I CKN 1014/00

Wyrok z dnia 21 listopada 2000 r., I CKN 1014/00

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy prawa

własności lokalu i udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu objętego

przepisami dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu

gruntów na obszarze m. st. Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.), jeżeli w

chwili zawarcia umowy wiedział on, że toczy się postępowanie

administracyjne z wniosku byłych właścicieli o przyznanie im wieczystego

użytkowania gruntu.

Przewodniczący: Sędzia SN Stanisław Dąbrowski (sprawozdawca)

Sędziowie SN: Iwona Koper, Marek Sychowicz

Sąd Najwyższy po rozpoznaniu w dniu 7 listopada 2000 r. na rozprawie

sprawy z powództwa Marii K., Małgorzaty K., Zygfryda Ś. przeciwko: Gminie W.C.

Dzielnicy M., Stefanowi J. i Urszuli J. o stwierdzenie nieważności umowy, na skutek

kasacji pozwanych Urszuli i Stefana małżonków J. od wyroku Sądu Apelacyjnego w

Warszawie z dnia 22 czerwca 1999 r.,

oddalił kasację i zasądził od pozwanych Urszuli i Stefana małżonków J. na

rzecz powodów kwotę 1500 zł tytułem zwrotu kosztów procesu za instancję

kasacyjną.

Uzasadnienie

Sąd Wojewódzki w Warszawie wyrokiem z dnia 9 kwietnia 1997 r. ustalił, że

sporządzona w dniu 24 maja 1996 r. w formie aktu notarialnego umowa

ustanowienia odrębnej własności lokalu, sprzedaży lokalu oraz oddania części

gruntu w użytkowanie wieczyste, zawarta pomiędzy pozwaną Gminą W.C. a

pozwanymi Stefanem J. i Urszulą Krystyną J., jest nieważna.

Sąd Wojewódzki poczynił następujące ustalenia: Wymienioną wyżej umową

Gmina W.C. sprzedała małżonkom J. lokal nr 4 w budynku przy ul. Z. nr 15 o pow.

78,43 m2

, piwnicę o pow. 33,31 m2

wraz z udziałem 0,195 części wspólnych

budynku i innych urządzeń, które nie służą do wyłącznego użytku właścicieli

poszczególnych lokali, oraz oddała w użytkowanie wieczyste udział 0,195 działki

gruntu nr 226 o pow. 1860 m2

, dla której prowadzona jest księga wieczysta Kw (...)

przez Sąd Rejonowy dla Warszawy Mokotowa. Dla lokalu utworzono księgę

wieczystą nr (...), do której wpisano jako właścicieli małżonków J.

Działka gruntu nr 216 o powierzchni 1860 m2

składa się z działek gruntu nr

8216 o pow. 912,50 m2

oraz 8117 o pow. 927,50 m2

i działki pod ulicami o pow.

19 m2

, których właścicielami byli Wojciech i Amelia małżonkowie Z. W dniu 14

marca 1949 r. pełnomocnik małżonków Z. złożył do Zarządu Miejskiego w m.st.

Warszawie wniosek o przyznanie własności czasowej w trybie art. 7 dekretu z dnia

26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st.

Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279). Wniosek ten został rozpoznany dopiero po 47

latach od jego zgłoszenia, decyzją Prezydenta m.st. Warszawy z dnia 31 grudnia

1996 r.

Na działce przy ul. Z. znajdował się budynek zasiedlony przed wrześniem

1939 r. W dniu 14 grudnia 1949 r. Wojciechowi Z. zakazano dokonywania napraw i

budynek przekazano w administrację Prezydentowi m.st. Warszawy.

Następcami prawnymi właścicieli nieruchomości Wojciecha i Amelii

małżonków Z. są w drodze spadkobrania powodowie Maria K., Małgorzata K. i

Zygfryd Ś.

Sąd Wojewódzki uznał, że pozwana Gmina nie była władna zawrzeć umowy

notarialnej w dniu 24 maja 1996 r., gdyż w tej dacie nie był rozpoznany wniosek

poprzedników prawnych powodów o przyznanie własności czasowej gruntu w trybie

art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. Skutkiem tego jest nieważność umowy,

stosownie do art. 58 § 1 k.c.

Usytuowany na działce budynek zbudowany i zasiedlony w 1938 r., pomimo

że nie został wykończony oraz nie wyremontowano go po zniszczeniach wojennych

do dnia 14 grudnia 1949 r., stanowił odrębną nieruchomość zgodnie z art. 5 dekretu

z dnia 26 października 1945 r. Stanowił on własność małżonków Z., a po ich śmierci

ich następców prawnych i Gmina nie miała prawa sprzedać znajdującego się w nim

lokalu nr 4, albowiem nie była jego właścicielem, co także skutkuje nieważność

umowy. Odebranie małżonkom Z., decyzją Urzędu Miejskiego m.st. Warszawy z

dnia 14 grudnia 1949 r., prawa przeprowadzenia napraw budynku nie stanowi

rozstrzygnięcia wniosku z art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r.

