszt budowy tego lokalu.

Według art. 208 § 1 Pr.spółdz., członkowie spółdzielni obowiązani są

uczestniczyć w kosztach budowy, eksploatacji i utrzymania nieruchomości

spółdzielczych, działalności społeczno-wychowawczej oraz w zobowiązaniach

spółdzielni z innych tytułów przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub

budowlanych oraz uiszczanie innych opłat zgodnie z postanowieniami statutu. Dwa

inne przepisy konkretyzują te obowiązki. Art. 218 § 3 Pr.spółdz. czyni to w

odniesieniu do członka, któremu przydzielono lokal na zasadach lokatorskiego

prawa spółdzielczego, a art. 226 § 1 Pr.spółdz. w odniesieniu do członka, któremu

przydzielono lokal na zasadach prawa własnościowego. Pierwszy z wymienionych

przepisów, tj. art. 218 § 3 Pr.spółdz., był nowelizowany. W swym pierwotnym

brzmieniu stanowił on, że obowiązki przewidziane w art. 208 § 1 Pr.spółdz. członek,

któremu przydzielono lokal na zasadach lokatorskiego prawa, wykonuje przez

wniesienie wkładu mieszkaniowego w wysokości odpowiadającej części kosztów

budowy przypadających na jego lokal oraz przez uiszczanie opłat związanych z

używaniem lokalu. Natomiast po zmianie dokonanej z mocą od dnia 26 września

1994 r. stanowi on, że wykonanie wspomnianych obowiązków przez członka,

któremu przydzielono lokal na zasadach prawa lokatorskiego, następuje przez

wniesienie wkładu mieszkaniowego według zasad określonych w statucie w

wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego

lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych (umorzeniem

części kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztu budowy

lokalu), oraz przez uiszczanie innych opłat związanych z używaniem lokalu.

Zgodnie zaś z art. 226 § 1 Pr.spółdz., obowiązki przewidziane w art. 208 § 1

Pr.spółdz. członek, któremu przydzielono lokal na zasadach prawa

własnościowego, wykonuje przez wniesienie wkładu budowlanego na zasadach

określonych w statucie, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy

przypadających na jego lokal, oraz przez uiszczanie opłat związanych z używaniem

lokalu.

Przepisy art. 218 § 3 Pr.spółdz. ani art. 226 § 1 Pr.spółdz. nie mogły mieć

zatem zastosowania do członka spółdzielni będącego najemcą mieszkania

funkcyjnego (zakładowego) i uzasadniać obciążenie go obowiązkiem wniesienia

wkładu mieszkaniowego lub budowlanego w celu pokrycia kosztów budowy tego

mieszkania. Koszt budowy tego mieszkania powinien być zatem rozłożony między

wszystkich członków spółdzielni uprawnionych do zajmowania lokali na zasadach

lokatorskiego lub własnościowego prawa i pokryty przez nich w ramach

przewidzianych w art. 218 § 3 i art. 226 § 1 Pr.spółdz. innych opłat niż składające

się na wkład mieszkaniowy lub budowlany. Pozwana spółdzielnia zastosowała

jednak inne rozwiązanie. Koszty budowy lokalu wynajętego powódce jako

mieszkanie funkcyjne (zakładowe) przerzuciła na nią. Obciążyła ją mianowicie tymi

kosztami na takich zasadach, jakby wspomniane mieszkanie zostało jej

przydzielone jako mieszkanie lokatorskie. W świetle dokonanych w sprawie ustaleń

nie budzi to w każdym razie wątpliwości, gdy chodzi o spłatę przez powódkę

kredytu wykorzystanego przez Spółdzielnię na budowę wynajętego powódce lokalu.

W drodze wyjątku od mającego charakter normy ogólnej art. 19 § 2 Pr.spółdz.,

przytoczony wyżej przepis art. 208 § 1 Pr.spółdz. i stanowiące jego rozwinięcie

przepisy art. 218 § 3 i art. 226 § 1 Pr.spółdz. obciążają członków spółdzielni

mieszkaniowych, którym przydzielono mieszkania, pełnymi kosztami działania

spółdzielni. Jednocześnie, art. 208 § 4 Pr.spółdz. wyklucza osiąganie przez

spółdzielnię mieszkaniową zysku, tj. nadwyżki bilansowej w rozumieniu art. 76

Pr.spółdz. Wynika stąd, że członków spółdzielni mieszkaniowych mogą obarczać

obowiązki finansowe tylko w granicach kosztów działania spółdzielni, nie mogą

natomiast ich obciążać obowiązki finansowe, które prowadziłyby do gromadzenia

przez spółdzielnię zasobów finansowych nie uzasadnionych bieżącymi potrzebami

spółdzielni (zob. uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 6

grudnia 1991 r., III CZP 117/91, OSNCP 1992, nr 5, poz. 65, sprost. OSNCP 1993,

nr 7-8, s. 169).

