III CKN 1373/00

Wyrok z dnia 5 października 2001 r., III CKN 1373/00

Przed wejściem w życie art. 5721

k.c. wykonanie przez kupującego

uprawnień z tytułu rękojmi z powodu wady prawnej obciążającej spółdzielcze

własnościowe prawo do lokalu, nie było uzależnione od wystąpienia osoby

trzeciej z roszczeniem dotyczącym nabytego prawa.

Sędzia SN Gerard Bieniek (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Marian Kocon

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Mirosławy i Zygmunta małżonków W.

przeciwko Marzenie i Leszkowi małżonkom D. o zobowiązanie do złożenia

oświadczenia woli, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 5 października 2001 r.

na rozprawie kasacji pozwanego Leszka D. od wyroku Sądu Apelacyjnego w

Lublinie z dnia 11 maja 2000 r.

oddalił kasację.

Uzasadnienie

Sąd Apelacyjny w Lublinie – po ponownym rozpoznaniu sprawy – wyrokiem z

dnia 11 maja 2000 r. oddalił apelację pozwanych od wyroku częściowego Sądu

Okręgowego w Lublinie z dnia 28 marca 1997 r., w którym zobowiązano pozwanych

Leszka i Marzenę D. do złożenia, w formie aktu notarialnego, oświadczenia, że

dokonują z Zygmuntem i Mirosławą W. zamiany i przenoszą użytkowanie wieczyste

nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną nr 286, o obszarze 413 m2

,

położoną w L. przy ul. U. na rzecz Zygmunta i Mirosławy małżonków W., zaś

małżonkowie W. przenoszą spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu w

spółdzielni mieszkaniowej „C.” w L., przysługujące do lokalu nr 9 przy ul. H. nr 10,

na rzecz małżonków D., za jednoczesną dopłatą 7500 zł, przy czym skuteczność

umowy uzależniona jest od przyjęcia małżonków D. w poczet członków tej

spółdzielni.

W sprawie tej ustalono, że małżonkom D. przysługiwało od 1990 r.

spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nr 9 przy ul. H. nr 10 w L. Prawo to zostało

przekształcone na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i stosowny przydział

wydano małżonkom D. w dniu 5 września 1994 r. W związku z przekształceniem

małżonkowie D., zgodnie z wyliczeniem spółdzielni, dopłacili w dniu 24 czerwca

1994 r. kwotę 59 378 800 zł sprzed denominacji. W dniu 13 października 1994 r.

małżonkowie D. i W. zawarli, w formie aktu notarialnego, umowę zamiany.

Małżonkowie W. przenieśli na rzecz małżonków D. użytkowanie wieczyste

nieruchomości stanowiącej działkę zabudowaną niewykończonym budynkiem

mieszkalnym, położoną w L. przy ul. U., zaś małżonkowie D. przenieśli na rzecz

małżonków W. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nr 9 położonego w L.

przy ul. H. nr 10 za dopłatą 75 000 000 zł sprzed denominacji. W dniu 23 listopada

1994 r. spółdzielnia „C.” przyjęła Mirosławę W. na członka, zaś dnia 30 listopada

1994 r. został na jej rzecz wydany przydział. W związku z zamiarem zbycia

spółdzielczego prawa do lokalu Mirosława W. otrzymała ze spółdzielni „C.”

informację, że z zajmowanym przez nią lokalem związane jest zadłużenie w kwocie

27 391,83 zł, na które składają się: kwota 3442,95 zł z tytułu przekształcenia prawa

lokatorskiego na własnościowe, kwota 150,39 zł z tytułu dopłaty do wkładu

lokatorskiego, kwota 389,41 zł z tytułu dopłaty do kredytu lokatorskiego i kwota 23

200,59 z tytułu odsetek od kredytu. W tej sytuacji małżonkowie W. niezwłocznie

poinformowali małżonków D., że spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu było

dotknięte wadą prawną (dług na rzecz spółdzielni). Małżonkowie D. powołali się na

działanie w dobrej wierze i zaproponowali sądowe rozstrzygnięcie sporu.