Sąd uznał ponadto, że pozwanych małżonków J. nie chroni rękojmia wiary

publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach

wieczystych i hipotece, Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm.), albowiem zdawali sobie

sprawę z tego, iż stan prawny nieruchomości jest sporny oraz że toczy się

postępowanie administracyjne na skutek działań spadkobierców byłych właścicieli

nieruchomości, zmierzające do odzyskania działki, czemu chcieli przeszkodzić,

pisząc wiele pism do Urzędu Gminy M. Mimo tego, że nieruchomość była opisana w

księdze wieczystej (...) jako wyłączna, nie obciążona żadnymi prawami własność

Gminy, pozwani, nabywając własność lokalu oraz użytkowanie wieczyste gruntu,

byli – ze względu na tę świadomość – w złej wierze w rozumieniu art. 6 ustawy o

księgach wieczystych i hipotece.

Apelację pozwanych Urszuli i Stefana małżonków J. Sąd Apelacyjny w

Warszawie wyrokiem z dnia 22 czerwca 1999 r. oddalił. Zdaniem Sądu

Apelacyjnego, prawidłowe są ustalenia Sądu pierwszej instancji co do daty

postawienia i zasiedlenia budynku oraz ocena, że podlegał on działaniu art. 5

dekretu z dnia 26 października 1945 r. Pozwani nie przedstawili dowodów na

potwierdzenie swojej tezy, że budynek spełniający wymogi art. 5 dekretu nie

istniał. (...)

Sąd Apelacyjny uznał, że z treści załączonych do akt sprawy pism

podpisywanych przez pozwanego Stefana J. wynika, że pozwani byli poinformowani

o staraniach powodów zmierzających do odzyskania nieruchomości i dokładnie

znali podstawę prawną tych starań, mianowicie niewydanie decyzji na podstawie

dekretu z 1945 r. Z tego względu Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu

Wojewódzkiego, że pozwani, zawierając w dniu 24 maja 1996 r. umowę, działali w

złej wierze, więc nie chroni ich rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Od wyroku Sądu Apelacyjnego pozwani Stefan i Urszula małżonkowie J.

wnieśli kasację opartą na obu podstawach z art. 393-1

k.p.c. Zarzucili naruszenie

przepisów postępowania, które mogło mieć wpływ na wynik sprawy art. 227 i 233 §

1 i art. 328 § 2 k.p.c. przez uznanie, że dowód z decyzji administracyjnej z dnia 7

grudnia 1973 r. zgłoszony w postępowaniu apelacyjnym dotyczy innej działki Karola

Z. i nie ma związku ze sprawą niniejszą bez wskazania bliższych przyczyn takiej

oceny, mimo kluczowego zdaniem skarżących znaczenia tego dowodu, art. 233 § 1

k.p.c. przez przekroczenie zasady swobodnej oceny dowodów przy ustalaniu

okoliczności, które miały świadczyć o złej wierze małżonków J., art. 5 i 232 zdanie

drugie k.p.c. przez nieudzielenie pozwanym wskazówek o możliwości

przeprowadzenia dowodów np. z opinii biegłego czy oglądu akt archiwalno-

budowlanych na okoliczność, że budynek w 1945 r. był w stanie, który uzasadniał

uznanie późniejszej odbudowy za budowę nowego obiektu, po myśli art. 2 ust. 2

ustawy z dnia 3 lipca 1947 r. o popieraniu budownictwa (Dz.U. Nr 52, poz. 270) i

niedopuszczenie takich dowodów z urzędu oraz art. 234 k.p.c. przez przyjęcie

obalenia domniemania dobrej wiary pozwanych wynikającego z art. 7 k.c. na

podstawie okoliczności, które nie mogły mieć decydującego znaczenia.

