V CKN 132/00

Wyrok z dnia 24 października 2000 r., V CKN 132/00

Możliwość korzystnej sprzedaży nieruchomości przez wynajmującego z

reguły nie stanowi "ważnej przyczyny" w rozumieniu art. 33 ust. 1 ustawy z

dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych

(jedn. tekst: Dz.U. 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm.).

Przewodniczący: Sędzia SN Lech Walentynowicz

Sędziowie SN: Stanisław Dąbrowski, Elżbieta Skowrońska-Bocian

(sprawozdawca)

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 24 października 2000 r. na rozprawie

sprawy z powództwa Gminnej Spółdzielni „S.C.” w D.W. przeciwko Bożenie P. o

rozwiązanie umowy najmu i eksmisję, na skutek kasacji pozwanej od wyroku Sądu

Wojewódzkiego w Opolu z dnia 28 stycznia 1998 r.,

zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że oddalił apelację i zasądził od

powódki na rzecz pozwanej kwotę 100 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Gminna Spółdzielnia „S.C.” w D.W. wystąpiła przeciwko Bożenie P. z

powództwem o rozwiązanie umowy najmu i eksmisję. Jako podstawę swojego

żądania podała, że lokal zajmowany przez pozwaną stał się niezbędny wobec

planów jego sprzedaży dla poratowania sytuacji finansowej powódki. Powódka

zwracała się do Bożeny P. o rozwiązanie umowy najmu, jednak strony nie doszły do

porozumienia.

Z ustaleń poczynionych przez Sąd Rejonowy wynika, że pozwana Bożena P.

zajmuje lokal należący do powódki od 1975 r. Lokal ten znajduje się w budynku

wielofunkcyjnym – parter wykorzystywany jest na cele handlowe przez małżonków

Halinę i Leszka G., na piętrze i poddaszu znajdują się lokale mieszkalne

zajmowane przez małżonków G., rodzinę B. (na pierwszym piętrze) oraz rodzinę

pozwanej (na poddaszu). Powodowa Spółdzielnia zawarła z małżonkami G. umowę

przedwstępną przeniesienia własności całego budynku za cenę 90 000 zł i przyjęła

zaliczkę. Małżonkowie G. są zainteresowani nabyciem całego budynku, jednak bez

lokatorów. W tej sytuacji Spółdzielnia wypowiedziała umowę najmu pozwanej, a

także rodzinie B. Pozwana Bożena P., która wywiązuje się z obowiązków

umownych i przestrzega zasad porządku domowego, nie jest w stanie wykupić od

powódki całej nieruchomości, na której znajdują się budynek ze spornymi lokalami

oraz inne budynki, ale wraz z Ireną B. mogłaby wykupić budynek mieszkalny za

kwotę 45 000 zł. Powódka nie wyraziła jednak zgody na geodezyjny podział

nieruchomości w celu wydzielenia działki pod budynek mieszkalny.

Sąd Rejonowy oddalił powództwo wskazując, że plany finansowe powódki

uzależnione od tego, czy pozostawi do dyspozycji małżonków G. budynek nie

obciążony prawami osób trzecich, nie powinny naruszać praw pozwanej, nawet

kosztem ograniczenia uprawnień właścicielskich powódki. Sąd rozważył interesy

stron i uznał, że oddalenie powództwa ochroni prawo pozwanej do mieszkania, a

nie narazi interesów powódki (właściciela). Powodowa Spółdzielnia posiada

bankową lokatę terminową w kwocie 100 000 zł, co oznacza, że nie jest narażona

na utratę wypłacalności. Ograniczenie uprawnień właścicielki kosztem zachowania

przez pozwaną prawa najmu lokalu staje się konieczne w istniejącej sytuacji

mieszkaniowej pozwanej, wykonującej swoje prawo od wielu lat bez zarzutu, a

pozbawionej możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych poza spornym

lokalem. Wykładnia art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali

mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, dokonana przez pryzmat zasad

współżycia społecznego, powinna przemawiać przeciwko roszczeniu powódki.