Sąd Okręgowy uznał powództwo małżonków W. o zobowiązanie pozwanych

małżonków D. do zawarcia umowy zamiany w przedmiocie zwrotnego przeniesienia

prawa użytkowania wieczystego zabudowanej działki z równoczesnym

przeniesieniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu za uzasadnione w

świetle przepisów o odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Rozpoznając sprawę po raz

pierwszy, Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 14 stycznia 1998 r. zmienił to orzeczenie

i powództwo oddalił. Wyrok ten uchylił Sąd Najwyższy – w następstwie kasacji

powodów – i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

W toku ponownego rozpoznania sprawy Sąd Apelacyjny dodatkowo ustalił, że

pozwany Leszek D., przy przekształceniu spółdzielczego prawa do lokalu, nie uiścił

pełnego wkładu budowlanego. Rozliczenia Leszka D. dokonano w 1994 r. na

podstawie rozliczenia inwestycji na dzień 31 grudnia 1991 r., według którego koszt

jednego metra kwadratowego ustalono na kwotę 1 551 773 zł sprzed denominacji,

tymczasem ostatecznego rozliczenia dokonano na dzień 31 marca 1992 r.,

ustalając koszt członkowski jednego metra kwadratowego na kwotę 1 749 315 zł

sprzed denominacji. Organy spółdzielni „C.” przystąpiły jednak do rozliczania

członków według ostatecznego rozliczenia inwestycji dopiero w 1996 r. Ustalono

też, że pozwany Leszek D. – będący pracownikiem spółdzielni „C.” – nie

zareagował na pisma powodów z kwietnia i maja 1996 r. o istnieniu zadłużenia

wobec tej spółdzielni, związanego w spółdzielczym własnościowym prawem do

lokalu będącym przedmiotem umowy zamiany, uważał bowiem, że zaległość nie

istnieje i ostatecznie dopiero w kwietniu 2000 r. wpłacił na rzecz Spółdzielni kwotę

10 700 zł. Na nabyty od powodów dom pozwani poczynili nakłady.

Oddalając apelację pozwanych po ponownym rozpoznaniu sprawy, Sąd

Apelacyjny podniósł, że skoro ostateczne rozliczenie inwestycji dokonano na dzień

31 marca 1992 r., to znane było ono zarówno w dacie przekształcenia

spółdzielczego prawa lokatorskiego na własnościowe przez pozwanego Leszka D.

w dniu 5 września 1994 r., jak i w dacie zawarcia umowy zamiany, tj. dnia 13

października 1994 r. Pozwany Leszek D. uiścił zatem tylko wkład wstępny, a nie

wkład ustalony według ostatecznego rozliczenia. W chwili zawarcia umowy zamiany

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu było zatem obciążone prawem osoby

trzeciej (wierzytelność spółdzielni), przy czym obowiązek dopłaty przeszedł na

powodów – jako nabywców prawa będących członkami spółdzielni w chwili, gdy

zażądała ona dopłaty różnicy. W konsekwencji zasadne jest stanowisko, że

uzyskane przez powodów od pozwanych w wyniku umowy zamiany świadczenie

(spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) było dotknięte wadą prawną, a zatem

powodowie mogli odstąpić od umowy, wykonując uprawnienie z tytułu rękojmi za

wady rzeczy nabytej.

Wyrok ten zaskarżył kasacją pozwany Leszek D. Jako podstawy kasacyjne

wskazano naruszenie prawa materialnego, tj. art. 560 § 1 w związku z art. 604 k.c.

przez ich niezastosowanie, mimo że pozwani w toku postępowania spłacili

należność spółdzielni, naruszenie art. 5721

w związku z art. 3 i art. 604 k.c. przez

zastosowanie pierwszego z tych przepisów, mimo że nie obowiązywał on jeszcze w

chwili zgłoszenia roszczenia, art. 5751

w związku z art. 604 k.c. przez ich

niezastosowanie oraz art. 5 k.c. przez nieprawidłową wykładnię. Pozwany zarzucił

też naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 233 w związku z art. 39317

, art. 233

§ 1, art. 231 i 316 § 1 k.p.c. Wskazując na powyższe, wniósł o zmianę

zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa względnie jego uchylenie i

przekazanie sprawy Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Niniejsza sprawa jest przedmiotem powtórnego rozpoznania przez Sąd

