III CZP 66/01

Uchwała z dnia 15 listopada 2001 r., III CZP 66/01

Sędzia SN Mirosława Wysocka (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Irena Gromska-Szuster

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Produkcyjno-

Usługowego „A.” S.A. w K. przeciwko Jadwidze L. o eksmisję, po rozstrzygnięciu w

Izbie Cywilnej na posiedzeniu jawnym w dniu 15 listopada 2001 r. zagadnienia

prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy w Krakowie postanowieniem z

dnia 13 września 2001 r.:

„Czy przepisy art. 14 ust. 4, art. 15 i art. 35 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o

ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu

cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733) znajdują zastosowanie do osób, które nigdy nie

były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy lokalu mieszkalnego,

którego powództwo o opróżnienie lokalu dotyczy”?

podjął uchwałę:

Przepisy art. 14 i 15 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

(Dz.U. Nr 71, poz. 733) mają zastosowanie w sprawach o opróżnienie lokalu

przeciwko osobom, które były lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 tej

ustawy.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 20 września 2000 r. Sąd Rejonowy dla Krakowa-Nowej Huty

w Krakowie nakazał pozwanej Jadwidze L. opróżnienie, wraz z osobami prawa jej

reprezentującymi, lokalu mieszkalnego nr 70 przy Osiedlu S. 4 w K. i wydanie tego

lokalu w stanie wolnym powodowemu Przedsiębiorstwu Produkcyjno-Usługowemu

„A.” S.A. w K. W sprawie było bezsporne, że pozwana zajęła lokal samowolnie i

nigdy nie miała do niego tytułu prawnego. Z tego względu Sąd Rejonowy,

orzekający pod rządem ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i

dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm.), nie znalazł podstaw do

orzeczenia o uprawnieniu pozwanej do otrzymania lokalu socjalnego, które

przysługiwać mogło tylko osobom, będącym wcześniej najemcami lokalu.

Rozpoznający apelację pozwanej Sąd Okręgowy w Krakowie powziął

wyrażoną w postanowieniu z dnia 13 września 2001 r. wątpliwość, której źródłem są

sformułowania użyte w art. 14, 15 i 35 obowiązującej od dnia 10 lipca 2001 r., i

mającej zastosowanie w sprawie, ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie

praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

(Dz.U. Nr 71, poz. 733 – dalej "u.ochr.pr.lok."). Wymienione przepisy nie posługują

się pojęciem „lokatorów”, definiowanym w art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy. Wzbudziło to

wątpliwość Sądu, czy mają one zastosowanie tylko do osób, które w przeszłości

miały tytuły prawne do lokalu mieszkalnego, czy też odnoszą się także do osób,

którym tytuł taki nigdy nie przysługiwał.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Orzekanie przez sąd w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu mieszkalnego

o uprawnieniu najemcy do otrzymania lokalu socjalnego wprowadzone zostało

przez art. 36 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach

mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U. z 1998 r. Nr 120, poz. 787 ze zm. – dalej

"u.naj.lok."). W orzecznictwie Sądu Najwyższego na tle tego przepisu ukształtował

się jednolity pogląd, że uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, o którym

mowa w tym przepisie, dotyczyło jedynie byłych najemców lokalu, a więc osób,

którym w dacie wejścia w życie ustawy przysługiwał taki tytuł prawny do

zajmowanego lokalu (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 22 maja 1996 r., III

CZP 51/96, OSNC 1996 nr 9, poz. 120 i z dnia 30 czerwca 1997 r., III CZP 16/97,

OSNC 1997 nr 8, poz. 105). Możliwość stosowania tego przepisu została także

dopuszczona wobec osób, które wprawdzie w dniu wejścia w życie ustawy z 1994 r.

zajmowały już lokal bez tytułu prawnego, ale wcześniej (pod rządem ustawy z dnia

10 kwietnia 1974 r. – Prawo lokalowe, jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165

ze zm.), były jego najemcami (por. uzasadnienie uchwały z dnia 19 września

2000 r., III CZP 30/00, OSNC 2001, nr 2, poz. 24). W każdym razie, orzekanie

przez sąd o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego odnosiło się jedynie do

osób mających uprzednio wynikający z umowy najmu tytuł prawny do zajmowania

lokalu.

Jak trafnie zauważył Sąd Okręgowy, istotne zmiany w zakresie orzekania o

uprawnieniu do otrzymania lokalu zamiennego, nastąpiły w ustawie z dnia 15

grudnia 2000 r. o zmianie ustawy o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych

(Dz.U. Nr 122, poz. 1317), która nadała art. 36 nowe brzmienie oraz dodała art.

