III CZP 58/02

Uchwała z dnia 26 września 2002 r., III CZP 58/02

Sędzia SN Henryk Pietrzkowski (przewodniczący)

Sędzia SN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)

Sędzia SN Mirosława Wysocka

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Teresy S. i Jerzego S. przeciwko

Gminie Miasta S. o zapłatę, po rozstrzygnięciu w Izbie Cywilnej na posiedzeniu

jawnym w dniu 26 września 2002 r., przy udziale prokuratora Prokuratury Krajowej

Iwony Kaszczyszyn, zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy

w Szczecinie postanowieniem z dnia 6 czerwca 2002 r.:

"Czy art. 36 ust 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (Dz.U Nr.

71, poz. 733) wyłącza możliwość stosowania art. 358-1

§ 3 k. c. do waloryzacji

kaucji wpłaconej przez najemcę przed dniem 12 listopada 1994 r.?"

podjął uchwałę:

Przepis art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego

(Dz.U. Nr 71, poz. 733) nie wyłącza możliwości stosowania art. 358-1

§ 3 k.c. w

zakresie waloryzacji wierzytelności o zwrot kaucji wpłaconej przez najemcę

przed dniem 12 listopada 1994 r.

Uzasadnienie

Przedstawione Sądowi Najwyższemu zagadnienie prawne pojawiło się

w związku z następującym stanem faktycznym.

Powodowie zawarli w dniu 30 czerwca 1988r. z prawnym poprzednikiem

pozwanej Gminy – Miejskim Przedsiębiorstwem Gospodarki Komunalnej w S.

umowę najmu lokalu mieszkalnego. W dniu 12 lipca 1988 r. uiścili wynajmującemu

kaucję w wysokości 74 840 zł, a w dniu 1 lutego 2001 r. nabyli od pozwanej Gminy

zajmowany wcześniej lokal po zapłaceniu ustalonej ceny. Następnie domagali się

zwaloryzowania kaucji i zasądzenia na ich rzecz kwoty 2954,50 zł. Odmówili

przyjęcia zaproponowanej przez Gminę kwoty 15,93 zł, uznając, że taka suma nie

stanowiłaby właściwego wykonania zobowiązania ze strony wynajmującego.

Sąd Rejonowy uwzględnił żądanie powodów do sumy 1500 zł i oddalił

powództwo w pozostałym zakresie. W ocenie tego Sądu, roszczenie powodów

znajdowało swoje uzasadnienie w przepisie art. 358-1

§ 3 k.c. Jednocześnie Sąd

uznał, że przepis art. 36 ust.1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. Nr

71, poz. 733 ze zm. – dalej "u.o.p.l.") jest sprzeczny z Konstytucją, a brak regulacji

szczególnej w zakresie waloryzacji kaucji mieszkaniowej uzasadnia zastosowanie w

tym względzie przepisu art. 358-1

§ 3 k.c.

Rozpatrując apelację pozwanej Gminy, w której kwestionowano możliwość

zwaloryzowania wpłaconej przez powodów kaucji na podstawie art. 358-1

§ 3 k.c.,

Sąd Okręgowy powziął poważne wątpliwości przestawione w skierowanym do Sądu

Najwyższego pytaniu prawnym. Sąd drugiej instancji przytoczył orzecznictwo Sądu

Najwyższego w zakresie relacji prawnej przepisu art. 62 ustawy z dnia 2 lipca

1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (jedn. tekst: Dz.U

z 1998 r., Nr 1290, poz. 787 ze zm. – dalej "u.naj.lok.") do art. 358-1

§ 3 k.c.

