III CKN 405/99

Wyrok z dnia 24 stycznia 2002 r., III CKN 405/99

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni nabywcy, jeżeli

umowa o przeniesienie własności nieruchomości była nieważna.

Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Kazimierz Zawada (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Skarbu Państwa – Wojewody L. i

Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa, Oddział Terenowy w L. przeciwko

Edwardowi K. i Tatianie Ł.-J., przy udziale Prokuratora Prokuratury Krajowej Iwony

Kaszczyszyn, o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem

prawnym, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 24 stycznia 2002 r. na rozprawie

kasacji pozwanego Edwarda K. od wyroku Sądu Apelacyjnego w Lublinie z dnia 4

lutego 1999 r.

oddalił kasację.

Uzasadnienie

Sąd Wojewódzki wyrokiem z dnia 24 czerwca 1998 r. nakazał wpisać w dziale

II księgi wieczystej nr (...) prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Lublinie dla

nieruchomości położonej w G. o powierzchni 0,89 ha, oznaczonej w ewidencji

gruntów jako działka nr (...) – w miejsce Edwarda K. i Tatiany Ł., ujawnionych jako

współwłaściciele w równych częściach – Skarb Państwa, Agencję Własności Rolnej

Skarbu Państwa, Oddział Terenowy w L., oraz wykreślić w dziale I księgi

hipotecznej „Dobra G.”, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Puławach,

„powierzchnię odpowiadającą aktualnie działce nr (...), wchodzącej w skład tzw.

resztówki Skarbu Państwa wymienionej w tejże księdze jako działka nr 2 o

powierzchni 100,62 ha”.

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny oddalił apelację Edwarda K.

od wyroku Sądu Wojewódzkiego z dnia 24 czerwca 1998 r.

Podstawę obu wyroków stanowiły następujące ustalenia faktyczne.

Księgę hipoteczną „Dobra G.” urządzono dla posiadłości ziemskiej,

stanowiącej współwłasność Zygmunta B. i Mieczysława B. Dotychczasowi

właściciele utracili posiadłość na rzecz Skarbu Państwa na podstawie dekretu

PKWN o przeprowadzeniu reformy rolnej. Nowy stan prawny został w księdze

ujawniony. Część „Folwarku G.” o powierzchni 100,62 ha, nie rozparcelowaną

pomiędzy rolników indywidualnych, przekazano Instytutowi Naukowemu

Gospodarstwa Wiejskiego w P. Instytut ten w dniu 20 listopada 1945 r. zawarł

umowę z Aleksandrem S., na podstawie której wydzierżawił mu zabudowany grunt,

wyodrębniony podczas pomiarów przeprowadzonych w latach 1960-62 jako działka

nr (...). Aleksander S. zobowiązał się w umowie do urządzenia w dzierżawionych

obiektach na swój koszt młyna i kaszarni. Z zobowiązania tego wywiązał się.

Zarządzeniem Ministra Skupu z dnia 2 kwietnia 1955 r., z datą wydania tego

zarządzenia, został ustanowiony przymusowy zarząd państwowy nad

„przedsiębiorstwem młyn elektryczny, własność Aleksander S.”. Młyn ten

powierzono Rejonowemu Przedsiębiorstwu Młynów Gospodarczych w P. Decyzją z

dnia 14 października 1982 r. Naczelnik Gminy G. przekazał działkę nr (...) w

użytkowanie na czas nieokreślony Przedsiębiorstwu Przemysłu Rolnego PGR w L.

Aleksander S., w okresie władania młynem przez wymienione jednostki państwowe,

był jego kierownikiem zatrudnionym na podstawie umowy o pracę. Spadkobiercą

Aleksandra S., zmarłego dnia 12 października 1988 r., został na podstawie

testamentu Jerzy Ł. W dniu 20 września 1990 r. udzielił on pozwanemu adwokatowi

Edwardowi K. pełnomocnictwa „w sprawie o zwrot młyna w G.”.

