IV CKN 1351/00

Wyrok z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00

Niezawiadomienie członka wspólnoty mieszkaniowej o terminie zebrania

właścicieli może stanowić podstawę uchylenia przez sąd uchwały, jeżeli

zostanie wykazane, że uchybienie to mogło mieć wpływ na jej treść (art. 25

ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, jedn. tekst: Dz.U. z

2000 r. Nr 80, poz. 903).

Sędzia SN Hubert Wrzeszcz (przewodniczący)

Sędzia SN Zbigniew Strus (sprawozdawca)

Sędzia SN Marek Sychowicz

Sąd Najwyższy w sprawie z powództwa Sylwii P.-K., Romana K., Doroty S.,

Stanisława S. i Rafała K. przeciwko wspólnocie mieszkaniowej ul. N. nr 12 AB i 14

AB w G. o uchylenie uchwały, po rozpoznaniu w Izbie Cywilnej w dniu 16

października 2002 r. na rozprawie kasacji pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego

w Gdańsku z dnia 22 grudnia 1999 r.

uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę Sądowi Apelacyjnemu w

Gdańsku do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach procesu w

instancji kasacyjnej.

Uzasadnienie

Oddalając zaskarżonym wyrokiem apelację pozwanej wspólnoty

mieszkaniowej w sprawie o uchylenie uchwały nr 13 z dnia 4 września 1997 r., Sąd

Apelacyjny wskazał, że sformułowanie orzeczenia wydanego na podstawie art. 25

ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: DzU. 2000 r. Nr 80,

poz. 903 – dalej: "u.w.l.") jako „uchylenia” bądź „unieważnienia” ma drugorzędne

znaczenie, ponieważ jego celem jest niedopuszczenie do wywołania zamierzonych

w uchwale skutków. Nie ma jednak podstaw do wykluczenia, aby orzeczenie sądu

zawierało sformułowanie o uchyleniu zaskarżonej uchwały.

Nie dostrzegł Sąd Apelacyjny podstaw do uznania, że naruszenie art. 32 u.w.l.

przez stosowanie jego brzmienia nieobowiązującego w dniu podjęcia uchwały miało

wpływ na treść wyroku. Obowiązujący w tym dniu przepis – zawierający

proceduralne gwarancje praw członków wspólnoty – stanowił, że o terminie i

proponowanym porządku zebrania właściciele powinni być powiadomieni na piśmie,

a według prawidłowych ustaleń Sądu pierwszej instancji, powodowie nie otrzymali

pisemnych zawiadomień o zebraniu oraz nie otrzymali na piśmie porządku obrad.

Również członkowie wspólnoty będący osobami prawnymi nie otrzymali

zawiadomień o obradach. Poza tym, protokół zebrania w dniu 4 września 1997 r.

nie zawiera informacji o przeprowadzeniu głosowania. Naruszenie zasad

podejmowania uchwał wspólnoty stanowi wystarczającą podstawę uchylenia

uchwały wymienionej na wstępie.

W kasacji pozwanej, opartej na obydwu podstawach zarzucono naruszenie

przepisów postępowania – art. 233 § 1 w związku z art. 391 k.p.c. przez dowolne

ustalenie daty podjęcia uchwały, oraz naruszenie art. 224 § 1 i art. 316 § 1 w

związku z art. 391 k.p.c. przez wydanie wyroku bez rozpoznania i wyjaśnienia

zasadności wszystkich zarzutów pozwanej zawartych w jej apelacji. Naruszenie

prawa materialnego polegało, zdaniem skarżącej, na bezpodstawnym przyjęciu

istnienia normy prawnej nakazującej dokumentowanie przebiegu głosowania

zebrania członków wspólnoty i niewłaściwym zastosowaniu art. 25 u.w.l., dlatego

skarżąca wnosiła o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa.

Sąd Najwyższy zważył, co następuje:

Wspólnota mieszkaniowa jest formą organizacji właścicieli, których lokale

wchodzą w skład określonej nieruchomości. Funkcjonowanie nieruchomości

wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, tj. podejmowania czynności

faktycznych i prawnych koniecznych dla utrzymania nieruchomości. Właściciele

lokali liczących razem nie więcej niż siedem mogą sprawować zarząd bezpośredni,

odpowiadający rodzajowi kontaktów w małych wspólnotach, natomiast wspólnoty

większe obowiązane są wybrać zarząd (art. 19 i 20 u.w.l.). Samodzielność tego

organu jest ograniczona w sprawach wymagających podjęcia przez zarząd

czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu, w takich wypadkach

potrzebna jest bowiem uchwała właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie

tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów

stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem

przewidzianej (art. 22 ust. 2 u.w.l.). Przepisy ustawy dotyczące postępowania przy

podejmowaniu uchwał są lakoniczne. Skoro ustawodawca nie uznał za stosowne

ingerować w szczegóły proceduralne, to znaczy, że uznał je za mniej istotne i

pozostawił regulacji wewnętrznej. Zapatrywanie takie usprawiedliwia lokalny

charakter uchwał, wymaganych poza tym tylko dla czynności ważniejszych,

wykraczających poza granice zwykłego zarządu. Kryterium pozwalającym przypisać

im moc wiążącą wszystkich członków wspólnoty stanowi wola większości i

zgodność z bezwzględnie obowiązującymi przepisami.