Ponadto skarżący zarzucili wyrokowi Sądu Apelacyjnego naruszenie art. 5 i 6

ustawy o księgach wieczystych i hipotece przez ich błędną wykładnię oraz art. 7 k.c.

przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie. W uzasadnieniu kasacji

podnieśli, że Sąd Apelacyjny, przypisując nadmierne znaczenie treści art. 6 § 2

ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nie wyciągnął należytych wniosków z

przepisu art. 7 k.c., który przyjmuje domniemanie dobrej wiary. Przepis art. 6 § 2

ustawy o księgach wieczystych i hipotece dotyczy oceny wiadomości o treści księgi

wieczystej, lecz nie obejmuje informacji o zgłoszonych roszczeniach. Pozwani mogli

się z łatwością dowiedzieć, że byli właściciele starają się o przyznanie im działki, ale

jest to za mało, aby mówić o świadomości, że księga wieczysta podaje

nieprawdziwe dane; w księdze wieczystej w dniu 24 maja 1996 r. jako właściciel

wpisana była Gmina.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kasacja nie jest zasadna. Użyte w niej argumenty zmierzają w dwóch

kierunkach. Po pierwsze, skarżący starają się wykazać wadliwość ustaleń, z których

wynika, że w umowie z dnia 24 maja 1996 r. pozwana Gmina rozporządziła cudzym

prawem; po drugie, starają się przekonać, że chroni ich, jako nabywców prawa

własności lokalu i wieczystego użytkowania gruntu, rękojmia wiary publicznej ksiąg

wieczystych. Poza granicami kasacji (art. 393-11

k.p.c.) pozostają kwestie dotyczące

zastosowania art. 58 k.c.

Niektóre istotne dla rozstrzygnięcia sprawy okoliczności nie były przez

pozwanych kwestionowane. Poza sporem jest, że nieruchomość objęta umową

pozwanych z dnia 24 maja 1996 r. podlegała działaniu dekretu z dnia 26

października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st.

Warszawy (Dz.U. Nr 50, poz. 279 ze zm.), że w chwili wejścia w życie dekretu

nieruchomość była zabudowana oraz że poprzednicy prawni powodów w dniu 14

marca 1949 r. złożyli w trybie art. 7 dekretu wniosek o przyznanie im własności

czasowej.

Kluczowym zagadnieniem jest kwestia, czy wniosek o przyznanie własności

czasowej został rozpoznany przed datą zawarcia umowy przez pozwanych, tj.

przed dniem 24 maja 1996 r.

Pozwani zaoferowali w postępowaniu apelacyjnym dowód z decyzji

administracyjnej z dnia 7 grudnia 1973 r. odmawiającej ustanowienia wieczystego

użytkowania Karolowi Z., twierdząc, że decyzja ta wydana została w wyniku

rozpoznania wniosku poprzedników prawnych powodów. Już z samej treści tej

decyzji wynika, że dotyczy ona innej nieruchomości, oznaczonej niegdyś numerem

hipotecznym (...), o powierzchni 1156 m2

. Niniejsza sprawa dotyczy natomiast

ustalenia nieważności umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste udziału w działce

nr (...), oznaczonej dawniej numerami hipotecznymi (...) i (...).

Po częściowym rozpatrzeniu wniosku z dnia 14 marca 1949 r. wydana została

przez Prezydenta m.st. Warszawy decyzja dopiero w dniu 31 grudnia 1996 r.

Decyzją tą ustanowiono użytkowanie wieczyste na rzecz powodów udziału

wynoszącego 0,805 części gruntu o powierzchni 1860 m2

, oznaczonego jako

działka ewidencyjna nr (...), potwierdzono, że budynek wybudowany na gruncie

przed 1945 r. stanowi własność dotychczasowych właścicieli, i pozostawiono do

rozpatrzenia w późniejszym terminie wniosek co do udziału 0,195 części gruntu.

W tak oczywistym stanie rzeczy Sąd Apelacyjny, przy ocenie wartości

dowodu, uprawniony był do lakonicznego tylko stwierdzenia, że decyzja z dnia 7

grudnia 1973 r. dotyczyła innej działki i nie ma związku ze sprawą niniejszą.

Trafność tej oceny nie budzi wątpliwości, więc zarzut naruszenia przepisów art.

227, 233 § 1 i art. 328 § 2 k.p.c. nie może być uznany za usprawiedliwiony.

Stosownie do art. 5 dekretu z dnia 26 października 1945 r., budynki oraz inne

przedmioty znajdujące się na gruntach przechodzących na własność gminy m.st.

Warszawy pozostawały własnością dotychczasowych właścicieli. Dla zachowania

własności budynku istotne jest, że znajdował się on na gruncie w dniu wejścia w

życie dekretu, tj. w dniu 21 listopada 1945 r., a to nie zostało zakwestionowane.

Późniejsze nakłady nie mają znaczenia dla zachowania prawa własności.