Dnia 31 lipca 1991 r. Minister Rolnictwa wydał decyzję stwierdzającą

nieważność zarządzenia Ministra Skupu z dnia 2 kwietnia 1955 r. o ustanowieniu

przymusowego zarządu państwowego „nad przedsiębiorstwem – młyn elektryczny

własność Aleksander S.” Z kolei Wojewoda L., powołując się na wymienioną

decyzję Ministra Rolnictwa, wydał w dniu 4 września 1991 r. decyzję, w której orzekł

o wygaśnięciu prawa zarządu do działki nr (...), przekazanej przez Naczelnika

Gminy G. w użytkowanie na rzecz Przedsiębiorstwa Przemysłu Rolnego PGR w L.

decyzją z dnia 14 października 1982 r., oraz stwierdził, że „w miejsce

nieruchomości Skarbu Państwa – Państwowego Funduszu Ziemi – wchodzi

Aleksander S. jako właściciel”. Ta decyzja Wojewody L. stała się ostateczna w dniu

19 września 1991 r. Odwołując się do niej oraz do prawomocnego postanowienia o

stwierdzeniu nabycia spadku po Aleksandrze S., Jerzy Ł. złożył wniosek

o założenie księgi wieczystej dla nieruchomości składającej się z działki nr (...).

Dnia 4 października 1991 r. Sąd Rejonowy wpisał Jerzego Ł. do założonej dla tej

nieruchomości księgi wieczystej nr (...) jako właściciela.

W dniu 13 listopada 1991 r. pozwany Edward K., występując jako pełnomocnik

Jerzego Ł. i działając zarazem w imieniu własnym, zawarł umowę sprzedaży na

swoją rzecz udziału wynoszącego 1/2 we własności nieruchomości, o którą toczy

się spór. Pozostały udział kupiła w dniu 18 listopada 1991 r. córka Jerzego Ł.,

Tatiana Ł. (obecnie Ł.-J.). Na podstawie tych umów, pozwani Edward K. i Tatiana Ł.

zostali wpisani w dziale II księgi wieczystej nr (...) w miejsce Jerzego Ł. jako

współwłaściciele w częściach równych. Obie umowy sprzedaży udziałów zostały

zawarte już po wznowieniu postępowania administracyjnego w sprawie

zakończonej decyzją Wojewody L. z dnia 4 września 1991 r. Decyzją z dnia 16

grudnia 1991 r. Wojewoda L. uchylił własną decyzję z dnia 4 września 1991 r. i

umorzył postępowanie. Decyzja Wojewody L. z dnia 16 grudnia 1991 r. została

utrzymana w mocy decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa z dnia 4 września

1997 r. W wyniku powództwa prokuratora (art. 57 k.p.c.), zapadły prawomocne

wyroki ustalające nieważność wymienionych umów; nieważność umowy sprzedaży

zawartej w dniu 13 listopada 1991 r. została ustalona wyrokiem Sądu

Wojewódzkiego w Lublinie z dnia 10 stycznia 1996 r., a nieważność umowy

sprzedaży zawartej w dniu 18 listopada 1991 r. – wyrokiem Sądu Wojewódzkiego w

Lublinie z dnia 25 lipca 1996 r.

Decyzją z dnia 19 sierpnia 1993 r. Wojewoda L. zlikwidował Przedsiębiorstwo

Przemysłu Rolnego PGR w L. i przekazał jego majątek Agencji Własności Rolnej

Skarbu Państwa.

Sąd Apelacyjny podzielił stanowisko Sądu Wojewódzkiego, że dokonane

w sprawie ustalenia nie dawały podstaw do przyjęcia, iż pozwani nabyli własność

nieruchomości, o którą toczy się spór. Po utracie własności „Dóbr G.” przez

Zygmunta i Mieczysława B., nieruchomość, której dotyczy spór, stała się własnością

Skarbu Państwa i była nią aż do 1993 r., kiedy weszła w skład majątku Agencji

Własności Rolnej Skarbu Państwa. Pozwani nie mogli stać się jej

współwłaścicielami na podstawie umów, co do których zapadły prawomocne wyroki

stwierdzające ich nieważność, także przy uwzględnieniu przepisów o rękojmi wiary

publicznej ksiąg wieczystych.

