III CKN 1207/98

Wyrok z dnia 19 lipca 2001 r., III CKN 1207/98

Nabycie własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego

przed wejściem w życie ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach

mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27) od spółdzielni mieszkaniowej

było możliwe jedynie na podstawie przepisów ustawy z dnia 16 września

1982 r. – Prawo spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z 1995 r. Nr 54, poz. 288 ze

zm.).

Sędzia SN Antoni Górski (przewodniczący), Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-

Bocian (sprawozdawca), Sędzia SN Hubert Wrzeszcz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa L. Spółdzielni Mieszkaniowej w L.

przeciwko Krystynie i Sławomirowi małżonkom N. o zapłatę, po rozpoznaniu w Izbie

Cywilnej w dniu 19 lipca 2001 r. na rozprawie kasacji pozwanych od wyroku Sądu

Wojewódzkiego w Lublinie z dnia 5 marca 1998 r.

uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu w Lublinie

do ponownego rozpoznania pozostawiając temu Sądowi orzeczenie o kosztach

postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Pozwani Sławomir i Krystyna N., zapoznawszy się z ogłoszeniem

zamieszczonym w prasie przez powodową L. Spółdzielnię Mieszkaniową, złożyli

wniosek o przyjęcie ich w poczet członków tej Spółdzielni. Zostali powiadomieni o

zakwalifikowaniu ich do przyjęcia oraz o tym, że koszt proponowanego im

mieszkania wynosi kwotę 43 740 zł (w ogłoszeniu była mowa o koszcie metra

kwadratowego w kwocie 6 000 000 zł sprzed denominacji). W piśmie do banku, w

związku ze staraniami pozwanych o uzyskanie kredytu, wymagany wkład

spółdzielnia określiła także na kwotę 43 740 zł, jednocześnie wskazując, że za tę

kwotę sprzedaje pozwanym lokal przy ul. K. Pozwana Krystyna N. została

członkiem L. Spółdzielni Mieszkaniowej w dniu 16 lutego 1993 r., a w dniu 5 marca

1993 r. otrzymała przydział mieszkania. Następnie, po ostatecznym rozliczeniu

kosztów budowy, okazało się, że koszt mieszkania jest wyższy, a różnica wynosi

kwotę 4673,17 zł. Wobec odmowy uiszczenia tej kwoty przez pozwanych,

Spółdzielnia wystąpiła z powództwem o zapłatę.

Sąd Rejonowy w Lublinie wyrokiem z dnia 30 września 1997 r. oddalił

powództwo. Zdaniem tego Sądu, w sprawie nie może znaleźć zastosowania art.

226 ustawy z dnia 16 września 1982 r. – Prawo spółdzielcze (jedn. tekst: Dz.U. z

1995 r. Nr 54, poz. 288 ze zm. – dalej "Pr.spółdz."), a ponadto powodowa

Spółdzielnia wprowadziła pozwanych w błąd, przy czym zachowanie się członków

zarządu Spółdzielni było naruszeniem prawa, które nie korzysta z ochrony.

W wyniku apelacji powódki Sąd Wojewódzki w Lublinie wyrokiem z dnia

5 marca 1998 r. zmienił zaskarżone orzeczenie i zasądził dochodzoną kwotę. Sąd

ten dokonał odmiennej oceny stanu faktycznego sprawy. Przyjął, że wprawdzie w

trybie nabycia przez pozwanych mieszkania wystąpił element wolnego rynku,

jednak dotyczy on jedynie dwóch płaszczyzn: odstąpienia od przydzielania

mieszkań według kolejki oczekujących oraz informacji, w drodze ogłoszenia

prasowego, o możliwości uzyskania mieszkania na warunkach pełnej odpłatności.

W chwili otrzymania przydziału Krystyna N. była już członkiem Spółdzielni, a

ponadto pomiędzy stronami nie doszło do zawarcia w odpowiedniej formie umowy

sprzedaży. Pozwani nabyli prawo do lokalu jako członkowie Spółdzielni, na

podstawie przydziału. Treść pism Spółdzielni jasno określa status pozwanych i tryb

nabycia mieszkania. Krystyna N. złożyła także oświadczenie, że zobowiązuje się

stosować do statutu.

W takiej sytuacji Sąd drugiej instancji przyjął, że zastosowanie znajdują

przepisy Prawa spółdzielczego. Odwołał się do orzecznictwa Sądu Najwyższego, z

którego wynika, że pominięcie w rozliczeniu kosztów budowy wzmianki, iż ma ono

charakter wstępny, nie pozbawia spółdzielni możliwości dochodzenia dopłaty po

ostatecznym rozliczeniu kosztów budowy. Wskazał także, że pozwani wykazali się

niedbalstwem, nie dążąc do jednoznacznego wyjaśnienia, czy cena podana w

ogłoszeniu rzeczywiście jest ostateczna.

