IV CKN 769/00

Wyrok z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 769/00

Spadkobierca najemcy lokalu mieszkalnego, na którego przeszły w drodze

dziedziczenia prawa i obowiązki majątkowe wynikające z najmu, korzysta z

ochrony przewidzianej w art. 690 k.c. także przeciwko wynajmującemu.

Sędzia SN Filomena Barczewska (przewodniczący)

Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian

Sędzia SN Tadeusz Żyznowski (sprawozdawca)

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Witolda T. przeciwko Gminie Miasta S. o

ustalenie wstąpienia w stosunek najmu, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 19

lutego 2002 r. na rozprawie kasacji powoda od wyroku Sądu Wojewódzkiego w

Gdańsku z dnia 21 maja 1998 r.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Gdańsku do

ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach procesu za instancję

kasacyjną.

Uzasadnienie

Zaskarżonym wyrokiem Sąd drugiej instancji oddalił apelację powoda Witolda T.

od wyroku oddalającego powództwo o ustalenie, że skarżący wstąpił w stosunek

najmu lokalu mieszkalnego nr 8 przy ul. A.N. nr 863 w S. Bezsporne jest, że powód

jest jedynym spadkobiercą swego ojca Józefa T., zmarłego 18 grudnia 1995 r. Nie

wstąpił w stosunek najmu tego lokalu, nie miał bowiem cech podmiotowych

wymaganych przez art. 8 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych

i dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 105, poz. 509 ze zm. – dalej "u.naj.lok." ).

Najem zatem – w ocenie tego Sądu – podlega dziedziczeniu. Skoro powód

legitymuje się prawomocnym postanowieniem o stwierdzenie nabycia spadku po

ojcu Józefie T., to – przyjmując, że w skład spadku wchodzi prawo najmu tego

spornego lokalu – zachodzi po stronie skarżącego brak interesu prawnego w

żądaniu ustalenia, że pomiędzy stronami istnieje stosunek najmu przedmiotowego

lokalu. Powód może ewentualnie domagać się wydania tego lokalu.

Kasację złożył powód Witold T., który – zarzucając naruszenie prawa

materialnego przez niewłaściwe zastosowanie art. 189 k.p.c. oraz błędną wykładnię

art. 922 k.c. w związku z art. 8 u.naj.lok. – wnosił o zmianę zaskarżonego wyroku

i orzeczenie co do istoty sprawy, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego wyroku

i wyroku Sądu pierwszej instancji oraz przekazanie sprawy temu Sądowi do

ponownego rozpoznania.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Relacje między kodeksem cywilnym a ustawą z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie

lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych regulował art. 680 k.c. w brzmieniu

nadanym przez wymienioną ustawę oraz art. 1 ust. 2 tej ustawy. Stosownie do tych

reguł kolizyjnych, przepisy kodeksu cywilnego znajdują zastosowanie, gdy do

danego stosunku najmu nie stosuje się w ogóle ustawy o najmie lokali

mieszkalnych, a także wówczas, gdy dany stosunek najmu jest regulowany ustawą,

która nie zajmuje się daną kwestią.

Najem lokalu ma szczególny charakter w porównaniu z najmem innych rzeczy,

silniejsza bowiem jest pozycja prawna najemcy. Do ochrony praw najemcy, w

odniesieniu do podstawowego elementu prawa najmu, jakim jest używanie lokalu,

stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie własności (art. 690 k.c. w brzmieniu

ustalonym przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów,

mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – Dz.U. Nr 71, poz.

733). Pozycja prawna najemcy i realizacja ochrony jego interesu, w granicach

obowiązujących przepisów, dotyczy najmu zawartego na podstawie umowy

cywilnoprawnej, a także prawa najmu wynikającego z decyzji o przydziale,

ewentualnie związanego ze stosunkiem służbowym lub pracowniczym najemcy.