Ustawa o własności lokali chroni nie tylko pratykularne interesy członków

wspólnoty, ale i dobro wspólne, dlatego przyznaje się zarządcy uprawnienie do

przełamywania woli większości na drodze sądowej (art. 19 u.w.l.). Z kolei, zgodnie z

art. 25 u.w.l., każdy właściciel lokalu ma prawo zaskarżenia do sądu uchwały

podjętej również z jego udziałem, jeżeli jest niezgodna z przepisami prawa, umową,

narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny

sposób narusza jego interesy.

Z art. 23 ust. 1 u.w.l. wynika, że uchwały właścicieli lokali są podejmowane

bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd;

uchwała może być również wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu,

częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Według niepodważonych ustaleń

Sądu pierwszej instancji, ten właśnie sposób przyjęto podczas podejmowania

uchwały nr 13. W takim przypadku powstają wątpliwości, jakie znaczenie należy

przypisać treści protokołu głosowania na zebraniu oraz wadliwości zawiadomienia o

zebraniu, a także według jakich kryteriów określać datę uchwały.

Trzeba zwrócić uwagę na charakter zmiany art. 32 u.w.l. Zgodnie z

pierwotnym brzmieniem obowiązującym do dnia 25 września 1997 r., o terminie i

proponowanym porządku zebrania właściciele powinni być powiadomieni na piśmie,

przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania, a w zawiadomieniu należy podać

czas, miejsce i porządek obrad. Wobec ustalenia przez Sąd Apelacyjny, że

powodowie w ogóle nie otrzymali pisemnych zawiadomień o zebraniu zwołanym na

dzień 4 września 1997 r., ustalenie daty uchwały – wbrew twierdzeniom pozwanej –

nie ma wpływu na wynik rozpoznawanej sprawy, chociaż trzeba stwierdzić, że

uchwały podjętej w wyniku zastosowania trybu mieszanego nie można – wbrew

faktom – uważać za podjętą na zebraniu, ponieważ głosy oddane na zebraniu oraz

zebrane indywidualnie mają takie same znaczenie, a uchwała jest podjęta po

złożeniu ostatniego głosu i dopiero wówczas można przystąpić do ustalania woli

większości. Skarżąca nie wskazała, jaki wpływ na treść rozstrzygnięcia wywarłoby

odmienne ustalenie tej daty.

Nie można natomiast odmówić trafności zarzutom niewłaściwego

zastosowania przepisu art. 25 ust. 1 u.w.l. W świetle art. 32 ustawy nie ulega

wątpliwości obowiązek zarządu (zarządcy) powiadomienia wszystkich właścicieli

lokalu o zebraniu wspólnoty, jednak ustawa nie wskazuje sankcji za naruszenie

tego obowiązku, a treść przepisu art. 25 ust. 1 nie daje podstaw do wykładni,

według której w każdym przypadku niepowiadomienia uprawnionych uchwała

powinna być uchylona. Przepisy proceduralne o zasadniczym znaczeniu dla praw i

wolności jednostki, wprowadzające sankcje za pozbawienie możności obrony

swych praw, określają szczegółowo sposoby doręczenia. Jest oczywiste, że ustawa

o własności lokali takich unormowań nie zawiera i nie ma potrzeby ich

wprowadzania. W takim razie wyprowadzanie z art. 32 w związku z art. 25 ust. 1

u.w.l. bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały z powodu wadliwego

zawiadomienia członka wspólnoty jest nieuzasadnione, a nawet mogłoby źle służyć

wspólnotom mieszkaniowym w razie konfliktu interesów, uniemożliwiając im

sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną. Ustawodawca dał temu wyraz,

odnosząc naruszenie prawa do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego

jej podjęcie.

Uchwała podjęta w trybie mieszanym stwarza ponadto możliwości

naprawienia uchybień w zakresie powiadamiania o zebraniu, dlatego należy

stwierdzić, że brak powiadomienia o zebraniu właścicieli może stanowić podstawę

uchylenia uchwały wspólnoty wówczas, gdy zostanie wykazane, że nieobecność

członka mogła mieć wpływ na jej treść w zakresie objętym art. 25 ust. 1 u.w.l.

Umożliwienie pominiętym członkom oddania głosu w trybie zbierania podpisów z

reguły wykluczy istnienie takiego wpływu.

Nie można odmówić trafności zarzutom skarżącej, że przepisy ustawy nie dają

podstaw do żądania, aby z zebrania był sporządzony protokół określonej treści.

Dokument ten jest wymagany w art. 18 i 29 u.w.l., co przekonuje, że brak

odpowiedniej regulacji dotyczącej zebrania jest celowym powstrzymaniem się

prawodawcy z ingerencją w zagadnienia szczegółowe mniejszej wagi.

Protokołowanie zebrania i wyników głosowania jest w takim razie wymaganiem

praktycznym, a wynik głosowania może być wykazywany w razie sporu wszelkimi

dowodami.

Naruszenie pozostałych przepisów postępowania przez Sąd Apelacyjny nie

zostało w kasacji wykazane ale błędne zastosowanie art. 25 ust. 1 u.w.l. bez

rozpoznania istoty żądania powodów, kwestionujących zgodność z prawem

uchwały zobowiązującej właścicieli lokali do pokrywania kosztów inwestycyjnych

budynku, w którym nabyli lokale stanowiące odrębną własność finansowania

inwestycji, uzasadnia rozstrzygnięcie przewidziane w art. 39313

§ 1 k.p.c.