Kasacja pozwanych oparta została na obu podstawach (art. 3931

k.p.c.).

W ramach pierwszej wskazano naruszenie art. 208 § 1 i 226 § 1 i 3 Pr.spółdz. przez

ich niewłaściwe zastosowanie oraz art. 5 k.c. przez jego niezastosowanie. W

ramach drugiej podstawy kasacyjnej skarżący zarzucili naruszenie art. 382 i 386 § 1

w związku z art. 299 k.p.c. przez wydanie orzeczenia reformatoryjnego

uwzględniającego powództwo bez dopuszczenia dowodu z przesłuchania strony

pozwanej w przedmiocie jej stanowiska co do wysokości dochodzonego roszczenia.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Odnośnie do zarzutów podniesionych w ramach drugiej podstawy kasacyjnej

(art. 3931

pkt 2 k.p.c.) trzeba podkreślić, że w obowiązującym stanie prawnym

działanie sądu z urzędu stanowi wyjątek od zasady kontradyktoryjności (por. art.

232 k.p.c.). Zarządzenie przeprowadzenia dowodu z przesłuchania stron jest

możliwe wówczas, gdy pozostały nie wyjaśnione fakty istotne dla rozstrzygnięcia

sprawy (art. 299 k.p.c.). Skarżący nie wskazali takich faktów, co więcej, w samej

kasacji podkreślili, że okoliczności faktyczne sprawy nie są kwestionowane. Przez

całe postępowanie pozwani nie kwestionowali, chociażby z tzw. ostrożności

procesowej, wysokości dochodzonej przez Spółdzielnię należności. Trudno w tej

sytuacji nałożyć na Sąd drugiej instancji obowiązek przeprowadzenia z urzędu

dowodu z przesłuchania stron w celu upewnienia się, czy pozwani nie kwestionują

wysokości dochodzonej przez powódkę należności. Zarzuty naruszenia art. 382

i 386 § 1 w związku z art. 299 k.p.c. nie znajdują zatem uzasadnienia.

Odmiennie natomiast ocenić należy zarzuty podniesione w ramach pierwszej

podstawy kasacyjnej. W rozpoznawanej sprawie wystąpił bowiem z całą ostrością

problem tzw. sprzedaży lokali spółdzielczych w sytuacji, gdy „kupujący” nabywa

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Przede wszystkim nasuwa się ogólna

refleksja, że rozpoznawana sprawa jest jednym z wielu przejawów niedostosowania

istniejących uregulowań prawa spółdzielczego do realiów gospodarki rynkowej.

Stanowi także przejaw poważnych nieporozumień i nieprawidłowości w zakresie

nabywania spółdzielczych praw do lokalu, w szczególności własnościowego prawa

do lokalu mieszkalnego. Stąd kluczowe znaczenie należy przypisać kwestii, jakie

przepisy powinny znaleźć zastosowanie przy rozstrzyganiu sporu pomiędzy

stronami.

Z wywodów zawartych zwłaszcza w uzasadnieniu wyroku Sądu pierwszej

instancji zdaje się wynikać, że dopuszcza on możliwość nabycia od spółdzielni

mieszkaniowej własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w inny sposób niż

przewidziany przepisami Prawa spółdzielczego. Świadczą o tym rozważania

odnoszące się do niezachowania formy aktu notarialnego przy zawieraniu umowy

pomiędzy powodową Spółdzielnią a pozwanymi.

Podobne rozważania zawarte zostały w kasacji pozwanych. Wskazuje się, że

wprawdzie nie jest możliwe stosowanie przepisów kodeksu cywilnego o umowie

sprzedaży ze względu na niezachowanie formy aktu notarialnego, jednak nie jest

także możliwe stosowanie przepisów Prawa spółdzielczego (skarżący nie wskazali,

jakie zatem przepisy powinny znaleźć zastosowanie).

Zacząć należy od oczywistego stwierdzenia, że spółdzielcze własnościowe

prawo do lokalu mieszkalnego (bo o takie w sprawie chodzi) jest ograniczonym

prawem rzeczowym (por. art. 244 k.c.), ustanawianym w sposób określony w

przepisach Prawa spółdzielczego. Zgodnie z tymi przepisami, prawo do lokalu

powstaje, gdy członek spółdzielni uzyska pisemny przydział określonego lokalu

(por. art. 213 Pr.spółdz.). Prawo spółdzielcze nie przewiduje innego sposobu

nabycia prawa od spółdzielni mieszkaniowej. Możliwe jest oczywiście nabycie

prawa od członka spółdzielni (np. w drodze umowy sprzedaży), gdyż prawo

własnościowe jest prawem zbywalnym (art. 223 § 1 Pr.spółdz.), ta sytuacja nie

wystąpiła jednak w rozpoznawanej sprawie i pozostanie poza zakresem rozważań.

