I CKN 489/00

Wyrok z dnia 7 lutego 2002 r., I CKN 489/00

Przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst:

Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903) regulujące zarząd nieruchomością wspólną nie

przewidują możliwości zobowiązania przez sąd wspólnoty mieszkaniowej do

podjęcia uchwały o określonej treści.

Sędzia SN Mirosław Bączyk (przewodniczący)

Sędzia SN Gerard Bieniek (sprawozdawca)

Sędzia SN Antoni Górski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Marii R. i Jerzego R. przeciwko

wspólnocie mieszkaniowej budynku przy ul. L. nr 11 w P. o ustalenie, po

rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 7 lutego 2002 r. na rozprawie kasacji powodów

od wyroku Sądu Okręgowego w Przemyślu z dnia 11 lutego 1999 r.

oddalił kasację i zasądził od powodów solidarnie na rzecz pozwanej kwotę 200

zł tytułem kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Sąd Okręgowy w Przemyślu wyrokiem z dnia 11 lutego 1999 r. oddalił

apelację powodów od wyroku Sądu Rejonowego w Przeworsku, który oddalił

żądania powodów Marii R. i Jerzego R., domagających się zobowiązania wspólnoty

mieszkaniowej budynku przy ul. L. nr 11 w P. do podjęcia uchwały w przedmiocie

ustalenia, że powodowie są zobowiązani do ponoszenia na rzecz pozwanej

zryczałtowanych opłat na centralne ogrzewanie w wysokości wynikającej z realnego

korzystania przez nich z instalacji centralnego ogrzewania, wspólnej dla wszystkich

właścicieli lokali.

Ustalono, że powodowie są członkami pozwanej wspólnoty mieszkaniowej,

która na zebraniu w dniu 20 grudnia 1994 r. podjęła uchwałę w przedmiocie

zlecenia wykonywania zarządzania nieruchomością wspólną Przyzakładowej

Spółdzielni Mieszkaniowej przy Cukrowni „P.”. Ustalono także, że umowy o

administrowanie zostaną zawarte po dniu 1 stycznia 1995 r. na warunkach

przedstawionych przez prezesa Spółdzielni. Po tej dacie wszyscy członkowie

wspólnoty, z wyjątkiem powodów, podpisali takie umowy. W lipcu 1995 r.

powodowie przystosowali istniejącą w ich lokalu instalację centralnego ogrzewania

do ogrzewania gazowego i podłączyli piec dwufunkcyjny. Uczynili to bez zgody

wspólnoty, informując jedynie prezesa Spółdzielni o podjętych pracach.

Odmawiając podpisania umowy o administrowanie, powodowie opracowali własny

projekt umowy, w której proponowali, że będą ponosić opłaty za dostarczanie ciepła

w tej części budynku, w której są współwłaścicielami, tj. 1/2 część sumarycznej

powierzchni klatki schodowej, gdzie znajduje się ich lokal oraz 4872/10585 części

powierzchni pomieszczeń przeznaczonych do użytku wszystkich mieszkańców. Na

te propozycje Spółdzielnia – jako zarządca – nie przystała, powodowie opłacali

zatem należność za ogrzewanie mieszkania bezpośrednio na rzecz dostawcy gazu.

Spółdzielnia naliczała koszty za centralne ogrzewanie w sposób

zryczałtowany, a ponieważ powodowie tych opłat nie uiszczali, wystąpiła z

powództwem do Sądu.

Pismem z dnia 18 lipca 1996 r. powodowie zwrócili się do zarządcy z prośbą o

wyrażenie zgody na zmianę sposobu rozliczania się z należności za centralne

ogrzewanie. Wspólnota mieszkaniowa, na zebraniu w dniu 23 stycznia 1997 r., na

którym obecny był powód, „nie podjęła uchwały wyrażającej zgodę na zmianę

sposobu ogrzewania ze wspólnego dla całego lokalu na indywidualny dla

poszczególnych lokali”. Protokół z tego zebrania prezes Spółdzielni spisał najpierw

ręcznie, a następnie za zgodą zebranych przepisał go na maszynie. Wszyscy

zebrani, z wyjątkiem powoda, protokół ten podpisali. Następnie protokół z

podpisami doręczył powodom, pouczając o terminie i sposobie zaskarżenia.

Powodowie tej uchwały negatywnej nie zaskarżyli.