36a. Nowela ta wprowadziła obowiązek orzekania o uprawnieniu do lokalu

socjalnego z urzędu (art. 36 ust. 2), określiła materialnoprawne przesłanki

przyznania takiego uprawnienia (art. 36 ust. 3), wprowadziła zakaz orzekania o

braku uprawnienia do lokalu mieszkalnego w odniesieniu do określonej kategorii

osób (art. 36 ust. 4), wprowadziła obowiązek objęcia orzeczeniem nie tylko

najemcy, ale i osób wspólnie z nim zamieszkałych, mających uprzednio zależne

prawa do zajmowanego lokalu (art. 36a ust. 1), przewidziała wreszcie, związane z

orzekaniem o omawianym uprawnieniu, przepisy o charakterze procesowym (art.

36a ust. 1-4).

W tym miejscu zauważyć należy, że dyspozycje zawarte w art. 36 i 36a,

zostały w całości przejęte przez ustawę o ochronie praw lokatorów... (odpowiednio

art. 14 i 15 u.ochr.pr.lok.). Pozwala to na uwzględnienie stanowiska Sądu

Najwyższego, wyrażonego na tle art. 36 i 36a ustawy o najmie lokali (po noweli

grudniowej), dotyczącego zakresu podmiotowego tych przepisów. Tak samo

bowiem, jak art. 36 ust. 1 znowelizowanej u.naj.lok., również art. 14 ust. 1

u.ochr.pr.lok. używa pojęcia „osób, których nakaz (opróżnienia lokalu) dotyczy”.

Sformułowanie to, będące źródłem obecnie rozważanych wątpliwości Sądu

Okręgowego powziętych na tle art. 14 u.ochr.pr.lok., wywoływało analogiczne

wątpliwości na tle art. 36 znowelizowanej u.naj.lok. Rozstrzygnął je jednoznacznie

Sąd Najwyższy, stwierdzając, że przewidziany w art. 36 ust. 1 obowiązek

orzeczenia przez sąd o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego lub o braku

takiego uprawnienia oraz przepisy art. 36 i 36a ust. 1, 2 i 3 – odnoszą się wyłącznie

do byłych najemców lokalu podlegającego opróżnieniu i osób z nimi stale w tym

lokalu zamieszkałych (uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2001 r., III

CZP 28/01, OSNC 2002, nr 2, poz. 17 i z dnia 27 czerwca 2001, III CZP 35/01,

OSNC 2001, nr 12, poz. 173). W uzasadnieniach obydwu uchwał Sąd Najwyższy

stwierdził wyraźnie, że użyte w art. 36 ust. 1 ustawy z 1994 r. sformułowanie „osób,

których nakaz dotyczy” nie uzasadnia tezy, by zakres hipotezy znowelizowanego

przepisu obejmował osoby nie mające uprzednio uprawnienia do zajmowanego

lokalu.

Zasadnicza część argumentacji Sądu Najwyższego, zawartej w

uzasadnieniach powołanych uchwał, znajduje pełne i bezpośrednie zastosowanie

przy wykładaniu, identycznie brzmiącego, art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw

lokatorów.

Nowelizacja grudniowa ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali

mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych miała na celu zapewnienie pełniejszej

ochrony osób, które miały uprzednio tytuł prawny do zajmowanego lokalu, a tytuł

ten utraciwszy, zostały orzeczeniem sądu zobowiązane do jego opróżnienia; ani

względy, które doprowadziły do nowelizacji, ani brzmienie ustawy, nie dostarczały

argumentów przemawiających za tym, by przepis ten miał zastosowanie do osób,

które nie miały uprzednio tytułu do lokalu. Zachowanie identycznego unormowania

w kolejnej ustawie nie dostarcza żadnych nowych przesłanek mogących prowadzić

do odmiennego odczytywania omawianego sformułowania.

Za wskazanym rozumieniem przepisów (znowelizowanego art. 36 u.naj.lok.

oraz art. 14 u.ochr.pr.lok.) przemawia także brak przesłanek ku temu, by osoby

zobowiązywane do opróżnienia lokalu, zajętego przez nie bez żadnego po temu

tytułu, „nabywały” uprawnienia do lokalu socjalnego z wyprzedzeniem osób

oczekujących na zawarcie umów o najem lokali socjalnych z zasobu

mieszkaniowego gminy.

