IV CKN 751/00

Wyrok z dnia 21 lutego 2002 r., IV CKN 751/00

Samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących

stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych.

Sędzia SN Kazimierz Zawada (przewodniczący, sprawozdawca)

Sędzia SN Mirosław Bączyk

Sędzia SN Iwona Koper

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Gminy Miasta G. przeciwko

Zdzisławowi S., Jolancie S., Jerzemu N. oraz Agnieszce i Marcinowi małżonkom K.

o ustalenie, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 21 lutego 2002 r. na rozprawie

kasacji strony powodowej od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 2

grudnia 1998 r.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w

Gdańsku do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania

kasacyjnego.

Uzasadnienie

Spór ogniskuje się wokół nieruchomości gruntowej przy ul. G.H. nr 35 w G.

oraz położonego na niej budynku, w którym znajdują się trzy mieszkania, dwa

większe (lokal nr 1 i lokal nr 2) oraz jedno mniejsze (lokal nr 3). Strona powodowa,

Gmina G. – następczyni prawna Skarbu Państwa – wystąpiła przeciwko

Zdzisławowi S., Jolancie S. i Jerzemu N. o uzgodnienie treści oznaczonych ksiąg

wieczystych (dwóch dotyczących nieruchomości lokalowych i jednej prowadzonej

dla nieruchomości, z której własność lokali została wyodrębniona) z rzeczywistym

stanem prawnym przez ujawnienie w nich, że udziały Zdzisława S. i Jolanty S. oraz

udziały Jerzego N. we współwłasności części budynku przeznaczonych do

wspólnego korzystania i we współużytkowaniu wieczystym gruntu wynoszą 36/100

części, a nie – jak wpisano – 1/2 części.

Do wytoczenia powództwa doszło w następujących okolicznościach.

Dnia 11 listopada 1976 r. Prezydent G. wydał decyzję dotyczącą ustanowienia

użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej przy ul. G.H. nr 35 na rzecz

Zdzisława i Leokadii małżonków S. (w 50/100 częściach) oraz Heleny M.-C.

(również w 50/100 częściach) i sprzedaży im lokali nr 1 i nr 2 (lokalu nr 1

Zdzisławowi i Leokadii małżonkom S., a lokalu nr 2 – Helenie M.-C.) wraz z

udziałami we współwłasności nie wydzielonych części budynku, wynoszącymi także

po 50/100 części. Podobną treść, tyle że odnoszącą się tylko do lokalu nr 1 i

Zdzisława oraz Leokadii małżonków S., miała decyzja Prezydenta G. z dnia 19

listopada 1986 r.

W dniu 4 marca 1977 r. Prezydent Gdańska, odwołując się do decyzji z dnia

11 listopada 1976 r., sprzedał Helenie M.-C. lokal nr 2 wraz z udziałem we

współwłasności nie wydzielonych części domu i urządzeń służących do użytku

wspólnego mieszkańców, wynoszącym 50/100 części, oraz oddaniem we

współużytkowanie wieczyste gruntu w 50/100 częściach. Następcą prawnym

(spadkobiercą) Heleny M.-C. jest Jerzy N., który w toku postępowania w niniejszej

sprawie sprzedał lokal nr 2 Agnieszce i Marcinowi małżonkom K., wezwanym do

udziału w sprawie w charakterze pozwanych na podstawie art. 194 § 1 k.p.c.

Umową z dnia 1 lutego 1988 r. Prezydent G., odwołując się do decyzji z dnia

19 listopada 1986 r., dokonał analogicznej sprzedaży lokalu nr 1 Zdzisławowi i

Leokadii małżonkom S.

Dla lokalu nr 2 prowadzona jest księga wieczysta nr (...), z której wynikało, że

Jerzy N. jako właściciel lokalu nr 2 ma udział we współwłasności budynku

wynoszący 1/2 części i taki sam udział we współużytkowaniu wieczystym gruntu.

Obecnie w miejsce Jerzego N. wpisani są Agnieszka i Marcin małżonkowie K.

Podobny wpis na rzecz Zdzisława S. i jego córki Jolanty S., spadkobierczyni po

matce, znajduje się w księdze wieczystej nr (...), prowadzonej dla lokalu nr 1.