Przypomniał orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 października 2000 r.,

uznające niezgodność przepisu art. 62 u.naj.lok. z art. 64 ust.1 w związku z art. 31

ust. 3 oraz z art. 64 ust. 2 Konstytucji w zakresie, w jakim przepis art. 62 u.naj.lok.

wyłącza możliwość waloryzacji kaucji mieszkaniowej. Analizując przepis art. 6 i 36

u.o.p.l., Sąd Okręgowy doszedł do wniosku, że de lege lata ustawodawca nie

przewidział waloryzacji kaucji wpłaconych przed dniem 12 listopada 1994 r. W

ocenie tego Sądu, uzasadniony byłby zatem pogląd, że przepis art. 36 ust. 1 u.o.p.l.

jest sprzeczny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 oraz art. 64 ust. 2

Konstytucji. W takiej sytuacji do waloryzacji kaucji mieszkaniowych miałby

zastosowanie przepis art. 358-1

§ 3 k.c. Jednocześnie Sąd Okręgowy przytoczył

orzeczenia wydane przez ten Sąd w innych składach, w których przyjmowano

pogląd, że przepis art. 36 ust. 1 u.o.p.l. jako lex specialis wyłącza zastosowanie art.

358-1

§ 3 k.c. do waloryzacji kaucji mieszkaniowych.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

W piśmiennictwie prezentowane jest stanowisko, że zobowiązanie obejmujące

zwrot tzw. kaucji mieszkaniowej i obciążające wynajmującego nie stanowi w istocie

zobowiązania pieniężnego w znaczeniu ścisłym. Wpłacenie kaucji powoduje zatem

powstanie zobowiązania niepieniężnego wynajmującego wobec najemcy, ale ze

świadczeniem pieniężnym. Kaucja służy do zabezpieczenia ewentualnych roszczeń

wynajmującego wobec najemcy, a jej zwrot ma zapobiec bezpodstawnemu

wzbogaceniu się wynajmującego kosztem najemcy. Stanowisko takie oznacza w

rezultacie eliminację możliwości waloryzacji wierzytelności najemcy o zwrot kaucji

na podstawie przepisu art. 358-1

§ 3 k.c.

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 10 września 1999 r., III CZP 24/99

(OSNC 2000, nr 3, poz. 44) stwierdzono, że podlegająca zwrotowi kwota kaucji

mieszkaniowej nie jest świadczeniem pieniężnym, którego wysokość mogłaby być

zmieniona na podstawie art. 358-1

§ 3 k.c., także wówczas, gdy była ona wpłacona

w związku z przydzieleniem stałej kwatery wojskowej. Przyjęta przez Sąd

Najwyższy prawna kwalifikacja wierzytelności najemcy obejmującej ”zwrot kaucji

mieszkaniowej” jako w istocie wierzytelności niepieniężnej, nie została bliżej

umotywowana prawnie w uzasadnieniu uchwały.

Wbrew prezentowanym wypowiedziom, należy jednakże przyjąć, że

wierzytelność najemcy obejmująca zwrot sumy pieniężnej wpłaconej

wynajmującemu jako tzw. kaucja mieszkaniowa stanowi wierzytelność pieniężną i to

wierzytelność w sensie ścisłym (art. 358-1

§ 1 k.c.). W celu określenia prawnego

charakteru tej wierzytelności nie jest niezbędne nawiązywanie do samej istoty kaucji

(pieniężnej lub innej), ponieważ w praktyce obrotu prawnego występuje spora grupa

tzw. porozumień kaucyjnych, obejmujących złożenie i zwrot przedmiotu kaucji

(sumy pieniężnej) i trudno mówić o jakichś typowych cechach jurydycznych kaucji

pieniężnej. Kształtowanie treści porozumień kaucyjnych odbywać się może w

zasadzie przy uwzględnieniu reguły wyrażonej w art. 353-1

k.c., jeżeli brak byłoby w

tej mierze bliższych regulacji kaucji w zakresie określonej grupy stosunków

obligacyjnych. Wprawdzie omawiane tzw. porozumienia kaucyjne łączy ich funkcja

zabezpieczająca (stworzenie stanu zabezpieczenia określonych wierzytelności), nie

może ona jednak przesądzać prawnego charakteru wierzytelności przysługującej

osobie uprawnionej do zwrotu kaucji.