Oddalając powództwo, Sąd pierwszej instancji uznał, że w świetle art. 22 ust.

3 pkt 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z

2000 r. Nr 80, poz. 903 – dalej "u.w.l.") oraz uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28

sierpnia 1997 r., III CZP 36/97 (OSNC 1998, nr 1, poz. 4), wykorzystanie istniejącej

instalacji centralnego ogrzewania do ogrzewania gazowego stanowi zmianę

przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, na co wymagana jest zgoda

wspólnoty mieszkaniowej. Zdaniem Sądu Rejonowego, taką negatywną uchwałę

wspólnota podjęła w dniu 23 stycznia 1997 r., powodowie zaś tej uchwały nie

zaskarżyli w zakreślonym ustawą terminie, a zatem ich roszczenie wygasło. Tę

ocenę podzielił Sąd Okręgowy w Przemyślu.

Wyrok tego Sądu powodowie zaskarżyli kasacją. Jako podstawy kasacyjne

wskazali naruszenie prawa materialnego, tj. art. 6, 18 ust. 1 i 2, art. 13 ust. 1, art. 22

i 25 ust. 1 u.w.l. przez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie oraz

naruszenie przepisów postępowania, tj. art. 397 pkt 2 k.p.c. ze względu na

nieprawidłowe umocowanie pełnomocnika pozwanej w postępowaniu apelacyjnym,

co spowodowało nieważność postępowania, a ponadto art. 328 § 2 k.p.c.

Wskazując na powyższe, wnieśli o uchylenie zaskarżonego wyroku, zniesienie

postępowania i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego

rozpoznania, względnie uchylenia zaskarżonego wyroku oraz wyroku Sądu

Rejonowego i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi

Rejonowemu.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Zaskarżony kasacją wyrok został wydany przed dniem 1 lipca 2000 r., a

zatem, zgodnie z art. 5 ust. 2 ustawy z dnia 24 maja 2000 r. o zmianie ustawy

Kodeks postępowania cywilnego... (Dz. Nr 48, poz. 554), do złożenia i rozpoznania

kasacji stosuje się przepisy kodeksu postępowania cywilnego w brzmieniu

obowiązującym przed dniem 1 lipca 2000 r. Oznacza to, że dopuszczalność kasacji

w niniejszej sprawie należy ocenić w świetle art. 393 pkt 1 k.p.c. w brzmieniu

obowiązującym przed dniem 1 lipca 2000 r. Przepis ten wyłączał kasację m.in. w

sprawach o świadczenie, w których wartość przedmiotu zaskarżenia jest niższa niż

5000 zł. W niniejszej sprawie powodowie wystąpili z żądaniem zobowiązania

pozwanej wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały, określającej ich

obowiązek ponoszenia kosztów z tytułu centralnego ogrzewania w wysokości

zryczałtowanej wynikającej z realnego przez nich korzystania z tej instalacji. Takie

określenie żądania może sugerować, że chodzi o zobowiązania do złożenia

oświadczenia woli przez pozwaną wspólnotę w formie uchwały, co mogłoby

wskazywać na to, iż mamy do czynienia ze sprawą o świadczenie (wartość

przedmiotu zaskarżenia określono zaś na kwotę 432 zł). Wniosek ten nie byłby

jednak uzasadniony, w istocie bowiem żądanie powodów zmierza do tego, aby

przez uchwałę pozwanej wspólnoty w określony sposób ukształtować ich stosunek

prawny z tą wspólnotą. Jest to wiec powództwo o ukształtowanie stosunku

prawnego. Analogiczne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 27

lutego 2001 r., V CZ 4/01 (OSNC 2001, nr 7-8, poz. 124) i skład orzekający w

niniejszej sprawie podziela ten pogląd. (...)

Zarzut naruszenia prawa materialnego jest nieuzasadniony.

Pozostaje poza sporem, że powodowie w lipcu 1995 r., a więc pod rządem

ustawy o własności lokali, przystosowali istniejącą w ich lokalu instalację

centralnego ogrzewania do ogrzewania gazowego i podłączyli piec gazowy. Uczynili

to bez zgody pozostałych właścicieli lokali tworzących pozwaną wspólnotę

mieszkaniową, taka zaś zgoda była konieczna. Wynika to jednoznacznie z uchwały

Sądu Najwyższego z dnia 28 sierpnia 1997 r., III CZP 36/97 (OSNC 1998, nr 1, poz.