Podczas przeprowadzonej w dniu 28 października 1973 r. inwentaryzacji, lokal

nr 3 nie został uznany za samodzielny, ponieważ przyjęto, że nie odpowiada on

państwowej normie budowlanej. Najemcą tego lokalu jest Zdzisław G. na podstawie

decyzji z roku 1955. W wydanej w dniu 29 września 1994 r. decyzji zmieniającej

decyzję z 1955 r. określono powierzchnię lokalu nr 3 na 41,29 m2

(pierwotnie

podana powierzchnia była o 6 m2

mniejsza) oraz uznano ten lokal za samodzielny,

przeznaczony na stały pobyt ludzi. W 1961 r. najemcy lokalu nr 1 i nr 2 wyrazili

zgodę na powiększenie mieszkania Zdzisława G. kosztem strychu. Po

wyodrębnieniu lokalu nr 2 Zdzisław G. płacił czynsz po połowie właścicielowi tego

lokalu i Przedsiębiorstwu Gospodarki Komunalnej, a po wyodrębnieniu także lokalu

nr 1 – po połowie właścicielom lokalu nr 1 i nr 2. Decyzja Prezydenta G. z dnia 11

listopada 1976 r. zastrzegała, że Zdzisław G. do czasu opuszczenia lokalu będzie

korzystał z uprawnień przewidzianych w przepisach o publicznej gospodarce

lokalami mieszkalnymi, a decyzja z dnia 19 listopada 1986 r. – korzystanie przez

niego z ochrony przewidzianej w art. 40 ustawy z dnia 10 kwietnia 1974 r. – Prawo

lokalowe (Dz.U. nr 14, poz. 84 ze zm. – dalej "Pr.lok.").

Zdaniem strony powodowej, umowy sprzedaży lokali i oddania w użytkowanie

wieczyste gruntu zawarte przez Skarb Państwa – Prezydenta G. ze Zdzisławem i

Leokadią S. oraz Heleną M.-C. nie objęły swymi skutkami lokalu nr 3.

Sąd Wojewódzki nie podzielił poglądu strony powodowej i wyrokiem z dnia 3

marca 1998 r. oddalił powództwo. Zdaniem Sądu Wojewódzkiego, kwestionowane

wpisy w księgach wieczystych zostały dokonane na podstawie ważnych umów

ustanowienia użytkowania wieczystego i sprzedaży lokali, odnoszących się także

do lokalu nr 3. Zamiar stron objęcia tymi umowami także lokalu nr 3 znajduje

potwierdzenie w szczególności w fakcie zastrzeżenia w decyzjach z dnia 11

listopada 1976 r. i z dnia 19 listopada 1986 r. możliwości wynajmowania przez

właścicieli wykupionych lokali innych lokali w budynku bez uszczuplenia praw

najemcy wynikających z przepisów szczególnych.

Oddalona została również apelacja strony powodowej od wyroku Sądu

Wojewódzkiego. Zdaniem Sądu Apelacyjnego, strona powodowa nie wykazała, aby

nabywcy lokali nr 1 i nr 2 nie nabyli w ramach współwłasności budynku także tej

jego części, która stanowi lokal nr 3. W szczególności, przepisy obowiązujące w

chwili sprzedaży lokalu nr 1 oraz lokalu nr 2 nie wykluczały nabycia przez właścicieli

tych lokali na współwłasność części budynków nie wyodrębnionych i nie służących

wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli.

Podstawę skargi kasacyjnej stanowi zarzut naruszenia przez Sąd Apelacyjny

art. 58 § 1 i art. 135-137 k.c., art. 14 i 15a ust. 1 ustawy z dnia 14 lipca 1961 r. o

gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz.U. z 1969 r. Nr 22,

poz. 159 ze zm. – dalej "u.g.t.m.o."), art. 24 ust. 2 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r.

o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości (Dz.U. Nr 22, poz. 99 ze

zm. – dalej "u.g.g."), art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i

hipotece, (Dz.U. Nr 19, poz. 147 ze zm.) oraz art. 5 ust. 1 i 2 i art. 40 Pr.lok.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Według art. 14 ust. 2 u.g.t.m.o., obowiązującego w czasie zawarcia przez

Helenę M.-C. umowy o nabycie lokalu nr 2, liczba osób nabywających mały dom

mieszkalny – za jaki w świetle § 2 ust. 1 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 26

czerwca 1974 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów prawa lokalowego

(Dz.U. Nr 26, poz. 152) należało uważać budynek przy ul. G.H. nr 35 – nie mogła

być mniejsza od liczby lokali mieszkalnych w nabywanym domu, a lokale te

podlegały sprzedaży i mogły stanowić odrębną własność nabywców.

