II CKN 1075/98

Wyrok z dnia 21 września 2000 r., II CKN 1075/98

Jeżeli spółdzielnia, której nieruchomość gruntowa oddana została w

wieczyste użytkowanie, ogłosiła przetarg nieograniczony ofert pisemnych na

zagospodarowanie tej nieruchomości z możliwością przeniesienia prawa

wieczystego użytkowania, złożenie oferty nieważnej, z powodu braku

wymaganej formy, złożenie oświadczenia o przyjęciu oferty, nieważnego z

takiej samej przyczyny, ma ten skutek, że późniejsza odmowa złożenia

oświadczenia woli w wymaganej przez prawo formie dotyczącego

przeniesienia prawa wieczystego użytkowania nie może uzasadniać

powództwa zmierzającego do osiągnięcia skutków wynikających z art. 64 k.c.

w związku z art. 1047 k.p.c.

Przewodniczący: Sędzia SN Zdzisław Świeboda (sprawozdawca)

Sędziowie SN: Iwona Koper, Mirosława Wysocka

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 13 września 2000 r. na rozprawie

sprawy z powództwa Stefana S. przeciwko Robotniczej Spółdzielni Mieszkaniowej

„L.” w Ł. oraz Spółdzielni Mieszkaniowej "R.-W." w Ł. o zobowiązanie do złożenia

oświadczenia woli, na skutek kasacji powoda od wyroku Sądu Apelacyjnego w

Łodzi z dnia 29 lipca 1998 r.,

oddalił kasację.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 29 lipca 1998 r. Sąd Apelacyjny w Łodzi oddalił apelację

powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w Łodzi z dnia 9 kwietnia 1998 r., którym

tenże Sąd oddalił powództwo Stefana S. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej „L.”

w Ł. oraz Spółdzielni Mieszkaniowej „R.-W.” w Ł. o zobowiązanie do złożenia

oświadczenia. Sąd Apelacyjny przyjął za własne ustalenia Sądu pierwszej instancji,

że Spółdzielnia Mieszkaniowa „L.” była wieczystym użytkownikiem nieruchomości

w Ł. przy ul. S. 51/71. W kwietniu 1994 r. zarząd Spółdzielni zamieścił w „Głosie

Porannym” ogłoszenie o przetargu nieograniczonym ofert pisemnych na

zagospodarowanie nieruchomości gruntowej z naniesieniami budowlanymi przy ul.

S. 51/71 w Ł., z możliwością przeniesienia prawa wieczystego użytkowania.

Przetarg odbył się dnia 13 maja 1994 r. Powód wpłacił wadium w kwocie 1000 zł

(sprzed denominacji) i złożył pisemną ofertę na przyjęcie prawa użytkowania

wieczystego za kwotę 95 000 zł (sprzed denominacji) za metr kwadratowy gruntu,

zobowiązując się do rozebrania na własny koszt przybudówek oraz wykonania

zamierzonego projektu zagospodarowania.

W dniu 20 maja 1994 r. zarząd Spółdzielni wystosował do powoda pismo

informujące go o wygraniu przetargu i zawierające warunki, które powód może

spełnić, aby nabycie prawa wieczystego użytkowania doszło do skutku. Wśród tych

warunków było wykonanie wielu czynności m.in. zmierzających do uporządkowania

terenu i przedłożenia planu jego zagospodarowania. Na skutek sprzeciwu rady

osiedla R.-W. zarząd Spółdzielni odstąpił od zawarcia z powodem umowy

przeniesienia wieczystego użytkowania.

Sąd Apelacyjny uznał, że rodzaj umowy i związane z nim wymagania

ustawowe co do formy umowy mają zastosowanie do oferty i jej przyjęcia. Jeżeli

oferta i jej przyjęcie nie odpowiadają tym wymogom, umowa jest nieważna (art. 237

k.c. w związku z art. 158 k.c.).

W kasacji opartej na podstawie wymienionej w art. 3931

pkt 1 k.p.c., powód

wniósł o uchylenie zaskarżonego wyroku i o przekazanie sprawy do ponownego

rozpoznania. Skarżący zarzucił naruszenie przez Sąd drugiej instancji przepisów

art. 5, 56, 64, 66-70, 73, 156-158, 237 i 390 k.c. Zdaniem skarżącego, ogłoszenie

przetargu o przeniesieniu prawa wieczystego użytkowania, zgłoszenie

najkorzystniejszych warunków przez oferenta i przyjęcie oferty przez organizatora

przetargu powinny doprowadzić do zawarcia umowy przeniesienia prawa

wieczystego użytkowania, ponieważ strona pozwana odmawiała zawarcia umowy

wniesienia powództwa było uzasadnione zasadami współżycia społecznego i

ustalonymi zwyczajami. W danej sprawie powinny obowiązywać takie same zasady,

jak w wypadku, gdyby kontrahentem powoda był Skarb Państwa lub gmina.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Przetarg jako tryb zawarcia umowy wprowadzony do kodeksu cywilnego

ustawą z dnia 23 sierpnia 1996 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr

114, poz. 542) był znany już wcześniej w niektórych ustawach, w tym w ustawie z

dnia 25 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości

(jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.). Podstawą przetargu jest

zaproszenie do składania ofert. Dalszy tok postępowania może być różny.