Trybunał Konstytucyjny, rozważając w orzeczeniu z dnia 4 października 1989 r.,

K 3/88 (OTK 1989, poz. 2) prawo najemcy do korzystania z lokalu (używania

lokalu), stwierdził, że ochrona z art. 690 k.c. (w brzmieniu obowiązującym w dacie

tego orzeczenia) przysługuje najemcy także w stosunku do wynajmującego.

Niesporne jest, że do sukcesji prawa najmu spornego lokalu nie doszło na

podstawie art. 8 u.naj.lok., w brzmieniu obowiązującym w dacie otwarcia spadku po

spadkodawcy. Do jego spadkobiercy nie odnoszą się zatem warunki określone w

tym przepisie ani też przesłanki pozytywne wstąpienia na jego podstawie w

stosunek najmu, dlatego czyniony w kasacji zarzut naruszenia tego przepisu jest

oczywiście chybiony i nie wymaga szerszego uzasadnienia. Skoro nie było osób

uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego na podstawie

wymienionego przepisu, to najem ten podlegał dziedziczeniu (uchwała Sądu

Najwyższego z dnia 16 maja 1996 r., III CZP 46/96, OSNC 1996, nr 7-8, poz. 104),

w miejsce zatem zmarłego spadkodawcy wstąpił powód jako jego spadkobierca

(art. 922 § 1 k.c.).

Skarżący nie powoływał się na inny, nowy stosunek prawny ani inne samoistne

uprawnienie, w pozwie zaś wnosił o ustalenie, że wstąpił w stosunek najmu z

pozwaną Gminą Miasta S. odnośnie do spornego mieszkania i pomimo, że w

uzasadnieniu pozwu powoływał się na uprawnienia wynikające z dziedziczenia

prawa najmu, żądanie – takiej treści, jak sformułowano w pozwie – nadal popierał.

Sąd pierwszej instancji, oddalając to żądanie, wskazał, że powód nie spełnia

przesłanek wymienionych w art. 8 u.naj.lok. oraz wyraził zapatrywanie, iż prawo

najmu, ściśle związane z osobą zmarłego, jest – jako prawo niemajątkowe –

wyłączone z dziedziczenia.

W apelacji powód wnosił o zmianę w całości zaskarżonego wyroku i orzeczenie

co do istoty sprawy przez uwzględnienie powództwa oraz ustalenie, że strony łączy

umowa najmu. Takie sformułowanie, popierające żądanie pozwu i jednocześnie

wnoszące o ustalenie istnienia stosunku najmu, musiało budzić wątpliwości, czy

przedmiot procesu przed Sądem odwoławczym pokrywa się (i ewentualnie w jakim

zakresie) z przedmiotem procesu przed Sądem pierwszej instancji (art. 383 k.p.c.).

Wątpliwości te pogłębia uzasadnienie apelacji, stwierdzające, że powód ”opiera

swoje żądanie jedynie na zasadach prawa spadkowego, gdyż jest jedynym

spadkobiercą zmarłego najemcy”. W kasacji zarzucającej naruszenie art. 922 k.c.

przez błędną jego wykładnię w związku z art. 8 u.naj.lok. strona powodowa wnosiła

o orzeczenie co do istoty sprawy przez zmianę zaskarżonego wyroku i

uwzględnienia żądania pozwu.

Rozstrzygając apelację, Sąd drugiej instancji zaakceptował dziedziczność najmu,

wskazując, że powód będący spadkobiercą najemcy lokalu dysponuje innymi

środkami prawnymi, które mogłyby zapewnić mu ochronę prawną, w tym także

może domagać się wydania tego lokalu. Wniosku tego nie można podważyć.

Spadkobierca najemcy lokalu mieszkalnego, na którego przeszły w drodze

dziedziczenia prawa i obowiązki majątkowe wynikające z najmu, korzysta – także

przeciwko wynajmującemu – z ochrony przewidzianej w art. 690 k.c. Skarżący nie

negował tego zapatrywania, zwalczał natomiast stanowisko, że powód nie wykazał

interesu prawnego w żądaniu ustalenia istnienia stosunku najmu na podstawie art.

