IV CKN 274/00

Wyrok z dnia 27 marca 2001 r., IV CKN 274/00

Nabywca nieruchomości – opierający swoje przekonanie, że zbywca jest

ujawniony w księdze wieczystej jako właściciel zgodnie z rzeczywistym

stanem prawnym, na prawomocnym orzeczeniu oddalającym wniosek innej

osoby o wpisanie jej do księgi wieczystej jako właściciela – jest nabywcą w

dobrej wierze.

Przewodniczący Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca)

Sędzia SN Krzysztof Kołakowski, Sędzia SA Andrzej Niedużak

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy G. przeciwko Gertrudzie i

Leonowi małżonkom K., Janowi i Stanisławie małżonkom G. o uzgodnienie stanu

prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, po

rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 27 marca 2001 r. na rozprawie kasacji powódki

od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 12 maja 1998 r.

oddalił kasację.

Uzasadnienie

Wyrokiem Sądu Wojewódzkiego w Gdańsku z dnia 22 października 1997 r.

oddalone zostało powództwo Gminy skierowane przeciwko Gertrudzie i Leonowi

małżonkom K. oraz Janowi i Stanisławie małżonkom G. o uzgodnienie stanu

ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 21 sierpnia 1969 r. pozwani Gertruda

i Leon K. sprzedali Janowi i Stanisławie G. nieruchomość położoną w G. przy ul. K.

nr 16a. Umowa zawarta została pod warunkiem, że Prezydium Miejskiej Rady

Narodowej w G. nie skorzysta z prawa pierwokupu przysługującego na mocy

ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o gospodarce gruntami w miastach i osiedlach (jedn.

tekst: Dz.U. 1969 r. Nr 22, poz. 159 ze zm.). W dniu 25 sierpnia 1969 r. Prezydium

MRN przyjęło zawiadomienie o zawarciu umowy warunkowej i w dniu 25 listopada

1969 r. złożyło oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu. W tym samym dniu

przedstawiciele Prezydium sporządzili notatkę urzędową, z której wynika, że w dniu

25 listopada 1969 r. doręczyli pozwanym Gertrudzie i Leonowi K. oświadczenie o

wykonaniu przez Prezydium MRN prawa pierwokupu, jednak ci odmówili jego

przyjęcia.

Pozwani małżonkowie K. dowiedzieli się o wykonaniu przez Skarb Państwa

prawa pierwokupu po upływie trzech miesięcy, kiedy stawili się u notariusza w celu

zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. Skarb Państwa objął

działkę w posiadanie na przełomie lat 1969/1970, a pozwani stan ten

zaakceptowali.

W dniu 21 listopada 1995 r. do Sądu Rejonowego w Gdańsku wpłynął wniosek

powodowej Gminy o wpisanie do księgi wieczystej Skarbu Państwa jako właściciela

w miejsce małżonków K. W uzasadnieniu wnioskodawczyni podała, że Skarb

Państwa skorzystał z prawa pierwokupu w dniu 25 listopada 1969 r. Wniosek ten

został oddalony.

W dniu 15 lipca 1997 r. pozwani Gertruda i Leon K. zawarli umowę notarialną

przenoszącą własność spornej nieruchomości na pozwanych Stanisławę i Jana G.

W tym stanie faktycznym Sąd pierwszej instancji przyjął, że powódka nie

wykazała, iż oświadczenie Prezydium MRN z dnia 25 listopada 1969 r. doszło

skutecznie do wiadomości pozwanych małżonków K. Powódka nie wykazała zatem

nabycia przez Skarb Państwa własności nieruchomości w 1969 r., co pociąga za

sobą oddalenie powództwa. Pozwani małżonkowie K. mogli skorzystać z

domniemania zgodności wpisanego na ich rzecz prawa własności z rzeczywistym

stanem prawnym zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach

wieczystych i hipotece (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm. – dalej "u.k.w.h.") i

rozporządzić sporną nieruchomością.

Nabywcy nieruchomości, pozwani małżonkowie G., są chronieni przez art. 5

u.k.w.h. Nie można im przypisać złej wiary w sytuacji, gdy dowiedzieli się o treści

postanowienia Sądu Rejonowego w Gdańsku z dnia 21 listopada 1997 r.,

odmawiającego dokonania wpisu na rzecz powodowej Gminy w miejsce

małżonków K.

Sąd Apelacyjny w Gdańsku wyrokiem z dnia 12 maja 1998 r. oddalił apelację

powódki podzielając stanowisko Sądu pierwszej instancji, że pozwanym małżonkom

G. nie sposób przypisać złej wiary. Nie tylko bowiem zapoznali się oni z treścią

księgi wieczystej, ale także, znając treść postanowienia Sądu Rejonowego w

Gdańsku z dnia 21 listopada 1997 r., odczekali jeszcze pół roku – przy biernej

postawie powódki – zanim zdecydowali się na nabycie nieruchomości. Sąd

Apelacyjny wskazał ponadto, że w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy bez

znaczenia pozostaje, czy w 1969 r. Skarb Państwa skutecznie wykonał prawo

pierwokupu.