Na tle tego przepisu wyłoniło się pytanie, czy przedmiotem sprzedaży

powinien być cały dom mieszkalny, tj. czy wszystkie lokale w tym domu powinny

być sprzedane jednocześnie, czy też możliwe było sukcesywne sprzedawanie przez

Państwo poszczególnych lokali w małym domu mieszkalnym. Na gruncie przepisów

kodeksu cywilnego, normujących odrębną własność lokali (art. 135-137 k.c.),

przyjmowano, że własność ta może być ustanowiona tylko co do wszystkich lokali w

danym budynku, wszystkie zatem lokale w danym budynku powinny być

jednocześnie sprzedane, a sprzedaż jedynie niektórych z nich jako odrębnych

nieruchomości była niedopuszczalna. Za jednoczesną sprzedażą wszystkich lokali

przemawiały względy konstrukcyjne, sprzyjała ona także uporządkowaniu działań

związanych z ustanowieniem odrębnej własności lokali. W tej sytuacji zrozumiałe

było, że na pytanie, które wyłoniło się na tle art. 14 ust. 2 u.g.t.m.o., nasuwała się w

pierwszej kolejności odpowiedź zbieżna z przedstawionym wyżej zapatrywaniem

przyjmowanym na gruncie art. 135-137 k.c., tj. opowiadająca się za nakazem

jednoczesnej sprzedaży przez Państwo wszystkich lokali w małym domu

mieszkalnym.

W orzecznictwie jednak ostatecznie ugruntowało się stanowisko odmienne.

Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 24 sierpnia 1979 r., III CRN 91/79 (OSNCP 1980,

nr 3, poz. 54), podjętym w składzie siedmiu sędziów, wyraził pogląd, że art. 14

ust. 2 u.g.t.m.o. nie stał na przeszkodzie sprzedaży przez Państwo w małych

domach mieszkalnych sukcesywnie poszczególnych lokali jako odrębnej własności.

Pogląd ten Sąd Najwyższy uzasadnił, po pierwsze, brakiem podstaw do

wyprowadzenia takiej przeszkody z art. 14 ust. 2 u.g.t.m.o. w drodze wykładni

językowej, po drugie, aktualnością przyczyn dopuszczenia sukcesywnej sprzedaży

lokali w domach wielomieszkaniowych przez art. 15a u.g.t.m.o. także w odniesieniu

do małych domów mieszkalnych i po trzecie, wejściem w życie art. 4 Pr.lok.,

stanowiącego, że w domach będących przedmiotem własności państwowej może

nastąpić wyodrębnienie własności wszystkich lub niektórych samodzielnych lokali

mieszkalnych, jeżeli własność poszczególnych lokali zostanie przeniesiona na rzecz

osób fizycznych. Przepis ten, ze względu na użyte w nim ogólne określenie,

mówiące o domach stanowiących własność Państwa, dotyczył zarówno

państwowych domów wielomieszkaniowych, jak i państwowych małych domów

mieszkalnych.

Odrzucając interpretację art. 14 ust. 2 u.g.t.m.o. sprzeciwiającą się

dopuszczalności sukcesywnej sprzedaży przez Państwo lokali w małym domu

mieszkalnym, Sąd Najwyższy sprowadził treść tego przepisu do zakazu sprzedaży

lokali mniejszej liczbie osób od liczby lokali w takim domu. Oznaczało to, według

podanego przez Sąd Najwyższy przykładu, że np. w domu o trzech lokalach

mieszkalnych nie można było tych lokali sprzedać dwóm nabywcom. Innymi słowy,

zgodnie z wskazaną wykładnią art. 14 ust. 2 u.g.t.m.o., zakazana była sprzedaż

jednej osobie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego (co – jak trafnie zauważono –

wynikało już z art. 14 ust. 3 u.g.t.m.o.). Nabycie przez daną osobę od Państwa

jednego lokalu w małym domu mieszkalnym, samodzielnie lub wspólnie z

małżonkiem, wykluczało zatem nabycie przez nią w takim domu drugiego lokalu,

samodzielnie lub wspólnie z inną osobą. Za niedopuszczalne należało też uznać

uzyskanie przez nabywcę lokalu w małym domu mieszkalnym współwłasności

innego lokalu mieszkalnego w takim domu w ramach współwłasności nie

wydzielonych części budynku. Zakaz taki wynikał z art. 136 k.c., zgodnie z którym

przedmiotem współwłasności właścicieli lokali mogły być tylko części domu i inne

urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali (zob.