Przepisy art. 208 § 1 i § 4 Pr.spółdz. przemawiają zatem za zaliczeniem

poniesionych wcześniej przez powódkę jako najemczynię kosztów budowy

przydzielonego jej następnie mieszkania na poczet wkładu mieszkaniowego.

Żądanie bowiem od powódki wkładu mieszkaniowego w zakresie, w jakim ona

pokryła już, będąc członkiem Spółdzielni, koszty budowy przydzielonego jej lokalu,

oznaczałoby obciążenie jej obowiązkami finansowymi nie uzasadnionymi kosztami

działania Spółdzielni i prowadzącymi do gromadzenia przez Spółdzielnię

niedopuszczalnych zasobów finansowych. Nie podważa tej oceny fakt dokonania

przez powódkę wydatków na pokrycie kosztów budowy przydzielonego jej lokalu w

ramach odrębnego stosunku prawnego, a mianowicie najmu. Fakt ten bowiem nie

zmienia tego, że koszty te zostały już raz przez powódkę pokryte, i to w czasie,

kiedy była ona członkiem Spółdzielni.

Jak zaznaczono, w świetle dokonanych w sprawie ustaleń nie budzi

wątpliwości, że powódka jako najemczyni spłaciła w określonej wysokość kredyt

udzielony Spółdzielni na sfinansowanie tej części kosztów budowy lokalu nr 22 przy

ul. M. 3, która stanowiła różnicę między tzw. członkowskim kosztem budowy tego

lokalu a jednorazową zaliczką, która powinna być wpłacona na poczet tego kosztu

przez członka (zazwyczaj zaliczka ta wynosiła 10% wspomnianego kosztu).

Nie jest natomiast jasne, czy kwota 45 000 zł (przed denominacją) wpłacona

przez powódkę przy zawarciu umowy najmu stanowiła równowartość wspomnianej

zaliczki i miała takie, jak ona przeznaczenie. Ustalenie, że kwota ta była

rzeczywiście kaucją, oznaczałoby odpowiedź negatywną. W takim wypadku kwota

ta podlegałaby zaliczeniu na poczet wkładu mieszkaniowego tylko za zgodą obu

stron i tylko w zakresie przez nie uzgodnionym. Natomiast ustalenie, że kwota ta

stanowiła równowartość wspomnianej zaliczki i miała takie, jak ona przeznaczenie,

uzasadniałoby jej zaliczenie na poczet wkładu mieszkaniowego. W tym miejscu

należy zaznaczyć, że § 3 ust. 1 pkt 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7

marca 1975 r. w sprawie pobierania od najemców lokali mieszkalnych kaucji

zabezpieczającej utrzymanie lokali w należytym stanie (Dz.U. Nr 8, poz. 43)

wykluczał pobieranie kaucji od najemców mieszkań funkcyjnych.

Nie można się zgodzić ze stanowiskiem Spółdzielni, zaaprobowanym przez

Sąd Wojewódzki, że wkład mieszkaniowy powódki powinien być ustalony zgodnie z

art. 229 § 1 w związku z art. 218 § 4 i § 5 Pr.spółdz. Przyjęte w tych przepisach

rozwiązanie zakłada wygaśnięcie lokatorskiego prawa do lokalu, przysługującego

jednemu z członków, i przydzielenie lokalu, do którego prawo wygasło, innemu

członkowi. W tej sytuacji wysokość wkładu mieszkaniowego członka, któremu

przydzielono lokal, jest determinowana wysokością zwaloryzowanego w sposób

określony w art. 229 § 1 Pr.spółdz. wkładu mieszkaniowego wypłacanego po

wygaśnięciu prawa do lokalu. Rozwiązanie to zatem chroni, po pierwsze, interesy

osoby uprawnionej, której wypłacany jest wkład po wygaśnięciu prawa, przez

odpowiednią waloryzację tego wkładu, a po drugie, interesy spółdzielni, przez

zapewnienie jej pokrycia sumy wypłaconej w związku z wygaśnięciem prawa. Jeżeli

można zaaprobować ustalenie wkładu mieszkaniowego zgodnie z art. 229 § 1 w

związku z art. 218 § 4 i § 5 Pr.spółdz. także w takim wypadku przydzielenia lokalu