Podobnie, jak w poprzednim stanie prawnym, nie bez znaczenia jest także

kontekst, w jakim umiejscowiony jest omawiany przepis art. 14 u.ochr.pr.lok.;

poprzedzające go przepisy wyraźnie dotyczą sytuacji, w których podstawą

orzeczenia o opróżnieniu lokalu jest utrata – wskutek różnych przyczyn –

dotychczasowego tytułu do zajmowania lokalu.

Wreszcie, powołać się trzeba na argument o zasadniczym znaczeniu,

wynikający z przedmiotowego i podmiotowego zakresu ustawy, chociaż w tym

wypadku nie ma możliwości – jak to miało miejsce przy rozważaniu argumentów,

uwzględnionych przez Sąd Najwyższy przy podejmowaniu wcześniejszych uchwał –

tak bezpośredniego odniesienia się do nich. Sąd Najwyższy uwzględniał wówczas

okoliczność, że art. 36 u.naj.lok. był zamieszczony w rozdziale 5, traktującym o

ustaniu stosunku najmu, co wykluczało stosowanie tego przepisu do osób, które

najemcami nie były.

Analogiczny tok rozumowania, który przy wykładaniu znaczenia określonego

przepisu wymaga postrzegania go nie w oderwaniu, ale w kontekście całej ustawy,

prowadzi do wniosku, że obecnie obowiązek sądu, nakazującego opróżnienie lokalu

mieszkalnego, orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, dotyczy

tylko lokatorów w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 u.ochr.pr.lok. Z art. 1 u.ochr.pr.lok.

wynika jasno, że reguluje ona zasady i formy ochrony praw lokatorów, a więc takich

osób, o których mowa jest w art. 2 ust. 1 pkt 1. Przepis ten definiuje jako lokatorów

najemców lokalu lub osoby używające lokal na podstawie innego tytułu prawnego

niż prawo własności, a więc wyraźnie ogranicza krąg osób, którym ustawa udziela

ochrony, do tych, które dysponują (dysponowały) tytułem prawnym do lokalu. Art.

14 zamieszczony jest w rozdziale 2 „Prawa i obowiązki lokatorów oraz ochrona ich

praw”, co wyraźnie przemawia na rzecz tezy, że osobami, których przepis ten

dotyczy, są tylko lokatorzy odpowiadający definicji ustawowej, zawartej w art. 2 ust.

1 pkt 1.

Ten argument, w połączeniu z przedstawionymi poprzednio, prowadzi do

wniosku, że z ochrony przewidzianej w art. 14 ustawy o ochronie praw lokatorów

nie korzystają osoby, które nigdy nie dysponowały tytułem prawnym do

zajmowanego lokalu, w tym osoby, które objęły go samowolnie. Sam fakt, że w art.

14 ust. 1 użyto określenia „osób, których nakaz (opróżnienia lokalu) dotyczy”, w

kontekście całokształtu omówionych okoliczności, nie może stanowić

wystarczającej (w istocie – jedynej) podstawy do uznania, że przepis ten obejmuje

osoby nie będące lokatorami w rozumieniu ustawy.

W tym miejscu zauważyć warto jeszcze, że ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r.

wprowadziła znaczne ograniczenia praw właścicieli lokali. Niepodobna w tej sytuacji

w drodze wykładni doprowadzać do jeszcze silniejszej ingerencji w prawo

własności, i to na rzecz osób, które żadnym tytułem prawnym, mogącym się

przeciwstawić tytułowi właścicielskiemu, nigdy nie dysponowały.

W swych rozważaniach Sąd Okręgowy podniósł, że za wskazanym

rozwiązaniem przemawiać też może unormowanie zawarte w art. 24 u.ochr.pr.lok.

Przepis ten stanowi, że prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która

samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że

przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego

szczególnie usprawiedliwione. Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. reguluje nie tylko

zasady i formy ochrony praw lokatorów, ale także zasady gospodarowania

mieszkaniowym zasobem gminy (art. 1), które szczegółowo są unormowane w

rozdziale 3 „Mieszkaniowy zasób gminy” i w rozdziale 4 „Lokale socjalne” (tu

zamieszczony jest art. 24). Adresatami tych przepisów są gminy; jednym z

obowiązków gmin jest wydzielenie z zasobu mieszkaniowego części lokali, które

przeznacza się na wynajem jako socjalne (art. 22). Wbrew odmiennemu

przekonaniu Sądu Okręgowego (które wynika z jego rozważań w tej kwestii),

omawiany przepis nie jest adresowany do sądu, lecz do gminy, realizującej

obowiązki wynikające z gospodarowania swym mieszkaniowym zasobem,

obejmującym także lokale przeznaczane na wynajem „jako socjalne”. Gmina może

zawrzeć umowę najmu lokalu socjalnego nawet z osobą, która samowolnie lokal

zajmuje i wobec której orzeczono opróżnienie lokalu, jeżeli spełniona zostanie

przesłanka wymieniona w tym przepisie. Oceny tej nie zmienia fakt posługiwania się

w art. 24 pojęciem „przysługiwania” prawa do lokalu socjalnego oraz jego

„przyznania”; nie jest to jedyny wypadek w omawianej ustawie, kiedy zrozumienie

właściwego sensu określonej regulacji wymaga wykładni, wykraczającej poza

dosłowne sformułowanie przepisu.