W skardze kasacyjnej pozwany powołał się na naruszenie przez Sąd

Apelacyjny art. 2 § 1, art. 232, 233, 234, 235, 244 § 1, art. 252, 365, 366 i 378 § 2

k.p.c. oraz art. 5, 6, 10 i 31 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i

hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 – dalej "u.k.w.h."). Zarzuty

te zmierzają do wykazania, że właścicielem nieruchomości, o którą toczy się spór,

był Aleksander S., a po nim, w wyniku dziedziczenia, Jerzy Ł., który mógł więc nią

skutecznie rozporządzić na rzecz pozwanych. Jeżeliby zaś nawet nie mógł,

pozwani zasługują na ochronę wynikającą z przepisów o rękojmi wiary publicznej

ksiąg wieczystych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podstawę wpisu pozwanych w księdze wieczystej stanowiły umowy sprzedaży

na ich rzecz udziałów we własności nieruchomości. Rozstrzygające znaczenia dla

ustalenia, czy ujawniony na podstawie tego wpisu stan prawny jest zgodny

z rzeczywistym stanem prawnym, powinna więc mieć ocena tych umów.

Prawomocne orzeczenia Sądu Wojewódzkiego – wyroki z dnia 10 stycznia

1996 r. i z dnia 25 lipca 1996 r. – ustalające nieważność wspomnianych umów,

przesądziły negatywnie o możliwości nabycia na podstawie tych umów przez

pozwanych, stosownie do art. 155 § 1 k.c., własności nieruchomości. Jak trafnie

wskazał Sąd Apelacyjny, orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który

je wydał, lecz również inne sądy (art. 365 § 1 k.p.c.). Jeżeli zatem wyłoni się przed

jakimkolwiek sądem kwestia ważności umów, których nieważność została ustalona

wspomnianymi wyrokami, sąd ten musi przyjąć, że umowy te są nieważne. Musiały

to uczynić także Sądy orzekające w niniejszej sprawie.

Ustalenie nieważności umów, na podstawie których pozwani zostali wpisani

w księdze wieczystej jako właściciele nieruchomości, wykluczyło zarazem objęcie

pozwanych ochroną wynikającą z przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg

wieczystych (art. 5 i nast. u.k.w.h.).

Przesłanką przeniesienia własności nieruchomości jest przysługiwanie zbywcy

uprawnienia do rozporządzania własnością nieruchomości. Przesłanka ta

warunkuje jedynie skuteczność przeniesienia własności, nie zaś ważność umowy

o przeniesienie własności (wyroki Sądu Najwyższego z dnia 30 października

1969 r., II CR 430/69, OSNCP 1970, nr 9, poz. 152, z dnia 18 grudnia 1996 r., I

CKN 27/96, OSNC 1997, nr 4, poz. 43 oraz z dnia 11 grudnia 1998 r., II CKN 96/98,

OSNC 1999, nr 5, poz. 98), która zależy od zdolności prawnej i zdolności do

czynności prawnych stron, niesprzeczności jej treści z ustawą lub zasadami

współżycia społecznego, zachowania wymaganej dla niej formy oraz nieistnienia

wad oświadczeń woli, a niekiedy także od spełnienia innych jeszcze wymagań (por.

np. uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 17 października 1997 r., III CKN

205/97, OSNC 1998, nr 3, poz. 50). Przepisy o rękojmi wiary publicznej ksiąg

wieczystych pozwalają na sanowanie braku uprawnienia zbywcy do rozporządzania

własnością nieruchomości; mimo, że zbywca nie był uprawniony do rozporządzania,

druga strona odpłatnej umowy o przeniesienie własności nabędzie nieruchomość,

jeżeli działała w dobrej wierze mającej oparcie w treści księgi wieczystej, tj. była

przekonana, że zbywcy przysługuje zgodnie z treścią księgi wieczystej własność

nieruchomości. Stosownie do art. 6 u.k.w.h., wynikające z art. 7 k.c. domniemanie

dobrej wiary nabywcy co do przysługiwania zbywcy własności zostanie obalone

przez dowód, że druga strona wiedziała, iż wpis zbywcy w księdze wieczystej jako

właściciela jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym, lub przez dowód, że

druga strona z łatwością mogła się dowiedzieć o niezgodności tego wpisu z

rzeczywistym stanem prawnym.

