IV CKN 784/00

Wyrok z dnia 19 lutego 2002 r., IV CKN 784/00

Zastrzeżenie prawa pierwokupu nieruchomości nie wymaga formy aktu

notarialnego.

Sędzia SN Filomena Barczewska (przewodniczący)

Sędzia SN Elżbieta Skowrońska-Bocian (sprawozdawca)

Sędzia SN Tadeusz Żyznowski

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Mieczysława R. przeciwko T. Zakładom

Urządzeń Młyńskich „S.”, S.A. w T. o nakazanie złożenia oświadczenia woli, po

rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 19 lutego 2002 r. na rozprawie kasacji powoda

od wyroku Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 16 marca 1999 r.

oddalił kasację i zasądził od powoda na rzecz pozwanej spółki kwotę 4500 zł

tytułem zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 25 czerwca 1998 r. Sąd Wojewódzki w Toruniu uwzględnił

powództwo Mieczysława R. i zobowiązał stronę pozwaną, T. Zakłady Urządzeń

Młyńskich „S.” SA w T., do złożenia oświadczenia woli o sprzedaży opisanych w

pozwie nieruchomości za cenę 1 150 1000 zł. Sąd ustalił, że powód wygrał

zorganizowany przez pozwane Zakłady przetarg mający na celu wyłonienie

nabywcy nieruchomości. Ich nabycie miało nastąpić pod warunkiem, że nie zostanie

wykonane prawo pierwokupu ustanowione na rzecz Jana G., który jednak

oświadczył, że ze swego prawa skorzysta. Prawo pierwokupu zostało zastrzeżone

w umowach najmu z dnia 30 marca 1994 r. oraz dzierżawy z dnia 30 czerwca 1995

r. Obie umowy zostały zawarte w formie pisemnej zwykłej. Na dzień 15 stycznia

1998 r. wyznaczono termin zawarcia umowy sprzedaży, jednak powód odmówił

zawarcia umowy pod warunkiem, że Jan G. nie skorzysta z prawa pierwokupu.

Domagał się zawarcia umowy bezwarunkowej.

Sąd pierwszej instancji przyjął, że ustanowienie prawa pierwokupu

nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego. Konstrukcja umowy sprzedaży z

zastrzeżeniem prawa pierwokupu jest w istocie sprzedażą warunkową, w której

rzecz może zostać zbyta osobie trzeciej pod warunkiem zawieszającym, że

uprawniony nie wykona swego prawa pierwokupu. Podobnie, uprawniony z prawa

pierwokupu może wykonać swoje prawo dopiero wówczas, gdy właściciel

nieruchomości doprowadził do zawarcia umowy sprzedaży z osobą trzecią. Umowa

z osobą trzecią stanowi tylko ziszczenie się warunku umożliwiającego skorzystanie

przez uprawnionego z zastrzeżonego na jego rzecz prawa. Źródłem uprawnienia

osoby, dla której ustanowiono prawo pierwokupu, jest zobowiązanie się właściciela

nieruchomości do jej sprzedaży uprawnionemu, na wypadek zawarcia umowy z

osobą trzecią. W każdym wypadku dotyczącym nieruchomości istnienie ważnego

zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości wiąże się z koniecznością

zachowania formy aktu notarialnego (art.158 i 73 § 2 k.c.). To samo dotyczy prawa

pierwokupu, którego zastrzeżenie, w przypadku nieruchomości, wymaga formy aktu

notarialnego. W rozpoznawanej sprawie forma ta nie została zachowana, zatem

prawo pierwokupu nie zostało ważnie zastrzeżone, a wiedza powoda o treści

postanowień umów zastrzegających takie prawo nie wyłącza sankcji nieważności.