Sąd Okręgowy, formułując zagadnienie prawne, nie objął nim art. 14

u.ochr.pr.lok. w całości, a jedynie ust. 4 tego przepisu, choć nie może być on

wykładany w oderwaniu od pełnej treści art. 14. Przepis ten w ust. 1 nakłada na sąd

obowiązek orzeczenia o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku

takiego uprawnienia, czyli rozstrzygnięcia tej kwestii – w sposób pozytywny lub

negatywny; w ust. 4 ustawa wyłącza wydanie orzeczenia negatywnego

(stwierdzenia braku uprawnienia) w odniesieniu do kategorii osób w nim

wymienionych. Jest niewątpliwe, że zakaz ten dotyczy tylko tych sytuacji, w których

sąd orzeka na podstawie art. 14 ust. 1, a więc – zgodnie z tym, co wyżej

powiedziano – rozstrzyga o uprawnieniu eksmitowanego lokatora do otrzymania

lokalu socjalnego. W istocie więc przedstawione zagadnienie prawne wymagało

odniesienia się do art. 14 jako całości, a nie tylko jego ust. 4; znalazło to wyraz w

treści podjętej uchwały.

Przepis art. 15 u.ochr.pr.lok. ma charakter procesowy; powinien być

stosowany w sprawach o opróżnienie lokalu, w których sąd orzeka na podstawie

ustawy z dnia 10 lipca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie

gminy i o zmianie przepisów kodeksu cywilnego, a więc w sprawach objętych

zasięgiem podmiotowym tej ustawy. Jak wyżej wskazywano, ochrona praw i

obowiązków normowana w rozdziale 2 ustawy, dotyczy lokatorów w rozumieniu art.

2 ust. 1 pkt 1. Przepis art. 15 zamieszczony jest w tym samym rozdziale,

bezpośrednio po przepisach traktujących o nakazywaniu przez sąd opróżnienia

lokalu (art. 13 i 14), co wskazuje, że ma zastosowanie do spraw, w których

orzeczenia zapadają na podstawie tych przepisów. Kwestia ta zresztą znalazła już

rozstrzygnięcie w cytowanej uchwale Sądu Najwyższego z dnia 27 czerwca 2001 r.,

III CZP 35/01. Na tle identycznie brzmiących - w stosunku do obecnych art. 14 i

15 – przepisów art. 36 i 36a u.naj.lok., Sąd Najwyższy wyraźnie stwierdził, że także

przepisy procesowe mają zastosowanie wyłącznie do osób, o których mowa w art.

36.

Omówione względy przemawiały za uznaniem, że art. 15 u.ochr.pr.lok. ma

zastosowanie w sprawach o opróżnienie lokalu przeciwko lokatorom w rozumieniu

art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Odnośnie do tej części postanowienia Sądu Okręgowego, która dotyczy art.

35 omawianej ustawy, stwierdzić trzeba, że w pewnym zakresie jest ono

bezprzedmiotowe, a w pozostałym zakresie wykracza poza ramy nieodzowne dla

rozstrzygnięcia sprawy rozpoznawanej przez Sąd. Zawarte w art. 35 ust. 1

określenie „osobie, o której mowa w art. 14 ust. 4” może być rozumiane tylko w taki

sposób, w jaki zdefiniowano krąg osób objętych przepisem art. 14 ustawy.

Odpowiedź na to pytanie zawarta jest w rozstrzygnięciu dotyczącym tego przepisu,

natomiast dyspozycje art. 35 ust. 2 i nast. u.ochr.pr.lok. dotyczą innej sytuacji

procesowej, odnosząc się do postępowania w sprawie z powództwa „osoby, o której

mowa w ust. 1” przeciwko gminie. Przepisy te nie mają zastosowania w niniejszej

sprawie.

Mając powyższe na względzie, Sąd Najwyższy, na podstawie art. 390 k.p.c.,

rozstrzygnął przedstawione zagadnienie prawne, jak w uchwale.