Dobra wiara nabywcy co do tego, że zbywcy przysługuje ujawniona w księdze

wieczystej własność nieruchomości, zastępuje zatem tylko jedną przesłankę

przeniesienia własności nieruchomości – istnienie po stronie zbywcy uprawnienia

do rozporządzania własnością nieruchomości – natomiast nie sanuje braku innych

przesłanek (por. np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 9 października 1959 r., 3

CR 399/59, OSN 1960, nr 3, poz. 87). Aby więc doszło do nabycia własności

nieruchomości od osoby nieuprawnionej, przesłanki te musza być spełnione

niezależnie od dobrej wiary nabywcy co do przysługiwania zbywcy własności.

Dotyczy to w szczególności przesłanek ważności umowy o przeniesienie własności.

Wiążące w niniejszej sprawie na podstawie art. 365 § 1 k.p.c. wyroki Sądu

Wojewódzkiego wykluczają – rzecz jasna – uznanie wspomnianych przesłanek za

spełnione, a tym samym udzielenie pozwanym ochrony wynikającej z przepisów o

rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Jest tak bez względu na motywy

rozstrzygnięcia zawartego we wspomnianych wyrokach. Choć więc powodem

rozstrzygnięcia zawartego w wyroku z dnia 10 lipca 1996 r. było stwierdzenie przez

Sąd Wojewódzki, że Jerzy Ł. nie był w chwili sprzedaży pozwanemu udziału we

własności właścicielem nieruchomości, a okoliczność ta zgodnie z wcześniejszymi

wyjaśnieniami nie uzasadniała nieważności omawianej umowy, lecz jedynie

niewywołanie przez nią skutku w postaci przeniesienia udziału na pozwanego, za

decydujące musi być uznane ustalenie zamieszczone w sentencji tego wyroku (por.

uzasadnienie uchwały Sądu Najwyższego z dnia 19 września 2000 r., III CZP

30/00, OSNC 2001, nr 2, poz. 24).

Niezależnie od tego, działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych było

w sprawie wyłączone także z innej przyczyny, wskazanej już przez Sąd Apelacyjny.

Sąd ten trafnie przyjął, w ślad za Sądem Wojewódzkim, że nieruchomość, o którą

toczy się spór, była objęta w chwili sprzedaży pozwanym udziałów we własności

nieruchomości dwiema księgami wieczystymi: księgą nr (...) i księgą hipoteczną

„Dobra G.”, będącą księgą wieczystą w rozumieniu ustawy o księgach wieczystych i

hipotece (zob. art. 114 u.k.w.h. w związku z art. LIV § 1 dekretu z dnia 11

października 1946 – Przepisy wprowadzające prawo rzeczowe i prawo o księgach

wieczystych, Dz.U. Nr 57, poz. 321, oraz § 1, 2, 3 i 5 rozporządzenia Ministra

Sprawiedliwości z dnia 14 lipca 1986 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych

założonych przed dniem 1 stycznia 1947 r. oraz utraty mocy prawnej niektórych

takich ksiąg, Dz.U. Nr 28, poz. 141). Księgi te zawierają odmienne wpisy w dziale II.

W takim zaś przypadku, według zapatrywań zarówno piśmiennictwa, jak

orzecznictwa (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18 maja 1994 r., III CRN

28/94, nie publ.), rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych jest wyłączona.

Trudno bowiem wówczas przyjąć istnienie domniemania, że ujawnione w księdze

wieczystej prawo jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

Wywody skarżącego, w których nie zgadza się on z tym, że w sprawie

zachodził przypadek objęcia jednej nieruchomości dwiema księgami wieczystymi,

pozostają w sprzeczności z uznaniem przez skarżącego działki nr (...) za

nieruchomość w rozumieniu art. 46 k.c. (zob. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 27

grudnia 1994 r., III CZP 158/94, OSNC 1995, nr 4, poz. 59, z dnia 31 stycznia

1996 r., III CZP 200/95, OSNC 1996, nr 5, poz. 67 oraz z dnia 29 lutego 1996 r., III

CZP 16/96, OSNC 1996, nr 5, poz. 73).