Organizator przetargu zapraszający do składania ofert albo oczekuje złożenia w

określonym terminie wszystkich ofert, następnie wybiera jedną z nich i przyjmuje ją

lub nie wybiera żadnej, albo też oczekuje składania kolejno coraz to

korzystniejszych dla niego ofert (tzw. aukcja), po czym jest związany ostatnią,

najkorzystniejszą ofertą. Chwilą zawarcia umowy przy przetargu pisemnym będzie

chwila otrzymania przez składającego oferty oświadczenia o jej przyjęciu (art. 70

k.c.). Od tej zasady istnieją wyjątki, gdy wymagane jest odrębne sporządzenie

umowy przez uczestnika przetargu i jego organizatora. Konieczność bowiem

dodatkowego sporządzenia umowy podstawowej sprawia, że wybór oferty i

zawiadomienie oferenta nie powodują automatycznego zawarcia umowy. W

przetargu bowiem może nie dojść do zawarcia umowy podstawowej ze względu na

obowiązek zachowania formy szczególnej pod rygorem nieważności – najczęściej

formy aktu notarialnego zastrzeżonej dla przeniesienia prawa własności

nieruchomości, a także prawa wieczystego użytkowania (art. 158 k.c. i art. 237 k.c.).

W ostatnim okresie na tle wykładni art. 701

-704

k.c. pojawiły się w literaturze

prawniczej głosy o możliwości skutecznego wystąpienia do sądu z powództwem,

opartym na przepisach art. 64 k.c. i art. 1047 k.p.c., o zobowiązanie do złożenia

oświadczenia o przeniesieniu prawa własności nieruchomości (prawa wieczystego

użytkowania), skierowanym przeciwko oferentowi lub organizatorowi przetargu,

jeżeli odmawia zawarcia umowy podstawowej. To stanowisko uzasadnia się tym, że

z chwilą wybrania oferty pomiędzy oferentem a organizatorem przetargu zostaje

zawarta umowa sui generis, której treścią jest powstanie po stronie organizatora

przetargu obowiązku, a po stronie oferenta, którego oferta została wybrana,

roszczenia w przedmiocie zawarcia, w formie przepisanej (pod rygorem

nieważności) umowy, dla zawarcia której przetarg został zorganizowany. Podstawą

tej umowy jest stosunek umowny powstały w wyniku wybrania oferty, co stwierdza

zazwyczaj protokół przetargu. Tego poglądu jednak nie można podzielić, bo chociaż

wypowiedziany on został na tle wykładni art. 701

-704

k.c., które weszły w życie w

dniu 28 grudnia 1996 r., zaś w sprawie chodzi o przetarg z 1994 r., to jednak i

wymienione przepisy nie naruszyły ani art. 158 k.c., ani art. 237 k.c.

W doktrynie utrwalony został pogląd, że gdy chodzi o obrót nieruchomościami,

forma aktu notarialnego odnosi się do wszelkiego rodzaju czynności prawnych

zobowiązujących do przeniesienia własności nieruchomości, jak i przenoszących tę

własność (art. 158, 237 k.c.). Forma aktu notarialnego jest konieczna nie tylko przy

równoczesnym złożeniu oświadczeniu woli przez obie strony, lecz również przy

umowie dochodzącej do skutku na podstawie oferty i przyjęcia jej przez drugą

stronę. Oba oświadczenia woli muszą być w takim wypadku złożone w dwu

odrębnych aktach notarialnych. Złożenie oferty nieważnej, z powodu braku

wymaganej formy, złożenie oświadczenia o przyjęciu oferty, nieważnego z takiej

samej przyczyny ma ten skutek, że późniejsza odmowa złożenia oświadczenia woli

w wymaganej przez prawo formie dotyczącego przeniesienia prawa wieczystego

użytkowania nie może uzasadniać powództwa zmierzającego do osiągnięcia

skutków wynikających z art. 64 k.c. w związku z art. 1047 k.p.c.

Wprawdzie zarządzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z

dnia 19 czerwca 1991 r. w sprawie przetargów na nieruchomości stanowiące

własność Skarbu Państwa lub własność gminy (M.P. Nr 21, poz. 148) wydane na

podstawie art. 4 ust. 8 ustawy z dnia 21 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i

wywłaszczaniu nieruchomości (jedn. tekst: Dz.U. z 1991 r. Nr 30, poz. 127 ze zm.)

przewiduje, że protokół z przetargu stanowi podstawę do zawarcia umowy

sprzedaży lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste (§ 12), lecz

przepisy tego zarządzenia, jako odnoszące się do nieruchomości stanowiących

własność Skarbu Państwa lub gminy, nie mogą odnosić się do przeniesienia prawa

wieczystego użytkowania oddanego spółdzielni. Nie można również tych przepisów

stosować w drodze analogii do osób, które na przeniesienie użytkowania

wieczystego w drodze przetargu ogłoszonego przez Spółdzielnię jako wieczystego

użytkownika zaoferowały najkorzystniejsze warunki. Nie ma tu bowiem luki w

prawie, lecz istnieje określona regulacja prawna.

Nie można także skutecznie powoływać się na art. 5 k.c., bowiem przepis ten

nie może stanowić podstawy do nabycia prawa, lecz może jedynie pozbawić prawo

podmiotowe ochrony przez pewien czas; stanowi więc środek obrony, a nie nabycia

uprawnień.

Z tych przyczyn kasacja została oddalona (art. 39312

k.p.c.).