W wyniku apelacji powódki Sąd Wojewódzki w Opolu orzeczeniem z dnia

28 stycznia 1998 r. zmienił zaskarżony wyrok i rozwiązał umowę najmu oraz

nakazał pozwanej opuszczenie lokalu wraz z osobami i rzeczami reprezentującymi

jej prawa. Sąd ten dokonał odmiennej oceny prawnej podstawowej kwestii, jaką jest

wykładnia pojęcia „zasady współżycia społecznego”, które determinuje rozumienie

„ważnej przyczyny”, pozwalającej, zgodnie z art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o

najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, rozwiązać istniejącą

umowę najmu. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, wykluczone jest takie rozumienie

pojęcia „ważna przyczyna”, które praktycznie wyłączałoby możliwość skorzystania

przez wynajmującego z możliwości rozwiązania umowy przez sąd, a taka sytuacja

wystąpi, gdy potrzeby lokalowe najemcy będą utożsamiane z zasadami współżycia

społecznego. Nie można wykluczyć istnienia „ważnej przyczyny” w sytuacji, gdy

właściciel upomina się o zwrot lokalu, mając oczywiście lepszą perspektywę

spożytkowania prawa do niego aniżeli przez dalsze trwanie stosunku najmu.

Istnienie praw wynikających ze stosunku najmu nie powinno niweczyć planów

sprzedaży nieruchomości wraz z urządzeniami i znajdującymi się na niej lokalami,

skoro powódka jako właściciel ma w tym uzasadniony interes gospodarczy. Interes

ten wyraża się w uzyskaniu środków pieniężnych niezbędnych dla restrukturyzacji

Spółdzielni, a ponadto nieruchomość przestanie obciążać wartość środków trwałych

Spółdzielni. Odpadnie także konieczność przeprowadzenia kosztownego remontu.

Kasacja pozwanej została oparta na podstawie kasacyjnej określonej w art.

3931

pkt 1 k.p.c. Wskazano w niej naruszenie art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o

najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych w związku z art. 5 k.c.

przez ich niewłaściwe zastosowanie, polegające na uznaniu, że w świetle

zgromadzonego materiału dowodowego istnieją „ważne przyczyny” uzasadniające

rozwiązanie umowy najmu lokalu zajmowanego przez pozwaną.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 33 ust. 1 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali

mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. 1998 r. Nr 120, poz.

787 ze zm. – dalej "u.naj.lok."), z ważnych przyczyn, innych niż określone w art. 32,

wynajmujący może wytoczyć powództwo o rozwiązanie najmu i nakazanie przez

sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i

terminu rozwiązania umowy. Z przepisu tego wynika, że wystąpienie ważnej

przyczyny, innej niż wskazana w art. 32, stwarza możliwość rozwiązania umowy

mimo braku porozumienia stron w tym względzie. Nie ulega wątpliwości, po

pierwsze, że przesłanką dopuszczalności rozwiązania umowy najmu jest

wystąpienie „ważnej przyczyny”, a po drugie, że wynajmujący – przy istnieniu takiej

przyczyny – nie może skutecznie wypowiedzieć umowy wiążącej go z najemcą, lecz

może jedynie zwrócić się ze stosownym żądaniem do sądu. Sąd jest zaś władny

umowę taką rozwiązać, gdy, oceniając okoliczności konkretnej sprawy, dojdzie do

przekonania, że „ważna przyczyna” uzasadnia przyznanie ochrony interesom

wynajmującego kosztem uprawnień najemcy do lokalu mieszkalnego stanowiącego

przedmiot najmu. Decydującego znaczenia nabiera więc wykładnia pojęcia „ważna

przyczyna”, występującego w art. 33 u.naj.lok.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego wskazano już, że „ważna przyczyna”

uzasadniająca powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu i nakazanie

najemcy opróżnienia lokalu występuje w szczególności wówczas, gdy lokal stanie

się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych niezbędny wynajmującemu, a

nie jest niezbędny najemcy (tak wyrok z dnia 27 maja 1999 r., II CKN 362/98,

OSNC 1999, nr 12, poz. 215). W orzeczeniu tym Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na

ogólnikowość pojęcia „ważne przyczyny” i jego niedookreślenie, które powodują z

jednej strony elastyczność unormowania, a z drugiej – trudności w jego stosowaniu.