4). Stwierdzono w niej wyraźnie, że właściciel lokalu nie może bez zgody

pozostałych właścicieli odłączyć swego lokalu mieszkalnego od zainstalowanej w

budynku sieci centralnego ogrzewania i przy jej wykorzystaniu zastosować inny

rodzaj ogrzewania.

Zgoda pozostałych właścicieli była potrzebna dlatego, że z jednej strony

urządzenia służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku,

tworzące jednolity system ogrzewania, stanowią element nieruchomości wspólnej i

objęte są współwłasnością właścicieli lokali, z drugiej zaś strony zmiana

przeznaczenia części nieruchomości wspólnej jest – zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 4

u.w.l. – czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Taka zaś czynność

wymaga zgody właścicieli lokali (art. 22 ust. 2), przy czym tryb podejmowania

uchwał w tym przedmiocie reguluje art. 23 ustawy. Jest poza sporem, że uchwała

taka może zapaść ex post, jednak żaden przepis ustawy o własności lokali nie daje

właścicielowi lokalu uprawnienia do „wymuszenia” takiej uchwały w drodze sądowej,

a do tego sprowadza się żądanie powodów. Z tego względu nie jest istotne, czy

właściciele lokali w dniu 23 stycznia 1997 r. podjęli uchwałę odmawiającą wyrażenia

zgody na inne rozliczanie się powodów z kosztów korzystania z centralnego

ogrzewania, czy też – jak twierdzą powodowie – taka uchwała nie zapadła. Podjęcia

takiej uchwały nie mogą „wymusić” w drodze orzeczenia sądu.

Ustawa o własności lokali regulując zarząd nieruchomością wspólną preferuje

umowny tryb określenia sposobu zarządzania (art. 18 ust. 1). Rozwiązania tej

ustawy wchodzą w rachubę dopiero wówczas, gdy właściciele lokali nie zawarli

stosownych postanowień w umowie, a liczba lokali jest większa niż siedem.

Ustawowe regulacje obejmują rozróżnienie czynności zwykłego zarządu i

przekraczające zwykły zarząd (art. 22), tryb podejmowania uchwał przez właścicieli

lokali (art. 23), możliwość żądania przez zarząd lub zarządcę dokonania kontroli

sądowej uchwały odmawiającej wyrażenia zgody na dokonanie czynności

przekraczającej zwykły zarząd (art. 24), możliwość zaskarżenia przez właściciela

lokalu uchwały wspólnoty z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową

właścicieli albo naruszającą zasady prawidłowego zarządzania lub naruszającą

interesy właściciela (art. 25 ust. 1). Uzasadniona jest zatem teza, że przepisy

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali regulujące zarząd

nieruchomością wspólną nie przewidują możliwości zobowiązania przez sąd

wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia uchwały o określonej treści na żądanie

właściciela lokalu. Jeśli zatem w konkretnej sprawie wymagana była zgoda

właścicieli na odłączenie lokalu powodów od zainstalowanej na budynku sieci

centralnego ogrzewania i wykorzystania jej do innego rodzaju ogrzewania, to brak

tej zgody przez wspólnotę powodowie mogli zaskarżyć do sądu na podstawie art.

25 ust. 1 u.w.l. Gdyby wspólnota celowo nie podejmowała uchwały, to można

rozważyć wystąpienie do sądu o upoważnienie do dokonania takiej czynności, jeśli

wspólnota w określonym przez sąd terminie nie podejmie stosownej uchwały o

wyrażeniu lub odmowie wyrażenia zgody. Tych czynności powodowie nie podjęli,

przeciwnie, na własną rękę dokonali zmiany przeznaczenia części nieruchomości

wspólnej i stawiając pozwaną wspólnotę przed faktem dokonanym, chcą przez

wyrok sądowy „narzucić” tej wspólnocie określony przez nich sposób rozliczania

należności za korzystanie z centralnego ogrzewania. Brak podstaw prawnych do

uwzględnienia takiego żądania w przepisach ustawy o własności lokali.

Z tych względów, skoro kasacja nie zawiera usprawiedliwionych podstaw,

podlega oddaleniu (art. 39312

k.p.c. ).