IV CKN 421/00

Wyrok z dnia 26 lipca 2001 r., IV CKN 421/00

Umowa sprzedaży przez gminę lokalu wraz z udziałem we

współwłasności gruntu jest nieważna, jeżeli inne lokale w tym samym

budynku zostały sprzedane wraz z oddaniem w użytkowanie wieczyste gruntu

w ułamkowej części. Za wynikłą szkodę gmina może odpowiadać na

podstawie art. 4201

§ 1 k.c.

Sędzia SN Maria Grzelka (przewodniczący), Sędzia SN Antoni Górski

(sprawozdawca), Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Renaty R.-H. i Piotra H. przeciwko

Gminie Miasta W. o zapłatę, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 26 lipca

2001 r. na rozprawie kasacji powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z

dnia 11 września 1998 r.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w

Gdańsku do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

W dniu 14 października 1994 r. powodowie zawarli umowę notarialną

o nabycie od pozwanej Gminy własności lokalu mieszkalnego nr 18 położonego

w budynku przy ul. D. nr 24 w W. wraz z odpowiednim udziałem w działce, na której

posadowiony jest budynek. Jednakże wniosek powodów o założenie księgi

wieczystej dla nabywanej nieruchomości został prawomocnie oddalony, okazało się

bowiem, że dokonując sprzedaży lokali w tym budynku, nie przestrzegano jednolitej

zasady. Niektórym nabywcom sprzedawano bowiem lokale wraz z udziałem we

współwłasności gruntu, a innym z oddaniem w użytkowanie wieczyste gruntu w

ułamkowej części. Uznając taką mieszaną formę uprawnień do gruntu za

niedopuszczalną, Sąd wieczystoksięgowy odmówił wpisu prawa własności

powodów.

Powodowie wystąpili z powództwem odszkodowawczym, domagając się

zasądzenia od pozwanej Gminy kwoty 70 000 zł odszkodowania za utratę prawa do

lokalu i kwoty 30 000 zł zadośćuczynienia za doznaną w związku z tym krzywdę.

Sąd Wojewódzki we Włocławku, na podstawie art. 4201

k.c., wyrokiem z dnia 19

grudnia 1997 r. zasądził od pozwanej na rzecz powodów kwotę 36 466 zł i oddalił

powództwo w pozostałym zakresie. Na zasądzoną kwotę składa się kwota 30 000 zł

odszkodowania za utracony lokal i kwota 6466 zł utraconych premii z posiadanych

przez powodów mieszkaniowych książeczek oszczędnościowych.

Na skutek apelacji pozwanej od tego orzeczenia Sąd Apelacyjny w Gdańsku

wyrokiem z dnia 11 września 1998 r. zmienił je i oddalił powództwo w całości. W

ocenie Sądu Apelacyjnego poniesiona przez powodów szkoda nie pozostaje w

związku przyczynowym z zachowaniem się pozwanej Gminy, lecz jest następstwem

działań samych powodów. Powodowie utracili bowiem prawo własności do

nabytego od pozwanej lokalu aktem notarialnym z dnia 14 października 1994 r. na

skutek stwierdzenia nieważności tego aktu w sprawie Sądu Rejonowego we

Włocławku, którą sami wytoczyli. Popierali oni żądanie w tamtej sprawie, mimo że

pozwana Gmina oferowała wszystkim nabywcom lokali w budynku przy ul. D. nr 24

możliwość konwalidowania zawartych umów sprzedaży. W ten sposób powodowie

doprowadzili sami do uszczerbku w ich majątku, a zatem nie mogą rościć pretensji

do pozwanej Gminy. Dlatego Sąd Apelacyjny oddalił ich powództwo w całości.

Wyrok Sądu Apelacyjnego zaskarżyli powodowie kasacją, zarzucając

naruszenie art. 4201

§ 1 i art. 361 § 1 k.c. oraz art. 233 § 1 k.p.c., wnosząc o jego

zmianę przez oddalenie apelacji, ewentualnie o uchylenie i przekazanie sprawy do

ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył co następuje:

W niniejszej sprawie zachowuje aktualność pogląd wyrażony w uchwale Sądu

Najwyższego z dnia 28 września 1995 r. III CZP 127/95 (OSNC 1996, nr 1, poz.

12). W jej uzasadnieniu Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na obowiązującą w naszym

systemie zasadę, zgodnie z którą prawo wieczystego użytkowania może być

ustanowione tylko na gruntach Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego.

Wykluczona jest zatem możliwość oddania w wieczyste użytkowanie gruntu,

stanowiącego współwłasność osoby fizycznej i Skarbu Państwa lub gminy. W

rezultacie Sąd Najwyższy uznał, że niedopuszczalna jest sprzedaż przez gminę

ułamkowej części gruntu zabudowanego domem wielomieszkaniowym – jako prawa

związanego z własnością lokalu – jeżeli grunt ten stanowi przedmiot

współużytkowania wieczystego związanego z własnością uprzednio

wyodrębnionych lokali. Nie ulega przy tym wątpliwości, że przez użyte w tym

kontekście przez Sąd Najwyższy sformułowanie o „niedopuszczalności” takiej

czynności prawnej, należy rozumieć jej sprzeczność z prawem. Zgodnie zaś z art.

58 § 1 k.c. czynność taka jest nieważna od chwili jej dokonania, dlatego trzeba

przyjąć, że umowa sprzedaży przez pozwaną Gminę powodom lokalu

mieszkalnego wraz z udziałem we współwłasności gruntu, na którym wcześniej już

ustanowiono użytkowanie wieczyste, była od początku nieważna. Wyrok Sądu

Rejonowego z dnia 28 kwietnia 1997 r. stwierdzający tę nieważność miał więc tylko

charakter deklaratoryjny. (...) Prezentowany w uzasadnieniu skarżonego orzeczenia

pogląd, że skoro powodowie sami doprowadzili do sądowego stwierdzenia

nieważności czynności notarialnej, to tym samym wyłącznie sami wyrządzili sobie

szkodę, której naprawienia dochodzą w niniejszym procesie, jest nietrafny i stanowi

błędne zastosowanie normy art. 361 § 1 k.c. (...)

Pozwana Gmina jako właścicielka i zarządzająca nieruchomością obowiązana

jest znać jej status prawny. Jeżeli zatem dopuszcza do sprzecznego z prawem

zbycia wyodrębnionych lokali w ten sposób, że niektórym nabywcom zbywa lokal

wraz z udziałem we współwłasności gruntu, a innym z udziałem w prawie

użytkowania wieczystego, to ponosi odpowiedzialność za wyrządzoną w ten sposób

szkodę na podstawie art. 4201

§ 1 k.c. Odmienne stanowisko zajęte w tej kwestii

przez Sąd Apelacyjny nie da się pogodzić z prawidłową interpretacją tego przepisu,

co oznacza, że zarzut kasacji o jego naruszeniu jest trafny.

W rezultacie kasacja okazała się usprawiedliwiona, co skutkuje uchylenie

skarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania (art. 39313

k.p.c.). (...)