189 k.p.c. Wskazywał, że sporny lokal zajmuje jego krewna. Pozwana Gmina,

kwestionując przynależność tego prawa majątkowego do spadku, zwalczała pogląd

o dziedziczności prawa najemcy wynikającego z najmu lokali mieszkalnych. Według

twierdzeń powoda, Gmina odmówiła mu potwierdzenia umowy najmu, przez co

uniemożliwiła dokonanie jakichkolwiek czynności związanych z mieszkaniem, jak

zawarcie umowy ubezpieczenia, przeprowadzenie remontu (skorzystanie z ulg

podatkowych) czy też zameldowania się.

Wykazany brak konsekwencji w stanowisku powoda i istnienie oczywistej

dysharmonii we wniosku kasacji o zmianę zaskarżonego wyroku i uwzględnienie

powództwa a uzasadnieniem kasacji, nie zwalnia Sądu Najwyższego od

ustosunkowania się do zarzutu naruszenia art. 189 k.p.c.

W orzecznictwie i piśmiennictwie na ogół zgodnie i przekonywająco

przyjmowano, że w znaczeniu użytym w art. 189 k.p.c. interes prawny należy

rozumieć jako istniejącą po stronie podmiotu dochodzącego ochrony potrzebę

wprowadzenia jasności i pewności w jego sytuacji prawnej, już naruszonej lub

nawet tylko zagrożonej przez stronę pozwaną. Potrzeba uzyskania wyroku

określonej treści zachodzi w szczególności wówczas, gdy zachowanie się

pozwanego stwarza stan niepewności lub zagrożenia prawnego albo prawa.

Rozstrzygające są – jak trafnie podkreślił Sąd drugiej instancji – nie subiektywne

odczucia powoda, lecz kryteria obiektywne, które jednakże w okolicznościach tej

sprawy nie zostały w całości uwzględnione, Sąd Okręgowy pominął bowiem

przytaczane przez powoda fakty, mające uzasadniać jego interes. Zaspokojenie

tych potrzeb nie jest możliwe przy użyciu zwężonej formuły ochrony prawnej,

przyjętej w treści obecnie obowiązującego przepisu art. 690 k.c.

Spełnienie przesłanek przewidzianych w art. 189 k.p.c. nie przesądza zasadności

powództwa ze względu na szczególny charakter najmu lokalu jako przeznaczonego

do zaspokojenia potrzeb najemcy i jego rodziny. Unormowanie zawarte w

uchylonym art. 691 k.c. sprawiało, że prawo najmu lokalu mieszkalnego zawsze

było wyłączone ze spadku i nie przechodziło na spadkobierców najemcy. Z

wyjątkiem stosunkowo krótkiego okresu przed nowelizacją art. 8 u.naj.lok.

(obejmującym otwarcie spadku w tej sprawie) omawiane prawo było prawem

przechodzącym poza porządkiem dziedziczenia, co wyłączało przejmowanie lokali

komunalnych po zmarłych najemcach przez ich spadkobierców, nie zajmujących

tych lokali i nie realizujących podstawowego uprawnienia wynikającego z najmu,

jakim jest używanie lokalu. Argumenty przemawiające na rzecz wzmocnienia

ochrony interesu pozwanej Gminy w celu umożliwienia realizacji zadań wskazanych

w Konstytucji (art. 75) i bliżej sprecyzowanych w ustawodawstwie zwykłym mogą

ewentualnie przemawiać za zastosowaniem art. 5 k.c. Nie są one natomiast

rozstrzygające w toku badania przesłanek przewidzianych w art. 189 k.p.c. i przy

ocenie interesu skarżącego w sytuacji, gdy powód wykazuje – z przyczyn leżących

po stronie pozwanej Gminy – niepewność stanu prawnego lub wręcz zagrożenie

jego sfery prawnej.

Z powyżej przytoczonych przyczyn kasacja została uwzględniona (art. 39313

k.p.c.).