Sąd Apelacyjny, w wyniku apelacji obu stron, zmienił zaskarżony wyrok w ten

sposób, że oddalił powództwo. Sąd ten wskazał, że z protokołu przetargu wynika

jednoznacznie, iż powód wygrał przetarg, jednak sprzedaż nieruchomości miała

nastąpić pod warunkiem nieskorzystania przez Jana G. z prawa pierwokupu. Fakt

wygrania przetargu przez Mieczysława R. nie spowodował powstania po jego

stronie roszczenia o bezwarunkowe zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości.

Pomijając kwestie formy zastrzeżenia prawa pierwokupu nieruchomości, Sąd

wskazał, że do zawarcia umowy nie doszło ze względu na brak zgodnych

oświadczeń woli stron. Ponadto Sąd Apelacyjny wywiódł, że podstawy roszczenia

powoda nie może także stanowić art. 390 § 2 k.c., po stronie pozwanej nie

występuje zatem obowiązek zawarcia umowy bezwarunkowej, gdyż pozwane

Zakłady przy każdej czynności dotyczącej przedmiotowej nieruchomości wyrażały,

w obecności powoda, wolę sprzedaży pod warunkiem, że określona osoba nie

skorzysta z prawa pierwokupu.

Powód oparł kasację na pierwszej podstawie (art. 3931

pkt 1 k.p.c.), wskazując

naruszenie prawa materialnego „przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe

zastosowanie” – art. 58 § 1 i 3, art. 94, 157 § 1, art. 3531

i 390 § 1 i 2 w związku z

art. 701 oraz art. 596 w związku z art. 158 k.c. Skarżący zaprezentował pogląd, że

zastrzeżenie prawa pierwokupu bez zachowania formy aktu notarialnego jest

dotknięte sankcją nieważności. W związku z tym bez znaczenia prawnego

pozostają oświadczenia strony pozwanej, wskazujące na zamiar zawarcia umowy

warunkowej, gdyby nawet bowiem doszło do zawarcia takiej umowy, zastrzeżenie

warunku byłoby nieważne ze względu na nieistnienie prawa pierwokupu. Wygranie

przetargu przez powoda doprowadziło do powstania po stronie pozwanej

zobowiązania (wynikającego z umowy przedwstępnej) do zawarcia umowy

przenoszącej własność nieruchomości na powoda, ze względu zaś na nieważność

zastrzeżenia prawa pierwokupu, ta część umowy przedwstępnej, w której strona

pozwana wskazuje na zawarcie umowy pod warunkiem zawieszającym, także

dotknięta jest sankcją nieważności. W pozostałej jednak części zobowiązanie do

zawarcia umowy stanowczej jest ważne i uzasadnia żądanie powoda.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Podstawowym zagadnieniem występującym przy rozpoznawaniu kasacji powoda

Mieczysława R. jest kwestia formy czynności prawnej, w której nastąpiło

zastrzeżenie prawa pierwokupu w odniesieniu do nieruchomości. Sąd pierwszej

instancji przyjął, że dla ważności takiego zastrzeżenia w odniesieniu do

nieruchomości istnieje wymóg aktu notarialnego. Wynika to z faktu, że ustanowienie

prawa pierwokupu nieruchomości kreuje, po stronie właściciela, zobowiązanie do

przeniesienia własności nieruchomości na osobę uprawnioną z tytułu takiego

prawa. Zobowiązanie takie, nawet o charakterze warunkowym, wymaga dla swej

ważności zachowania formy aktu notarialnego. Jako podstawę takiego stanowiska

Sąd wskazał art. 158 i 73 § 2 k.c., a także odwołał się do uchwały składu siedmiu

sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29 marca 1952 r., C 1521/51 (OSN 1953, nr 1,

poz. 5). Sąd drugiej instancji nie ustosunkował się do analizowanej kwestii,

wskazując, że – w okolicznościach sprawy – kwestia formy zastrzeżenia prawa

pierwokupu nieruchomości pozostaje bez znaczenia, znaczenie takie ma bowiem

treść oświadczeń strony pozwanej, z których jednoznacznie wynika, że miała ona

wolę zawarcia warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości.

