III CZP 28/02

Uchwała z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02

Sędzia SN Iwona Koper (przewodniczący)

Sędzia SN Zbigniew Kwaśniewski (sprawozdawca)

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz

Sąd Najwyższy w sprawie z wniosku Heleny G. przy uczestnictwie Stefana G.

o częściowy podział majątku wspólnego, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na

posiedzeniu jawnym w dniu 24 maja 2002 r., przy udziale prokuratora Prokuratury

Krajowej Jana Szewczyka, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd

Okręgowy w Słupsku postanowieniem z dnia 27 marca 2002 r.

„Czy w sprawie o podział majątku wspólnego, którego przedmiotem jest

między innymi prawo najmu lokalu komunalnego, za który opłacany jest czynsz

regulowany, podlega rozliczeniu między byłymi małżonkami wartość tego prawa na

przyszłość i czy – w wypadku odpowiedzi twierdzącej – do rozliczenia prawa najmu

lokalu komunalnego można stosować odpowiednie zasady ustawy z dnia 28 lipca

1983 r. o podatku od spadków i darowizn (jedn. tekst: Dz.U. 1997 r. Nr 16, poz. 89

ze zm.), bądź też według jakich kryteriów należy ustalić, po ustaniu wspólności

majątkowej między małżonkami, wartość tego prawa?”

podjął uchwałę:

Wartość prawa najmu lokalu komunalnego, objętego podziałem majątku

wspólnego, stanowi różnica między czynszem wolnym a czynszem

regulowanym, z uwzględnieniem – w konkretnych okolicznościach sprawy –

okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu.

Uzasadnienie

Sąd Rejonowy uwzględnił wniosek o podział majątku wspólnego w ten

sposób, że prawo najmu lokalu mieszkalnego przyznał wnioskodawczyni,

zasądzając na rzecz uczestnika równowartość jego udziału w tym prawie,

stanowiącą połowę iloczynu rocznej wysokości czynszu regulowanego i 15-letniego

okresu przewidywanego, hipotetycznego zamieszkiwania uczestników w tym lokalu.

Orzeczenie to zaskarżyły apelacją obie strony. Wnioskodawczyni

prezentowała pogląd, że prawo najmu lokalu mieszkalnego jest prawem

bezwartościowym, bo rodzi obowiązki finansowe, a nie przynosi dochodu, co

zwalnia ją z obowiązku dokonania spłaty, natomiast uczestnik zarzucił dowolny

sposób ustalenia wartości prawa najmu lokalu, uzyskanego przez strony jeszcze w

czasie trwania ich związku małżeńskiego.

Sąd Okręgowy w Słupsku, rozpoznając obie apelacje, przedstawił – na

podstawie art. 390 § 1 k.p.c. – przytoczone na wstępie zagadnienie prawne. (...)

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Poza zakresem przedmiotowym zagadnienia prawnego przedstawionego

Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia pozostaje kwestia uznania prawa najmu

lokalu mieszkalnego jako składnika majątku wspólnego. Sąd drugiej instancji nie

miał wątpliwości co do tego, że prawo to wchodzi w skład majątku wspólnego i w

związku z tym powinno być objęte podziałem. Wątpliwości Sądu sprowadziły się

natomiast do dwóch kwestii: dopuszczalności uwzględniania przy dokonywaniu

podziału „wartości na przyszłość” prawa najmu lokalu komunalnego, za który

opłacany jest czynsz regulowany, oraz określenia kryteriów właściwych dla

ustalenia wartości tego prawa.

Ustalenie wartości prawa najmu lokalu mieszkalnego, jako składnika majątku

wspólnego ulegającego podziałowi, jest niezbędne wobec konieczności przyznania

jednemu z byłych małżonków odpowiedniej spłaty odpowiadającej – co do zasady –

połowie wartości tego prawa (art. 43 § 1 k.r.o.).