Przepisy dotyczące wpłacania i zwrotu kaucji mieszkaniowej (art. 6 i 36 u.o.p.l.

oraz art. 62 u.naj.lok.) nie upoważniają do obrony stanowiska, że przysługująca

najemcy wierzytelność o zwrot kaucji stanowi inną wierzytelność niż wierzytelność

pieniężna w znaczeniu ścisłym w rozumieniu przepisu art. 358-1

§ 1 k.c. Nie może

mieć przy tym znaczenia data złożenia kaucji przez najemcę oraz okres

pozostawania jej w dyspozycji wynajmującego. Przewidziany we wspomnianych

przepisach obowiązek zwrotu kaucji mieszkaniowej koresponduje z istnieniem po

stronie wpłacającego (najemcy) określonej wierzytelności pieniężnej

odpowiadającej co do zakresu obowiązkowi wynajmującego. Można bronić

stanowiska, że wierzytelność o zwrot kaucji powstaje już w chwili wpłacenia kaucji

wynajmującemu, natomiast staje się wymagalna w razie pojawienia się zdarzeń

prawnych określonych w ustawie. Już zatem od chwili wpłacenia kaucji pieniężnej

najemcę i wynajmującego łączy dodatkowy – obok stosunku najmu – stosunek

zobowiązaniowy, z którego dla najemcy wynika wierzytelność pieniężna o zwrot

przedmiotu kaucji, przy czym zakres tej wierzytelności pozostaje uzależniony od

tego, czy istniały postawy do dokonania potrącenia należności wynajmującego

objętych porozumieniem kaucyjnym.

W poprzednio obowiązującym stanie prawnym w art. 62 u.naj.lok.

przewidziano, że kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem wejścia w życie

ustawy, pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu,

podlega zwrotowi wraz z oprocentowaniem w ciągu miesiąca od opróżnienia lokalu

lub nabycia jego własności przez najemcę. Użyta w tym przepisie formuła „zwrotu

wraz z oprocentowaniem” spowodowała powstanie zagadnienia prawnej relacji

omawianego przepisu do art. 358-1

§ 3 k.c., a więc – możliwości waloryzowania

wierzytelności najemców o zwrot wpłaconej kaucji mieszkaniowej przed dniem

12 listopada 1994 r. na podstawie reguł ogólnych przewidzianych w kodeksie

cywilnym. Wynajmujący dokonywali bowiem często zwrotu najemcom niewielkich

kwot, powołując się właśnie na przepis art. 62 u.naj.lok.

W orzecznictwie Sądu Najwyższego ukształtowała się wykładnia eliminująca

możliwość waloryzacji wierzytelności najemców o zwrot kaucji mieszkaniowej na

podstawie przepisu art. 358-1

§ 3 k.c. W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 5 maja

1999r., III CZP 6/99 (OSNC 1999, nr 11, poz.185) przyjęto, że art. 62 u.naj.lok.

reguluje w sposób samodzielny zasady zwrotu kaucji mieszkaniowej wpłaconej

przez najemcę przed dniem wejścia w życie wymienionej ustawy i wyłącza w tym

zakresie stosowanie art. 358-1

§ 3 k.c. Stanowisko takie motywowano m.in. tym, że

zgodnie z art.1 ust. 2 u.naj.lok., w zakresie nieuregulowanym ustawą, do najmu

lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego, a przepis art. 62 ustawy zawierał

właśnie odrębną, samodzielną regulację, określającą zasady zwrotu kaucji

mieszkaniowej wpłaconej przed dniem 12 listopada 1994 r. Przyjęty kierunek

wykładni art. 62 u.naj.lok. miała potwierdzać regulacja prawna wynikająca z art. 6a

ust. 2, wprowadzona ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o zmianie ustawy o najmie

lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz zmianie ustawy – Prawo

spółdzielcze (Dz.U Nr 11, poz. 723). Przewidywano w niej, że kaucja wpłacona po

dniu 12 listopada 1994 r. (po dniu wejścia w życie ustawy o najmie lokali

mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych) będzie zwracana w kwocie

odpowiadającej przyjętemu przy jej wpłacaniu procentowi wartości odtworzeniowej

lokalu obowiązującej w dniu wpłaty kaucji.