uprzednio wynajmowanego jako mieszkanie funkcyjne, w którym koszty budowy

tego lokalu ponieśli pozostali członkowie spółdzielni, to nie sposób tego uczynić w

wypadku, gdy wspomniane koszty poniósł sam najemca, na którego rzecz

następnie dokonano przydziału. W takiej sytuacji, wskazane wyżej racje,

przyświecające rozpatrywanej regulacji, są nieaktualne.

Określając wkład mieszkaniowy powódki, należy mieć na względzie nie art.

229 § 1 w związku z art. 218 § 4 i § 5 Pr.spółdz., lecz art. 218 § 3 Pr.spółdz. W myśl

tego przepisu, zarówno w jego obecnym, jak i pierwotnym brzmieniu, o wysokości

należnego wkładu mieszkaniowego decyduje treść aktów prawnych przewidujących

umorzenie części kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię na sfinansowanie

kosztów budowy lokalu przydzielonego na zasadach lokatorskiego prawa. Obecnie

takie akty nie obowiązują. Te jednak, które zostały uprzednio wydane, mają

zastosowanie do kredytów zaciągniętych przez spółdzielnie w czasie ich

obowiązywania. Zawarte w nich postanowienia rozstrzygały o tym, jaka część

kosztów budowy mieszkania lokatorskiego nie podlegała umorzeniu, i tym samym

wyznaczała wysokość należnego wkładu mieszkaniowego, a także o zasadach

wnoszenia należnego wkładu mieszkaniowego. Określone w tych aktach zasady

spłaty kredytu przez spółdzielnie, znajdujące wyraz w zawartych przez nie

umowach kredytowych, ulegały “przeniesieniu” na członków. Dlatego prawidłowe

ustalenie wysokości należnego wkładu mieszkaniowego wymagało zawsze

odwołania się do warunków, na jakich została zawarta umowa kredytowa

spółdzielni z bankiem (zob. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 5 lipca 1995 r., III

CZP 80/95, OSNC 1995, nr 11, poz. 158, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 18

marca 1997 r., I CKU 14/97, OSNC 1997, nr 9, poz. 125, wyrok Sądu Najwyższego

z dnia 16 maja 1997 r., I CKU 69/97, OSNC 1997, nr 11, poz. 176 oraz uchwała

Sądu Najwyższego z dnia 3 marca 1998 r., III CZP 4/98, OSNC 1998, nr 9, poz.

134).

W świetle powyższych uwag, wysokość wkładu mieszkaniowego należnego od

powódki powinna być wyznaczona przy uwzględnieniu warunków umowy

kredytowej Spółdzielni z bankiem, zawartej w celu sfinansowania inwestycji

obejmującej budynek przy ul. M. 3. Ustawa z dnia 28 grudnia 1989 r. o

uporządkowaniu stosunków kredytowych (Dz.U. Nr 74, poz. 440), na którą powołuje

się strona pozwana, wprowadziła tylko tę zmianę, że uchyliła z dniem 1 stycznia

1990 r. postanowienia wspomnianej umowy kredytowej, przewidujące

oprocentowanie kredytu według stawki stałej i preferencyjnej (art. 1 ust. 1 pkt 2); od

tego dnia, jeżeli bank nie uzgodnił ze Spółdzielnią inaczej, miała zastosowanie

zmienna stawka oprocentowania (art. 1 ust. 3). Zgodnie z art. 2 powołanej ustawy,

należności banku z tytułu zmienionego oprocentowania kredytów za rok 1990

podlegały spłacie w 40% kwoty odsetek, a w pozostałej części były dopisywane do

zadłużenia kredytobiorcy. Kwestia pomocy udzielanej kredytobiorcom na podstawie

aktów wykonawczych wydanych na podstawie tej ustawy może być, ze względu na

okoliczności sprawy, pominięta.

Ustalenie wkładu mieszkaniowego powódki zgodnie z art. 218 § 3 Pr.spółdz.

wyklucza, rzecz jasna, waloryzację dokonanych przez nią wpłat na poczet tego

wkładu .

Z przytoczonych powodów na podstawie art. 39313

§ 1 k.p.c. orzeczono, jak w

sentencji.