też art. 15a u.g.t.m.o.). Nie ulegało wątpliwości, że chodzi tu np. o fundamenty,

mury zewnętrzne, mury konstrukcyjne, kominy, dachy, klatki schodowe, korytarze,

bramy, piwnice, strychy lub suszarnie (zob. uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28

lutego 1996 r., III CZP 199/95, OSNC 1996, nr 7-8, poz. 96), nie zaś o inny lokal

mieszkalny, co do którego mogło nastąpić ustanowienie odrębnej własności. Należy

dodać, że takie samo uregulowanie zawiera również obecnie obowiązujący art. 3

ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst Dz.U. z

2000 r. nr 80, poz. 903) (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 grudnia 1998 r., I

CKN 903/97, OSNC 1999, nr 6, poz. 113). Tak samo rzecz przedstawiała się na tle

art. 1 ust. 2 rozporządzenia Prezydenta RP z dnia 24 października 1934 r. o

własności lokali (Dz.U. Nr 94, poz. 848 ze zm.).

Definicję samodzielnego lokalu mieszkalnego, co do którego mogło, zgodnie z

art. 135 k.c. i art. 14 u.g.t.m.o. oraz art. 4 Pr.lok., nastąpić ustanowienie odrębnej

własności, zawierał art. 5 ust. 2 Pr.lok. Trzeba przy tym pamiętać, że definicja ta

miała zastosowanie także na użytek stosunków najmu, stąd wniosek, że nie można

było danego pomieszczenia jednocześnie kwalifikować jako samodzielnego lokalu

mieszkalnego, na użytek przepisów o najmie, i jako pomieszczenia nie będącego

samodzielnym lokalem mieszkalnym, na użytek przepisów o odrębnej własności

lokali. Sąd Apelacyjny nie dokonał wymaganego przez wymienione przepisy

jednoznacznego ustalenia, czy mieszkanie zajmowane przez Zdzisława G.

stanowiło w miarodajnej chwili samodzielny lokal mieszkalny.

W świetle powyższych uwag konsekwencją dokonania ustalenia, że

wynajmowane Zdzisławowi G. mieszkanie miało w chwili zawarcia umowy

sprzedaży lokalu nr 2 cechy samodzielnego lokalu mieszkalnego, musiałoby być

uznanie tej umowy za sprzeczną z ustawą (art. 136 § 1 k.c.) w zakresie, w jakim w

tej umowie, ustalając udział nabywczyni we współwłasności części budynku i

współużytkowaniu wieczystym gruntu, uwzględniono mieszkanie Zdzisława G.

(lokal nr 3).

Wspomniana częściowa sprzeczność umowy o nabycie lokalu nr 2 z ustawą

nie dawałaby podstaw do uznania tej umowy za nieważną w całości. Uzasadniałaby

jej nieważność jedynie w granicach tej sprzeczności, tj. w odniesieniu do

postanowienia określającego udział nabywczyni we współwłasności części budynku

i współużytkowaniu wieczystym gruntu. Jeżeli dopuszczono sukcesywną sprzedaż

lokali w małych domach mieszkalnych stanowiących własność Państwa, wzorem

rozwiązania przyjętego w art. 15a u.g.t.m.o. co do wielomieszkaniowych domów

państwowych, to reżim prawny ustanawiania odrębnej własności lokali w obu tych

kategoriach domów powinien być w miarę możliwości podobny, to zaś

usprawiedliwiałoby wejście w miejsce nieważnego postanowienia, o którym była

mowa (art. 58 § 1 k.c.), przepisu art. 15a ust. 2 u.g.t.m.o., stosowanego na zasadzie

analogii. Przepis ten postanawiał, że części budynku i inne urządzenia, które nie

służą wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, stanowią

współwłasność właścicieli lokali w częściach ułamkowych odpowiadających

stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu do powierzchni użytkowej budynku. W tym

samym stosunku przepis ten nakazywał określić również „ułamkową część terenu

oddawanego w użytkowanie wieczyste nabywcy lokalu” (zob. w szczególności

powoływaną już uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 1996 r., III CZP

199/95).