Najwyższy w ramach postępowania kasacyjnego, z tego też względu konieczne jest

zwrócenie uwagi na treść art. 39317

k.p.c. Zgodnie z tym przepisem, sąd, któremu

sprawa została przekazana, związany jest wykładnią prawa dokonaną w tej sprawie

przez Sąd Najwyższy i nie można oprzeć kasacji od wyroku wydanego po

ponownym rozpoznaniu sprawy na podstawach sprzecznych z wykładnią prawa

ustaloną w tej sprawie przez Sąd Najwyższy. Przywołanie treści art. 39317

k.p.c. jest

w niniejszej sprawie o tyle istotne, że z jednej strony w uzasadnieniu wyroku z dnia

27 października 1999 r. Sąd Najwyższy dokonał wykładni art. 556 § 2 k.c. w sposób

wiążący dla sądu drugiej instancji, z drugiej zaś dlatego, iż w kasacji pozwanego

kwestionuje się istnienie wady prawnej i tym samym odpowiedzialność pozwanego

za tę wadę, ta zaś kwestia ma kluczowe znaczenie dla merytorycznego

rozstrzygnięcia.

Odnosząc się do tej podstawowej kwestii, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 27

października 1999 r. stwierdził, że dla ustalenia, czy nabyte przez powodów

spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu umową zamiany w dniu 13 października

1994 r. było obciążone wadą prawną niezbędne jest wyjaśnienie, czy i w jakiej

wysokości powodowie mają obowiązek uzupełnić wkład budowlany i ewentualnie

inne świadczenia na rzecz spółdzielni „C.”. Jednocześnie stwierdzono, że jeśli

przyjąć, iż w dacie zawarcia umowy zamiany istniał obowiązek uzupełnienia wkładu

budowlanego, a powodowie zostali zapewnieni, że taki obowiązek nie istnieje, to

okoliczność ta świadczyłaby o wadzie prawnej nabytego przez nich spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu.

Realizując te wiążące zalecenia i oceny prawne, Sąd Apelacyjny ustalił –

czego nie sposób skutecznie zakwestionować – że zarówno na dzień

przekształcenia lokatorskiego prawa do lokalu na spółdzielcze prawo własnościowe

przez pozwanego Leszka D., tj. na dzień 5 września 1994 r., jak i na dzień zawarcia

umowy zamiany, tj. dnia 13 października 1994 r., pozwany Leszek D. uiścił jedynie

wkład budowlany według rozliczenia z daty 31 grudnia 1991 r., ustalającego koszt

jednego metra kwadratowego na kwotę 1 551 773 zł sprzed denominacji, mimo że

znane już było ostateczne rozliczenie według daty 31 marca 1992 r., ustalające

koszt członkowski jednego metra kwadratowego na kwotę 1 749 315 zł sprzed

denominacji. Z powyższego wyprowadzono prawidłowy wniosek, że w dniu

zawarcia umowy zamiany, tj. w dniu 13 października 1994 r., pozwany Leszek D.

uiścił wkład budowlany związany ze spółdzielczym własnościowym prawem do

lokalu objętym umową zamiany, częściowo (wstępna wysokość), według rozliczenia

na dzień 31 grudnia 1991 r., a nie według znanego już wówczas rozliczenia na

dzień 31 marca 1992 r. W konsekwencji, jeśli odnieść się do powołanego wyżej

stanowiska Sądu Najwyższego zawartego w wyroku z dnia 27 października 1995 r.,

stwierdzić należy, że pierwsza przesłanka świadcząca o istnieniu wady prawnej

została spełniona. W dacie zawarcia umowy zamiany istniał obowiązek

uzupełnienia wkładu budowlanego obciążającego wówczas pozwanego Leszka D.

Druga przesłanka, od spełnienia której uzależnił Sąd Najwyższy istnienie wady

prawnej, to zapewnienie powodów przez pozwanego, że nie istnieje obowiązek

uzupełnienia wkładu budowlanego. W kasacji zaprzeczono, aby takie zapewnienie

pozwany złożył, formułując zarzut naruszenia art. 233 w związku z art. 39317

k.p.c.