W uchwale Sądu Najwyższego z dnia 24 czerwca 1999 r., III CZP 13/99

(OSNC 2000, nr 1, poz. 3) stwierdzono, że zasady zwrotu kaucji wpłaconej przed

dniem 12 listopada 1994 r. uregulowane są w art. 62 u.naj.lok., co oznacza

wyłączenie dopuszczalności stosowania w tym zakresie art. 358-1

§ 3 k.c.

Powtórzono tu zasadniczo i rozwinięto argumentację wspierającą uchwałę Sądu

Najwyższego z dnia 5 maja 1999 r., podnosząc również, że w art. 62 i art. 6a ust. 2

u.naj.lok. ustawodawca wprowadził różne szczególne sposoby waloryzacji

wierzytelności obejmujących zwrot kaucji mieszkaniowych, wpłacanych przed

dniem 12 listopada 1994 r. i po tej dacie. We wspomnianej już uchwale Sądu

Najwyższego z dnia 10 września 1999 r. wykluczono dopuszczalność waloryzacji

wierzytelności o zwrot kaucji, ale z tej przyczyny, że podlegająca zwrotowi kwota

kaucji mieszkaniowej nie jest świadczeniem pieniężnym.

W orzeczeniu Trybunału Konstytucyjnego z dnia 3 października 1999 r., K

33/99 (OTK Zbiór Urzędowy 2000, nr 6, poz. 188) przyjęto, że art. 62 u.naj.lok. w

zakresie, w jakim przepis ten wyłącza możliwość waloryzacji kaucji mieszkaniowej,

jest niezgodny z art. 64 ust. 1 w związku z art. 31 ust. 3 oraz z art. 64 ust. 2

Konstytucji. W uzasadnieniu Trybunał Konstytucyjny stwierdził m.in., że

przewidziane w zakwestionowanym art. 62 u.naj.lok. oprocentowanie zwracanej

kaucji stanowi jedyny, określony przez ustawodawcę mechanizm mający na celu

zachowanie realnej wartości kaucji wypłacanej najemcom, przy czym mechanizm

taki prowadzi wręcz do naruszenia istoty prawa majątkowego najemców, tj.

wierzytelności obejmującej zwrot kaucji.

De lega lata regulacja tzw. kaucji mieszkaniowej zawarta jest w przepisie art. 6

i 36 u.o.p.l. Przepis art. 6 dotyczy kaucji wpłacanych przez najemców w okresie

obowiązywania ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów.

Uregulowano tu także zasady waloryzacji zwracanych kaucji. Inny reżim prawny

zwrotu kaucji wpłaconych w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. i

przed dniem 12 listopada 1994 r. wprowadzono w przepisie art. 36 u.o.p.l. Zgodnie

z art. 36 ust. 1 ustawy, ”kaucja wpłacona przez najemcę przed dniem 12 listopada

1994 r., pomniejszona o ewentualne należności wynajmującego z tytułu najmu,

podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego

własności przez najemcę”.

W najnowszym piśmiennictwie przepis art. 36 ust.1 wzbudził zasadnicze

rozbieżności interpretacyjne. Wyrażono opinię, że ustawodawca przewidział

możliwość waloryzacji jedynie w odniesieniu do kaucji wpłaconych pod rządem

ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (art. 6 ust. 3 tej

ustawy) i w okresie obowiązywania ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali

mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Waloryzacja kaucji określonych w art.

36 ust 1 została zatem ex lege wyłączona. Broni się także odmiennego stanowiska,

dopuszczającego możliwość waloryzacji kaucji mieszkaniowych określonych w art.

36 ust. 1 u.o.p.l. według zasad ogólnych.