W chwili zawarcia umowy o nabycie lokalu nr 1 przepisy art. 14 i 15a u.g.t.m.o.

już nie obowiązywały. Zostały zastąpione przez art. 24 u.g.g., którego ust. 1

stwierdzał, że lokale w małych domach mieszkalnych i domach

wielomieszkaniowych są sprzedawane wraz z udziałem we współużytkowaniu

wieczystym gruntu. W nawiązaniu do art. 24 u.g.g., przepis § 6 ust. 1

rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 września 1985 r. w sprawie

szczegółowych zasad i trybu oddawania w użytkowanie wieczyste gruntów i

sprzedaży nieruchomości państwowych, kosztów i rozliczeń z tym związanych oraz

zarządzania sprzedanymi nieruchomościami (Dz.U. Nr 47, poz. 239 ze zm.)

postanawiał, że liczba osób nabywających lokale w małym domu mieszkalnym nie

może być mniejsza od liczby lokali mieszkalnych w tym domu, a sprzedaż

wszystkich lokali powinna nastąpić jednocześnie. W nowym stanie prawnym

wyraźnie więc wykluczono dopuszczalność sukcesywnej sprzedaży lokali w małym

domu mieszkalnym. Mimo to nie powinna budzić wątpliwości możliwość

kontynuowania takiej sprzedaży, rozpoczętej w poprzednim stanie prawnym,

zgodnie z przedstawioną wyżej wykładnią art. 14 ust. 2 u.g.t.m.o., w przeciwnym

bowiem razie lokale w małych domach mieszkalnych, które dotychczas nie stały się

nieruchomościami lokalowymi, nie mogłyby się nimi w ogóle stać. Przytoczony

przepis rozporządzenia nie wykluczał więc zawarcia umowy sprzedaży lokalu nr 1,

jeżeli zaś chodzi o możliwość uzyskania przez nabywców lokalu nr 1

współwłasności lokalu nr 3, to kwestia oceny sprzedaży lokalu nr 1 przedstawia się

podobnie jak kwestia oceny sprzedaży lokalu nr 2. Konsekwencją dokonania

ustalenia, że wynajmowane Zdzisławowi G. mieszkanie miało w chwili zawarcia

umowy sprzedaży lokalu nr 1 cechy samodzielnego lokalu mieszkalnego w

rozumieniu art. 5 ust. 2 pr. lok (jedn. tekst: Dz.U. z 1987 r. Nr 30, poz. 165),

powinno być uznanie tej umowy, w zakresie, w jakim – ustalając w niej udział

nabywców we współwłasności części budynku i współużytkowaniu wieczystym

gruntu – uwzględniono wspomniane mieszkanie (lokal nr 3), za sprzeczną z art. 136

§ 1 k.c. i art. 24 ust. 2 u.g.g., i tym samym w zakresie tym nieważną. To nieważne

postanowienie powinno być zastąpione przepisem art. 24 ust. 2 u.g.g., który

stwierdzał, że części małych domów mieszkalnych lub domów

wielomieszkaniowych oraz inne urządzenia, nie służące wyłącznie do użytku

właścicieli poszczególnych lokali, stanowią współwłasność właścicieli lokali w

częściach ułamkowych, odpowiadających stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu

do powierzchni użytkowej domu, w tym samym stosunku określa się „ułamkową

część gruntu oddawanego we współużytkowanie wieczyste”.

Podsumowując, samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku

mogących w świetle prawa polskiego stanowić przedmiot współwłasności właścicieli

nieruchomości lokalowych.

Powołanie się przez Sąd Apelacyjny dla uzasadnienia wydanego

rozstrzygnięcia dodatkowo, niejako alternatywnie, na korzystanie przez pozwanych

małżonków K. z ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych,

nie uwzględnia treści art. 192 pkt 3 k.p.c.

Z przedstawionych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł na podstawie art. 39313

§ 1

k.p.c., jak w sentencji.