W pierwszej kolejności niezbędne jest udzielenie odpowiedzi na pytanie, czy dla

ważności zastrzeżenia prawa pierwokupu nieruchomości wymagane jest

zachowanie formy aktu notarialnego. Odpowiedź na to pytanie wymaga odniesienia

się do skutków, jakie powstają w wyniku zastrzeżenia oraz wykonania prawa

pierwokupu.

W obowiązującym stanie prawnym źródłem prawa pierwokupu może być

zarówno czynność prawna, jak i ustawa. Ze względu na stan faktyczny

rozpatrywanej sprawy dalsze rozważania ograniczone zostaną do prawa

pierwokupu wynikającego z czynności prawnej. Prawo to wyraża się w istnieniu

pierwszeństwa nabycia określonej rzeczy w razie, gdyby druga strona sprzedała

rzecz osobie trzeciej (art. 596 k.c.). Zastrzeżenie prawa pierwokupu powoduje taki

skutek, że rzecz, której to prawo dotyczy, może zostać sprzedana jedynie pod

warunkiem nieskorzystania przez uprawnionego do pierwokupu ze swojego prawa

(art. 597 § 1 k.c.). Wykonanie prawa pierwokupu następuje przez złożenie

zobowiązanemu oświadczenia. Jeżeli dla zawarcia umowy sprzedaży rzeczy, której

prawo pierwokupu dotyczy, ustawa wymaga zachowania formy szczególnej,

oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej

formie (art. 597 § 2 k.c.). Złożenie oświadczenia o skorzystaniu z prawa pierwokupu

powoduje, że pomiędzy zobowiązanym i uprawnionym zostaje zawarta umowa tej

samej treści, co pomiędzy zobowiązanym a osobą trzecia (art. 600 § 1 zdanie

pierwsze k.c.).

Bezwarunkowe zbycie rzeczy przez zobowiązanego z tytułu pierwokupu,

niezawiadomienie przez niego osoby uprawnionej lub podanie takiej osobie

fałszywych informacji o treści umowy, powoduje powstanie odpowiedzialności za

szkodę poniesioną przez uprawnionego (art. 599 § 1 k.c.).

Treść obowiązujących przepisów pozwala przede wszystkim na wyraźne

rozgraniczenie dwóch czynności prawnych – ustanowienie (zastrzeżenie) prawa

pierwokupu oraz wykonanie istniejącego prawa. Rodzą one różne skutki prawne, a

ustawa przewiduje wymóg złożenia oświadczenia woli w określonej formie tylko w

odniesieniu do wykonania prawa pierwokupu (por. art. 597 § 2 zdanie drugie k.c.).

Treść obowiązujących uregulowań pozwala przyjąć, że samo zastrzeżenie prawa

pierwokupu nie stwarza zobowiązania, nawet warunkowego, do przeniesienia

własności. Powoduje jedynie powstanie po stronie osoby, na rzecz której pierwokup

został zastrzeżony, uprawnienia o charakterze kształtującym, dającego

pierwszeństwo nabycia własności określonej rzeczy w razie, gdyby właściciel

powziął decyzję o jej sprzedaży. Po stronie zobowiązanego z tytułu pierwokupu

powstaje obowiązek respektowania istniejącego uprawnienia. Wyraża się to w

nałożeniu na podmiot zobowiązany obowiązku zawiadomienia uprawnionego o

treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią (art.598 § 1 k.c.). Naruszenie tego

obowiązku pozostaje, co do zasady, bez wpływu na skuteczność rozporządzenia

rzeczą przez zobowiązanego; własność przechodzi na osobę trzecią. Zobowiązany

może jedynie odpowiadać za uszczerbek, jaki poniosła osoba uprawniona (art. 599

§ 1 k.c.).