Oceniając, czy w konkretnym stanie faktycznym zachodzą „ważne przyczyny” w

rozumieniu art. 33 u.naj.lok., należy mieć na względzie przede wszystkim charakter

i cel tego przepisu, który wyznaczają zawarte w Konstytucji zasady – ochrony

własności (art. 21 i 64) i ochrony najemców lokali mieszkalnych (art. 75). Ponadto,

pewne wskazówki co do rozumienia pojęcia „ważne przyczyny” zawarte są w

ustawie o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Z art. 35 tej

ustawy wynika, że „ważną przyczynę” stanowi konieczność przeprowadzenia

rozbiórki budynku lub remontu albo modernizacji, wymagających opróżnienia

niektórych lokali.

W orzecznictwie wskazuje się także, że „ważne przyczyny” uzasadniające

rozwiązanie przez sąd umowy najmu powinny być porównywalne, gdy chodzi o ich

wagę, z ważnymi powodami określonymi w art. 32 u.naj.lok. Ważnym powodem

uzasadniającym rozwiązanie umowy może być godny ochrony interes

wynajmującego, jednak powinien on mieć walor uzasadniający pozbawienie

najemcy przysługującej mu ochrony (tak wyrok Sądu Najwyższego z dnia 27 marca

2000 r., III CKN 659/98, nie publ.).

Podzielając przedstawione wyżej stanowisko należy dodać, że wykładając

pojęcie „ważne przyczyny” sąd orzekający o żądaniu rozwiązania umowy najmu

musi dokonać oceny – sprzecznych ze swej istoty – interesów najemcy i

wynajmującego. Ocena ta prowadzi w rezultacie do przyznania ochrony interesom

jednej ze stron, kosztem drugiej strony umowy najmu. Niezbędne jest zatem

rozważenie nie tylko sytuacji wynajmującego, żądającego rozwiązania umowy

najmu i opróżnienia lokalu, ale także sytuacji najemcy.

W stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy, wiążącym Sąd Najwyższy, po

stronie wynajmującej Spółdzielni (właścicielki nieruchomości) występuje istotna

przyczyna w postaci zamiaru uzyskania znacznej kwoty ze sprzedaży

nieruchomości, na której znajduje się budynek wraz ze spornym lokalem. Jednak

względy finansowe, wyrażające się w możliwości korzystnej sprzedaży

nieruchomości, jako jedyne uzasadnienie żądania rozwiązania umowy najmu lokalu

mieszkalnego, nie stanowią „ważnej przyczyny” w rozumieniu art. 33 ust. 1

u.naj.lok. Niezbędne jest także uwzględnienie interesów najemcy. Jeżeli najemca

nie ma możliwości zaspokojenia swych potrzeb mieszkaniowych poza aktualnie

wynajmowanym lokalem mieszkalnym, interes właściciela musi ustąpić interesowi

najemcy.

Powyższe stanowisko nie oznacza, że w każdym przypadku ochronę uzyska

interes najemcy kosztem interesów wynajmującego. Trafnie bowiem wskazuje Sąd

drugiej instancji, że przy zbyt szerokim stosowaniu klauzuli zasad współżycia

społecznego w istocie każde żądanie rozwiązania stosunku najmu na podstawie art.

33 ust. 1 u.naj.lok. byłoby sprzeczne z tymi zasadami. Jednak wykładnia pojęcia

„ważne przyczyny” jest czymś innym niż ocena żądania wynajmującego w świetle

zasad współżycia społecznego. Jak wyżej wskazano, nie chodzi o ocenę

zachowania się wynajmującego żądającego rozwiązania umowy, lecz o ocenę i

wyważenie interesów stron tej umowy. Takiego wyważenia interesów zabrakło w

rozpoznawanej sprawie. Zasadny jest zatem zarzut naruszenia wskazanych w

kasacji przepisów prawa materialnego.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 3931

k.p.c.).