Jak wyżej wskazano, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

mieszkalnego od spółdzielni mieszkaniowej możliwe jest jedynie w trybie

unormowanym w przepisach prawa spółdzielczego. Wynika to nie tylko z treści

przepisów (art. 213 i nast. Pr.spółdz.), ale także z istoty tego prawa.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego jest prawem

rzeczowym ograniczonym, a więc prawem na rzeczy cudzej. Jego podmiotem nie

może być zatem, co do zasady, właściciel rzeczy obciążonej. Wyjątki od

przewidzianego wygaśnięcia ograniczonego prawa rzeczowego w wyniku

połączenia w jednym podmiocie prawa własności oraz prawa ograniczonego

(konfuzja – art. 247 k.c. ) muszą wynikać z wyraźnego przepisu. Oznacza to, że

spółdzielnia nie może być podmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do

lokalu. Jedyny wyjątek od tej zasady przewiduje art. 2291

Pr.spółdz. w odniesieniu

do prawa obciążonego hipoteką.

Spółdzielnia mieszkaniowa nie może zatem wystąpić z ofertą sprzedaży

mieszkania, gdy przedmiotem umowy ma być własnościowe prawo do lokalu.

Spółdzielnia, nie będąc podmiotem tego ograniczonego prawa rzeczowego, nie

może go przenieść na inny podmiot. Może jedynie, jak wskazano, ustanowić takie

ograniczone prawo rzeczowe, wydając przydział na rzecz członka spółdzielni.

Powstaje zatem kwestia, jaki charakter prawny ma np. ogłoszenie prasowe (jak w

rozpoznawanej sprawie), w którym spółdzielnia oferuje do „sprzedaży” lokale

spółdzielcze.

Najeży przyjąć, że w opisanej sytuacji z reguły nie mamy do czynienia z ofertą

w rozumieniu art. 66 k.c. Wprawdzie bowiem w takich ogłoszeniach zwykle

podawana jest „cena” mieszkania (właściwie wysokość wkładu budowlanego),

jednak nie jest określany termin, w ciągu którego spółdzielnia będzie oczekiwać na

odpowiedź. Gdyby jednak został określony zarówno termin, jak i koszt uzyskania

mieszkania (wysokość wkładu budowlanego), można byłoby przyjąć istnienie oferty,

jednak nie byłaby to oferta zawarcia umowy sprzedaży (z przyczyn, o których mowa

wyżej). Można byłoby jedynie rozważać wystąpienie przez spółdzielnię z ofertą,

skierowaną do nieoznaczonego kręgu podmiotów, przyjęcia adresata w poczet

członków oraz ustanowienia na jego rzecz ograniczonego prawa rzeczowego (w

drodze wydania przydziału lokalu), w zamian za wpłacenie wkładu budowlanego w

pełnej wysokości. Zgodnie z ustalonym już stanowiskiem, wydanie przydziału lokalu

jest umową zawartą pomiędzy spółdzielnią a jej członkiem. Nie ma zatem

przeszkód, aby spółdzielnia pozyskiwała przyszłych członków i uprawnionych z

tytułu spółdzielczego prawa do lokalu w drodze wystąpienia z ofertą.

Jeżeli tak, to – biorąc pod uwagę okoliczności rozpoznawanej spawy –

niezbędne jest ustalenie, jaki charakter miało ogłoszenie zamieszczone przez

L. Spółdzielnię Mieszkaniową. Gdyby okazało się, że była to oferta w rozumieniu

art. 66 k.c., to powódka związana jest treścią złożonego przez siebie oświadczenia

woli, także gdy chodzi o określenie wielkości wymaganego wkładu budowlanego.

Dla dokonania takiej oceny niezbędne jest jednak ustalenie, czy treść ogłoszenia

spełnia przesłanki określone w art. 66 k.c.

Ogłoszenie nie stanowiące oferty w rozumieniu art. 66 k.c. może być

potraktowane jedynie jako zaproszenie do rokowań. W takiej sytuacji obowiązujący

stan prawny nie pozwala przyjąć istnienia po stronie Spółdzielni stanu związania

treścią ogłoszenia. Nie wyłącza to jednak przypisania w okolicznościach konkretnej

sprawy takiemu ogłoszeniu pewnych skutków prawnych. Ocena tej kwestii

pozostaje jednak poza zakresem kompetencji Sądu Najwyższego rozpoznającego

kasację.

W braku pełnej oceny sytuacji prawnej stron nie sposób także odnieść się do

zarzutu niezastosowania art. 5 k.c. Odmowa udzielenia ochrony prawnej

roszczeniom uprawnionego na podstawie tego przepisu wymaga bowiem

odniesienia się do wszystkich okoliczności konkretnej sprawy. Jak wyżej wskazano,

nie jest to możliwe na etapie postępowania kasacyjnego.

Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 39313

§ 1 k.p.c.).