Kasacja powodowej Gminy Miasta Gdańsk oparta została na obu podstawach

kasacyjnych wskazanych w art. 3931

k.p.c. W ramach podstawy naruszenia prawa

materialnego wskazano błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie art. 5, 6 ust.

1 i 2 oraz art. 10 u.k.w.h. oraz naruszenie art. 30 ustawy z dnia 19 lipca 1961 r. o

gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz.U. z 1969 r. Nr 22,

poz. 159 ze zm.), a w ramach podstawy naruszenia przepisów postępowania – art.

249, 245 i 252 k.p.c. przez "zdyskwalifikowanie notatki służbowej (...) jako

dokumentu urzędowego", art. 233 § 1 k.p.c. "przez zastąpienie obowiązującej w

polskiej procedurze cywilnej zasady swobodnej oceny dowodów przez

woluntarystyczną i nie popartą żadnymi przepisami prawa zarówno materialnego,

jak i procesowego – zasadą dowolnej oceny dowodów" oraz art. 328 § 2 k.p.c. w

związku z art. 391 k.p.c. Ponadto skarżąca wskazała na naruszenie art. 39, 40, 42 i

47 k.p.a. "przez przyjęcie, że nie nastąpiło prawnie skuteczne doręczenie według

przepisów postępowania administracyjnego, obowiązujących w 1969 r. ".

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Kasacja jest bezzasadna.

Odnosząc się do zarzutów wskazanych w ramach drugiej podstawy kasacyjnej

należy w pierwszej kolejności zauważyć, że sądy rozpoznające sprawę prowadziły

postępowanie według reguł określonych w kodeksie postępowania cywilnego. W

sprawach z zakresu prawa cywilnego, a taką niewątpliwie jest sprawa poddana

kontroli kasacyjnej, zastosowanie znajdują przepisy tego właśnie aktu prawnego

(por. art. 1), a nie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego. Skoro zatem

Sąd Apelacyjny nie stosował przepisów kodeksu postępowania administracyjnego,

zarzutu naruszenia przez niego przepisów tego kodeksu nie sposób traktować

inaczej niż w kategoriach nieporozumienia.

Odnośnie do innych zarzutów przytoczonych w ramach tej podstawy

kasacyjnej trzeba przypomnieć, że zgodnie z treścią art. 3931

pkt 2 k.p.c., wnoszący

kasację ma obowiązek wskazać nie tylko naruszenie przepisów postępowania, ale

wykazać, że uchybienie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podnosząc

naruszenie art. 244, 245 i 252 k.p.c. i obszernie wywodząc, czym jest dokument

urzędowy, jakie są jego cechy zewnętrzne oraz jakie elementy składają się na

strukturę takiego dokumentu, skarżąca pominęła fakt, że Sąd Apelacyjny przyjął, iż

w stanie faktycznym rozpoznawanej sprawy kwestia notatki urzędowej

sporządzonej przez przedstawicieli Skarbu Państwa oraz jej skutków w zakresie

nabycia własności spornej nieruchomości pozostaje bez większego znaczenia.

Jeżeliby zatem nawet założyć, że ocena tej notatki jako dokumentu prywatnego

(nawiasem mówiąc oceny takiej dokonał Sąd pierwszej instancji, a nie Sąd

Apelacyjny) prowadzi do naruszenia wskazanych przepisów, to pozostaje to bez

wpływu na wynik sprawy.

Nie znajdują także uzasadnienia zarzuty naruszenia art. 233 § 1 i art. 328 § 2

w związku z art. 391 k.p.c. Sąd Apelacyjny dokonał prawidłowej oceny

zgromadzonego materiału dowodowego, a swój tok rozumowania przedstawił w

uzasadnieniu wyroku. Polemika z dokonaną oceną prawną jest całkowicie dowolna.

Zarzuty podniesione w ramach pierwszej podstawy kasacyjnej także nie

znajdują usprawiedliwienia. Można jedynie zauważyć, że skarżąca Gmina trafnie

przywiązuje istotne znaczenie do kwestii zastosowania art. 5 i 6 u.k.w.h., jednak

wyciąga z treści tych przepisów oraz ustalonych w sprawie okoliczności nietrafne

wnioski.