Zarzut ten nie jest uzasadniony. Wystarczy odwołać się do zeznań pozwanego

Leszka D. złożonych w toku ponownego rozpoznania sprawy przez Sąd Apelacyjny

(„twierdziłem w 1994 r., że zostałem rozliczony ostatecznie z kosztów związanych z

budowy mojego mieszkania"). Takie sformułowanie pozwala jednoznacznie przyjąć,

że nastąpiło zapewnienie powodów przez pozwanego w czasie zawierania umowy

zamiany (negocjacji) o tym, iż nie istnieje obowiązek uzupełnienia wkładu

budowlanego. W rezultacie spełnione zostały obie przesłanki, warunkujące –

zdaniem Sądu Najwyższego – istnienie wady prawnej spółdzielczego

własnościowego prawa do lokalu w rozumieniu art. 556 § 2 k.c., w postaci

obciążenia go prawem osoby trzeciej (wierzytelności spółdzielni).

Tego stwierdzenia w niczym nie mogą podważyć okoliczności podnoszone w

kasacji, w ramach uzasadnienia zarzutu naruszenia art. 233 § 1 i art. 231 k.p.c., a w

szczególności, że spółdzielnia wystawiła zaświadczenia o różnej treści co do

istnienia zobowiązania, że fakt podwójnego rozliczenia kosztów inwestycji ujawnił

się dopiero w 1996 r., oraz że spółdzielnia nie podjęła kroków prawnych wobec

osób, które nie uregulowały należności z tytułu niespłaconego kredytu, a także że

sprawa rozliczeń nie została uregulowana uchwałami organów spółdzielni. Ocena

tych okoliczności musi uwzględniać bezsporne w sprawie zdarzenia, tj. zapewnienie

powodów przez pozwanego w dacie zawierania umowy zamiany o nieistnieniu

żadnego zobowiązania wobec spółdzielni, uzyskanie przez powodów informacji, że

istnieje zadłużenie wobec spółdzielni w łącznej kwocie 27 391,83 zł z tytułu

przekształcenia prawa lokatorskiego na własnościowe, dopłaty do kredytu

lokatorskiego, odsetek od tego kredytu i dopłaty do wkładu lokatorskiego, a więc

należności, które powinien był uiścić pozwany, oraz zachowanie pozwanego, który

po niezwłocznym powiadomieniu go przez powodów o istnieniu zadłużenia wobec

spółdzielni nie tylko nie przejął tego zadłużenia przez zawarcie umowy przejęcia

długu z powodami, lecz zaproponował sądowe rozstrzygnięcie sporu. Te zdarzenia

wskazują, że pozwany – notabene pracownik spółdzielni „C.” – mimo złożonego

zapewnienia o nieistnieniu zadłużenia wobec tej spółdzielni, po uzyskaniu od

powodów informacji o istnieniu zadłużenia wykazanego przez spółdzielnię, nie tylko

nie podjął działań zmierzających do usunięcia wady (do tego zobowiązywała go

treść art. 560 § 1 k.c., jeśli chciał uniemożliwić powodom wykonanie uprawnienia w

zakresie odstąpienia od umowy), lecz zakwestionował, a wręcz zanegował istnienie

wady.

W tym kontekście odnieść się także należy do zarzutu naruszenia przez sąd

drugiej instancji przepisu 560 § 1 k.c. w związku z art. 604 k.c. Jeśli zarzucono, że

pozwany wadę usunął, bo ostatecznie w kwietniu 2000 r. (czyli w toku ponownego

rozpoznania sprawy przez Sąd Apelacyjny) uregulował należność wobec

spółdzielni, to należy zauważyć, iż przepis art. 560 § 1 k.c. wymaga usunięcia wady

niezwłocznie. Tymczasem pozwany Leszek D. powziął wiadomość o istnieniu

zadłużenia (wadzie prawnej) w maju i wrześniu 1996 r., a należność uiścił w

kwietniu 2000 r. Z tego względu nie sposób dopatrzyć się – w okolicznościach

sprawy – naruszenia art. 560 § 1 w związku z art. 604 k.c.