Przepis art. 2 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 1947 r. o popieraniu budownictwa

(Dz.U. Nr 52, poz. 276) przewidywał, że naprawę budowli położonych na Ziemiach

Odzyskanych, zniszczonych więcej niż w 33 %, a na pozostałym obszarze kraju

więcej niż w 66 %, uważa się za nową budowę. Przepis ten miał znaczenie przy

ubieganiu się o pomoc Państwa przy odbudowie, nie był to natomiast przepis

nacjonalizacyjny. Nawet, jeśli po objęciu zarządu nieruchomości przez Gminę,

nakłady na budynek przekroczyłyby powyższe wskaźniki procentowe, to nie

pozbawiłoby to dotychczasowych właścicieli prawa własności. Prowadzenie

dowodów na okoliczność w jakim stopniu budynek był zniszczony przed objęciem

go we władanie Gminy, w tej sprawie byłoby zbędne. W żadnym razie Sąd

Apelacyjny nie miał obowiązku udzielania w tym zakresie wskazówek dowodowych

pozwanym lub poszukiwania dowodów z urzędu. Zarzut naruszenia art. 5 k.p.c. i

art. 232 zdanie drugie k.p.c. jest całkowicie chybiony.

Budynki, o jakich mowa w art. 5 dekretu z dnia 26 października 1945 r., stały

się odrębnymi nieruchomościami (art. XXXIX § 3 dekretu z dnia 11 października

1946 r. – Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach wieczystych,

Dz.U. Nr 57, poz. 321). Własność budynków wygasała dopiero w razie odmowy

przyznania własności czasowej, a następnie wieczystego użytkowania, albo w razie

niezłożenia, w przewidzianym w art. 7 ust. 1 dekretu terminie, wniosku o przyznanie

prawa wieczystej dzierżawy (zamienionej potem na własność czasową, a następnie

na wieczyste użytkowanie). W konkretnej sprawie oznacza to, że pozwana Gmina,

zbywając w dniu 24 maja 1996 r., a więc kilka miesięcy przed rozpoznaniem

wniosku właścicieli z dnia 14 marca 1949 r. o przyznanie im własności czasowej,

lokal w budynku i oddając część gruntu w wieczyste użytkowanie, rozporządziła

cudzym prawem.

Pozwana Gmina wpisana była w księdze wieczystej jako właściciel. Nabywcę

prawa własności ujawnionego w księdze wieczystej, zgodnie z art. 5 ustawy z dnia

6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm. –

"u.k.w.h."), chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jednakże stosownie

do art. 6 ust. 1 tej ustawy, rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni

rozporządzeń dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. Definicję

złej wiary w rozumieniu art. 6 zawiera ust. 2 tego przepisu; w złej wierze jest ten kto

wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym,

albo ten kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Przepis art. 7 k.c. wprowadza

prawne domniemanie dobrej wiary. Na mocy art. 234 k.p.c. domniemanie to jest

wiążące dla sądu, ale może zostać obalone.

W konkretnej sprawie Sąd Apelacyjny ustalił, że pozwani w chwili zawarcia

umowy wiedzieli, iż toczy się postępowanie administracyjne na skutek wniosku

byłych właścicieli nieruchomości objętej umową, złożonego na podstawie art. 7

dekretu z dnia 26 października 1945 r. Ustalenie to nie jest wadliwe, a na jego

trafność wskazuje treść kilku pism podpisanych przez pozwanego Stefana J.,

załączonych do akt.

Zgodzić się można ze stanowiskiem kasacji, że – ogólnie rzecz biorąc –

świadomość, iż byli właściciele wystąpili z roszczeniami, nie jest równoznaczna ze

świadomością niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem

prawnym. Roszczenie z art. 7 dekretu z dnia 26 października 1945 r. ma jednak

szczególny charakter. Jego specyfika polega na tym, że prawo własności budynków

byłych właścicieli gruntu wygasa dopiero z chwilą uprawomocnienia się decyzji o

odmowie przyznania im prawa wieczystego użytkowania gruntu. Do tego czasu

pozostają właścicielami budynków. Wynika stąd, że w razie nierozpoznania wniosku

byłych właścicieli złożonego na podstawie art. 7 dekretu z dnia 26 października

1945 r., wykreślenie ich prawa w księdze wieczystej i wpisanie jako właściciela

Gminy z zasady jest wadliwe.

Świadomość tego stanu rzeczy przez nabywcę świadczy o jego złej wierze w

rozumieniu art. 6 ust. 2 u.k.w.h. W konsekwencji, nabywcy prawa własności lokalu i

udziału w wieczystym użytkowaniu gruntu objętego przepisami dekretu z dnia 26

października 1945 r. nie chroni rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, jeżeli w

chwili zawarcia umowy wiedział on, że nie został jeszcze rozpoznany wniosek

byłych właścicieli o przyznanie im wieczystego użytkowania gruntu, złożony na

podstawie art. 7 tego dekretu. Nieusprawiedliwione zatem są także zarzuty kasacji

co do naruszenia art. 5 i 6 u.k.w.h., art. 7 k.c. oraz art. 234 k.p.c.

Z powyższych względów i na mocy art. 393-12

k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł, jak

w sentencji wyroku.