Trudności w tej mierze uzasadnia fakt braku zarówno kryteriów ustawowych

określenia wartości przedmiotowego prawa, jak i jednoznacznego wskazania takich

kryteriów w piśmiennictwie oraz w orzecznictwie, a użyte przez Sąd Okręgowy

określenie „...wartość tego prawa na przyszłość...” uznać należy jedynie za pewną

konwencję terminologiczną, którą posłużył się Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19

grudnia 1978 r., III CZP 80/78 (OSNC 1979, nr 9, poz. 162). Sformułowanie to

oznacza w istocie, że przy określaniu wartości prawa najmu, jako składnika majątku

wspólnego podlegającego podziałowi, powinno się uwzględniać wartość możliwości

korzystania w przyszłości z lokalu mieszkalnego przez najemcę. Zważywszy, że

istotą tego prawa jest możliwość korzystania z cudzego przedmiotu majątkowego

przez czas oznaczony lub nieoznaczony, przy ustalaniu wartości tego prawa nie

można nie uwzględniać hipotetycznego okresu trwania owej możliwości

korzystania. Trudno byłoby sobie wyobrazić poprawne ustalenie wartości prawa

najmu bez uwzględnienia faktu, że najem ma trwać w przyszłości przez czas

oznaczony lub nieoznaczony. Innymi słowy, przyjąć należy, że jednym z

niezbędnych czynników, podlegających uwzględnieniu przy ustalaniu wartości

prawa najmu lokalu mieszkalnego, jest przyszły prawdopodobny czas trwania

stosunku najmu. Nie chodzi tu więc w istocie o „wartość prawa na przyszłość” czy

też o przyszłą wartość istniejącego już prawa najmu, ale o aktualną wartość tego

prawa, istniejącą w chwili zamknięcia rozprawy, tyle że określoną z uwzględnieniem

prawdopodobnego czasu trwania tego stosunku prawnego w przyszłości.

Określenie aktualnej wartości prawa najmu z uwzględnieniem generalnie

wskazanej cezury czasowej nie jest jeszcze równoznaczne z wyczerpującym

wskazaniem kryteriów służących wyliczeniu wartości tego prawa, a zarazem

składnika majątku wspólnego będącego przedmiotem podziału. Brak w tej materii

możliwości skorzystania wprost z kryteriów ustawowych skłania do posłużenia się

argumentacją natury funkcjonalnej. Polega ona na przyjęciu, że wartość prawa

najmu jest określana przez wartość, jaką dla najemcy przedstawia możliwość

korzystania z przedmiotu najmu, a więc że prawo najmu lokalu jest warte tyle, ile

dla najemcy warta jest możliwość korzystania z tego lokalu, z uwzględnieniem

ograniczeń wynikających zarówno z treści samego stosunku najmu, jak i ze zdarzeń

prawnych kreujących ten stosunek prawny. Ponieważ prawo najmu lokalu

komunalnego nie jest przeznaczone do obrotu, przy ustalaniu wartości tego prawa

nie może być pomocna jego wartość rynkowa, lecz konieczne staje się odwołanie

do przeciętnego czynszu rynkowego, który musiałby zapłacić zainteresowany

korzystaniem z takiego lokalu mieszkalnego. Czynsz taki, stanowiący ekwiwalent

możliwości korzystania z przedmiotu najmu, jest jedynym słusznym miernikiem

wartości prawa przysługującego najemcy mieszkalnego lokalu komunalnego.

Realną wartość prawa najmu wyraża więc wysokość czynszu rynkowego, będącego

ekwiwalentem możliwości korzystania z lokalu.

Przy ustalaniu wartości prawa najmu jako składnika majątku wspólnego

podlegającego podziałowi, niezbędne jest jednak uwzględnienie i tej okoliczności,

że funkcjonalnym korelatem wspomnianego prawa jest obowiązek zapłaty czynszu.

Realną wartość rynkową prawa najmu wyznacza więc także wysokość czynszu, do

zapłaty którego zobowiązany jest najemca. W piśmiennictwie zgodnie aprobowany

jest pogląd, że przy szacowaniu wartości poszczególnych składników majątku

wspólnego należy uwzględniać związane z nimi obciążenia, które zmniejszają ich

rzeczywistą wartość. Stosując ten pogląd przy szacowaniu wartości prawa najmu,

które podlega rozliczeniu między byłymi małżonkami, stwierdzić należy, że

miarodajną dla określenia wartości tego prawa będzie czysta wartość prawa najmu,

a więc wartość wyznaczona kwotą stanowiącą różnicę między jego wartością

rynkową, określoną wysokością czynszu "wolnego", a wysokością faktycznie

opłacanego czynszu. Jeżeli więc, jak w niniejszej sprawie, wysokość czynszu

regulowanego, ze względu na szczególną regulację ustawową, jest niższa od

kształtowanej przez rynek wysokości czynszu wolnego, to wartość prawa najmu

takiego lokalu powinna być określana przez odwołanie się do różnicy między

wysokością czynszu "wolnego" a wysokością czynszu regulowanego.