Wobec nieistnienia podstaw do objęcia pozwanych ochroną wynikającą

z przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, bezprzedmiotowe było

badanie, czy pozwani, zawierając umowy z Jerzym Ł., działali w dobrej czy też w

złej wierze.

Sąd Apelacyjny trafnie podzielił stanowisko Sądu Wojewódzkiego

o przysługiwaniu własności nieruchomości, której dotyczy spór, Skarbowi Państwa,

Agencji Własności Rolnej Skarbu Państwa (zob. uchwałę składu siedmiu sędziów

Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 1994 r., III CZP 189/93, OSNC 1994, nr 6,

poz. 121). Stanowiska tego nie podważa, powoływane przez pozwanego w związku

z art. 234 k.p.c., domniemanie prawne przewidziane w art. 15 ustawy z dnia

25 lutego 1958 r. o uregulowaniu stanu prawnego mienia pozostającego pod

zarządem państwowym (Dz.U. Nr 11, poz. 37). Według tego przepisu, domniemywa

się, że właścicielem przedsiębiorstwa jest osoba, która prowadziła je we własnym

imieniu przed ustanowieniem zarządu państwowego. Zdaniem skarżącego,

domniemanie to przemawiało na rzecz Aleksandra S., jego zatem, a później jego

spadkobiercę, Jerzego Ł., należało uznać za właściciela nieruchomości, na której

znajdował się młyn.

Zapatrywanie to jest nie do przyjęcia już z powodu niemożności jego

pogodzenia z konsekwencjami stwierdzenia nieważności zarządzenia o

ustanowieniu zarządu państwowego nad młynem prowadzonym przez

Aleksandra S. Skutkiem tego stwierdzenia było wyeliminowanie zarządzenia o

ustanowieniu zarządu z obrotu prawnego z mocą wsteczną, tj. powstanie takiego

stanu, jakby to zarządzenie nie zostało w ogóle wydane (zob. np. postanowienie

Sądu Najwyższego z dnia 7 czerwca 2000 r., III CKN 949/00, OSNC 2000, nr 12,

poz. 228 oraz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 września 2001 r., II CKN 277/99,

OSNC 2002, nr 6, poz. 77). Stwierdzenie nieważności omawianego zarządzenia

wyłączyło zatem Aleksandra S. w ogóle spod zasięgu działania ustawy o

uregulowaniu stanu prawnego mienia pozostającego pod zarządem państwowym.

Podobnie należy ocenić odwołanie się przez skarżącego od decyzji

Wojewody L. z dnia 4 września 1991 r. Również ta decyzja, stanowiąca, oprócz

postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku po Aleksandrze S., podstawę wpisu

Jerzego Ł. do księgi wieczystej, została wyeliminowana z obrotu prawnego z mocą

wsteczną decyzją tegoż Wojewody z dnia 16 grudnia 1991 r., utrzymaną w mocy –

po wielu próbach jej podważenia – decyzją Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa z dnia 4

września 1997 r. Już więc sam fakt wyeliminowania tej decyzji z obrotu prawnego z

mocą wsteczną wykluczał wywodzenie z niej jakichkolwiek skutków w odniesieniu

do własności nieruchomości stanowiącej przedmiot sporu.

Podsumowując, decydujące znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy miało

przede wszystkim prawomocne ustalenie nieważności umów stanowiących

podstawę wpisu pozwanych do księgi wieczystej jako właścicieli oraz nie budzące

wątpliwości wyeliminowanie z obrotu prawnego zarządzenia Ministra Skupu z dnia

2 kwietnia 1955 r. i decyzji Wojewody L. z dnia 4 września 1991 r. W tej sytuacji

wszelkie zarzuty skarżącego, zmierzające do zanegowania konsekwencji

wynikających z prawomocnego ustalenia nieważności umów stanowiących

podstawę wpisu pozwanych do księgi wieczystej oraz z wyeliminowania z obrotu

prawnego zarządzenia Ministra Skupu z dnia 2 kwietnia 1955 r. i decyzji Wojewody

L. z dnia 4 września 1991 r., muszą być uznane za chybione.

Z tych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 39312

k.p.c.).