Zgodnie z art. 5 u.k.w.h., w razie niezgodności między stanem prawnym

nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą

uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia

wiary publicznej ksiąg wieczystych). W rozpoznawanej sprawie poza sporem jest,

że w lipcu 1997 r. w dziale II KW (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Gdańsku

ujawnieni byli Gertruda i Leon K. jako właściciele spornej nieruchomości. Ta

okoliczność przesądziła o konieczności rozważenia, czy pozwani małżonkowie G.

skutecznie nabyli własność tej nieruchomości w związku z rękojmią wiary publicznej

ksiąg wieczystych.

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece uzależnia skuteczność nabycia

własności nieruchomości od osoby wpisanej w dziale II jako właściciel od dokonania

czynności prawnej z osobą uprawnioną według treści księgi, odpłatnego charakteru

czynności oraz pozostawania przez nabywcę w dobrej wierze (por. art. 5 i art.

6 ust. 1 i 2 ustawy). Spełnienie dwóch pierwszych przesłanek jest w okolicznościach

rozpoznawanej sprawy oczywiste. Stanisława i Jan G. zawarli z Gertrudą i Leonem

K., ujawnionymi w dziale II księgi wieczystej jako właściciele, umowę sprzedaży,

dokonali zatem czynności prawnej o charakterze odpłatnym. Sporne pomiędzy

stronami pozostawało jedynie spełnienie trzeciej przesłanki – dobrej wiary

nabywców.

Zgodnie z art. 6 ust. 2 u.k.w.h., w złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi

wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z

łatwością mógł się o tym dowiedzieć. W ustalonym stanie faktycznym Sąd

Apelacyjny trafnie przyjął istnienie po stronie pozwanych małżonków G. dobrej

wiary. Mieli oni bowiem świadomość prawomocnego oddalenia wniosku powodowej

Gminy o wykreślenie pozwanych małżonków K. (zbywców w umowie sprzedaży) i

wpisanie w ich miejsce w dziale II księgi wieczystej innego właściciela. Mieli także

świadomość, że powodowa Gmina w okresie ponad półrocznym nie podejmuje

żadnych działań zmierzających do ustalenia, że to jej, jak twierdzi, przysługuje

prawo własności nieruchomości położonej w G. przy ul. K. 16a. Przekonanie

nabywców nieruchomości, że zbywcy są ujawnieni w księdze wieczystej zgodnie z

rzeczywistym stanem prawnym, oparte na treści prawomocnego orzeczenia

sądowego oddalającego wniosek innego podmiotu o jego ujawnienie w dziale II

księgi wieczystej jako właściciela, uzasadnia przyjęcie, że nabywcy tacy

pozostawali w dobrej wierze.

Dobrej wiary małżonków G. nie wyłącza okoliczność, że przez wiele lat

pozostawali oni dzierżawcami spornej nieruchomości, a wydzierżawiającym był

Skarb Państwa. Po pierwsze, kodeks cywilny nie zawiera wymagania, aby

wydzierżawiającemu służyło prawo własności rzeczy będącej przedmiotem umowy.

Po drugie, to zbywcy nieruchomości pozostawali przez cały czas wpisani w dziale II

księgi wieczystej jako właściciele. Po trzecie, umowa dzierżawy, co przyznaje sama

skarżąca, łączyła Skarb Państwa i małżonków G. do roku 1990, tymczasem

postanowienie Sądu Rejonowego w Gdańsku odmawiające dokonania wpisu

zapadło w listopadzie 1996 r.

Nie sposób także podzielić zarzutu naruszenia art. 30 ustawy z dnia 19 lipca

1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Po pierwsze, uzasadnienie

zarzutu nie zawiera wykazania, że przepis ten został niewłaściwie zastosowany lub

błędnie wyłożony. Skarżąca odwołuje się jedynie do błędnej, jej zdaniem, oceny

ustalonych faktów ("przez przyjęcie, że Skarb Państwa nie wykonał w 1969 r. prawa

pierwokupu"). Po drugie, jak trafnie przyjął Sąd Apelacyjny, okoliczność

skutecznego skorzystania przez Skarb Państwa z prawa pierwokupu pozostaje bez

wpływu na prawidłowość rozstrzygnięcia. Nawet bowiem gdyby to powodowa

Gmina była, jako następca Skarbu Państwa, właścicielem spornej nieruchomości

nie ujawnionym w księdze wieczystej, to i tak działałaby przeciwko niej rękojmia

wiary publicznej ksiąg wieczystych. Sąd Apelacyjny zaś ustalił, że pozwani

Stanisława i Jan G. nabyli własność nieruchomości właśnie w związku z

funkcjonowaniem tej instytucji, chroniącej nabywców działających w zaufaniu do

treści księgi wieczystej.

Z tych względów kasacja podlegała oddaleniu jako pozbawiona

usprawiedliwionych podstaw (art. 39312

k.p.c.).