Nie sposób zatem podzielić prezentowanego przez część doktryny stanowiska,

zgodnie z którym z samego zastrzeżenia prawa pierwokupu wynika zobowiązanie

właściciela do przeniesienia własności na rzecz uprawnionego. Zobowiązanie takie

powstanie bowiem dopiero wówczas, gdy uprawniony skorzysta z przysługującego

mu prawa pierwokupu. Z tym oświadczeniem woli ustawa łączy skutek w postaci

dojścia do skutku umowy pomiędzy uprawnionym i zobowiązanym z tytułu prawa

pierwokupu (art. 600 § 1 zd. 1 k.c.). Z umowy takiej wynika zobowiązanie do

przeniesienia własności na uprawnionego. Z tego też względu w kodeksie cywilnym

przewidziany został wymóg złożenia oświadczenia o skorzystaniu z prawa

pierwokupu w formie szczególnej, takiej, jaka jest wymagana dla zawarcia umowy

sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu.

Dodatkowo trzeba zauważyć, że utraciła aktualność powoływana przez Sąd

pierwszej instancji uchwała składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 29

marca 1952 r., C 1521/51, która została podjęta w innym stanie prawnym. Kodeks

zobowiązań w nieco odmienny sposób regulował prawo pierwokupu. Nie dokonując

szczegółowych porównań, warto jednak zauważyć, że nie było przepisu

przewidującego wymagania co do formy oświadczenia o skorzystaniu z prawa

pierwokupu, a ponadto w określonych sytuacjach prawo to mogło odnieść skutek

także wobec osoby trzeciej (nabywcy rzeczy), gdy pozostawała ona w złej wierze

(por. art. 347 k.z.).

Nie można także podzielić prezentowanego przez część doktryny stanowiska,

zgodnie z którym brak uregulowania wymagań formalnych w odniesieniu do

czynności zastrzegającej prawo pierwokupu stanowi lukę prawną, którą należy

wypełnić w drodze analogicznego stosowania art. 597 § 2 k.c.

W prawie polskim obowiązuje zasada, zgodnie z którą wymóg zachowania

szczególnej formy czynności prawnej musi wynikać z wyraźnego przepisu ustawy.

Niedopuszczalne jest kreowanie takiego wymagania w drodze analogicznego

stosowania przepisu odnoszącego się do innych czynności. Powyższe wywody

uzasadniają więc stanowisko, że czynność prawna zastrzegająca prawo

pierwokupu może być dokonana w dowolnej formie, także gdy dotyczy pierwokupu

nieruchomości.

Przyjęcie wskazanego stanowiska w okolicznościach rozpoznawanej sprawy

oznacza, że prawo pierwokupu nieruchomości, których dotyczył przetarg

zorganizowany przez pozwane Zakłady, zostało zastrzeżone skutecznie. Strony

procesu nie mogły zatem zawrzeć innej umowy sprzedaży niż pod warunkiem, że

Jan G. nie skorzysta z przysługującego mu prawa. Żądanie powoda, aby Sąd

zobowiązał stronę pozwaną do złożenia oświadczenia o bezwarunkowym

przeniesieniu własności nieruchomości, nie znajduje zatem podstaw prawnych.

Wyrok Sądu Apelacyjnego odpowiada więc prawu, mimo częściowo błędnego

uzasadnienia, nietrafnie bowiem Sąd ten przyjął, że bez znaczenia pozostaje

kwestia formy, w jakiej powinna zostać dokonana czynność prawna stanowiąca

źródło prawa pierwokupu, oraz że istotne znaczenie ma jedynie treść oświadczeń

składanych w toku przetargu przez stronę pozwaną. Dla oceny ważności i

skuteczności tych oświadczeń istotne bowiem było, czy ważnie zastrzeżone zostało

prawo pierwokupu nieruchomości będących przedmiotem przetargu. W tym

względzie należy uznać trafność wywodów kasacji.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy orzekł, jak w sentencji (art. 39312

k.p.c.). O kosztach orzeczono zgodnie z art. 98 § 1 i 108 § 1 k.p.c.