Należy zwrócić uwagę na samo brzmienie przepisu art. 36 ust. 1 u.o.p.l. w

zestawieniu z treścią art. 62 u.naj.lok. De lege lata zrezygnowano ostatecznie z

użytej w tym ostatnim przepisie formuły, że kaucja ”podlega zwrotowi wraz z

oprocentowaniem”. Oznacza to rezygnację z takiego, szczególnego mechanizmu

waloryzacji kaucji mieszkaniowych. W treści przepisu art. 36 ust. 1 ustawy

uregulowano natomiast inne zagadnienia dotyczące kaucji, tj. możliwość dokonania

określonych potrąceń przez wynajmującego, obowiązek zwrotu kaucji, czas zwrotu,

przyczyny decydujące o powstaniu wymagalności wierzytelności najemcy. Nie

dokonano zatem modyfikacji w zakresie samego obowiązku zwrotu kaucji

obciążającego wynajmującego.

Ze wskazaną zmianą regulacji prawnej kaucji mieszkaniowych, wpłaconych

przed dniem 12 listopada 1994 r., należy łączyć z pewnością istotne konsekwencje

prawne w zakresie sytuacji prawnej najemców lokali mieszkalnych. Rezygnacja ze

wspomnianego mechanizmu waloryzacji (zwrot kaucji wraz z oprocentowaniem) nie

musi, oczywiście, oznaczać intencji pozbawienia najemców możliwości

waloryzowania ich wierzytelności obejmujących zwrot kaucji mieszkaniowych

wpłaconych przed dniem 12 listopada 1994 r. Mogła być właśnie podyktowana

potrzebą zapewnienia najemcom lokali mieszkalnych skuteczniejszej i pełniejszej

ochrony ich wierzytelności o zwrot kaucji, skoro w tej materii wcześniej

wypowiedział się już Trybunał Konstytucyjny (por. powołane orzeczenie z dnia 10

marca 2000 r.), uznając przewidziany w art. 62 u.naj.lok. mechanizm waloryzacji za

prowadzący w istocie do naruszenia istoty prawa majątkowego najemców.

Co więcej, w postępowaniu przed Trybunałem Konstytucyjnym przedstawiciel

Sejmu podzielił w całości argumentację wnioskodawcy, podkreślał niesprawiedliwe i

krzywdzące traktowanie przez zaskarżony przepis art. 62 u.naj.lok. najemców

dawnych i ostatecznie sformułował wniosek o uznanie tego ostatniego przepisu za

niekonstytucyjny.

Trudno z pewnością uznać za merytorycznie spójny system waloryzacji kaucji

mieszkaniowych, gdyby waloryzację taką ograniczono tylko do niektórych kategorii

najemców lokali mieszkalnych, a więc tych, którzy dokonali wpłaty kaucji po dniu 12

listopada 1994 r. Prawidłowe jest stanowisko, że de lege lata przewidziano jednak,

w wyniku innej redakcji przepisu art. 36 ust. 1 u.o.p.l. (odpowiednika przepisu art.

62 u.naj.lok.), możliwość waloryzowania wszystkich wpłaconych kaucji

mieszkaniowych, przy czym reguły takiej waloryzacji uzależnione są od cezury

czasowej wpłacenia kaucji. Kaucje uiszczone w okresie obowiązywania ustawy z

dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów waloryzowane są według reguł

określonych w art. 6 ust. 3 tej ustawy, natomiast kaucje wpłacone w okresie

obowiązywania ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych

podlegają reżimowi waloryzacji przewidzianemu w art. 36 ust. 2 u.o.p.l., a do kaucji

uiszczonych przed dniem 12 listopada 1994 r. ma zastosowanie art. 358-1

§ 3 k.c.

Z przedstawionych względów należało przyjąć, że przepis art. 36 ust. 1 u.o.p.l.

nie wyłącza możliwości stosowania art. 358-1

§ 3 k.c. w zakresie waloryzacji

wierzytelności o zwrot kaucji wpłaconej przez najemcę przed dniem 12 listopada

1994 r. Dlatego Sąd Najwyższy na podstawie art. 390 k.p.c. rozstrzygnął

zagadnienie prawne, jak w uchwale.