Nie sposób także podzielić zarzutu, że Sąd Apelacyjny w istocie zastosował

regułę wprowadzoną w art. 5721

k.c., mimo że przepis ten w czasie wykonania

przez powodów uprawnienia z rękojmi jeszcze nie obowiązywał. Przepis art. 5721

k.c. niewątpliwie wzmocnił pozycję nabywcy stwierdzając wyraźnie, że kupujący

może dochodzić uprawnień z tytułu rękojmi za wady prawne, chociażby osoba

trzecia nie wystąpiła przeciw niemu z roszczeniem dotyczących rzeczy sprzedanej.

Z faktu wprowadzenia tego przepisu do kodeksu cywilnego nie sposób jednak

wyprowadzić wniosku – jak czyni to pozwany w kasacji – że w stanie prawnym

obowiązującym przed nowelizacją kodeksu cywilnego dokonaną ustawą z dnia 23

sierpnia 1996 r., dochodzenie przez kupującego roszczeń z tytułu istnienia wady

prawnej było zależne od tego, czy osoba trzecia wystąpiła wobec niego z

roszczeniem dotyczącym rzeczy nabytej. Taki wniosek nie jest uzasadniony.

W odniesieniu do wady prawnej rzeczy Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28

września 1995 r., III CZP 125/95 (OSNC 1996, nr 1, poz. 11) wyjaśnił, że przepisy

kodeksu cywilnego nie wyłączają stosowania przepisów o rękojmi w przypadku, gdy

z powodu wady prawnej rzeczy kupujący zmuszony był ją wydać osobie trzeciej.

Już ten przykład wskazuje, że także przed nowelizacją kodeksu cywilnego nie

zawsze wystąpienie z roszczeniem przez osobę trzecią było niezbędne dla

realizacji roszczenia z tytułu rękojmi za wady prawne. Trafność tego wniosku jest

tym bardziej uzasadniona w odniesieniu do sprzedaży (zamiany) praw, że zgodnie z

art. 555 w związku z art. 604 k.c. w takim przypadku przepisy o rękojmi stosuje się

odpowiednio. W konkretnym przypadku mamy właśnie do czynienie z nabyciem

ograniczonego prawa rzeczowego w drodze umowy zamiany, przy czym prawo to

było obciążone wierzytelnością na rzecz spółdzielni, wbrew zapewnieniom

pozwanego – zbywcy. Powodowie nie kwestionowali tego obciążenia, a zatem

uzależnienie realizacji przez nich uprawnienia z tytułu rękojmi od uprzedniego

wniesienia pozwu o zapłatę przez spółdzielnię, nie znajduje uzasadnienia w

przepisach kodeksu cywilnego w brzmieniu sprzed nowelizacji dokonanej w 1996 r.

Zarzut naruszenia art. 5751

k.c. przez jego nie zastosowanie nie jest trafny z

przyczyn oczywistych. Hipoteza tego przepisu nie obejmuje w ogóle stanu

faktycznego ustalonego w niniejszej sprawie, a ponadto przepis ten w chwili

realizacji roszczenia przez powodów jeszcze nie obowiązywał.

Pozostaje do rozważenia zarzut naruszenia art. 5 k.c. i art. 316 k.p.c. Przede

wszystkim nie jest uzasadnione twierdzenie, że Sąd Apelacyjny pominął fakt, iż,

pozwany w kwietniu 2000 r. uiścił na rzecz spółdzielni sporną należność. Sąd

drugiej instancji nie tylko dostrzegł ten fakt, lecz także ocenił go właśnie w aspekcie

art. 5 k.c. Ocenę tę należy w pełni podzielić. Rzecz w tym, że pozwany nie

postępował lojalnie wobec powodów. Jeśli bowiem, mimo zapewnienia powodów o

braku zobowiązań wobec spółdzielni, po dwóch latach od zawarcia umowy

pozwany został poinformowany, że takie zobowiązanie istnieje, to dobre obyczaje

(zasady współżycia społecznego) wymagały, aby lojalnie przejął on ten dług, a nie

kwestionował jego istnienie z sugestią rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Takie

postępowanie było wymagane niezależnie od tego, czy pretensje finansowe

spółdzielni i ich wysokość były uzasadnione.

W tych okolicznościach nie sposób uznać, aby pozwany mógł obecnie

skutecznie powoływać się na zasady współżycia społecznego.

Z tych wszystkich względów kasację należało oddalić (art. 39312

k.p.c.).