Ustalenie w powyższy sposób czystej wartości prawa najmu w określonym

jednostkowym przedziale czasowym nie może być jeszcze wystarczające dla

prawidłowego określenia wartości prawa najmu jako składnika majątku wspólnego

podlegającego podziałowi. Niezbędne jest uwzględnienie okresu prawdopodobnego

trwania stosunku najmu, a więc wytyczenie hipotetycznego horyzontu czasowego,

który – w konkretnych okolicznościach sprawy – jest kolejnym kryterium, służącym

określeniu wartości prawa najmu lokalu komunalnego objętego podziałem majątku

wspólnego, nie może bowiem nasuwać wątpliwości, że czas trwania stosunku

najmu ma istotne znaczenie dla ustalenia wartości prawa najmu.

Odwołanie się do okresu prawdopodobnego trwania stosunku najmu, choć jest

odesłaniem do stosowania nieostrego kryterium, trzeba uznać za uzasadnione. Nie

sposób pominąć niewątpliwej stabilności czy wręcz trwałości stosunku najmu lokalu

komunalnego, podlegającego regulacji przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.

o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu

cywilnego (Dz.U. Nr 71, poz. 733), na podstawie art. 11 ust. 2 tej ustawy bowiem

znacznie ograniczone zostały uprawnienia wynajmującego w przedmiocie

skorzystania z możliwości zakończenia stosunku najmu. Jednakże, mając na

względzie ustawowe przesłanki stabilizujące ten stosunek prawny, nie można też

pominąć oczywistej konieczności uwzględnienia konkretnych okoliczności

rozpoznawanej sprawy, takich jak np. wiek najemcy, stan zdrowia, stosunki

rodzinne lub możliwości majątkowe.

Przepisy ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn

(jedn. tekst: Dz.U. z 1997 r. Nr 16, poz. 89 ze zm.) mogą stanowić jedynie

orientacyjną wskazówkę dla sądu, który obowiązany jest samodzielnie określić

wartość prawa najmu lokalu komunalnego, z uwzględnieniem konkretnych

okoliczności rozpoznawanej sprawy. Oznacza to wyłączenie możliwości

automatycznego posługiwania się mnożnikami przewidzianymi w art. 13

wspomnianej ustawy, niekiedy błędnie rozumianego jako odpowiednie stosowanie

zasad przewidzianych tą ustawą. Taki kierunek wykładni zaprezentował już Sąd

Najwyższy w uzasadnieniu wyroku z dnia 14 stycznia 1977 r., III CZP 63/76

(OSNCP 1977, nr 8, poz. 124), a także w uzasadnieniu uchwały z dnia 19 grudnia

1978 r., III CZP 80/78, w której odwołał się ostrożnie jedynie do możliwości

pomocniczego korzystania z zasad przewidzianych w przepisach prawa

podatkowego, nie aprobując odpowiedniego stosowania zasad obowiązującego

wówczas aktu prawnego w przedmiocie podatku od spadku i darowizn.

Na odpowiednie stosowanie zasad ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku

od spadków i darowizn nie pozwala art. 13 ust. 6 tej ustawy, który wyraźnie

nakazuje odpowiednie stosowanie art. 13 ust. 2-5 jedynie do obliczania wartości

prawa użytkowania, służebności i rent. Skoro więc ustawodawca jednoznacznie

wyznaczył przedmiotowe granice możliwości odpowiedniego stosowania przepisów

powołanej ustawy, to oznacza to wyłączenie możliwości odpowiedniego stosowania

jej przepisów poza tak wyraźnie określonym zakresem. Zarazem brzmienie art. 13

ust. 6 ustawy dowodzi braku luki w prawie, która pozwalałoby dopiero na

rozważanie możliwości odpowiedniego stosowania przepisów omawianej ustawy na

podstawie analogii.

Z powyższych względów Sąd Najwyższy rozstrzygnął przedstawione

zagadnienie prawne, jak w uchwale.